46 トピック · 2026-09-17 更新
いかなる免許所有者も、直接的または間接的な方法で、自分の名前またはライセンスを他の個人、会社、または法人の利益のために貸与する、またはライセンス法令および規則を回避する協定に参加することはできません。ブローカーライセンスの貸与には、ブローカーが自らが記録上のブローカーまたは雇用するブローカーである事業運営を個人的に監督および指揮しないあらゆる協定が含まれます。
ライセンス貸与ルールの目的上、事業の個人的な監督および指示には、仲介業者が休暇および緊急事態を除き、週に最低1日以上、メインまたはブランチオフィスに物理的に現場に存在する必要があります。長期間にわたって電話および/またはメールのみによるコミュニケーションは、委員会により禁止されたライセンス貸与の証拠として扱われる可能性があります。
不動産仲介人とは、手数料、仲介手数料、またはその他の価値ある対価（またはその期待）と引き換えに、不動産を仲介登録したり、売却したり、交換したり、購入したり、賃貸したり、仲介交渉したり、賃料を徴収したり、見込み客を勧誘したり、見込み客の確保を支援したり、住宅ローンを仲介したり、土地の競争入札を実施したりする個人、企業、または法人です。これには不動産紹介会社を監督する個人、企業、または法人も含まれます。
不動産営業担当者は、報酬と引き換えに、公認ブローカーによって雇用または契約され、その監督下で、買売、販売、交渉、賃借、賃貸、家賃徴収、または見込み客の勧誘などの仲介活動を実行する自然人です。紹介会社と共に公認されている営業担当者の場合、彼らは見込み客を特定のブローカーに紹介します。
不動産ブローカー・セールスパーソンは、ブローカーとしてライセンスを受ける資格のある自然人であり、報酬を受けて許可されたブローカーに雇用または契約され、ブローカーの監督下でセールスパーソンの機能を遂行します。
不動産紹介会社に登録された販売員は、不動産の売却、購入、交換、リース、またはレンタルの見込み客の紹介に限定されます。紹介会社を監督するブローカーへの紹介のみが認められ、そのブローカーからの報酬のみを受け取ることができます。複数のブローカー/紹介会社に登録することはできず、ブローカーまたはブローカー-販売員と同時に登録することはできず、自身の地位を超えてブローカー活動に従事することはできません。
個人、会社、パートナーシップ、協会、または法人は、仲介行為に関する報酬金の徴収のための裁判所訴訟を提起または維持することはできません。ただし、訴訟原因が発生した当時に適切にライセンスを取得していたことを主張し証明する必要があります。セールスパーソン/ブローカー・セールスパーソンは、雇用契約または契約関係にあったブローカーに対してのみ訴訟を提起できます。また、当時のライセンス取得を証明する必要があります。
不動産紹介会社とは、認可された仲介人によって設立・監督される事業体であり、その仲介人の他の事業体とは別個に分離されており、監督する仲介人の代わりにのみ顧客の紹介に従事する販売員を雇用または契約する目的で設立されます。
2年間の契約期間中に1つ以上のブローカー試験前教育コースを正常に完了することは、更新されるライセンスのCE要件を満たすと見なされます。2年間の最初の年に最初のライセンスを取得した販売員は、更新するために適用可能なすべてのCEを完了する必要があります。2年間の2番目の年に最初のライセンスを取得した販売員は、その契約期間の終了時に更新するためにCEを履行する必要はありません。
買い手代理人は、忠誠義務（買い手の利益に反する行為の禁止）、利益相反の適時開示、専門家への相談勧告、機密情報の非開示（終了後も含む）、および物件探索の善意による継続的努力の責務を負う。責務（4）と（5）のみが免除される可能性がある。
関心のある物件を他の見込み買い手に紹介することは、忠誠義務には違反しません。同じ物件の競争取引において、複数の買い手のために取引仲介人として機能したり、複数の買い手を代理したりすることは、忠誠義務に違反したり、利益相反を生じさせたりしません。
教育局は、以下の者に試験適格証明書を発行します：ブローカー候補者のうち、ブローカーの実務経験および/または教育要件を満たしたまたは免除を受けた者（N.J.A.C. 11:5-3.8および2.1(e)参照）；講師候補者のうち、講師教育要件を満たしたまたは免除を受けた者（N.J.A.C. 11:5-2.2(k)参照）；および販売員または販売員（紹介）候補者のうち、教育要件が免除された者（N.J.A.C. 11:5-2.1(e)参照）。
公開成人教育プログラムおよび認可された大学/カレッジは、事前免許プログラムが免許を持つ不動産講師、またはニュージャージー州房地委員会が承認した講師コースを申請後2年以内に修了した実証された良好な品性を持つ個人によって監督されている場合にのみ、不動産学校として許可を受けることができます。担当者が死亡または無能力になった場合、一時的な認可が発行される場合があります。適格な担当者が承認されるまで、新しいコースは開始できません。
営業を中止するブローカーは、営業中止から5営業日以内に、自身のライセンスおよび全ての販売員、ブローカー販売員、販売員（紹介）のライセンスを取消のため委員会に返納しなければなりません。各従業員のライセンスには、N.J.S.A. 45:15-14に基づく雇用終了通知書が添付される必要があります。
個人事業主、パートナーシップブローカー、または法人ブローカーは、営業廃止後30日以内に以下を証明する宣誓書を提出しない限り、再免許を取得できません：すべての免許の返却；信託口座の閉鎖および資金の配分；すべての手数料の支払い；未払いの将来手数料の記載；進行中の取引のすべての本人への書面通知；看板の撤去および回収；電話サービスへの通知；未払い罰金なし；記録の6年間保管。
新しいブローカー・オブ・レコードの代替は、新旧両ブローカーが共同宣誓書を提出し、信託資金の保管権の引継ぎと管理を確認し、すべての手数料が支払期日を満たし、新ブローカーが将来の手数料を支払い、罰金が未納でなく（代替前の罰金について連帯責任を負う）、看板/広告が更新され、記録が引き継がれて6年間維持され、新ブローカーが会社名で事業を行うことを証明する場合にのみ可能です。
ブローカー・セールスパーソンとして許可されていない居住者不動産ブローカーは、通常の営業時間中に公衆に開放されたニュージャージー州の本店舗を維持する必要があります。本店舗はブローカーまたはブローカー・セールスパーソンの直接的な専従監督下にある必要があります。監督者は継続的に現場にいる必要はありませんが、常に連絡可能でなければならず、専従で雇用され、暦月内に最低5日間(休暇/緊急事態を除く)は物理的に現場にいなければならず、その期間中に他の場所で雇用されてはいけません。
主事務所が住宅に位置する場合、生活空間から独立しており、その不動産が面する街道から明確に見える別の外部出入口を備えていなければなりません(1963年12月1日以前に存在していた事務所には適用されません)。仲介業者の営業所は、その仲介業者が雇用する仲介業者または仲介業者(紹介)の住宅に位置することはできません。
必須CEの50%以上はコア科目で構成されなければならず、委員会はコア科目を全CE時間の60%を超えて要求することはできません。コア科目は以下の通りです：仲介業務(Agency)、開示(Disclosure)、法的問題(Legal Issues)、倫理(2時間以上)、公正住宅(Fair Housing)、規則と規制(Rules and Regulations)、不動産ライセンシー安全(Real Estate Licensee Safety)、金融リテラシーと計画(Financial Literacy and Planning)、およびNJRECが規則により定める他の主題。指導の1時間は1単位に相当します。
一般的なコアトピックのパーセンテージにかかわらず、NJREC は各2年更新期間の継続教育に、公正住宅および住宅差別のコアトピックについて最低1時間以上を含むことを要求しています。さらに、すべてのブローカー、ブローカー販売員、および販売員は、更新条件として各2年ライセンス更新期間に仲介業務に関する継続教育コースを修了する必要があります。
売主のためにサービスを提供する会社は、買主を代理しない限り、双方を代理しない限り、取引仲介人でない限り、または関連ライセンスホルダーが買主でない限り、売主の仲介人です。売主仲介サービス契約は、サービス開始前またはサービス開始後実務上可能な限り速やかに締結され、MLS流通開示を含む必要があります。
売り手側代理人は、忠誠心、利益相反の適時開示、売り手に対する専門家の助言の取得勧告、契約後の弁護士レビュー対象外の場合を除く終了後の機密情報非開示、および買い手発見のための誠実で継続的な努力を負う。
売主が所有していない物件を示したり、競合する物件をリスティングしたりすることは、忠実義務違反にはなりません。同じ買主に関する競合取引の取引ブローカーとして行動したり、複数の売主を代理したりすることも、忠実義務違反にはなりません。
完全で正確な書類と適切な手数料を受け取った後、教育局は一般的に以下のように処理します：講師/学校/追加教習場所ライセンス—3週間、学校住所変更—3週間、新しい理事/所有者との再ライセンス—3週間、講師/学校/場所ライセンスの更新—4週間、追加審査が不要な教育/経験免除—4週間、ブローカー経験承認—4週間、CE提供者/講師/コース承認—任意諮問委員会の推奨を考慮した後3週間、CE要件免除—受取後3週間。
教育局は以下を含む標準化された様式を使用しています：非公立および公立学校免許申請書、追加教育場所免許申請、講師免許、行政事務所/主要教育場所の住所変更、新しい校長/所有者または学校名変更に伴う免許更新、販売員免許前教育の免除、ブローカー教育/経験の部分免除、ブローカー経験報告書、NJ州警察犯罪記録情報様式、CE提供者・講師・コース承認申請書。
適切に認可されたニュージャージー州ブローカーは、実際のオフィスを維持する他の管轄区域の認可された不動産ブローカーに紹介手数料または手数料を支払うことができます。州外ブローカーは紹介を行い、手数料を受け取り、ニュージャージー州ブローカーに対して手数料徴収のための訴訟を起こすことができます。「紹介」とは、ブローカー間で人を紹介したり、援助したり、仲介サービスを提供する行為を意味します。
委員会はR.S.45:15-17に基づき、不動産学校または講師免許を停止若しくは取消し、又は罰金を課することができます。懲戒事由には、虚偽表示、不適格性、書面による授業料合意書の不提供、宝くじ/懸賞金による学生勧誘、犯罪有罪判決、詐欺による免許取得、又は虚偽のコース修了陳述が含まれます。
学校及び講師はN.J.S.A. 45:15-10.4及び10.5に基づきライセンスを取得する必要があります。ライセンス期間は2年間（3月1日から2年後の2月末日まで）です。申請者は良好な品行と失格事由に該当する有罪判決がないことを実証する必要があります（N.J.S.A. 45:15-12.1）。拒否決定は委員会全体に控訴できます（N.J.A.C. 11:5-11.10）。公開成人教育プログラム及び認可大学は、ライセンスを有する講師または適格者に率いられている場合、適格と推定されます。
ブローカー・セールスパーソンまたはセールスパーソンは、ブローカーのビジネス活動を開始することはできません。また、ブローカーが行動を認可することもできません。ただし、両当事者が署名した書面契約が、サービスが提供される条件を明示する場合は除きます。事業提携は、書面契約で定義される雇用関係または独立契約者関係である場合があります。
仲介業者は、両当事者の書面による同意（住宅用は署名された仲介サービス契約書、商業用はその他の書面）を得た場合に限り、開示された二重代理人として行動することができます。義務には、いずれの当事者にも不利な行動をしないこと、利益相反を開示すること、両者に専門家のアドバイスを求めるよう勧告すること、および両当事者の機密情報を開示しないことが含まれます。
R.S.45:15-17(i)にもかかわらず、開示された二重代理人は、出所および金額が両当事者に書面で開示された場合、会社を通じて買い手と売り手の一方または双方から報酬を受け取ることができます。競合物件の紹介、他の買い手への紹介、または追加オファーの提示は、相反する行為ではありません。
主な教育委員会手数料：学校ライセンス申請—$100.00; 講師ライセンス申請—$50.00; 初期非公立学校ライセンス—$400.00（契約第1年目）または$200.00（第2年目）; 非公立学校更新—$400.00 + 追加施設1箇所につき$200.00; 追加教示施設ライセンス—$200.00（第1年目）または$100.00（第2年目）; 講師ライセンス—$200.00（第1年目）または$100.00（第2年目）; 講師更新—$100.00。犯罪歴チェックおよび指紋スキャンは州契約業者に直接支払います。
その他の教育局手数料：学校住所変更—$50.00; 学校名変更—$100.00; 個人名変更—$50.00; 学校校長変更—$50.00; セールスパーソン教育免除申請—$25.00; ブローカー教育または経験免除—$25.00; ブローカー免許申請者の経験報告書承認—$25.00。
すべての支店オフィスはN.J.A.C. 11:5-4.4（維持されたオフィス）に準拠する必要があります。支店ライセンスは、紹介販売員、販売員、またはブローカー販売員の住宅内のオフィスに対しては発行されません。支店は、通常の営業時間中にオフィス管理に専念するブローカー販売員として雇用されている認可ブローカーの直接監督下にある必要があります。監督者の名前は常に委員会に記録されている必要があります。
支店ライセンスはブローカーの名前と支店住所を記載し、支店で常に目立つように掲示されなければなりません。支店は責任者であるブローカー・セールスパーソンの名前を「オフィス監督者」として、および当該事務所で営業を行うその他すべてのライセンス所有者の名前を目立つように表示しなければなりません。オフィス監督者の変更があった場合、支店ライセンスは取消または訂正のため返納されなければなりません。
記録ブローカー/雇用ブローカーは、初期ライセンス申請を承認できる追加人員1名を指定することができます。その人員はブローカーライセンスを保有し、役員/パートナーである必要があります（雇用ブローカーが個人事業主の場合はブローカー・セールスパーソン可能）。委任の少なくとも10日前に委任状を提出する必要があります。別途、ライセンス終了の署名と譲渡を行う個人1名（ライセンス保有不要）を指定することができ、委任の少なくとも10日前に様式を提出する必要があります。
第54条に基づいて免許が取消された者は、認可された学校の一般パートナー、役員、取締役、または支配的利益の所有者になることはできず、また認可された学校に雇用されたり、保有されたり、報酬を受けたりすることはできず、取消期間中に認可された学校の所在地のオフィススペースを共有または使用することはできません。
コース提供者は、継続教育(CE)コースを正常に修了したライセンス保有者の記録を維持し、指示に従ってこのデータをNJRECまたはその指定者に送信する必要があります。NJRECは、行政手続法(P.L.1968、c.410)に基づいて、法の目的を達成するために必要な規則および規定を採択する権限があります。
ブローカー、ブローカー兼サルスパーソン、サルスパーソン、および支店事務所のライセンスは2年間の期間で実行され、奇数年の6月30日に終了します。2年間の期間中に発行されたすべてのライセンスは、発行日からその期間の終了日まで有効です。「サルスパーソン」の定義には、サルスパーソン（照会者）が含まれます。2026年1月20日に改正され、2年間の期間中に発行されたすべてのライセンスがその期間の終了日まで有効であることが明確になりました。
すべての居住不動産仲介人は、仲介人、エスクロー代理人、または臨時保管者として受け取った他者の資金すべてのために、承認されたニュージャージー金融機関に、他の事業または個人口座から分離された特別口座（複数可）を確立し、維持する必要があります。相互仲介人はニュージャージーまたは居住免許州で維持することができます。仲介人は金融機関と口座番号を特定する宣誓書/証明書を提出する必要があり、変更事項はすべて直ちに委員会に報告する必要があります。
N.J.S.A. 45:15-17(o)に基づき、混合には以下が含まれます：委託人の資金をブローカー自身の資金と混ぜる行為；他人のすべての資金を速やかに別の特別口座に維持および預金しない行為；または他人のために保有する資金を速やかに分離しない行為。口座の継続性を提供するか銀行サービス料金を支払うために、ブローカー自身の名目上の少額資金を維持することは混合ではなく、また法的に必要とされる固定安全額を維持することも混合ではありません。
信託預金に委託金が含まれている場合、委託金部分は信託口座から迅速に支払われなければならず(事業記録に注釈を付けて)、事前の承認が必要です。「迅速」とは受領後5営業日以内を意味します。善意の申し込み金/保証金の場合、5営業日以内に申し込みが撤回または反対提案なしに拒否された場合、ライセンス保有者は資金を申し込み者に返却することができます。その他すべての場合、ライセンス保有者は受領後5営業日以内に資金を預金する必要があります。
ブローカー・オブ・レコードまたは独占所有ブローカーとしてライセンスを取得したすべての者は、仲介業者の仲介口座または信託口座の署名者である必要があります。委員会によってアクティブにライセンスを取得した不動産ブローカー・セールスパーソンまたはセールスパーソンのみが、これらの口座の追加署名者になることができます。
ブローカーは信託/エスクロー支払いを以下の方法で受け入れることができます：現金；ブローカー会社に支払可能な有価証券；ブローカーの信託/エスクロー口座にクレジットされる小切手デビットカード請求；または信託/エスクロー口座への直接送金。クレジットカード請求は短期賃貸（特定の終了日を持つ125日以下の連続住宅賃貸）の預金および賃貸料にのみ許可されます。これらすべての支払いはN.J.A.C. 11:5-5.4に従って記録されなければなりません。
ブローカーが短期賃貸のクレジットカード支払いを受け付ける前に、所有者にチャージバックの可能性を書面で通知し、所有者の署名済み書面承認を取得する必要があります（事業記録として保管され、リスティングブローカーが確保した場合はリスティングの一部または付録として作成）。支払いは別個の特別信託/エスクロー口座に送金される必要があり、別個の事業口座を維持する必要があります。チャージバック紛争の場合、ブローカーは同じ消費者に関わる他の取引の金額に対して相殺することができません。
請求されたシートタームレンタル支払いの全額は、特別信託/エスクロー口座にクレジットされなければならず、クレジットカード会社への取引手数料はその全額がクレジットされる前に支払うことはできません。ブローカーは、次の2つの手続きのいずれかを使用しなければなりません：(1)取引手数料およびチャージバックの唯一の出所として事業口座を指定するか、または(2)特別口座にブローカー自身の資金で準備金を維持する（資金混合なし）ことで、手数料および推定チャージバックに十分な金額を、少なくとも月1回および支払い資金に対するチャージバック後1営業日以内に補充する。
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