§ 11:5-4.3 Use of License for the Benefit of Others +22New Jersey · real estate · Filipino

Walang lisensyado na maaaring pumasok sa anumang pagsasaayos, direkta o hindi direkta, kung saan ang isang indibidwal ay nagpapahiram ng kanyang pangalan o lisensya para sa kapakinabangan ng ibang tao, kumpanya, oorporasyon, o lumalampas sa mga patakaran ng pagbibigay ng lisensya. Ang pagpapahiram ng broker's license ay kinabibilangan ng anumang pagsasaayos kung saan ang broker ay nabigo na personal na mag-alaga at magdirekta ng mga operasyon ng negosyo.

• ✓Walang pagsasaayos na maaaring payagan ang isang lisensyado na magpahiram ng pangalan o lisensya para sa kapakinabangan ng iba o magsalin-daan sa mga patakaran ng pagbibigay ng lisensya
• ✓Ang pagpapahiram ng lisensya ay kasama ang broker na nabigo na personal na mag-alaga at magdirekta ng negosyo kung saan siya ay broker of record o employing broker
• ✓Ang seksiyon na ito ay hindi nagbabawas sa tungkulin ng broker na masiguro ang sapat na pagsusuperbisyon ng opisina sa ilalim ng N.J.A.C. 11:5-4.4 at 4.5

Para sa mga layunin ng panunmong patakaran sa pagpapahiram ng lisensya, ang personal na pagsusuperbisyon at direksyon ng negosyo ay nangangailangan na ang broker ay pisikal na naroroon sa pangunahing o sangay na opisina kahit-kaunting isang araw bawat linggo (hindi kasama ang bakasyon at emerhensiyang kalagayan). Ang komunikasyon na lamang sa pamamagitan ng telepono at/o koreo sa mahabang panahon ay maaaring tratuhin ng Komisyon bilang patunay ng ipinagbabawal na pagpapahiram ng lisensya.

• ✓Ang broker ay dapat na pisikal na naroroon sa opisina kahit-kaunting isang araw bawat linggo (hindi kasama ang bakasyon/emerhensiyang kalagayan)
• ✓Ang komunikasyon lamang sa pamamagitan ng telepono/koreo sa mahabang panahon ay maaaring maging patunay ng ipinagbabawal na pagpapahiram ng lisensya

Ang real estate broker ay isang tao, kumpanya, o korporasyon na, para sa bayad/komisyon/valuable consideration (o inaasahang ito), naglilista, nagbebenta, nagsasalit, bumibili, nagrenta, o nakikipag-ugnayan sa real estate; kumukuha ng renta; nag-aanyaya ng mga prospeto; tumutulong sa pagkuha ng mga prospeto; nakikipag-ugnayan sa mga mortgage loan; o nagsasagawa ng competitive sales ng lupa. Kasama rin nito ang sinumang tao, kumpanya, o korporasyon na sumusubaybay sa isang real estate referral company.

• ✓Ang broker ay gumagana para sa bayad, komisyon, o ibang valuable consideration o inaasahang ito
• ✓Ang mga aktibidad ng broker ay kinabibilangan ng paglilista, pagbebenta, pagpapalit, pagbili, pagrenta, pakikipag-ugnayan, pagkuha ng renta, at pag-anyaya sa mga prospeto
• ✓Ang broker ay kinabibilangan ng sinumang tao na sumusubaybay sa isang real estate referral company

Ang isang real estate salesperson ay isang natural na tao na, para sa bayad, ay pinagtrabaho o kinontrata ng at gumagana sa ilalim ng pangangasiwa ng isang lisensyadong broker upang magsagawa ng mga aktibidad sa brokerage tulad ng pagbili, pagbebenta, pakikipagnegosiyo, pag-upa, pag-renta, pagkolekta ng upa, o pakikipag-ugnayan sa mga prospect. Sa kaso ng isang salesperson na lisensyado sa isang referral company, sila ay nagrerefer ng mga potensyal na mamimili sa isang partikular na broker.

• ✓Ang isang salesperson ay dapat na isang natural na tao na gumagana sa ilalim ng pangangasiwa ng isang lisensyadong broker
• ✓Ang isang salesperson ay nagtratrabaho para sa bayad, komisyon, o magandang pagsasaalang-alang
• ✓Ang kahulugan ay kasama ang isang salesperson na lisensyado sa isang referral company maliban kung kung saan itinukoy

Ang isang real estate broker-salesperson ay isang natural na tao na kwalipikado na makapagpatalas bilang broker ngunit, para sa kompensasyon, ay pinagtatrabahan o kontrata ng at gumagana sa ilalim ng pagsasanod ng isang lisensyadong broker upang magsagawa ng mga tungkulin ng isang salesperson.

• ✓Ang isang broker-salesperson ay kwalipikado na maging broker ngunit gumagana sa ilalim ng pagsasanod ng isang broker
• ✓Ang isang broker-salesperson ay nagsasagawa ng mga tungkulin ng isang salesperson

Ang isang salesperson na lisensyado sa isang real estate referral company ay limitado lamang sa pagre-refer ng mga prospect para sa pagbebenta, pagbili, pagpapalit, pag-lease, o pag-rental ng real estate. Maaari lamang nilang i-refer ang mga prospect sa broker na nag-aasikaso sa referral company kung saan sila lisensyado at maaari lamang tumanggap ng kompensasyon mula sa broker na iyon. Hindi sila maaaring lisensyado sa higit sa isang broker/referral company, hindi maaaring maging broker o broker-salesperson nang sabay-sabay, at hindi maaaring makibahagi sa broker activity na higit pa sa kanilang status.

• ✓Ang mga salesperson ng referral company ay limitado lamang sa pagre-refer ng mga prospect
• ✓Maaari lamang nilang i-refer sa at tumanggap ng kompensasyon mula sa kanilang supervising broker
• ✓Hindi sila maaaring lisensyado sa higit sa isang broker o referral company sa isang oras
• ✓Hindi sila maaaring sabay na magkaroon ng broker o broker-salesperson license

Walang tao, kumpanya, kasosyo, samahan, o corporation ang maaaring magsampa o magsagawa ng anumang aksyong pang-korte para sa koleksyon ng kompensasyon para sa mga aksyon ng brokerage nang hindi nagsasaad at napapatunayan na sila ay isang duly licensed broker sa panahon na ang dahilan ng aksyon ay lumitaw. Ang isang salesperson/broker-salesperson ay maaaring lamang magdemanda sa broker na kung saan sila ay nagtrabaho/naka-kontrata at dapat patunayan ang licensure sa panahon.

• ✓Ang isang partido ay dapat patunayan na sila ay isang duly licensed broker sa panahon upang magsampa ng kaso para sa kompensasyon
• ✓Ang isang salesperson o broker-salesperson ay maaaring lamang magdemanda sa kanilang naghahatid na broker para sa kompensasyon
• ✓Ang claimant ay dapat sabihin at patunayan ang wastong licensure sa panahon na ang dahilan ng aksyon ay lumitaw

Ang isang real estate referral company ay isang business entity na itinatag at sinusubaybayan ng isang licensed broker, na hiwalay sa anumang ibang business entity ng broker na iyon, para sa layunin ng pagpagsasanay/pag-kontrata sa mga salesperson na eksklusibong nakikipag-ugnayan sa mga prospect lamang para sa pangalan ng supervising broker.

• ✓Ang referral company ay dapat itinatag at sinusubaybayan ng isang licensed broker
• ✓Ito ay dapat na hiwalay at bukod sa iba pang business entities ng broker
• ✓Ang mga salesperson nito ay eksklusibong tumutukoy sa mga prospect lamang para sa pangalan ng supervising broker

Ang matagumpay na pagtatapos ng isa o higit pang kurso sa pag-unlisensya ng broker sa loob ng isang dalawang taong termino ay itinuturing na nakakatugon sa kinakailangan ng CE para sa lisensyang pinipirmahan. Ang isang taong nagbebenta na unang nakatanggap ng lisensya sa UNANG taon ng isang dalawang taong termino ay dapat kumpletuhin ang lahat ng naaasahang CE upang mabago. Ang isang taong nagbebenta na unang nakatanggap ng lisensya sa IKALAWANG taon ng dalawang taong termino ay HINDI kinakailangang tuparin ang anumang CE upang mabago sa pagtatapos ng termino na iyon.

• ✓Ang pagkumpleto ng mga kurso sa pag-unlisensya ng broker sa loob ng termino ay nakakatugon sa kinakailangan ng CE para sa pagbabago
• ✓Ang isang taong nagbebenta na nakatanggap ng lisensya sa unang taon ng termino ay dapat kumpletuhin ang lahat ng CE; ang isa na nakatanggap ng lisensya sa ikalawang taon ay walang utang na CE para sa pagbabagong iyon

Ang buyer's agent ay may mga tungkulin na katapatan (walang aksyon na nakakasama sa buyer), mabilis na pagbubunyag ng mga salungat, pagpapayo sa buyer na magtanggap ng expert na payo, hindi pagbubunyag ng mahigpit na impormasyon (kahit pagkatapos ng pagtatapos), at mabuting-pang-loob na patuloy na pagsisikap upang mahanap ang property. Lamang ang mga tungkulin (4) at (5) ang maaaring tanggihan.

• ✓Ang katapatan ay nangangahulugang walang aksyon na nakakasama o nakakadetrimento sa interes ng buyer
• ✓Ang mahigpit na impormasyon ay hindi maaaring bunyagan kahit pagkatapos ng pagtatapos, maliban kung ito ay inawtorisa o kinakailangan ng batas
• ✓Ang mabuting-pang-loob na pagsisikap upang mahanap ang property ay nagtatapos kapag ang buyer ay nasa ilalim ng kontrata na hindi na napapailalim sa pagsusuri ng abogado
• ✓Lamang ang mga tungkulin sa mahigpit na impormasyon at patuloy na pagsisikap ang maaaring tanggihan

Ang pagpapakita ng isang property na interesado sa ibang mga potensyal na mamimili ay hindi lumalabag sa katapatan. Ang paggawa bilang transaction broker para sa o kumakatawan sa higit pa sa isang mamimili sa nakikipagkompetensyang mga transaksyon sa parehong property ay hindi lumalabag sa katapatan o lumilikha ng conflict.

• ✓Ang pagpapakita ng parehong property sa ibang mga potensyal na mamimili ay hindi lumalabag sa katapatan
• ✓Ang kumakatawan sa maraming mamimili na nakikipagkumpitensya para sa parehong property ay hindi isang conflict of interest

Ang Education Bureau ay naglalabas ng Mga Sertipiko ng Pagiging Karapat-dapat sa Pagsusulit sa: mga kandidatong broker na natugunan o na-waive ang broker experience at/o education requirements (ayon sa N.J.A.C. 11:5-3.8 at 2.1(e)); mga kandidatong instructor na natugunan o na-waive ang instructor education requirement (ayon sa N.J.A.C. 11:5-2.2(k)); at mga kandidatong salesperson o salesperson (referral) na na-waive ang education requirement ayon sa N.J.A.C. 11:5-2.1(e).

• ✓Ang mga kandidatong broker, instructor, at salesperson ay tumatanggap ng mga eligibility certificate kapag natugunan o na-waive ang mga requirements
• ✓Ang mga sertipiko ay nagpapatunay ng patupad o waiver ng applicable education/experience requirements

Ang mga pampublikong adult education programs at accredited colleges/universities ay hindi maaaring lisensyahan bilang real estate schools maliban kung ang pre-licensure program ay sinusubaybayan ng isang direktor na alinman ay isang licensed real estate instructor o isang indibidwal na may napatunayan na magandang moral character na dumalo sa isang commission-approved instructor course sa loob ng dalawang taon bago mag-apply. Ang temporary authorization ay maaaring ibigay kung ang direktor ay namatay o nahuli sa kapangyarihan. Ang mga bagong kurso ay hindi magsisimula hanggang sa ang isang qualified na direktor ay aprubahan.

• ✓Ang program director ay dapat na isang licensed instructor O may magandang moral character at natapos ang isang approved instructor course sa loob ng 2 taon
• ✓Ang Commission ay maaaring magbigay ng temporary authorization sa pagkamatay/incapacity ng direktor
• ✓Ang mga bagong kurso ay hindi magsisimula hanggang sa ang isang qualified na direktor ay aprubahan

Ang isang broker na tumigil na maging aktibo ay dapat, sa loob ng limang araw ng negosyo, ibalik sa Komisyon ang kanyang sariling lisensya at ang mga lisensya ng lahat ng mga nagbebenta, broker-nagbebenta, at mga nagbebenta (referral) para sa pagkansela. Ang bawat lisensya ng empleyado ay dapat na kasama ng isang sulat ng pagtatapos ng trabaho ayon sa N.J.S.A. 45:15-14.

• ✓Ang broker ay dapat magbalik ng lahat ng mga lisensya sa loob ng 5 araw ng negosyo mula sa paghinto ng negosyo
• ✓Ang mga lisensya ng empleyado ay dapat na kasama ng isang sulat na nagtatapos ng empleyado
• ✓Ang pagbabalik ay para sa pagkansela ng mga lisensya

Ang isang sole proprietor, partnership broker of record, o corporate broker of record ay hindi maaaring ma-relicense maliban kung, sa loob ng 30 araw matapos ang paghinto ng negosyo, isang affidavit ay isinumite na nagpapatunay: lahat ng lisensya ay ibinabalik; ang trust account ay sarado at ang mga pondo ay napamahagi; lahat ng komisyon ay nabayaran; ang outstanding future commissions ay nakalista; ang mga principal sa patuloy na transaksyon ay notified sa pagsusulat; ang mga sign ay inalis at narecall; ang telephone services ay abisuhan; walang outstanding fines; at ang mga record ay pinanatili sa loob ng anim na taon.

• ✓Ang affidavit ay dapat isubmit sa loob ng 30 araw matapos ang paghinto ng brokerage business
• ✓Ang trust account ay dapat sarado at lahat ng trust funds ay dapat mapamahagi sa mga tamang partido
• ✓Lahat ng mga principal sa patuloy na transaksyon ay dapat notified sa pagsusulat ng disposition
• ✓Walang outstanding fines o penalties na maaaring may utang sa Commission
• ✓Ang broker ay dapat panatilihin ang mga record sa loob ng anim na taon at magbigay ng depository address

Ang isang bagong broker of record ay hindi maaaring ipalit maliban kung ang bagong at dating mga broker ay magsumite ng isang sabay-sabing affidavit na nagpapatunay na ang trust fund custody ay kinikilala at kinabibilangan, lahat ng mga kommisyon ay nabayaran hanggang sa kasalukuyan, ang bagong broker ay magbabayad ng mga kinabukasang kommisyon, walang mga multa na dapat bayaran (na may pagsasama at maramihang pananagutan para sa pre-substitution na mga multa), mga palatandaan/mga advertisement ay naisip na, mga talaan ay ibinigay at dapat panatilihin ng anim na taon, at ang bagong broker ay magsasagawa ng negosyo sa pangalan ng kumpanya.

• ✓Ang parehong bagong at dating mga broker of record ay dapat magpadala ng isang sabay-sabing affidavit
• ✓Ang bagong broker ay dapat tanggapin ang custody ng lahat ng trust funds at kumpirmahin na sila ay nabibilangan
• ✓Ang parehong mga broker ay may pagsasama at maramihang pananagutan para sa mga multa na itinakda pagkatapos ng pagpapalit para sa pre-substitution na mga aksyon
• ✓Ang bagong broker ay dapat panatilihin ang mga talaan ng kumpanya sa loob ng anim na taon at magsagawa ng negosyo sa pangalan ng kumpanya

Bawat residente na real estate broker na hindi licensed bilang broker-salesperson ay dapat mapanatili ang pangunahing opisina sa New Jersey na bukas sa publiko sa regular na oras ng negosyo, sa ilalim ng direkta, buong oras na pagsusuperbisyon ng broker o broker-salesperson. Ang supervisor ay hindi kailangang palaging naroroon ngunit dapat maaabot anumang oras, pinagsasagawaang buong oras, pisikal na naroroon kahit hindi bababa sa limang araw bawat calendar week (hindi kasama ang bakasyon/emergency), at walang ibang pagkakataon na magtrabaho sa panahong iyon.

• ✓Ang broker (hindi broker-salesperson) ay dapat panatilihin ang NJ pangunahing opisina na bukas sa publiko sa regular na oras ng negosyo
• ✓Ang pangunahing opisina ay dapat sa ilalim ng direkta, buong oras na pagsusuperbisyon ng broker o broker-salesperson
• ✓Ang supervisor ay dapat maaabot anumang oras at pisikal na naroroon kahit hindi bababa sa limang araw bawat calendar week (hindi kasama ang bakasyon/emergency)
• ✓Ang supervisor ay dapat buong oras at walang ibang pagkakataong magtrabaho sa panahong iyon
• ✓Kung ang broker-salesperson ay gumagawa ng pagsusuperbisyon, ang broker ay nananatiling responsable sa lahat ng aktibidad

Kung ang pangunahing opisina ay nakabase sa isang tirahan, dapat itong maging independiyente sa mga lugar ng pamumuhay at may hiwalay na panlabas na pagpasok na malinaw na nakikita mula sa isang kalye kung saan may frontage ang properti (hindi ito nalalapat sa mga opisina na umiiral bago ang Disyembre 1, 1963). Walang lugar ng negosyo ng broker na maaaring matatagpuan sa tahanan ng anumang salesperson o salesperson (referral) na nagtatrabaho para sa broker na iyon.

• ✓Ang isang opisinang residential ay dapat maging independiyente sa mga lugar ng pamumuhay at may hiwalay na panlabas na pagpasok na nakikita sa kalye
• ✓Ang panuntunang residential-office ay hindi nalalapat sa mga opisina na umiiral bago ang Disyembre 1, 1963
• ✓Walang lugar ng negosyo ng broker na maaaring matatagpuan sa tahanan ng anumang salesperson o salesperson (referral) na nagtatrabaho para sa broker na iyon
• ✓Ang sole proprietor at broker of record ay dapat mag-supervise ng brokerage activity saanman ito magaganap

Hindi bababa sa 50% ng kinakailangang CE ay dapat na binubuo ng pangunahing paksa, at ang komisyon ay hindi maaaring mangailangan ng pangunahing paksa na lumampas sa 60% ng kabuuang oras ng CE. Ang mga pangunahing paksa ay: ahensya; pagsisiwalat; mga isyong legal; etika (hindi bababa sa dalawang oras); patas na pabahay; mga patakaran at regulasyon; kaligtasan ng tunay na ari-arian na may lisensya; finansyal na alam at pagpaplano; at anumang iba pang mga paksa na itinatakda ng NJREC sa pamamagitan ng patakaran. Bawat oras ng pagtuturo ay katumbas ng isang kredito.

• ✓Kahit hindi bababa sa 50% ngunit hindi higit sa 60% ng kinakailangang oras ng CE ay dapat na binubuo ng mga pangunahing paksa
• ✓Ang pangunahing paksa sa etika ay dapat na hindi bababa sa dalawang oras; bawat oras ng pagtuturo ay katumbas ng isang kredito

Kahit na ang pangkalahatang core-topic percentages, ang NJREC ay nangangailangan na ang bawat biennial term's CE ay magsama ng hindi bababa sa isang oras sa core topic ng fair housing at housing discrimination. Dagdag dito, ang isang continuing education course sa agency ay dapat kumpletuhin ng bawat broker, broker-salesperson, at salesperson sa bawat biennial license term bilang kondisyon ng renewal.

• ✓Hindi bababa sa isang oras sa fair housing at housing discrimination ay mandatory sa bawat biennial license term
• ✓Isang agency CE course ay required sa bawat licensee sa bawat biennial license term bilang kondisyon para sa renewal

Ang isang firm na nagsasagawa ng mga serbisyo para sa isang nagbebenta ay isang seller's agent maliban kung kumakatawan ito sa mamimili, pareho, ay isang transaction broker, o ang affiliated licensee ay isang mamimili. Ang seller brokerage services agreement ay dapat na maisagawa bago o kasing-bilis na praktikal pagkatapos magsimula ang mga serbisyo at dapat kasama ang MLS circulation disclosure.

• ✓Dapat magpasok ng brokerage services agreement sa nagbebenta bago o kasing-bilis na praktikal
• ✓Dapat sabihin kung ang listing ay ilalabas sa isang MLS o katulad na database
• ✓Ang seller's agent ay hindi dapat magsumite sa anumang MLS-type na serbisyo na nagbabawal ng alok na ipakita ang mga tagubilin tungkol sa kompensasyon
• ✓Ang dual/designated agency consent ay nangangailangan ng hiwalay na pag-initial o lagda

Ang isang agent ng nagbebenta ay may utang na loob, mabilis na pagsisiwalat ng mga tunggaling interes, payo sa nagbebenta na maghanap ng eksperto, hindi pagsisiwalat ng kumpidensyal na impormasyon kahit pagkatapos ng pagtatapos, at mabuting-pang patuloy na pagsisikap upang mahanap ang isang mamimili (nagtatapos kapag hindi na napapailalim sa pagsusuri ng abogado).

• ✓Ang kumpidensyal na impormasyon ng nagbebenta ay hindi maaaring iswalatin kahit pagkatapos ng pagtatapos maliban kung pinahintulot o kinakailangan ng batas
• ✓Ang patuloy na pagsisikap upang mahanap ang isang mamimili ay nagtatapos kapag ang ari-arian ay nasa kontrata na hindi na napapailalim sa pagsusuri ng abogado
• ✓Tanging ang mga responsibilidad sa pagtitiwala at patuloy na pagsisikap lamang ang maaaring bawiin

Ang pagpapakita ng mga property na hindi pag-aari ng seller o ang paglilista ng mga nakikipagkompetensyang property ay hindi lumalabag sa katapatan. Ang pagkilos bilang transaction broker o kumakatawan sa higit pa sa isang seller sa nakikipagkompetensyang transaksyon na kinasasangkutan ang parehong buyer ay hindi lumalabag sa katapatan.

• ✓Ang paglilista ng nakikipagkompetensyang property ay hindi isang paglapag sa katapatan
• ✓Ang pagkatawan sa maraming seller na nakikipagkumpetensya para sa parehong buyer ay hindi isang conflict of interest

Pagkatapos makatanggap ng kumpletong, tumpak na mga form na may tamang bayad, ang Education Bureau ay karaniwang nagpoproseso ng: mga lisensya ng instructor/paaralan/karagdagang lokasyon ng pagtuturo—tatlong linggo; mga pagbabago ng address ng paaralan—tatlong linggo; relicensure na may mga bagong direktor/may-ari—tatlong linggo; pagpapabago ng mga lisensya ng instructor/paaralan/lokasyon—apat na linggo; mga waiver ng edukasyon/karanasan na hindi nangangailangan ng karagdagang pagsusuri—apat na linggo; mga pagkilala sa karanasan ng broker—apat na linggo; mga pagkilala ng CE provider/instructor/kurso—tatlong linggo pagkatapos isaalang-alang ang rekomendasyon ng Voluntary Advisory Committee; at mga waiver ng pangangailangan ng CE—tatlong linggo pagkatapos makatanggap.

• ✓Ang mga paunang aplikasyon ng lisensya ay napoproseso sa loob ng humigit-kumulang tatlong linggo; ang mga pagpapabago ay sa loob ng humigit-kumulang apat na linggo
• ✓Ang mga waiver na hindi nangangailangan ng karagdagang pagsusuri at ang mga pagkilala sa karanasan ng broker ay tumatagal ng humigit-kumulang apat na linggo
• ✓Ang mga pagkilala ng CE ay tumatagal ng tatlong linggo pagkatapos isaalang-alang ang rekomendasyon ng Voluntary Advisory Committee

Ang Education Bureau ay gumagamit ng standardized na mga form kabilang ang mga aplikasyon para sa: non-public at public school licenses; karagdagang teaching location licensure; instructor license; pagbabago ng address ng administrative office/primary teaching location; relicensure na may bagong director/owner o pagbabago ng pangalan; waiver ng salesperson prelicensure education; partial waiver ng broker education/experience; broker experience report; NJ State Police Criminal History Record Information Form; at CE provider, instructor, at course approval applications.

• ✓Ang mga natatanging form ay umiiral para sa non-public at public school license applications
• ✓Ang mga hiwalay na form ay nangangasiwa ng relicensure na may bagong director/owner at school name changes

Ang isang tamang-lisensyadong NJ broker ay maaaring magbayad ng referral fee o commission sa isang lisensyadong real estate broker ng ibang jurisdiction kung saan ang broker na iyon ay may bona fide office. Ang out-of-state broker ay maaaring gumawa ng referrals, makatanggap ng fees, at magsue sa NJ broker para sa koleksyon. 'Referral' ay nangangahulugang pagpapakilala, pagtutulungan, o pagdirekta ng isang tao mula sa isang broker patungo sa iba para sa brokerage services.

• ✓Ang isang NJ broker ay maaaring magbayad ng referral fees sa isang out-of-state lisensyadong broker na may bona fide office
• ✓Ang isang out-of-state broker ay maaaring magsumama ng aksyon sa NJ courts upang kolektahin ang referral fee
• ✓Referral ay nangangahulugang pagpapakilala, pagtutulungan, o pagdirekta ng isang tao mula sa isang broker patungo sa iba

Ang komisyon ay maaaring suspindihin o bawiin ang isang real estate school o instructor license, o magpataw ng multa sa ilalim ng R.S.45:15-17, para sa iba't ibang uri ng maling gawi kabilang ang maling pagtatanghal, hindi karapat-dapat, pagsasabing hindi nagbigay ng nakasulat na kasunduan sa tuition, paggamit ng lottery/contest upang makuha ang mga estudyante, pagkakasadyang kriminal, pagkuha ng lisensya sa pamamagitan ng pandaraya, o maling pagsasabi na ang isang tao ay nakumpleto ng isang kurso.

• ✓Ang paggawa ng maling pangako o malaking maling pagtatanghal ay batayan para sa disiplina
• ✓Ang pagsasabing hindi nagbigay sa mga estudyante ng nakasulat na kasunduan ng mga bayad sa tuition at patakaran sa pagbabalik ay isang paglabas
• ✓Ang paggamit ng lottery, contest, laro, premyo, o draw upang makuha ang mga estudyante ay ipinagbabawal
• ✓Ang maling pagsasabi na ang isang tao ay dumalo o nakumpleto ng isang kurso ay batayan para sa disiplina
• ✓Ang anumang gawi na bumubuo ng pandaraya o hindi tapat na pakikipag-ugnayan ay batayan para sa disiplina

Ang mga paaralan at mga instructor ay dapat na licensed sa ilalim ng N.J.S.A. 45:15-10.4 at 10.5. Ang mga termino ng license ay tumatagal ng dalawang taon (Marso 1 hanggang sa huling araw ng Pebrero pagkatapos ng dalawang taon). Ang mga applicant ay dapat ipakita ang magandang moral character at walang disqualifying convictions (N.J.S.A. 45:15-12.1). Ang mga denial ay maaaring iapela sa buong Commission (N.J.A.C. 11:5-11.10). Ang mga pampublikong programa sa adult education at accredited colleges/universities ay ipinapalagay na qualified kung pinamumunuan ng licensed instructor o qualified individual.

• ✓Ang mga termino ng school at instructor license ay tumatagal ng dalawang taon, mula Marso 1 hanggang sa huling araw ng Pebrero ng pangalawang sumusunod na taon
• ✓Ang mga applicant ay dapat ipakita ang magandang moral character at walang disqualifying convictions sa ilalim ng N.J.S.A. 45:15-12.1
• ✓Ang mga denial ng school/instructor applications ay maaaring iapela sa buong Commission
• ✓Bawat licensed na paaralan ay dapat mapanatili ang isang bona fide office na bukas sa publiko sa normal na oras ng negosyo

Walang broker-salesperson o salesperson ang maaaring magsimula ng business activity para sa isang broker, at walang broker ang maaaring magbigay-kapangyarihan sa kanila na kumilos, hanggang sa may nakasulat na kasunduan na nilagdaan ng dalawang partido na naglalaman ng mga kondisyon kung saan ang mga serbisyo ay nanatili. Ang business affiliation ay maaaring maging employment relationship o independent contractor relationship, na dapat tukuyin sa nakasulat na kasunduan.

• ✓Kinakailangan ang nilagdaang nakasulat na kasunduan bago ang salesperson/broker-salesperson ay magsimula ng aktibidad
• ✓Ang nakasulat na kasunduan ay dapat maglaman ng mga kondisyon kung saan ang mga serbisyo ay nanatili
• ✓Ang affiliation ay maaaring maging employment o independent contractor, tulad ng tinukoy sa kasunduan

Ang isang firm ay maaaring kumilos bilang isang ipinagkalat na dalawang ahente lamang na may informed consent ng parehong partido (sa mga nilagdaang kasunduan sa serbisyo ng broker para sa residential, o kung hindi naman ay sa pamamagitan ng sulat para sa commercial). Ang mga responsibilidad ay kinabibilangan ng pagwala ng aksyon na mapinsala sa alinmang partido, pagkukumpiso ng mga tunggaling interes, pagpapayo sa parehong hanapin ang expert advice, at ang hindi pagkukumpiso ng confidential na impormasyon tungkol sa alinmang partido.

• ✓Nangangailangan ng informed consent ng PAREHONG partido
• ✓Ang isang ipinagkalat na dalawang ahente ay hindi dapat magsulong ng mga termino na pabor sa isang principal sa kapaligiran ng iba
• ✓Ang confidential na impormasyon tungkol sa alinmang partido ay hindi maaaring ikumpiso kahit pagkatapos ng pagtatapos
• ✓Ang residential consent ay dapat sa mga nilagdaang kasunduan sa serbisyo ng broker; commercial ay otherwise sa pamamagitan ng sulat

Kahit na ang R.S.45:15-17(i), ang isang ipinahayag na dual agent ay maaaring makatanggap ng kompensasyon sa pamamagitan ng kanyang firm mula sa isa o parehong partido kung ang mga pinagkukunan at halaga ay ipinahayag sa pagsusulat sa pareho. Ang pagpapakita ng mga makakompitensyang property, pagpapakita sa ibang mga mamimili, o paghaharap ng karagdagang alok ay hindi mapangaalibaang conduct.

• ✓Maaaring makatanggap ng kompensasyon mula sa mamimili at nagbebenta kung ipinahayag sa pagsusulat sa pareho
• ✓Ang pagpapakita ng mga makakompitensyang property o paghaharap ng karagdagang alok ay hindi lumilikha ng conflict of interest

Mga pangunahing bayad ng Education Bureau: aplikasyon ng lisensya ng paaralan—$100.00; aplikasyon ng lisensya ng instructor—$50.00; paunang lisensya ng hindi-pampublikong paaralan—$400.00 (unang taon ng termino) o $200.00 (ikalawang taon); pagpapabago ng lisensya ng hindi-pampublikong paaralan—$400.00 plus $200.00 sa bawat dagdag na lokasyon; lisensya ng karagdagang lokasyon ng pagtuturo—$200.00 (unang taon) o $100.00 (ikalawang taon); lisensya ng instructor—$200.00 (unang taon) o $100.00 (ikalawang taon); pagpapabago ng lisensya ng instructor—$100.00. Ang pagsusuri ng kasaysayan ng kriminal at pag-scan ng fingerprint ay binabayaran nang direkta sa nagpatupad na vendor ng Estado.

• ✓Ang bayad sa aplikasyon ng lisensya ng paaralan ay $100.00; ang bayad sa aplikasyon ng instructor ay $50.00
• ✓Ang mga paunang bayad ay proporsyonal: buong halaga sa unang taon, kalahati sa ikalawang taon ng isang termino
• ✓Ang pagpapabago ng instructor ay $100.00; ang pagpapabago ng hindi-pampublikong paaralan ay $400.00 plus $200.00 sa bawat karagdagang lokasyon

Iba pang bayad ng Education Bureau: pagbabago ng address ng paaralan—$50.00; pagbabago ng pangalan ng paaralan—$100.00; pagbabago ng pangalan ng indibidwal—$50.00; pagbabago ng direktor ng paaralan—$50.00; aplikasyon para sa waiver ng edukasyon ng salesman—$25.00; waiver ng edukasyon o karanasan ng broker—$25.00; at pagsang-ayon sa ulat ng karanasan para sa aplikante ng broker license—$25.00.

• ✓Ang pagbabago ng pangalan ng paaralan ay $100.00; ang pagbabago ng address ng paaralan at pagbabago ng pangalan ng indibidwal ay $50.00 bawat isa
• ✓Ang mga waiver ng edukasyon ng salesman/broker, karanasan ng broker, at pagsang-ayon sa ulat ng karanasan ay $25.00 bawat isa

Ang bawat branch office ay dapat sumunod sa N.J.A.C. 11:5-4.4 (Maintained offices). Walang branch license na maaaring ibigay para sa isang opisina sa tahanan ng isang salesperson (referral), salesperson, o broker-salesperson. Ang isang branch ay dapat na nasa direktang pangangasiwa ng isang licensed broker na nagtratrabaho bilang broker-salesperson, na dapat magdevote ng buong oras sa pamamahala ng opisina sa oras ng normal na negosyo. Ang pangalan ng supervisor ay dapat na itala sa Commission sa lahat ng oras.

• ✓Ang bawat branch office ay dapat sumunod sa N.J.A.C. 11:5-4.4
• ✓Walang branch license na maaaring ibigay para sa isang opisina sa tahanan ng isang salesperson (referral), salesperson, o broker-salesperson
• ✓Ang isang branch ay dapat na nasa direktang pangangasiwa ng isang licensed broker na nagtratrabaho bilang broker-salesperson na naglalaan ng buong oras dito
• ✓Ang pangalan ng supervisor ay dapat na itala sa Commission sa lahat ng oras

Ang license ng branch office ay dapat maglaman ng pangalan ng broker at address ng branch at dapat ipakitang malinaw sa lahat ng oras sa branch. Ang branch ay dapat prominenteng ipakita ang pangalan ng broker-salesperson na nangunguna bilang 'office supervisor' at ang mga pangalan ng lahat ng ibang licensee na gumagawa ng negosyo doon. Ang license ng branch ay dapat ibalik para sa pagkansela o pagwawasto kapag may pagbabago ng office supervisor.

• ✓Ang license ng branch ay dapat maglaman ng pangalan ng broker at address ng branch at dapat ipakitang malinaw
• ✓Ang branch ay dapat prominenteng ipakita ang pangalan ng office supervisor at ang mga pangalan ng lahat ng licensee na gumagawa ng negosyo doon
• ✓Ang license ng branch ay dapat ibalik para sa pagkansela o pagwawasto kapag may pagbabago ng office supervisor

Ang mga broker ng record/nagpapaemploye na broker ay maaaring magbigay-kapangyarihan sa isang karagdagang tao upang aprubahan ang mga paunang aplikasyon para sa lisensya; ang taong iyon ay dapat na may broker's license at maging isang opisyal/kasosyo (o isang broker-salesperson kung ang nagpapaemploye na broker ay isang sole proprietor). Ang power of attorney ay dapat ibigay nang hindi bababa sa 10 araw bago ang pagwawale ng kapangyarihan. Nang magkakahiwalay, isang indibidwal (hindi kinakailangan na lisensyado) ay maaaring italagang pumirma at sumuko ng mga nagtatapos na lisensya, na may isang form na ibinigay nang hindi bababa sa 10 araw bago ang pagwawale ng kapangyarihan.

• ✓Ang taong itinalagang mag-apruba ng mga aplikasyon ay dapat na may broker's license at maging isang opisyal/kasosyo (o broker-salesperson kung ang nagpapaemploye na broker ay isang sole proprietor)
• ✓Ang power of attorney ay dapat ibigay nang hindi bababa sa 10 araw bago ang pagwawale ng gawain
• ✓Ang taong itinalagang sumuko ng mga nagtatapos na lisensya ay hindi kinakailangan na may real estate license
• ✓Lamang ang broker at isang iba pang itinalagang tao ang maaaring magsagawa ng mga pang-lisensyang paglipat na gawain sa anumang isang oras

Ang isang taong ang kanyang lisensya ay nawalang-bisa sa ilalim ng seksyon 54 ay hindi maaaring maging pangkalahatang kasosyo, opisyal, direktor, o may kontrol na interes sa anumang lisensyadong paaralan, ni maaaring magtatrabaho, mapanatili, o makatanggap ng bayad mula sa lisensyadong paaralan, ni magbahagi o magtamasa ng opisina sa isang lokasyon ng lisensyadong paaralan sa panahon ng pagwalang-bisa.

• ✓Ang taong may nawalang lisensya ay hindi maaaring magkaroon ng kontrol na interes sa isang lisensyadong paaralan
• ✓Ang taong may nawalang lisensya ay hindi maaaring magtrabaho o makatanggap ng bayad sa anumang kapasidad mula sa isang lisensyadong paaralan
• ✓Ang taong may nawalang lisensya ay hindi maaaring magtamasa o magbahagi ng opisina sa isang lisensyadong paaralan sa panahon ng pagwalang-bisa

Ang mga provider ng kurso ay dapat mapanatili ang mga talaan ng matagumpay na pagtatapos ng mga lisensyado sa mga kurso ng CE at magpadala ng datos na ito sa NJREC o sa kanyang designado ayon sa direksyon. Ang NJREC ay may karapatang magpatibay ng mga patakaran at regulasyon batay sa Administrative Procedure Act (P.L.1968, c.410) na kinakailangan upang matupad ang mga layunin ng batas.

• ✓Ang mga provider ng CE ay dapat mapanatili ang mga talaan ng pagkumpleto at magpadala ng datos sa NJREC o sa kanyang designado ayon sa direksyon
• ✓Ang NJREC ay nagpapatibay ng mga patakaran sa ilalim ng Administrative Procedure Act upang ipatupad ang mga alok ng CE

Ang mga lisensya ng broker, broker-salesperson, salesperson, at branch office ay tumatagal ng dalawang taon at nagtatapos sa Hunyo 30 ng kakaibang taon. Lahat ng lisensya na inilabas sa panahon ng dalawang taon ay tumatakbo mula sa petsa ng pagbibigay hanggang sa wakas ng termino. Ang kahulugan ng 'salesperson' ay kasama ang salesperson (referral). Binago ang epektibo Enero 20, 2026 upang linawin na lahat ng lisensya na inilabas sa loob ng dalawang taon ay tumatakbo hanggang sa wakas ng panahong iyon.

• ✓Ang mga real estate na lisensya ay tumatagal ng dalawang taon, nagtatapos sa Hunyo 30 ng kakaibang taon
• ✓Ang mga lisensya na inilabas sa gitna ng termino ay tumatakbo mula sa petsa ng pagbibigay hanggang sa wakas ng kasalukuyang termino
• ✓Ang 'salesperson' ay kasama ang salesperson (referral)

Bawat residente na real estate broker ay dapat magtayo at mapanatili ng isang espesyal na account (o mga account) sa isang awtorisadong financial institution ng New Jersey, na hiwalay sa ibang business o personal na mga account, para sa lahat ng pera ng iba na natanggap bilang broker, escrow agent, o temporary custodian. Ang mga reciprocal broker ay maaaring panatilihin ito sa NJ o sa kanilang resident-license state. Ang mga broker ay dapat magsumite ng affidavit/certificate na nagtatukoy sa mga institusyon at numero ng account, at iulat kaagad ang anumang pagbabago.

• ✓Ang broker ay dapat mapanatili ang isang espesyal na account para sa pera ng iba na hiwalay sa business/personal na mga account
• ✓Ang mga resident broker ay dapat gumamit ng isang awtorisadong NJ financial institution
• ✓Ang broker ay dapat magsumite ng affidavit/certificate na nagtatukoy sa mga financial institution at lahat ng numero ng account sa licensure/renewal
• ✓Anumang pagbabago ng account o bagong account ay dapat kaagad na iulat sa Commission

Sa ilalim ng N.J.S.A. 45:15-17(o), ang commingling ay kinabibilangan ng: pagsasama ng pera ng mga kliyente sa sariling pera ng broker; pagkabigong mabilis na manatili at magdeposito ng lahat ng pera ng iba sa isang hiwalay na espesyal na account; o pagkabigong mabilis na paghiwalayin ang pera na dapat na hawakan para sa iba. Ang pagpapanatili ng malinaw na nominal na halaga ng sariling pera ng broker upang magbigay ng patuloy na account o matugunan ang mga bayad ng bangko ay HINDI commingling, at hindi rin ang pagpapanatili ng legal na kinakailangang nakaayos na halaga ng kaligtasan.

• ✓Ang commingling ay may kasamang pagsasama ng pera ng mga kliyente sa sariling pera ng broker
• ✓Ang commingling ay may kasamang pagkabigong mabilis na magdeposito o paghiwalayin ang pera ng iba sa isang espesyal na account
• ✓Ang pagpapanatili ng nominal na pera ng broker para sa patuloy na account o mga bayad ng bangko ay hindi commingling
• ✓Ang pagpapanatili ng legal na kinakailangang nakaayos na halaga ng pera ng broker ay hindi commingling

Kapag ang mga pondo ng komisyon ay kasama sa mga deposito sa tiwala, ang bahagi ng komisyon ay dapat bigyan mula sa trust account nang mabilis (na may mga anotasyon sa mga rekord ng negosyo), basta may naunang pahintulot. Ang 'Mabilis' ay nangangahulugang hindi higit sa limang araw ng negosyo pagkatapos ng pagkatanggap. Para sa isang deposito ng mabuting pananampalataya/seryosong pera, kung ang alok ay isinasaad o tinatanggihan nang walang kontra-alok sa loob ng limang araw na iyon, maaaring ibalik ng lisensyado ang mga pondo sa nag-alok; kung hindi, ang lisensyado ay dapat magdeposito sa loob ng limang araw ng negosyo.

• ✓Ang 'Mabilis' ay nangangahulugang hindi higit sa limang araw ng negosyo na sumusunod sa pagkatanggap ng pera o ari-arian ng iba
• ✓Ang bahagi ng komisyon ng mga trust fund ay dapat mabilis na ibayad na may tamang mga anotasyon sa record at naunang pahintulot
• ✓Ang seryosong pera ay maaaring ibalik kung ang alok ay isinasaad o tinatanggihan nang walang kontra-alok sa loob ng limang araw ng negosyo
• ✓Sa lahat ng ibang kaso ang lisensyado ay dapat magdeposito ng mga pondo sa loob ng limang araw ng negosyo pagkatapos ng pagkatanggap

Bawat taong lisensyado bilang broker of record o sole proprietor broker ay dapat na signatory sa escrow o trust account(s) ng brokerage firm. Lamang ang mga indibidwal na aktibong lisensyado ng Commission bilang real estate broker-salesperson o salesperson ang maaaring maging karagdagang signatories sa mga iyon na accounts.

• ✓Bawat broker of record o sole proprietor broker ay dapat na signatory sa trust/escrow account(s) ng firm
• ✓Lamang ang aktibong lisensyadong broker-salespersons o salespersons ang maaaring maging karagdagang signatories

Ang mga broker ay maaaring tumanggap ng trust/escrow payments bilang: cash; isang negotiable instrument na payable sa firm ng broker; isang check debit card charge na nagpapakredito sa trust/escrow account ng broker; o isang wire transfer direkta sa trust/escrow account. Ang mga credit card charge ay pinapayagan lamang para sa mga deposito at renta sa short-term rentals (residential rental na hindi higit sa 125 sunod-sunod na araw na may partikular na termination date). Lahat ng ganitong mga pagbabayad ay dapat ma-record ayon sa N.J.A.C. 11:5-5.4.

• ✓Mga katanggap-tanggapang paraan ng trust payment: cash, negotiable instrument payable sa firm, check debit card charge, o wire transfer
• ✓Ang mga credit card charge ay pinapayagan lamang para sa short-term rental deposit/rent payments
• ✓Ang 'short term rental' ay isang residential rental na hindi higit sa 125 sunod-sunod na araw na may partikular na termination date
• ✓Lahat ng ganitong mga pagbabayad ay dapat ma-record sa trust/escrow ledger ayon sa N.J.A.C. 11:5-5.4

Bago tumanggap ng mga pagbabayad sa credit card para sa isang short-term rental, ang isang broker ay dapat na magbigay sa may-ari ng written notification tungkol sa potensyal na chargeback at makakuha ng signed written authorization mula sa may-ari (na nakaretain bilang business record; ginawang bahagi ng/addendum sa listing kung secured ng listing broker). Ang mga pagbabayad ay dapat pumunta sa isang distinct special trust/escrow account, at dapat mapanatili ang isang separate business account. Sa isang chargeback dispute, ang broker ay hindi maaaring mag-set off laban sa mga pera mula sa ibang transaction na kinabibilangan ng parehong consumer.

• ✓Ang broker ay dapat magbigay sa may-ari ng written notification tungkol sa chargeback potential at makakuha ng signed written authorization
• ✓Ang written authorization ng may-ari ay dapat nakaretain bilang business record; kung secured ng listing broker, ginawang bahagi ng listing
• ✓Ang credit card short-term rental payments ay pumupunta sa isang distinct special trust/escrow account na may separate business account na maintained
• ✓Ang broker ay hindi maaaring mag-set off ng disputed chargeback laban sa mga pera mula sa ibang transaction sa parehong consumer
• ✓Dapat na formulated ang isang written cancellation policy, kabilang ang cancellation time period at disposition ng monies

Ang buong halaga ng charged na short-term rental payment ay dapat i-credit sa special trust/escrow account; ang transaction fees sa credit card company ay hindi maaaring bayaran bago ma-credit ang buong halaga. Ang mga broker ay dapat gumamit ng isa sa dalawang pamamaraan: (1) italaga ang isang business account bilang tanging pinagkukunan para sa transaction fees at charge-backs; o (2) mapanatili ang isang reserve ng sariling pondo ng broker sa special account (walang commingling) na sapat para sa mga bayad at mga estimated na charge-backs, na replenished ng hindi bababa sa buwanban at sa loob ng isang business day pagkatapos ng charge-back sa disbursed funds.

• ✓Ang buong halaga ng charged payment ay dapat i-credit sa special trust/escrow account bago magbayad ng anumang transaction fee
• ✓Opsyon 1: italaga ang isang business account bilang tanging pinagkukunan para sa lahat ng credit card fees at charge-backs
• ✓Opsyon 2: panatilihin ang isang broker-funded na reserve sa special account (walang commingling) para sa mga bayad at mga estimated na charge-backs
• ✓Ang mga transaction fees ng reserve ay dapat replenished ng hindi bababa sa buwanban; ang charge-back debits ay replenished sa loob ng isang business day
• ✓Ang halaga ng reserve ay maaaring tataasan anumang oras ngunit mababawasan lamang bawat taon, na ang lahat ng reserve credits/debits ay nakatala sa mga record