§ 11:5-4.3 Use of License for the Benefit of Others +22New Jersey · रियल एस्टेट · हिन्दी

कोई भी लाइसेंसधारी ऐसा कोई भी समझौता नहीं कर सकता है, चाहे वह सीधा हो या अप्रत्यक्ष, जिससे कोई व्यक्ति अपना नाम या लाइसेंस किसी अन्य व्यक्ति, फर्म या निगम के लाभ के लिए उधार दे, या लाइसेंसिंग कानूनों और नियमों को बायपास करे। दलाल के लाइसेंस को उधार देने में कोई भी ऐसी व्यवस्था शामिल है जहां दलाल व्यक्तिगत रूप से व्यावसायिक संचालन की देखरेख और निर्देशन करने में विफल रहता है।

• ✓कोई भी समझौता लाइसेंसधारी को किसी अन्य के लाभ के लिए नाम या लाइसेंस उधार देने या लाइसेंसिंग नियमों को बायपास करने की अनुमति नहीं दे सकता है
• ✓लाइसेंस उधार देने में दलाल द्वारा उस व्यवसाय की व्यक्तिगत रूप से देखरेख और निर्देशन करने में विफल रहना शामिल है जिसका वह ब्रोकर ऑफ रिकॉर्ड/नियोजित दलाल है
• ✓यह खंड N.J.A.C. 11:5-4.4 और 4.5 के तहत पर्याप्त कार्यालय पर्यवेक्षण सुनिश्चित करने के लिए दलाल के कर्तव्य को सीमित नहीं करता है

लाइसेंस-उधार नियम के उद्देश्यों के लिए, व्यवसाय की व्यक्तिगत निरीक्षण और निर्देशन के लिए ब्रोकर को मुख्य या शाखा कार्यालय में कम से कम एक दिन प्रति सप्ताह शारीरिक रूप से उपस्थित होना आवश्यक है (छुट्टियों और आपातकालीन स्थितियों को छोड़कर)। दीर्घ अवधि के लिए केवल टेलीफोन और/या मेल के माध्यम से संचार को आयोग द्वारा निषिद्ध लाइसेंस-उधार के साक्ष्य के रूप में माना जा सकता है।

• ✓ब्रोकर को कार्यालय में कम से कम एक दिन प्रति सप्ताह शारीरिक रूप से उपस्थित होना आवश्यक है (छुट्टियों/आपातकालीन स्थितियों को छोड़कर)
• ✓दीर्घ अवधि के लिए केवल फोन/मेल के माध्यम से संचार निषिद्ध लाइसेंस-उधार के साक्ष्य के रूप में माना जा सकता है

एक रियल एस्टेट ब्रोकर एक व्यक्ति, फर्म या निगम है जो शुल्क/कमीशन/मूल्यवान प्रतिफल (या उसकी अपेक्षा) के बदले में रियल एस्टेट सूचीबद्ध करता है, बेचता है, विनिमय करता है, खरीदता है, किराए पर देता है, या बातचीत करता है; किराया एकत्र करता है; संभावनाओं की मांग करता है; संभावनाओं को प्रोक्योर करने में सहायता करता है; बंधक ऋणों पर बातचीत करता है; या भूमि की प्रतिस्पर्धी बिक्री संचालित करता है। इसमें कोई भी व्यक्ति, फर्म या निगम भी शामिल है जो एक रियल एस्टेट रेफरल कंपनी की देखरेख करता है।

• ✓एक ब्रोकर शुल्क, कमीशन या अन्य मूल्यवान प्रतिफल या उसकी अपेक्षा के लिए कार्य करता है
• ✓ब्रोकर की गतिविधियों में सूचीबद्धता, बिक्री, विनिमय, खरीद, किराया, बातचीत, किराया संग्रह और संभावनाओं की मांग शामिल है
• ✓एक ब्रोकर में कोई भी व्यक्ति शामिल है जो एक रियल एस्टेट रेफरल कंपनी की देखरेख करता है

रियल एस्टेट सेल्सपर्सन एक प्राकृतिक व्यक्ति है जो मुआवजे के लिए, किसी लाइसेंसप्राप्त ब्रोकर द्वारा नियोजित या अनुबंधित है और ब्रोकरेज गतिविधियों जैसे खरीद, बिक्री, बातचीत, किराये पर देना, किरायेदारी, किराया एकत्र करना, या संभावनाओं का संचार करने के लिए ब्रोकर की निरीक्षण के तहत काम करता है। रेफरल कंपनी के साथ लाइसेंसप्राप्त सेल्सपर्सन के मामले में, वे संभावित उपभोक्ताओं को एक विशेष ब्रोकर को संदर्भित करते हैं।

• ✓एक सेल्सपर्सन एक प्राकृतिक व्यक्ति होना चाहिए जो लाइसेंसप्राप्त ब्रोकर की निरीक्षण के तहत काम करता है
• ✓एक सेल्सपर्सन मुआवजे, कमीशन, या मूल्यवान विचार के लिए काम करता है
• ✓परिभाषा में रेफरल कंपनी के साथ लाइसेंसप्राप्त सेल्सपर्सन शामिल है जब तक अन्यथा संकेत न दिया जाए

एक रियल एस्टेट ब्रोकर-विक्रयकर्ता एक प्राकृतिक व्यक्ति है जो ब्रोकर के रूप में लाइसेंस प्राप्त करने के लिए योग्य है, लेकिन जो मुआवजे के बदले में एक लाइसेंस प्राप्त ब्रोकर द्वारा नियोजित या अनुबंधित है और एक विक्रयकर्ता के कार्यों को करने के लिए उसके पर्यवेक्षण के तहत संचालित होता है।

• ✓एक ब्रोकर-विक्रयकर्ता ब्रोकर बनने के लिए योग्य है लेकिन एक ब्रोकर की देखरेख में काम करता है
• ✓एक ब्रोकर-विक्रयकर्ता एक विक्रयकर्ता के कार्यों का निष्पादन करता है

एक रेफरल कंपनी के साथ लाइसेंसप्राप्त विक्रय प्रतिनिधि संपत्ति की बिक्री, खरीद, विनिमय, पट्टे, या किराये के लिए ग्राहकों को संदर्भित करने तक सीमित है। वे केवल उस ब्रोकर को ग्राहक संदर्भित कर सकते हैं जो रेफरल कंपनी की देखरेख करता है जिसके माध्यम से वे लाइसेंसप्राप्त हैं और केवल उसी ब्रोकर से मुआवजा स्वीकार कर सकते हैं। वे एक से अधिक ब्रोकर/रेफरल कंपनी के साथ लाइसेंसप्राप्त नहीं हो सकते, एक साथ ब्रोकर या ब्रोकर-विक्रय प्रतिनिधि नहीं हो सकते, और अपनी स्थिति से परे ब्रोकर गतिविधि में संलग्न नहीं हो सकते।

• ✓रेफरल कंपनी के विक्रय प्रतिनिधि केवल ग्राहकों को संदर्भित करने तक सीमित हैं
• ✓वे केवल अपने पर्यवेक्षी ब्रोकर को ही ग्राहक संदर्भित कर सकते हैं और उसी से मुआवजा स्वीकार कर सकते हैं
• ✓वे एक बार में एक से अधिक ब्रोकर या रेफरल कंपनी के साथ लाइसेंसप्राप्त नहीं हो सकते
• ✓वे एक साथ ब्रोकर या ब्रोकर-विक्रय प्रतिनिधि लाइसेंस धारण नहीं कर सकते

कोई भी व्यक्ति, फर्म, साझेदारी, संघ, या निगम ब्रोकरेज कार्यों के लिए मुआवजे की वसूली के लिए कोई भी न्यायालय कार्रवाई शुरू या जारी नहीं रख सकता है, जब तक कि वे यह सिद्ध न कर दें कि जिस समय कारण कार्य उत्पन्न हुआ उस समय वह एक विधिवत् लाइसेंसप्राप्त ब्रोकर थे। एक विक्रयकर्ता/ब्रोकर-विक्रयकर्ता केवल उस ब्रोकर के विरुद्ध मुकदमा दायर कर सकता है जिसके साथ वे नियोजित/अनुबंधित थे और उस समय लाइसेंस प्राप्त होने को सिद्ध करना चाहिए।

• ✓एक पक्ष को मुआवजे के लिए मुकदमा दायर करने के लिए यह सिद्ध करना चाहिए कि वह उस समय विधिवत् लाइसेंसप्राप्त ब्रोकर था
• ✓एक विक्रयकर्ता या ब्रोकर-विक्रयकर्ता केवल अपने नियोजक ब्रोकर के विरुद्ध मुआवजे के लिए मुकदमा दायर कर सकता है
• ✓दावेदार को उस समय वैध लाइसेंस दिखाना और सिद्ध करना चाहिए जब कारण कार्य उत्पन्न हुआ था

रियल एस्टेट रेफरल कंपनी एक व्यावसायिक संस्था है जिसकी स्थापना और निरीक्षण एक लाइसेंसप्राप्त दलाल द्वारा की जाती है, उस दलाल की किसी अन्य व्यावसायिक संस्था से अलग, जिसका उद्देश्य उन विक्रय व्यक्तियों को नियुक्त/अनुबंध करना है जो विशेष रूप से पर्यवेक्षी दलाल की ओर से केवल संभावनाओं का संदर्भ देते हैं।

• ✓एक रेफरल कंपनी की स्थापना और निरीक्षण एक लाइसेंसप्राप्त दलाल द्वारा किया जाना चाहिए
• ✓यह दलाल की अन्य व्यावसायिक संस्थाओं से अलग और स्वतंत्र होना चाहिए
• ✓इसके विक्रय व्यक्ति विशेष रूप से पर्यवेक्षी दलाल की ओर से केवल संभावनाओं का संदर्भ देते हैं

द्विवार्षिक अवधि के दौरान एक या अधिक ब्रोकर प्री-लाइसेंसिंग शिक्षा पाठ्यक्रमों को सफलतापूर्वक पूरा करना नवीनीकृत किए जा रहे लाइसेंस के लिए CE आवश्यकता को पूरा करने के लिए माना जाता है। दो-वर्ष की अवधि के पहले वर्ष में प्रारंभिक रूप से लाइसेंस प्राप्त एक बिक्रय व्यक्ति को नवीनीकरण के लिए सभी लागू CE पूरा करना चाहिए। दो-वर्ष की अवधि के दूसरे वर्ष में प्रारंभिक रूप से लाइसेंस प्राप्त एक बिक्रय व्यक्ति को उस अवधि के अंत में नवीनीकरण के लिए कोई भी CE पूरा करने की आवश्यकता नहीं है।

• ✓अवधि के दौरान ब्रोकर प्री-लाइसेंसिंग पाठ्यक्रम पूरा करना नवीनीकरण के लिए CE आवश्यकता को संतुष्ट करता है
• ✓अवधि के पहले वर्ष में लाइसेंस प्राप्त एक बिक्रय व्यक्ति को सभी CE पूरा करना चाहिए; दूसरे वर्ष में लाइसेंस प्राप्त व्यक्ति को उस नवीनीकरण के लिए कोई CE का कर्ज नहीं है

एक क्रेता के एजेंट के निम्नलिखित कर्तव्य हैं: निष्ठा (क्रेता के विरुद्ध कोई कार्रवाई नहीं), संघर्षों का समय पर प्रकटीकरण, क्रेता को विशेषज्ञ सलाह लेने की सलाह देना, गोपनीय जानकारी का प्रकटीकरण न करना (समाप्ति के बाद भी), और संपत्ति खोजने के लिए सद्भावना से निरंतर प्रयास करना। केवल कर्तव्य (4) और (5) को माफ किया जा सकता है।

• ✓निष्ठा का अर्थ है क्रेता के हित के लिए कोई प्रतिकूल या हानिकारक कार्रवाई न करना
• ✓गोपनीय जानकारी को समाप्ति के बाद भी प्रकट नहीं किया जा सकता, सिवाय जहां अधिकृत या कानून द्वारा आवश्यक हो
• ✓संपत्ति खोजने का सद्भावना प्रयास तब समाप्त होता है जब क्रेता किसी अनुबंध के अधीन हो और अब वकील की समीक्षा के अधीन न हो
• ✓केवल गोपनीयता और निरंतर प्रयास के कर्तव्यों को माफ किया जा सकता है

अन्य संभावित खरीदारों को संपत्ति दिखाना वफ़ादारी का उल्लंघन नहीं करता है। एक ही संपत्ति के लिए प्रतिस्पर्धी लेनदेन में दो या अधिक खरीदारों के लिए लेनदेन दलाल के रूप में कार्य करना या प्रतिनिधित्व करना वफ़ादारी का उल्लंघन नहीं करता है और न ही हित का टकराव पैदा करता है।

• ✓एक ही संपत्ति को अन्य संभावित खरीदारों को दिखाना वफ़ादारी का उल्लंघन नहीं है
• ✓एक ही संपत्ति के लिए प्रतिस्पर्धी करने वाले कई खरीदारों का प्रतिनिधित्व करना हित का टकराव नहीं है

शिक्षा ब्यूरो परीक्षा पात्रता प्रमाणपत्र जारी करता है: ब्रोकर उम्मीदवारों को जिन्होंने ब्रोकर अनुभव और/या शिक्षा आवश्यकताओं को पूरा किया या माफ कर दिया गया (N.J.A.C. 11:5-3.8 और 2.1(e) के अनुसार); प्रशिक्षक उम्मीदवारों को जिन्होंने प्रशिक्षक शिक्षा आवश्यकता को पूरा किया या माफ कर दिया गया (N.J.A.C. 11:5-2.2(k) के अनुसार); और विक्रय प्रतिनिधि या विक्रय प्रतिनिधि (रेफरल) उम्मीदवारों को जिनकी शिक्षा आवश्यकता N.J.A.C. 11:5-2.1(e) के अनुसार माफ कर दी गई थी।

• ✓ब्रोकर, प्रशिक्षक और विक्रय प्रतिनिधि उम्मीदवारों को आवश्यकताएं पूरी होने या माफ होने के बाद पात्रता प्रमाणपत्र मिलते हैं
• ✓प्रमाणपत्र लागू शिक्षा/अनुभव आवश्यकताओं की पूर्ति या माफी की पुष्टि करते हैं

सार्वजनिक वयस्क शिक्षा कार्यक्रम और मान्यता प्राप्त कॉलेज/विश्वविद्यालय को रियल एस्टेट स्कूल के रूप में लाइसेंस प्राप्त नहीं किया जा सकता जब तक कि प्री-लाइसेंसिंग कार्यक्रम एक निदेशक द्वारा पर्यवेक्षित न हो जो या तो एक लाइसेंस प्राप्त रियल एस्टेट प्रशिक्षक हो या एक व्यक्ति जिसका प्रदर्शित अच्छा नैतिक चरित्र हो और जिसने आवेदन के दो साल के भीतर आयोग द्वारा अनुमोदित प्रशिक्षक पाठ्यक्रम में भाग लिया हो। यदि निदेशक की मृत्यु या अक्षमता हो तो अस्थायी प्राधिकरण जारी किया जा सकता है। नए पाठ्यक्रम तब तक शुरू नहीं हो सकते जब तक एक योग्य निदेशक को मंजूरी न दे दी जाए।

• ✓कार्यक्रम निदेशक एक लाइसेंस प्राप्त प्रशिक्षक होना चाहिए या अच्छे नैतिक चरित्र वाला हो और दो साल के भीतर अनुमोदित प्रशिक्षक पाठ्यक्रम पूरा किया हो
• ✓आयोग निदेशक की मृत्यु या अक्षमता के समय अस्थायी प्राधिकरण जारी कर सकता है
• ✓नए पाठ्यक्रम तब तक शुरू नहीं हो सकते जब तक एक योग्य निदेशक को मंजूरी न दे दी जाए

एक ब्रोकर जो सक्रिय नहीं रहता है, उसे व्यवसाय बंद करने के पाँच कार्य दिवसों के भीतर आयोग को अपना लाइसेंस और सभी विक्रय प्रतिनिधियों, ब्रोकर-विक्रय प्रतिनिधियों, और विक्रय प्रतिनिधियों (रेफरल) के लाइसेंस रद्द करने के लिए लौटाने होंगे। प्रत्येक कर्मचारी के लाइसेंस के साथ N.J.S.A. 45:15-14 के अनुसार रोजगार समाप्ति पत्र होना चाहिए।

• ✓ब्रोकर को व्यवसाय बंद करने के 5 कार्य दिवसों के भीतर सभी लाइसेंस वापस करने चाहिए
• ✓कर्मचारी लाइसेंस के साथ रोजगार समाप्ति का पत्र होना चाहिए
• ✓वापसी लाइसेंस रद्द करने के उद्देश्य से है

एक स्वतंत्र प्रोप्राइटर, साझेदारी ब्रोकर ऑफ रिकॉर्ड, या कॉर्पोरेट ब्रोकर ऑफ रिकॉर्ड को पुनः लाइसेंस नहीं दिया जा सकता जब तक कि व्यवसाय बंद करने के 30 दिनों के भीतर, निम्नलिखित को प्रमाणित करने वाला एक घोषणापत्र प्रस्तुत न किया जाए: सभी लाइसेंस लौटा दिए गए हों; ट्रस्ट खाता बंद किया गया हो और धन वितरित किया गया हो; सभी कमीशन भुगतान किए गए हों; बकाया भविष्य कमीशन सूचीबद्ध हों; चल रहे लेनदेन में सभी प्रमुखों को लिखित में सूचित किया गया हो; संकेत हटा दिए गए हों और वापस बुलाए गए हों; टेलीफोन सेवाओं को सूचित किया गया हो; कोई बकाया जुर्माना न हो; और रिकॉर्ड छह वर्षों के लिए बनाए रखे गए हों।

• ✓घोषणापत्र ब्रोकरेज व्यवसाय बंद करने के 30 दिनों के भीतर प्रस्तुत किया जाना चाहिए
• ✓ट्रस्ट खाता बंद किया जाना चाहिए और सभी ट्रस्ट फंड उचित पक्षों को वितरित किए जाने चाहिए
• ✓चल रहे लेनदेन में सभी प्रमुखों को लिखित रूप से निपटान के बारे में सूचित किया जाना चाहिए
• ✓कमीशन को कोई बकाया जुर्माना या दंड नहीं होना चाहिए
• ✓ब्रोकर को छह वर्षों के लिए रिकॉर्ड बनाए रखने चाहिए और डिपॉजिटरी पता प्रदान करना चाहिए

ब्रोकर ऑफ रिकॉर्ड का एक नया प्रतिस्थापन तब तक नहीं किया जा सकता जब तक कि नया और पूर्व दोनों ब्रोकर एक संयुक्त शपथपत्र प्रस्तुत न करें जो प्रमाणित करता है कि ट्रस्ट फंड की कस्टडी ग्रहण की गई है और लेखांकन किया गया है, सभी कमीशन वर्तमान तक भुगतान किए गए हैं, नया ब्रोकर भविष्य की कमीशन का भुगतान करेगा, कोई जुर्माना बकाया नहीं है (प्रतिस्थापन से पहले के जुर्माने के लिए संयुक्त और कई दायित्व के साथ), संकेत/विज्ञापन अपडेट किए गए हैं, रिकॉर्ड सौंप दिए गए हैं और छह साल के लिए बनाए रखे जाएंगे, और नया ब्रोकर फर्म के नाम में व्यवसाय करेगा।

• ✓नया और पूर्व दोनों ब्रोकर ऑफ रिकॉर्ड को एक संयुक्त शपथपत्र प्रस्तुत करना अनिवार्य है
• ✓नया ब्रोकर सभी ट्रस्ट फंड की कस्टडी ग्रहण करना चाहिए और यह सुनिश्चित करना चाहिए कि वे लेखांकन के अनुसार हैं
• ✓दोनों ब्रोकर प्रतिस्थापन के बाद मूल्यांकित किए गए जुर्माने के लिए प्रतिस्थापन से पहले की कार्रवाइयों के लिए संयुक्त और कई रूप से दायी हैं
• ✓नया ब्रोकर फर्म के रिकॉर्ड को छह साल तक बनाए रखना चाहिए और फर्म के नाम में व्यवसाय करना चाहिए

प्रत्येक निवासी रियल एस्टेट ब्रोकर जो ब्रोकर-सेल्सपर्सन के रूप में लाइसेंस प्राप्त नहीं है, न्यू जर्सी में एक मुख्य कार्यालय बनाए रखना चाहिए जो सामान्य व्यावसायिक घंटों के दौरान जनता के लिए खुला हो, ब्रोकर या ब्रोकर-सेल्सपर्सन के प्रत्यक्ष, पूर्णकालिक पर्यवेक्षण के तहत। पर्यवेक्षक को लगातार उपस्थित होने की आवश्यकता नहीं है लेकिन सभी समय पहुंचने योग्य होना चाहिए, पूर्णकालिक रोजगार करना चाहिए, कम से कम प्रति कैलेंडर सप्ताह पाँच दिन शारीरिक रूप से मौजूद होना चाहिए (छुट्टियों/आपातकालीन स्थितियों को छोड़कर), और उस समय अन्यथा नियोजित नहीं होना चाहिए।

• ✓ब्रोकर (ब्रोकर-सेल्सपर्सन नहीं) को न्यू जर्सी में एक मुख्य कार्यालय बनाए रखना चाहिए जो सामान्य व्यावसायिक घंटों के दौरान जनता के लिए खुला हो
• ✓मुख्य कार्यालय ब्रोकर या ब्रोकर-सेल्सपर्सन के प्रत्यक्ष, पूर्णकालिक पर्यवेक्षण के तहत होना चाहिए
• ✓पर्यवेक्षक सभी समय पहुंचने योग्य होना चाहिए और कम से कम प्रति कैलेंडर सप्ताह पाँच दिन शारीरिक रूप से मौजूद होना चाहिए (छुट्टियों/आपातकालीन स्थितियों को छोड़कर)
• ✓पर्यवेक्षक पूर्णकालिक होना चाहिए और उस समय अन्यथा नियोजित नहीं होना चाहिए
• ✓यदि कोई ब्रोकर-सेल्सपर्सन पर्यवेक्षण करता है, तो ब्रोकर सभी गतिविधियों के लिए अंततः जिम्मेदार रहता है

यदि मुख्य कार्यालय किसी आवास में स्थित है, तो यह रहने के क्षेत्रों से स्वतंत्र होना चाहिए और एक अलग बाहरी प्रवेश द्वार होना चाहिए जो स्पष्ट रूप से उस सड़क से दिखाई दे जिस पर परिसर का सामने है (यह 1 दिसंबर, 1963 से पहले मौजूद कार्यालयों पर लागू नहीं होता है)। किसी भी दलाल का स्थान उस दलाल के कार्य में किसी भी विक्रेता या विक्रेता (रेफरल) के आवास में स्थित नहीं हो सकता है।

• ✓एक आवासीय कार्यालय अलग बाहरी सड़क-दृश्यमान प्रवेश द्वार के साथ रहने के क्षेत्रों से स्वतंत्र होना चाहिए
• ✓निवास-कार्यालय नियम 1 दिसंबर, 1963 से पहले मौजूद कार्यालयों पर लागू नहीं होता है
• ✓किसी दलाल का स्थान उस दलाल के कार्य में किसी भी विक्रेता या विक्रेता (रेफरल) के आवास में स्थित नहीं हो सकता है
• ✓एकमात्र मालिक और रिकॉर्ड का दलाल चाहे कहीं भी हो, दलाली गतिविधि की देखरेख करना चाहिए

आवश्यक CE का कम से कम 50% मुख्य विषयों से मिलना चाहिए, और आयोग कुल CE घंटों के 60% से अधिक मुख्य विषयों की आवश्यकता नहीं कर सकता। मुख्य विषय हैं: एजेंसी; प्रकटीकरण; कानूनी मुद्दे; नैतिकता (कम से कम दो घंटे); निष्पक्ष आवास; नियम और विनियम; रियल एस्टेट लाइसेंसधारी सुरक्षा; वित्तीय साक्षरता और योजना; और NJREC द्वारा नियम के अनुसार निर्धारित कोई अन्य विषय। प्रशिक्षण का प्रत्येक घंटा एक क्रेडिट के बराबर है।

• ✓आवश्यक CE घंटों में से कम से कम 50% लेकिन 60% से अधिक नहीं मुख्य विषयों से मिलना चाहिए
• ✓नैतिकता मुख्य विषय कम से कम दो घंटे होना चाहिए; प्रशिक्षण का प्रत्येक घंटा एक क्रेडिट के बराबर है

सामान्य मूल विषय प्रतिशत के बावजूद, NJREC को आवश्यकता है कि प्रत्येक द्विवार्षिक अवधि में CE में उचित आवास और आवास भेदभाव के मूल विषय पर कम से कम एक घंटा शामिल हो। अतिरिक्त रूप से, नवीकरण की शर्त के रूप में प्रत्येक ब्रोकर, ब्रोकर-विक्रेता और विक्रेता को प्रत्येक द्विवार्षिक लाइसेंस अवधि में एजेंसी पर एक सतत शिक्षा पाठ्यक्रम पूरा करना चाहिए।

• ✓प्रत्येक द्विवार्षिक लाइसेंस अवधि में उचित आवास और आवास भेदभाव पर कम से कम एक घंटा अनिवार्य है
• ✓नवीकरण के लिए शर्त के रूप में प्रत्येक द्विवार्षिक लाइसेंस अवधि में प्रत्येक लाइसेंसधारी को एजेंसी CE पाठ्यक्रम की आवश्यकता है

एक फर्म जो विक्रेता के लिए सेवाएं प्रदान करती है वह विक्रेता का एजेंट है जब तक कि वह खरीदार का प्रतिनिधित्व नहीं करता, दोनों का नहीं करता, लेन-देन दलाल नहीं है, या संबद्ध लाइसेंसधारक खरीदार नहीं है। विक्रेता ब्रोकरेज सेवा समझौता सेवाएं शुरू होने से पहले या जितनी जल्दी व्यावहारिक हो सके, दर्ज किया जाना चाहिए और इसमें MLS परिसंचरण प्रकटीकरण शामिल होना चाहिए।

• ✓विक्रेता के साथ सेवाएं शुरू होने से पहले या जितनी जल्दी व्यावहारिक हो सके ब्रोकरेज सेवा समझौता दर्ज करना चाहिए
• ✓यह बताना चाहिए कि सूची MLS या समान डेटाबेस पर परिचालित की जाएगी या नहीं
• ✓विक्रेता का एजेंट किसी भी MLS-प्रकार की सेवा को प्रस्तुत नहीं करेगा जो मुआवजे सूचनाओं के संबंध में प्रस्ताव प्रदर्शित होने से प्रतिबंधित करता है
• ✓द्वैध/नामित एजेंसी सहमति के लिए अलग हस्ताक्षर या हस्ताक्षर की आवश्यकता होती है

एक विक्रेता के एजेंट को निष्ठा, संघर्षों का समय पर प्रकटीकरण, विक्रेता को विशेषज्ञ सलाह लेने की सलाह देना, गोपनीय जानकारी का प्रकटीकरण न करना भले ही समाप्ति के बाद भी, और एक खरीदार खोजने के लिए सद्भावना से निरंतर प्रयास करना (जब संपत्ति अनुबंध के तहत हो और वकील की समीक्षा के अधीन न रह गई हो तो समाप्त)।

• ✓गोपनीय विक्रेता की जानकारी को समाप्ति के बाद भी प्रकट नहीं किया जा सकता सिवाय जहां अधिकृत हो या कानून द्वारा आवश्यक हो
• ✓खरीदार खोजने के लिए निरंतर प्रयास समाप्त हो जाता है जब संपत्ति अनुबंध के तहत हो और वकील की समीक्षा के अधीन न रह गई हो
• ✓केवल गोपनीयता और निरंतर प्रयास कर्तव्यों को माफ किया जा सकता है

विक्रेता के स्वामित्व वाली संपत्तियों को न दिखाना या प्रतिस्पर्धी संपत्तियों की सूची देना वफादारी का उल्लंघन नहीं करता है। एक ही खरीदार को शामिल करने वाले प्रतिस्पर्धी लेनदेन में एक से अधिक विक्रेता के लिए लेनदेन दलाल के रूप में कार्य करना या प्रतिनिधित्व करना वफादारी का उल्लंघन नहीं करता है।

• ✓प्रतिस्पर्धी संपत्तियों की सूची वफादारी का उल्लंघन नहीं है
• ✓एक ही खरीदार के लिए प्रतिस्पर्धी करने वाले एकाधिक विक्रेताओं का प्रतिनिधित्व करना हित के टकराव का विषय नहीं है

संपूर्ण, सटीक फॉर्म और सही शुल्क प्राप्त करने के बाद, शिक्षा ब्यूरो आमतौर पर निम्नलिखित को संसाधित करता है: प्रशिक्षक/स्कूल/अतिरिक्त शिक्षण स्थान लाइसेंस—तीन सप्ताह; स्कूल पते में परिवर्तन—तीन सप्ताह; नए निदेशकों/मालिकों के साथ पुनः लाइसेंस—तीन सप्ताह; प्रशिक्षक/स्कूल/स्थान लाइसेंस का नवीनीकरण—चार सप्ताह; शिक्षा/अनुभव छूट जिन्हें अतिरिक्त समीक्षा की आवश्यकता नहीं है—चार सप्ताह; दलाल अनुभव अनुमोदन—चार सप्ताह; सीई प्रदाता/प्रशिक्षक/पाठ्यक्रम अनुमोदन—सलाहकार समिति की सिफारिश पर विचार किए जाने के बाद तीन सप्ताह; और सीई आवश्यकता छूट—प्राप्ति के बाद तीन सप्ताह।

• ✓प्रारंभिक लाइसेंस आवेदनों को लगभग तीन सप्ताह में संसाधित किया जाता है; नवीनीकरण लगभग चार सप्ताह में
• ✓छूट जिन्हें अतिरिक्त समीक्षा की आवश्यकता नहीं है और दलाल अनुभव अनुमोदन लगभग चार सप्ताह लेते हैं
• ✓सीई अनुमोदन स्वैच्छिक सलाहकार समिति की सिफारिश पर विचार किए जाने के बाद तीन सप्ताह लेते हैं

शिक्षा ब्यूरो मानकीकृत फॉर्म का उपयोग करता है जिसमें शामिल हैं: गैर-सार्वजनिक और सार्वजनिक स्कूल लाइसेंस के लिए आवेदन; अतिरिक्त शिक्षण स्थान लाइसेंसिंग; प्रशिक्षक लाइसेंस; प्रशासनिक कार्यालय/प्राथमिक शिक्षण स्थान का पता परिवर्तन; नए निदेशक/मालिक या नाम परिवर्तन के साथ पुनः लाइसेंसिंग; विक्रय व्यक्ति पूर्व-लाइसेंस शिक्षा की छूट; दलाल शिक्षा/अनुभव की आंशिक छूट; दलाल अनुभव रिपोर्ट; NJ राज्य पुलिस आपराधिक इतिहास रिकॉर्ड सूचना फॉर्म; और CE प्रदाता, प्रशिक्षक, और पाठ्यक्रम अनुमोदन आवेदन।

• ✓गैर-सार्वजनिक बनाम सार्वजनिक स्कूल लाइसेंस आवेदनों के लिए अलग-अलग फॉर्म मौजूद हैं
• ✓अलग फॉर्म नए निदेशक/मालिक के साथ पुनः लाइसेंसिंग और स्कूल के नाम परिवर्तन को संभालते हैं

एक उचित रूप से लाइसेंस प्राप्त NJ ब्रोकर किसी अन्य अधिक्षेत्र के लाइसेंस प्राप्त रियल एस्टेट ब्रोकर को रेफरल शुल्क या कमीशन का भुगतान कर सकता है जहां वह ब्रोकर एक वास्तविक कार्यालय बनाए रखता है। राज्य के बाहर का ब्रोकर रेफरल कर सकता है, शुल्क प्राप्त कर सकता है, और एक NJ ब्रोकर के खिलाफ संग्रह के लिए मुकदमा कर सकता है। 'रेफरल' का अर्थ है किसी व्यक्ति को ब्रोकरेज सेवाओं के लिए एक ब्रोकर से दूसरे ब्रोकर के पास परिचय देना, सहायता करना, या निर्देशित करना।

• ✓एक NJ ब्रोकर एक वास्तविक कार्यालय वाले राज्य के बाहर के लाइसेंस प्राप्त ब्रोकर को रेफरल शुल्क का भुगतान कर सकता है
• ✓एक राज्य के बाहर का ब्रोकर NJ अदालतों में रेफरल शुल्क संग्रह के लिए कार्यवाही कर सकता है
• ✓रेफरल का अर्थ है किसी व्यक्ति को ब्रोकरेज सेवाओं के लिए एक ब्रोकर से दूसरे ब्रोकर के पास परिचय देना, सहायता करना, या निर्देशित करना

आयोग R.S.45:15-17 के तहत रियल एस्टेट स्कूल या प्रशिक्षक लाइसेंस को निलंबित या रद्द कर सकता है, या जुर्माना लगा सकता है, विभिन्न प्रकार के कदाचार के लिए जिनमें गलत प्रतिनिधित्व, अयोग्यता, लिखित ट्यूशन समझौते प्रदान करने में विफलता, लॉटरी/प्रतियोगिता का उपयोग छात्रों को आकर्षित करने के लिए, आपराधिक दोषसिद्धि, धोखाधड़ी द्वारा लाइसेंस प्राप्त करना, या किसी व्यक्ति द्वारा किसी पाठ्यक्रम को पूरा करने के बारे में झूठी घोषणा शामिल है।

• ✓झूठी प्रतिश्रुतियां या महत्वपूर्ण गलत प्रतिनिधित्व अनुशासन के लिए आधार है
• ✓छात्रों को ट्यूशन शुल्क और धनवापसी नीति का लिखित समझौता देने में विफलता एक उल्लंघन है
• ✓छात्रों को आकर्षित करने के लिए लॉटरी, प्रतियोगिता, खेल, पुरस्कार, या ड्राइंग का उपयोग करना प्रतिबंधित है
• ✓किसी व्यक्ति द्वारा किसी पाठ्यक्रम में भाग लेने या पूरा करने के बारे में झूठी घोषणा अनुशासन के लिए आधार है
• ✓धोखाधड़ी या ईमानदारी से नहीं करने वाले व्यवहार का गठन करने वाला कोई भी आचरण अनुशासन के लिए आधार है

स्कूलों और प्रशिक्षकों को N.J.S.A. 45:15-10.4 और 10.5 के तहत लाइसेंस प्राप्त होना चाहिए। लाइसेंस की अवधि दो वर्ष (1 मार्च से दो वर्ष बाद फरवरी के अंतिम दिन तक) चलती है। आवेदकों को अच्छे नैतिक चरित्र और अयोग्य दोषसिद्धियों की अनुपस्थिति का प्रदर्शन करना चाहिए (N.J.S.A. 45:15-12.1)। इनकारों को पूर्ण आयोग को अपील किया जा सकता है (N.J.A.C. 11:5-11.10)। सार्वजनिक वयस्क शिक्षा कार्यक्रम और मान्यता प्राप्त कॉलेज/विश्वविद्यालय लाइसेंस प्राप्त प्रशिक्षक या योग्य व्यक्ति द्वारा संचालित होने पर योग्य माने जाते हैं।

• ✓स्कूल और प्रशिक्षक लाइसेंस की अवधि दो वर्ष के लिए चलती है, 1 मार्च से दूसरे आने वाले वर्ष के फरवरी के अंतिम दिन तक
• ✓आवेदकों को N.J.S.A. 45:15-12.1 के तहत अच्छे नैतिक चरित्र और अयोग्य दोषसिद्धियों की अनुपस्थिति का प्रदर्शन करना चाहिए
• ✓स्कूल/प्रशिक्षक आवेदनों के इनकार को पूर्ण आयोग को अपील किया जा सकता है
• ✓प्रत्येक लाइसेंस प्राप्त स्कूल को सामान्य व्यावसायिक घंटों के दौरान जनता के लिए खुला एक वास्तविक कार्यालय बनाए रखना चाहिए

कोई भी ब्रोकर-सेल्सपर्सन या सेल्सपर्सन ब्रोकर के लिए व्यावसायिक गतिविधि शुरू नहीं कर सकता है, और कोई भी ब्रोकर उन्हें कार्य करने के लिए अधिकृत नहीं कर सकता है, जब तक कि दोनों पक्षों द्वारा हस्ताक्षरित एक लिखित समझौता उन शर्तों का विवरण न दे जिनके तहत सेवाएं प्रदान की गई हैं। व्यावसायिक संबद्धता एक रोजगार संबंध या एक स्वतंत्र ठेकेदार संबंध हो सकती है, जिसे लिखित समझौते में परिभाषित किया जाना चाहिए।

• ✓सेल्सपर्सन/ब्रोकर-सेल्सपर्सन गतिविधि शुरू करने से पहले हस्ताक्षरित लिखित समझौता आवश्यक है
• ✓लिखित समझौते में उन शर्तों का विवरण होना चाहिए जिनके तहत सेवाएं प्रदान की गई हैं
• ✓संबद्धता समझौते में परिभाषित के अनुसार रोजगार या स्वतंत्र ठेकेदार हो सकती है

एक फर्म केवल दोनों पक्षों की सूचित सहमति के साथ प्रकटीकृत द्वैध एजेंट के रूप में कार्य कर सकता है (आवासीय के लिए हस्ताक्षरित ब्रोकरेज सेवा समझौतों में, या अन्यथा वाणिज्यिक के लिए लिखित रूप में)। कर्तव्यों में किसी भी पक्ष के प्रतिकूल कोई कार्रवाई न करना, संघर्षों का खुलासा करना, दोनों को विशेषज्ञ सलाह लेने की सलाह देना, और किसी भी पक्ष की गोपनीय जानकारी का खुलासा न करना शामिल है।

• ✓दोनों पक्षों की सूचित सहमति आवश्यक है
• ✓एक प्रकटीकृत द्वैध एजेंट दूसरे प्रधान के नुकसान के लिए एक प्रधान के अनुकूल शर्तों की वकालत नहीं करेगा
• ✓किसी भी पक्ष की गोपनीय जानकारी समाप्ति के बाद भी प्रकटीकृत नहीं की जा सकती
• ✓आवासीय सहमति हस्ताक्षरित ब्रोकरेज सेवा समझौतों में होनी चाहिए; वाणिज्यिक अन्यथा लिखित रूप में

R.S.45:15-17(i) के बावजूद, एक प्रकट दोहरा एजेंट अपनी फर्म के माध्यम से किसी भी पक्ष या दोनों पक्षों से मुआवजा प्राप्त कर सकता है यदि स्रोत और राशि दोनों को लिखित रूप में दोनों को प्रकट की जाती है। प्रतिस्पर्धी गुणों को दिखाना, अन्य खरीदारों को दिखाना, या अतिरिक्त प्रस्ताव प्रस्तुत करना प्रतिकूल आचरण नहीं है।

• ✓यदि दोनों को लिखित रूप में प्रकट किया जाता है तो खरीदार और विक्रेता दोनों द्वारा मुआवजे की जा सकती है
• ✓प्रतिस्पर्धी गुणों को दिखाना या अतिरिक्त प्रस्ताव प्रस्तुत करना हित के टकराव का कारण नहीं बनता है

मुख्य शिक्षा ब्यूरो शुल्क: स्कूल लाइसेंस आवेदन—$100.00; प्रशिक्षक लाइसेंस आवेदन—$50.00; प्रारंभिक गैर-सार्वजनिक स्कूल लाइसेंस—$400.00 (अवधि का पहला वर्ष) या $200.00 (दूसरा वर्ष); गैर-सार्वजनिक स्कूल नवीनीकरण—$400.00 प्लस $200.00 प्रति अतिरिक्त स्थान; अतिरिक्त शिक्षण स्थान लाइसेंस—$200.00 (पहला वर्ष) या $100.00 (दूसरा वर्ष); प्रशिक्षक लाइसेंस—$200.00 (पहला वर्ष) या $100.00 (दूसरा वर्ष); प्रशिक्षक नवीनीकरण—$100.00। आपराधिक इतिहास की जांच और फिंगरप्रिंट स्कैनिंग राज्य के अनुबंधित विक्रेता को सीधे भुगतान किए जाते हैं।

• ✓स्कूल लाइसेंस आवेदन शुल्क $100.00 है; प्रशिक्षक आवेदन शुल्क $50.00 है
• ✓प्रारंभिक शुल्क आनुपातिक हैं: अवधि के पहले वर्ष में पूर्ण राशि, दूसरे वर्ष में आधी
• ✓प्रशिक्षक नवीनीकरण $100.00 है; गैर-सार्वजनिक स्कूल नवीनीकरण $400.00 प्लस प्रति अतिरिक्त स्थान $200.00 है

अन्य शिक्षा ब्यूरो शुल्क: स्कूल पते में परिवर्तन—$50.00; स्कूल के नाम में परिवर्तन—$100.00; व्यक्तिगत नाम में परिवर्तन—$50.00; स्कूल निदेशक में परिवर्तन—$50.00; विक्रेता शिक्षा की छूट के लिए आवेदन—$25.00; ब्रोकर शिक्षा या अनुभव की छूट—$25.00; और ब्रोकर लाइसेंस आवेदक के लिए अनुभव रिपोर्ट की मंजूरी—$25.00।

• ✓स्कूल के नाम में परिवर्तन $100.00 है; स्कूल के पते में परिवर्तन और व्यक्तिगत नाम में परिवर्तन प्रत्येक $50.00 हैं
• ✓विक्रेता/ब्रोकर शिक्षा, ब्रोकर अनुभव की छूट, और अनुभव रिपोर्ट की मंजूरी प्रत्येक $25.00 हैं

प्रत्येक शाखा कार्यालय को N.J.A.C. 11:5-4.4 (संचालित कार्यालय) का पालन करना चाहिए। किसी भी विक्रयकर्ता (रेफरल), विक्रयकर्ता, या ब्रोकर-विक्रयकर्ता के आवास में कार्यालय के लिए कोई शाखा लाइसेंस जारी नहीं किया जा सकता है। एक शाखा को एक लाइसेंस प्राप्त ब्रोकर की प्रत्यक्ष निरीक्षण के तहत होना चाहिए जो ब्रोकर-विक्रयकर्ता के रूप में नियोजित हो, जिसे सामान्य व्यावसायिक घंटों के दौरान कार्यालय का प्रबंधन करने के लिए पूर्णकालिक समर्पित होना चाहिए। पर्यवेक्षक का नाम सभी समय आयोग के साथ दर्ज होना चाहिए।

• ✓प्रत्येक शाखा कार्यालय को N.J.A.C. 11:5-4.4 का पालन करना चाहिए
• ✓किसी विक्रयकर्ता (रेफरल), विक्रयकर्ता, या ब्रोकर-विक्रयकर्ता के आवास में कार्यालय के लिए कोई शाखा लाइसेंस जारी नहीं किया जा सकता
• ✓एक शाखा एक लाइसेंस प्राप्त ब्रोकर की प्रत्यक्ष निरीक्षण के तहत होनी चाहिए जो ब्रोकर-विक्रयकर्ता के रूप में नियोजित हो और इसके प्रबंधन के लिए पूर्णकालिक समर्पित हो
• ✓पर्यवेक्षक का नाम सभी समय आयोग के साथ दर्ज होना चाहिए

एक शाखा कार्यालय लाइसेंस में दलाल का नाम और शाखा पता निर्दिष्ट होना चाहिए और शाखा में हर समय स्पष्ट रूप से प्रदर्शित होना चाहिए। शाखा को प्रभारी दलाल-विक्रेता का नाम 'कार्यालय पर्यवेक्षक' के रूप में और वहां व्यवसाय करने वाले सभी अन्य लाइसेंसधारकों के नाम प्रमुखता से प्रदर्शित करने चाहिए। कार्यालय पर्यवेक्षक के परिवर्तन पर शाखा लाइसेंस को रद्दीकरण या सुधार के लिए वापस किया जाना चाहिए।

• ✓शाखा लाइसेंस में दलाल का नाम और शाखा पता होना चाहिए और स्पष्ट रूप से प्रदर्शित होना चाहिए
• ✓शाखा को कार्यालय पर्यवेक्षक का नाम और वहां व्यवसाय करने वाले सभी लाइसेंसधारकों के नाम प्रदर्शित करने चाहिए
• ✓कार्यालय पर्यवेक्षक के परिवर्तन पर शाखा लाइसेंस को रद्दीकरण/सुधार के लिए वापस किया जाना चाहिए

ब्रोकर ऑफ रिकॉर्ड/नियोक्ता ब्रोकर एक अतिरिक्त व्यक्ति को प्रारंभिक लाइसेंस आवेदनों को मंजूरी देने के लिए अधिकृत कर सकते हैं; उस व्यक्ति के पास ब्रोकर का लाइसेंस होना चाहिए और वह अधिकारी/भागीदार होना चाहिए (या यदि नियोक्ता ब्रोकर एकमात्र मालिक है तो ब्रोकर-विक्रयकर्ता)। प्रत्यायोजन से कम से कम 10 दिन पहले एक शक्ति पत्र दाखिल किया जाना चाहिए। अलग से, एक व्यक्ति (लाइसेंस प्राप्त होने की आवश्यकता नहीं है) को समाप्त लाइसेंस पर हस्ताक्षर करने और समर्पण करने के लिए नामित किया जा सकता है, प्रत्यायोजन से कम से कम 10 दिन पहले एक फॉर्म दाखिल किया जाता है।

• ✓आवेदनों को मंजूरी देने वाले नामांकित व्यक्ति के पास ब्रोकर का लाइसेंस होना चाहिए और वह अधिकारी/भागीदार होना चाहिए (या यदि नियोक्ता ब्रोकर एकमात्र मालिक है तो ब्रोकर-विक्रयकर्ता)
• ✓कार्य को प्रत्यायोजित करने से कम से कम 10 दिन पहले एक शक्ति पत्र दाखिल किया जाना चाहिए
• ✓समाप्त लाइसेंस को समर्पण करने के लिए नामित व्यक्ति के पास रियल एस्टेट लाइसेंस नहीं होना चाहिए
• ✓केवल ब्रोकर और एक अन्य नामित व्यक्ति ही किसी भी समय लाइसेंस स्थानांतरण कार्य कर सकते हैं

जिस व्यक्ति का लाइसेंस धारा 54 के तहत रद्द किया गया है, वह किसी भी लाइसेंस प्राप्त स्कूल में सामान्य भागीदार, अधिकारी, निदेशक, या नियंत्रण हित का मालिक नहीं हो सकता है, और न ही किसी लाइसेंस प्राप्त स्कूल द्वारा नियोजित, प्रतिधारित, या मुआवजे प्राप्त कर सकता है, और न ही रद्दीकरण अवधि के दौरान किसी लाइसेंस प्राप्त स्कूल के स्थान पर कार्यालय स्थान साझा या कब्जा कर सकता है।

• ✓रद्द किए गए व्यक्ति के पास किसी लाइसेंस प्राप्त स्कूल में नियंत्रण हित नहीं हो सकता है
• ✓रद्द किए गए व्यक्ति को किसी भी क्षमता में किसी लाइसेंस प्राप्त स्कूल द्वारा नियोजित या मुआवजा नहीं दिया जा सकता है
• ✓रद्द किए गए व्यक्ति रद्दीकरण अवधि के दौरान किसी लाइसेंस प्राप्त स्कूल में कार्यालय स्थान पर कब्जा या साझा नहीं कर सकते हैं

पाठ्यक्रम प्रदाताओं को लाइसेंसधारकों के CE पाठ्यक्रमों के सफल समापन के रिकॉर्ड बनाए रखने चाहिए और इस डेटा को NJREC या इसके नामित प्रतिनिधि को निर्देशित के रूप में प्रसारित करना चाहिए। NJREC को प्रशासनिक प्रक्रिया अधिनियम (P.L.1968, c.410) के अनुसार नियम और विनियम अपनाने का अधिकार है जो अधिनियम के उद्देश्यों को पूरा करने के लिए आवश्यक है।

• ✓CE प्रदाताओं को समापन रिकॉर्ड बनाए रखने चाहिए और डेटा को NJREC या इसके नामित प्रतिनिधि को निर्देशित के रूप में प्रसारित करना चाहिए
• ✓NJREC प्रशासनिक प्रक्रिया अधिनियम के तहत CE प्रावधानों को प्रभावी करने के लिए नियम अपनाता है

ब्रोकर, ब्रोकर-सेल्सपर्सन, सेल्सपर्सन, और शाखा कार्यालय लाइसेंस दो-वर्षीय अवधि के लिए चलते हैं जो विषम-संख्या वाले वर्ष के 30 जून को समाप्त होती हैं। द्विवार्षिक अवधि के दौरान जारी किए गए सभी लाइसेंस जारी होने की तारीख से अवधि के अंत तक चलते हैं। 'सेल्सपर्सन' की परिभाषा में सेल्सपर्सन (रेफरल) शामिल है। 25 जनवरी 2026 को संशोधित किया गया ताकि यह स्पष्ट किया जा सके कि द्विवार्षिक अवधि में जारी किए गए सभी लाइसेंस उस अवधि के अंत तक चलते हैं।

• ✓रियल एस्टेट लाइसेंस दो वर्ष के लिए चलते हैं, विषम-संख्या वाले वर्ष के 30 जून को समाप्त होते हैं
• ✓मध्य-अवधि में जारी किए गए लाइसेंस जारी होने की तारीख से वर्तमान अवधि के अंत तक चलते हैं
• ✓'सेल्सपर्सन' में सेल्सपर्सन (रेफरल) शामिल है

प्रत्येक निवासी रीयल एस्टेट ब्रोकर को एक अधिकृत न्यू जर्सी वित्तीय संस्थान में एक विशेष खाता (या खाते) स्थापित करना और बनाए रखना चाहिए, जो अन्य व्यावसायिक या व्यक्तिगत खातों से अलग हो, ब्रोकर, एस्क्रो एजेंट या अस्थायी संरक्षक के रूप में प्राप्त सभी धन के लिए। पारस्परिक ब्रोकर इसे न्यू जर्सी में या अपने निवासी-लाइसेंस राज्य में बनाए रख सकते हैं। ब्रोकर को संस्थानों और खाता संख्याओं की पहचान करने वाला एक शपथपत्र/प्रमाणपत्र दाखिल करना चाहिए, और किसी भी परिवर्तन की तुरंत रिपोर्ट करनी चाहिए।

• ✓ब्रोकर को दूसरों के धन के लिए व्यावसायिक/व्यक्तिगत खातों से अलग एक विशेष खाता बनाए रखना चाहिए
• ✓निवासी ब्रोकर को एक अधिकृत न्यू जर्सी वित्तीय संस्थान का उपयोग करना चाहिए
• ✓ब्रोकर को लाइसेंसिंग/नवीकरण पर वित्तीय संस्थानों और सभी खाता संख्याओं की पहचान करने वाला एक शपथपत्र/प्रमाणपत्र दाखिल करना चाहिए
• ✓खाते में कोई भी परिवर्तन या नया खाता तुरंत आयोग को रिपोर्ट किया जाना चाहिए

N.J.S.A. 45:15-17(o) के तहत, कॉमिंगलिंग में शामिल है: प्रिंसिपल्स के पैसे को ब्रोकर के अपने पैसे के साथ मिलाना; दूसरों के सभी धन को एक अलग विशेष खाते में तुरंत रखने और जमा करने में विफलता; या दूसरों के लिए रखे जाने वाले धन को तुरंत अलग करने में विफलता। खाते की निरंतरता प्रदान करने या बैंक सेवा शुल्क को पूरा करने के लिए ब्रोकर के अपने धन की स्पष्ट रूप से नाममात्र की राशि बनाए रखना कॉमिंगलिंग नहीं है, न ही कानूनी रूप से आवश्यक निर्धारित सुरक्षा राशि बनाए रखना है।

• ✓कॉमिंगलिंग में प्रिंसिपल्स के पैसे को ब्रोकर के अपने पैसे के साथ मिलाना शामिल है
• ✓कॉमिंगलिंग में दूसरों के धन को एक विशेष खाते में तुरंत जमा या अलग करने में विफलता शामिल है
• ✓खाते की निरंतरता या बैंक सेवा शुल्क के लिए नाममात्र ब्रोकर धन बनाए रखना कॉमिंगलिंग नहीं है
• ✓कानूनी रूप से आवश्यक निर्धारित सुरक्षा राशि के ब्रोकर धन बनाए रखना कॉमिंगलिंग नहीं है

जब आयोग निधि ट्रस्ट जमा में शामिल होती है, तो आयोग भाग को ट्रस्ट खाते से तुरंत भुगतान किया जाना चाहिए (व्यावसायिक रिकॉर्ड में टिप्पणियों के साथ), बशर्ते पूर्व प्राधिकरण मौजूद हो। 'तुरंत' का अर्थ है प्राप्ति के बाद पाँच व्यावसायिक दिनों से अधिक नहीं। सद्भावना/गंभीर धन जमा के लिए, यदि प्रस्ताव उन पाँच व्यावसायिक दिनों के भीतर किसी प्रतिप्रस्ताव के बिना वापस ले लिया जाता है या अस्वीकृत कर दिया जाता है, तो लाइसेंसधारी निधि को प्रस्तावकर्ता को वापस कर सकता है; अन्यथा लाইसेंसधारी को पाँच व्यावसायिक दिनों के भीतर जमा करना चाहिए।

• ✓'तुरंत' का अर्थ है दूसरे की धन/संपत्ति की प्राप्ति के बाद पाँच व्यावसायिक दिनों से अधिक नहीं
• ✓ट्रस्ट निधि का आयोग भाग उचित रिकॉर्ड टिप्पणियों और पूर्व प्राधिकरण के साथ तुरंत भुगतान किया जाना चाहिए
• ✓यदि प्रस्ताव पाँच व्यावसायिक दिनों के भीतर किसी प्रतिप्रस्ताव के बिना वापस ले लिया गया है या अस्वीकृत किया गया है तो गंभीर धन वापस किया जा सकता है
• ✓अन्य सभी मामलों में लाइसेंसधारी को प्राप्ति के बाद पाँच व्यावसायिक दिनों के भीतर धन जमा करना चाहिए

ब्रोकर ऑफ रिकॉर्ड या एकमात्र मालिक ब्रोकर के रूप में लाइसेंस प्राप्त प्रत्येक व्यक्ति को ब्रोकरेज फर्म के एस्क्रो या ट्रस्ट खाते पर हस्ताक्षरकर्ता होना चाहिए। केवल आयोग द्वारा सक्रिय रूप से लाइसेंस प्राप्त रियल एस्टेट ब्रोकर-विक्रय सहायक या विक्रय सहायक ही उन खातों पर अतिरिक्त हस्ताक्षरकर्ता हो सकते हैं।

• ✓ब्रोकर ऑफ रिकॉर्ड या एकमात्र मालिक ब्रोकर को फर्म के ट्रस्ट/एस्क्रो खाते पर हस्ताक्षरकर्ता होना चाहिए
• ✓केवल सक्रिय रूप से लाइसेंस प्राप्त ब्रोकर-विक्रय सहायक या विक्रय सहायक ही अतिरिक्त हस्ताक्षरकर्ता हो सकते हैं

दलाल ट्रस्ट/एस्क्रो भुगतान स्वीकार कर सकते हैं जैसे: नकद; दलाल की फर्म को देय एक परक्राम्य साधन; चेक डेबिट कार्ड चार्ज जो दलाल के ट्रस्ट/एस्क्रो खाते को क्रेडिट करता है; या ट्रस्ट/एस्क्रो खाते में सीधा तार हस्तांतरण। क्रेडिट कार्ड चार्ज केवल अल्पकालीन किराये में जमा राशि और किराये के लिए अनुमत हैं (125 से अधिक नहीं लगातार दिनों की विशिष्ट समाप्ति तारीख के साथ आवासीय किराया)। सभी ऐसे भुगतानों को N.J.A.C. 11:5-5.4 के अनुसार दर्ज किया जाना चाहिए।

• ✓स्वीकार्य ट्रस्ट भुगतान रूप: नकद, फर्म को देय परक्राम्य साधन, चेक डेबिट कार्ड चार्ज, या तार हस्तांतरण
• ✓क्रेडिट कार्ड चार्ज केवल अल्पकालीन किराये की जमा राशि/किराये भुगतान के लिए अनुमत हैं
• ✓एक 'अल्पकालीन किराया' 125 से अधिक नहीं लगातार दिनों की विशिष्ट समाप्ति तारीख के साथ एक आवासीय किराया है
• ✓सभी ऐसे भुगतानों को N.J.A.C. 11:5-5.4 के अनुसार ट्रस्ट/एस्क्रो बहीखाते में दर्ज किया जाना चाहिए

अल्पकालीन किरायेदारी पर क्रेडिट कार्ड भुगतान स्वीकार करने से पहले, एक ब्रोकर को मालिक को चार्जबैक की संभावना के बारे में लिखित रूप से सूचित करना चाहिए और मालिक की हस्ताक्षरित लिखित अनुमति प्राप्त करनी चाहिए (व्यावसायिक रिकॉर्ड के रूप में बनाए रखी जाए; यदि सूची ब्रोकर द्वारा सुरक्षित हो तो सूची का हिस्सा/परिशिष्ट बनाई जाए)। भुगतान एक अलग विशेष ट्रस्ट/एस्क्रो खाते में जाना चाहिए, और एक अलग व्यावसायिक खाता बनाए रखा जाना चाहिए। चार्जबैक विवाद में, ब्रोकर एक ही उपभोक्ता से संबंधित किसी अन्य लेनदेन से धनराशि के विरुद्ध सेटऑफ नहीं कर सकता।

• ✓ब्रोकर को मालिक को चार्जबैक की संभावना के बारे में लिखित रूप से सूचित करना चाहिए और मालिक की हस्ताक्षरित लिखित अनुमति प्राप्त करनी चाहिए
• ✓मालिक की लिखित अनुमति को व्यावसायिक रिकॉर्ड के रूप में बनाए रखा जाना चाहिए; यदि सूची ब्रोकर द्वारा सुरक्षित हो तो सूची का हिस्सा बनाया जाना चाहिए
• ✓क्रेडिट कार्ड अल्पकालीन किरायेदारी भुगतान एक अलग विशेष ट्रस्ट/एस्क्रो खाते में जाता है और एक अलग व्यावसायिक खाता बनाए रखा जाता है
• ✓ब्रोकर एक विवादास्पद चार्जबैक को एक ही उपभोक्ता के साथ किसी अन्य लेनदेन से धनराशि के विरुद्ध सेटऑफ नहीं कर सकता
• ✓एक लिखित रद्दीकरण नीति तैयार की जानी चाहिए, जिसमें रद्दीकरण अवधि और धनराशि का निपटान शामिल हो

चार्ज की गई अल्पकालिक किराये की भुगतान की पूर्ण राशि को विशेष ट्रस्ट/एस्क्रो खाते में क्रेडिट किया जाना चाहिए; क्रेडिट कार्ड कंपनी को लेन-देन शुल्क उस पूर्ण राशि के क्रेडिट होने से पहले नहीं दिया जा सकता। दलालों को दो प्रक्रियाओं में से एक का उपयोग करना चाहिए: (1) एक व्यावसायिक खाते को लेन-देन शुल्क और चार्जबैक के लिए एकमात्र स्रोत के रूप में नामित करें; या (2) विशेष खाते में दलाल के अपने फंड का एक रिज़र्व बनाए रखें (कमिंगलिंग नहीं) जो शुल्क और अनुमानित चार्जबैक के लिए पर्याप्त हो, कम से कम मासिक और वितरित निधियों पर चार्जबैक के एक व्यावसायिक दिन के भीतर पुनः पूरित हो।

• ✓चार्ज की गई भुगतान की पूर्ण राशि किसी भी लेन-देन शुल्क का भुगतान करने से पहले विशेष ट्रस्ट/एस्क्रो खाते में क्रेडिट की जानी चाहिए
• ✓विकल्प 1: सभी क्रेडिट कार्ड शुल्क और चार्जबैक के लिए एक व्यावसायिक खाते को एकमात्र स्रोत के रूप में नामित करें
• ✓विकल्प 2: विशेष खाते में दलाल द्वारा वित्तपोषित रिज़र्व बनाए रखें (कमिंगलिंग नहीं) शुल्क और अनुमानित चार्जबैक के लिए
• ✓रिज़र्व लेन-देन शुल्क को कम से कम मासिक पुनः पूरित किया जाना चाहिए; चार्जबैक डेबिट एक व्यावसायिक दिन के भीतर पुनः पूरित किए जाएं
• ✓रिज़र्व राशि को किसी भी समय बढ़ाया जा सकता है लेकिन केवल वार्षिक रूप से घटाया जा सकता है, सभी रिज़र्व क्रेडिट/डेबिट को रिकॉर्ड में नोट किया जाए