§ 11:5-7.2 Prohibition Against Kickbacks for Related Business Referrals +16New Jersey · املاک · فارسی

مجوزدار که درخواست یا پذیرش هرگونه کارمزد، رشوه، غرامت یا مادهٔ ارزشی صرفاً برای ارجاع مشتری یا کارفرما به وام‌دهنده، دلال رهن یا سایر ارائه‌دهندگان خدمات مرتبط باشد، تابع تنبیهات کمیسیون برای رفتاری است که عدم شایستگی، بدنیت و بی‌امانت را نشان می‌دهد. هرگونه غرامتی که تحت N.J.A.C. 11:5-7.1(e) برای خدمات در معاملات مرتبط دریافت شود باید برای خدماتی باشد که در واقع فراتر از صرف ارجاع انجام شده است. انطباق با مقررات ممنوعیت رشوه در RESPA (12 U.S.C. § 2607)، مقررات آن یا هر نظر HUD در خصوص RESPA، انطباق با ا��ن بند تلقی می‌شود.

• ✓پذیرش کارمزد، رشوه یا مادهٔ ارزشی صرفاً برای ارجاع به وام‌دهنده، دلال رهن یا سایر ارائه‌دهندگان خدمات مرتبط ممنوع است و قابل تنبیه است
• ✓غرامت برای معاملات مرتبط باید برای خدماتی باشد که در واقع فراتر از صرف ارجاع انجام شده است
• ✓انطباق با RESPA (12 U.S.C. § 2607) و نظرات HUD، انطباق با این قانون تلقی می‌شود

جبران خسارتی که توسط دلال به فروشنده (ارجاع) پرداخت می‌شود، محدود به جبران خسارت برای ارجاع مصرف‌کنندگان احتمالی خدمات کارگزاری املاک و مستغلات به دلال است. دلالان ممنوع از ارائه تشویق به دلالان ارجاع، فروشندگان یا دلالان-فروشندگان برای صرفاً ارجاع کلاینت‌ها به یک وام‌دهنده خاص، کارگزار رهن یا سایر ارائه‌دهندگان خدمات مرتبط است. دلال نمی‌تواند براساس تعداد ارجاعات مشتری به خدمات رهن داخلی یا یک وام‌دهنده خاص جوایز یا پاداش به فروشندگان اعطا کند.

• ✓جبران خسارت دلال برای فروشنده (ارجاع) محدود به جبران خسارت برای ارجاع مصرف‌کنندگان خدمات کارگزاری املاک و مستغلات است
• ✓دلالان نمی‌توانند تشویق برای ارجاع صرفاً کلاینت‌ها به یک وام‌دهنده خاص، کارگزار رهن یا سایر ارائه‌دهندگان خدمات مرتبط ارائه دهند
• ✓دلالان نمی‌توانند براساس تعداد ارجاعات به خدمات رهن داخلی یا یک وام‌دهنده خاص جوایز یا پاداش اعطا کنند

هنگام اقدام به عنوان هر نوع نماینده، شرکت کارگزاری وظایفی نسبت به اصیل و تمام طرفین دارد که قابل نزول نیستند، از جمله: تطابق دقیق با قانون نمایندگی، مهارت و احتیاط معقول، صداقت و حسن‌نیت، ارائه به موقع تمام پیشنهادها و پاسخ‌های پیشنهادی به صورت کتبی با تأیید کتبی دریافت، و افشای اطلاعات مادی موجود در مورد شرایط فیزیکی ملک.

• ✓این وظایف قابل نزول نیستند
• ✓باید تمام پیشنهادها و پاسخ‌های پیشنهادی به صورت کتبی را به موقع ارائه دهید، مگر اینکه به صورت کتبی دستور دیگری داده شده باشد
• ✓باید تأیید کتبی دریافت هر پیشنهاد و پاسخ پیشنهادی را ارائه دهید
• ✓باید تمام اطلاعات مادی موجود در مورد شرایط فیزیکی ملک را افشا کنید

در معاملات مسکونی، شرکت باید بیانیه افشاگری شرایط ملک امضاء شده (C.56:8-19.1) را از فروشنده دریافت کند، بیانیه اطلاعات مصرف کننده را ارائه دهد و تصدیق امضاء شده دریافت کند، و به صورت کتبی (بیشتر از زمانی که مالک قرارداد خدمات کارگزاری را امضا کند) افشاگری کند که شرکت کدام رابطه را دارد و چه جبرانی به شرکت دیگری پیشنهاد شده است.

• ✓دریافت بیانیه افشاگری شرایط ملک امضاء شده که در آن مالک فروشنده مسکونی است ضروری است
• ✓ارائه بیانیه اطلاعات مصرف کننده و دریافت تصدیق امضاء شده دریافت ضروری است
• ✓رابطه کارگزاری باید به صورت کتبی و نه دیرتر از زمانی که مالک قرارداد خدمات کارگزاری را امضا کند افشاگری شود، در پاراگراف جداگانه 'افشاگری کارگزاری'

شرکت باید تلاش معقولی برای کسب اطلاعات مادی در مورد وضعیت ملک و واجد شرایط مالی هر خریداری انجام دهد که برای آن پیشنهاد ارائه می‌دهد، اما به استاندارد بازرس ملک دارای مجوز ملزم نیست مگر اینکه جداگانه دارای مجوز باشد.

• ✓باید تلاش معقولی برای کسب اطلاعات مادی در مورد وضعیت ملک انجام دهد
• ✓باید واجد شرایط مالی هر خریداری را کسب کند که شرکت برای آن پیشنهاد ارائه می‌دهد
• ✓به استاندارد بازرس ملک دارای مجوز ملزم نیست مگر اینکه جداگانه دارای مجوز باشد

شرایط تعریف شده کل فصل را حاکم می‌کنند. 'قانون' به معنای قانون مجوز رسانی ملک ثابت، N.J.S.A. 45:15-1 et seq است. 'کمیسیون' به معنای کمیسیون رسانی ملک ثابت نیوجرسی است. 'کارگزار ثبت شده' به معنای کارگزار فردی که به عنوان کارگزار مجاز برای انجام کسب و کار برای یک نهاد تجاری دارای مجوز، دارای مجوز و فعال است. 'کارگزار استخدام کننده' به معنای کارگزاری است که به وسیله‌ی آن، از طریق آن، یا با آن یک کارگزار-فروشنده، فروشنده، یا فروشنده (ارجاع) دارای مجوز است.

• ✓'قانون' = قانون مجوز رسانی ملک ثابت، N.J.S.A. 45:15-1 et seq
• ✓'کارگزار ثبت شده' = کارگزار فردی که مجاز به انجام کسب و کار از طرف یک نهاد تجاری دارای مجوز است
• ✓'کارگزار استخدام کننده' = کارگزاری که به وسیله‌ی آن، از طریق آن، یا با آن یک صاحب مجوز دارای مجوز است
• ✓تعاریف کارگزار، کارگزار-فروشنده، فروشنده، شرکت ارجاع، و فروشنده (ارجاع) از N.J.S.A. 45:15-3 نشات می‌گیرند

از 20 ژانویه 2026 به بعد، کمیسیون دسته‌بندی مجوز «نمایندگی ارجاع دهنده» را بر اساس نام حذف کرد و آن را با «نمایندگی فروش بین الملل دارای مجوز از شرکت ارجاع دهندگی بین الملل» (شکل کوتاه «فروشنده (ارجاع دهنده)») جایگزین کرد. شرکت ارجاع دهندگی بین الملل و فروشنده (ارجاع دهنده) هر دو معانی تعیین شده در N.J.S.A. 45:15-3 را دارند.

• ✓دسته‌بندی پیشین «نمایندگی ارجاع دهنده» اکنون «فروشنده (ارجاع دهنده)» است — فروشنده‌ای با مجوز از شرکت ارجاع دهندگی بین الملل
• ✓«نمایندگی فروش بین الملل دارای مجوز از شرکت ارجاع دهندگی بین الملل» معانی تعیین شده در N.J.S.A. 45:15-3 را دارد

این بخش جدایی کامل بین فعالیت آموزشی توسط مدارس دارای مجوز و هرگونه درخواست از دانش‌آموزان (تلاش‌های استخدام یا فعالیت کارگزاری هدفمند به دانش‌آموزان) را تضمین می‌کند. تخلفات رفتاری که عدم شایستگی برای اخذ مجوز را نشان می‌دهد محسوب می‌شود و مرتکبان را تحت تحریم‌های N.J.S.A. 45:15-17(e) و (t) قرار می‌دهد و احتمالاً تحت N.J.S.A. 45:15-10.11 و N.J.A.C. 11:5-12.15 نیز.

• ✓جدایی کامل بین آموزش و درخواست دانش‌آموزان باید وجود داشته باشد
• ✓تخلفات عدم شایستگی برای اخذ مجوز را نشان می‌دهند و دارندگان مجوز را تحت تحریم قرار می‌دهند

در آغاز اولین جلسه کلاسی تمام دورههای پیش‌مجوز فروشنده یا فروشنده (مراجع)، مدارس باید اطلاعیه تجویز شده کمیسیون را به صورت نوشتاری توزیع کنند. این اطلاعیه سیاست کمیسیون را برای جدایی کامل بین آموزش و استخدام/درخواست فهرست دلالان توضیح می‌دهد، دانشجویان را برای گزارش تخلفات هدایت می‌کند، و آدرس پست ترنتون کمیسیون (20 خیابان وست استیت، صندوق پستی 328، ترنتون، نیوجرسی 08625-0328، توجه: مدیر، آموزش املاک) را ارائه می‌دهد. اگر دانشجویی اولین جلسه را از دست دهد، اطلاعیه باید در اولین جلسه‌ای که حضور دارند تسلیم شود.

• ✓اطلاعیه درخ��است تجویز شده باید در اولین جلسه کلاسی توزیع شود
• ✓دانشجویانی که در جلسه اول حاضر نشده‌اند باید اطلاعیه را در اولین جلسه‌ای که حضور دارند دریافت کنند
• ✓اطلاعیه باید دانشجویان را مطلع کند که آزاد هستند شرایط استخدام با هر دلالی را مذاکره کنند

به استثنای انتشار/توزیع مواد کتبی که مجاز است، هیچ مدیر مدرسه، مربی، سخنرانی مهمان یا فرد کارکنان نمی‌تواند دانشجویی را قبل از یا در هفت روز پس از اتمام موفق دوره، به عنوان فروشنده یا فروشنده (ارجاع) برای هر دلال خاصی جذب کند. و نه هیچ چنین فردی می‌تواند هرگز هزینه یا جبران‌خسارتی را برای جذب/استخدام دانشجویان برای کار با یک دلال خاص بپذیرد.

• ✓قبل از یا در هفت روز پس از اتمام موفق دوره، دانشجویان را جذب نکنید
• ✓کارکنان مدرسه هرگز نمی‌توانند هزینه‌ای را برای استخدام دانشجویان برای یک دلال خاص بپذیرند

هیچ نوع تماس یا درخواست الکترونیکی برای کار برای یک کارگزار خاص در مکان مدرسه دارای مجوز در ساعات کلاس یا تعطیل‌های تعیین‌شده مجاز نیست. چنین استخدامی (به عنوان مثال، یک شب شغلی داوطلبانه) می‌تواند قبل، بعد یا جداگانه از ساعات کلاس برنامه‌ریزی شود، به شرطی که دانش‌آموزان به صورت کتبی از آن آگاه شوند که شرکت داوطلبانه است. با این حال، هیچ کارمند مدرسه نمی‌تواند قبل یا در هفت روز پس از اتمام موفق در چنین فعالیتی شرکت کند. مربیان دارای مجوز که همچنین کارگزار/فروشنده هستند می‌توانند تدریس کنند تا زمانی که ارائه‌ها ا�� دانش‌آموزان درخواست نکنند.

• ✓بدون تماس یا درخواست الکترونیکی در ساعات کلاس یا تعطیل
• ✓رویدادهای استخدام داوطلبانه باید جداگانه از کلاس بوده و به صورت کتبی به‌عنوان داوطلبانه اعلام شوند
• ✓محدودیت هفت روزه پس از تکمیل موفق برای هر فعالیت استخدام باقی است

هیچ مدرسه مجاز نمی‌تواند نرخ شهریه کاهش‌یافته‌ای ارائه دهد که واجدشرایط بودن آن به تعهد دانش‌آموز برای اخذ مجوز از طریق یک دلال خاص بستگی داشته باشد، و هیچ مدرسه‌ای نمی‌تواند وعده یا تضمین استخدام را برای هیچ دانش‌آموزی بیان یا دلالت کند.

• ✓شهریه کاهش‌یافته نمی‌تواند مشروط به تعهد به یک دلال خاص باشد
• ✓مدارس نمی‌توانند برای دانش‌آموزان استخدام تضمین‌شده را وعده دهند یا دلالت کنند

هیچ بیانیه شفاهی یا متن نوشته شده ای که به مدرسه دارای مجوز اشاره داشته باشد، نمی‌تواند در تبلیغات هیچ کارگزار مسکن و ملک با مجوز قرار گیرد، و هیچ تبلیغ مدرسه نمی‌تواند به عملیات کارگزاری اشاره داشته باشد یا شماره تلفن کارگزار را شامل داشته باشد—به جز اینکه مدرسه‌ای که متعلق به کارگزار یا فرانچایزر است می‌تواند در نام مدرسه خود از آن نام استفاده کند. تبلیغات مدرسه با نام وابسته باید شامل یک افشای قانونی باشند که بیان می‌کند حضور به کار موظف نخواهد کرد و یا تضمین مصاحبه یا شغل با کارگزار وابسته را نخواهد داد. هیچ تبلیغ مدرسه نمی‌تواند در بخش طبقه بندی شده کمک خواهان ظاهر شود.

• ✓تبلیغات مدرسه و کارگزاری باید عموماً جدا باشند
• ✓تبلیغات مدرسه با نام وابسته باید شامل افشای قانونی مورد نیاز درباره عدم تعهد استخدام باشند
• ✓هیچ تبلیغ مدرسه نمی‌تواند در بخش‌های طبقه بندی شده کمک خواهان قرار داده شود

هیچ مدرسه‌ای با مجوز نمی‌تواند جلسات پیش‌مجوز را در هر ناحیه‌ای برگزار کند که بخشی از محل مجوز دار به عنوان دفتر اصلی یا شاخه دلال باشد؛ یک ناحیه بخشی از دفتر مجوز دار است اگر هر گونه فعالیت دلالی در آنجا انجام شود. در ساختمان‌های چند طبقه، اگر دسترسی/خروج اولیه نیازی به عبور از نواحی فعالیت دلالی نداشته باشد، می‌توان دوره‌ها را برگزار کرد. در دفاتر مجوز دار تک‌طبقه، یک درب ورودی جداگانه مورد نیاز است. در مواردی که دوره‌ها ساختمانی را با فعالیت دلالی وابسته به اشتراک می‌گذارند، دلال باید علائمی برای راهنمایی دانش‌آموزان به درب ورودی مدرسه نصب کند.

• ✓جلسات پیش‌مجوز نمی‌توانند در هر ناحیه‌ای که فعالیت دلالی انجام شود برگزار شوند
• ✓دسترسی/خروج به نواحی دوره‌ای نباید نیازمند عبور از نواحی فعالیت دلالی باشد
• ✓دلالان وابسته باید علائم راهنمایی‌کننده را برای هدایت دانش‌آموزان به محل مدرسه نصب کنند

هیچ مدرسه‌ای با مجوز نمی‌تواند به هیچ فردی اجازه دهد که دانش‌آموزان (ثبت‌نام‌شده یا در حال بررسی برای ثبت‌نام در دوره‌های پیش‌مجوز یا تحصیلات پیوسته) را برای فهرست‌بندی، خرید یا اجاره ملک، یا ارجاع فروشندگان/خریداران/مستأجران احتمالی را درخواست کنند، در هر زمانی که این دانش‌آموزان در محل مدرسه حضور دارند. مدارسی که دوره‌های تحصیلات پیوسته ارائه می‌دهند باید تمام الزامات ارائه‌دهنده مندرج در N.J.A.C. 11:5-12 را رعایت کنند.

• ✓درخواست فهرست‌بندی/خرید/اجاره ملک از دانش‌آموزان در محل مدرسه ممنوع است
• ✓مدارسی که دوره‌های تحصیلات پیوسته ارائه می‌دهند باید تمام الزامات ارائه‌دهنده تحصیلات پیوسته مطابق N.J.A.C. 11:5-12 را رعایت کنند

فعالیت کارآفرینی' به معنی هر فعالیتی است که طبق N.J.S.A. 45:15-1 و 45:15-3 مجوز کارآفرین، فروشنده یا فروشنده (ارجاع) را مستلزم می‌کند. 'درخواست' به معنای جذب، دعوت یا تشویق دانش‌آموز برای جستجوی اشتغال با یک کارآفرین خاص، یا فهرست‌کردن، خریداری یا اجاره از طریق، یا ارجاع‌دهی به یک کارآفرین خاص است. 'تکمیل موفقیت‌آمیز' به معنای دریافت دانش‌آموز از فرم گواهی‌نامه مدرسه کمیسیون املاک، امضا‌شده توسط مربی و مدیر و مهرشده توسط مدرسه، که تکمیل و قبولی را تصدیق می‌کند.

• ✓درخواست' شامل جذب برای اشتغال یا تشویق فهرست‌ها/خریدها/ارجاع‌ها به یک کارآفرین خاص است
• ✓تکمیل موفقیت‌آمیز' نیازمند فرم گواهی‌نامه مدرسه کمیسیون امضا‌شده و مهرشده است

هر مدرسه‌ای که دارای مجوز است و مواد نوشتاری را برای جذب دانش‌آموزان از یک کارگزار خاص منتشر یا نمایش می‌دهد، باید مواد قابل‌مقایسه‌ای را نیز برای هر کارگزاری که درخواست کند منتشر یا نمایش دهد. هیچ مواد نوشتاری جذب برای استخدام در یک کارگزار خاص یا برنامه‌های معرفی نمی‌تواند در ساعات کلاس تعیین‌شده توزیع شود.

• ✓مدرسه‌ای که مواد استخدام یک کارگزار را نمایش می‌دهد، باید مواد قابل‌مقایسه‌ای را نیز از هر کارگزار درخواست‌کننده نمایش دهد
• ✓هیچ مواد نوشتاری استخدام نمی‌تواند در ساعات کلاس تعیین‌شده توزیع شود

هر کسی که پیش از اجرای کامل قرارداد اجاره (یا پیش از تحویل دادگاه جایی که قرارداد تنظیم نشده باشد) برای کمک در یافتن مسکن اجاره‌ای—از جمله فهرست‌های نوشتاری یا اطلاعات تلفنی در مورد واحدهایی که ادعا می‌شود در دسترس هستند—بدون داشتن مجوز، هرگونه کارمزد، کمیسیون یا غرامت دریافت کند یا درخواست کند، فرد بی‌نظمی تلقی می‌شود و مشمول جریمه نقدی نزدیک‌تر به 200 دلار یا زندان تا 30 روز یا هر دو است.

• ✓دریافت کارمزد برای یافتن مسکن اجاره‌ای بدون مجوز یک جرم فرد بی‌نظم است
• ✓جریمه جریمه نقدی حداقل 200 دلار، زندان تا 30 روز، یا هر دو است
• ✓این جرم برای دریافت کارمزد پیش از اجرای قرارداد اجاره یا پیش از تحویل واحد به مستاجر اعمال می‌شود

قانون یک کارگزار دارای مجوز یا مالک ملک اجاره ای (یا نمایندگان/کارمندان آنها) را در امر درخواست سپرده برای رزرو یک واحد یا دریافت هزینه برای پردازش درخواست اجاره، بررسی اعتباری یا تحقیق در مورد مستأجران احتمالی قبل از اجرای پیمان اجاره یا تصرف، ممنوع نمی‌کند.

• ✓مالکان و کارگزاران دارای مجوز می‌توانند سپرده برای رزرو یک واحد دریافت کنند
• ✓هزینه‌های پردازش درخواست، بررسی اعتباری و تحقیق مستأجر قبل از اجرای پیمان اجاره مجاز هستند

هر درخواست برای مجوز مربی امलاک و مستغلات باید شامل هزینه درخواست $50 به علاوه شهریه بررسی سوابق جنایی غیرقابل استرجاع باشد. متقاضیان باید نام، آدرس، اثر انگشت و رضایت نامه برای بررسی پس‌زمینه ارائه دهند. مجوزهای مربی در تاریخ تعیین شده توسط کمیسیون منقضی می‌شوند، بیش از دو سال از صدور آن نه. تمدید نیاز به پرداخت و شواهد اتمام رضایت‌بخش هر گونه الزامات آموزش مستمر دارد.

• ✓هزینه درخواست مربی $50 است، غیرقابل استرجاع
• ✓12 ماه اول چرخه: شهریه مجوز $200؛ 12 ماه دوم: $100
• ✓شهریه تمدید مجوز مربی $100 برای یک دوره دو ساله است
• ✓مجوزهای مربی بیش از 2 سال از صدور منقضی نمی‌شوند
• ✓تمدید نیاز به شواهد اتمام رضایت‌بخش هر گونه الزامات CE دارد

دورات آموزش ادامه‌دار می‌توانند در محیط کلاسی یا از طریق اینترنت یا روش های تصویری ارائه شوند، مشروط بر تصویب NJREC از ارائه‌دهندگان، محتوای دوره، و اقدامات امنیتی/یکپارچگی فرآیند ارائه. کمیسیون می‌تواند دورات‌هایی را با ارزیابی‌های پیشرفت دوره‌ای تصویب کند که نیاز به سطح عملکرد رضایت‌بخش برای ادامه به بخش بعدی دارند، اما نمی‌تواند از لیسانس‌دار الزام کند که در یک امتحان نهایی جامع پوشش دهنده تمام دوره موفق شود تا شرط دریافت اعتبار باشد.

• ✓CE می‌تواند در روش های کلاسی، اینترنت، یا تصویری ارائه شود، مشروط بر تصویب NJREC
• ✓کمیسیون می‌تواند ارزیابی‌های پیشرفت دوره‌ای را الزام کند اما نمی‌تواند قبول آزمایش نهایی جامع برای اعتبار حضور را الزام کند

کمیسیون دلالان فردی (دلالان کارفرما و دلالان ثبت‌شده) را مسئول اقدامات دلال دارندهٔ مجوز یا هر فردی که توسط یا از طریق دلال دارندهٔ مجوز استخدام‌شده یا مجوز‌دار است، که قوانین مجوز یا مقررات را نقض می‌کند، صرف‌نظر از محل انجام این اقدامات می‌داند. هر معاملهٔ املاک و مستغلاتی که دلال دارندهٔ مجوز در آن مشارکت داشته باشد، باید تحت نظارت نهایی دلال فردی باشد.

• ✓دلالان فردی مسئول نقض قوانین یا مقررات توسط دلال دارندهٔ مجوز یا هر فردی که توسط یا از طریق آن استخدام‌شده یا مجوز‌دار است
• ✓این مسئولیت صرف‌نظر از اینکه افراد دارای مجوز در کجای دنیا به‌منظور انجام کسب‌وکار دلالی اقدام می‌کنند، اعمال می‌شود
• ✓هر معاملهٔ املاک و مستغلات باید تحت نظارت نهایی دلال فردی قرار گیرد

کارگزار فردی باید اطمینان حاصل کند که حسابی جداگانه برای وجوه دیگران نگهداری می‌شود و بایستی مطمئن شود که چنین وجوهی بدون اجازه و دانش صریح او انتقال یا استفاده نمی‌شوند. این مقررات نظارتی زیربخش برای کارگزارانی که به عنوان کارگزار-فروشنده دارای مجوز هستند اعمال نمی‌شود.

• ✓کارگزار فردی باید اطمینان حاصل کند که هیچ وجوهی از دیگران بدون اجازه و دانش صریح او انتقال نیابد
• ✓این مقررات نظارتی برای کارگزارانی که به عنوان کارگزار-فروشنده دارای مجوز هستند اعمال نمی‌شود

هر عمل تنها، تراکنش یا فروش در مفهوم ماده، « اشتغال به کسب‌وکار » را تشکیل می‌دهد. این بدان معنی است که حتی یک تراکنش ملک‌وعقار نیازمندی گواهینامه را برانگیخت می‌کند.

• ✓یک عمل تنها، تراکنش یا فروش برای تشکیل اشتغال به کسب‌وکار کافی است
• ✓الزامات گواهینامه حتی برای یک عمل ملک‌وعقار یکبار اعمال می‌شود

الزامات آموزش ادامه‌دار تعیین‌شده توسط NJREC باید حداکثر تا 30 آوریل سالی که گواهینامه دو‌ساله منقضی می‌شود تکمیل شود. مجوزدارانی که آموزش ادامه‌دار را تا 1 مه سال دوم دوره دو‌ساله تکمیل نکنند، مشمول هزینه پردازشی معقول تعیین‌شده توسط کمیسیون خواهند بود که از 200 دلار تجاوز نخواهد کرد.

• ✓آموزش ادامه‌دار باید حداکثر تا 30 آوریل سالی که گواهینامه دو‌ساله منقضی می‌شود تکمیل شود
• ✓عدم تکمیل آموزش ادامه‌دار تا 1 مه سال دوم دوره دو‌ساله مجوزدار را مشمول هزینه پردازش حداکثر 200 دلار می‌کند

در یک معامله مسکونی، شرکت باید قبل از شروع خدمات یا در اسرع وقت عملی ممکن قرارداد خدمات دلالی را با خریدار منعقد کند. در معاملات تجاری الزامی نیست. قرارداد باید شامل شرایط مشخص شده از جمله غرامت و رضایت نمایندگی دوگانه یا منصوب شده باشد.

• ✓قرارداد خدمات دلالی خریدار مسکونی الزامی است؛ برای تجاری الزامی نیست
• ✓رضایت نمایندگی دوگانه یا منصوب شده نیاز به امضا/امضای جداگانه دارد
• ✓باید افشا شود که غرامت دلال کاملاً قابل مذاکره است و توسط قانون تعیین نشده است
• ✓باید دارای مدت زمان، اختصاص یا غیر انحصاری بودن، و جزئیات غرامت باشد

شرکتی که خدمات دلالی را برای خریدار انجام می‌دهد، نماینده خریدار است مگر اینکه نماینده فروشنده (نماینده فروشنده) باشد، هر دو طرف را نمایندگی کند (نماینده دوگانه افشاشده)، موافق باشد که دلال معاملات باشد، یا لاسانس‌یافته وابسته فروشنده باشد.

• ✓وقتی خدمات را برای خریدار انجام می‌دهد، نماینده خریدار به طور پیش‌فرض است
• ✓نمایندگی از هر دو طرف آن را نماینده دوگانه افشاشده می‌کند
• ✓اگر لاسانس‌یافته وابسته فروشنده باشد، شرکت نماینده خریدار نیست

دفتر آموزش معافیت های زیر را پردازش می‌کند: معافیت آموزشی قبل از اخذ مجوز برای نمایندگی فروش یا نمایندگی فروش (ارجاع)؛ معافیت جزئی آموزش قبل از اخذ مجوز کارگزار و/یا معافیت کامل شرط تجربه کارگزار؛ معافیت شرط تجربه کارگزار و برخی آموزش قبل از اخذ مجوز براساس وضعیت معلول جنگی واجد شرایط تحت N.J.S.A. 45:15-11؛ و معافیت شرط تعلیم مستمر تحت N.J.A.C. 11:5-12.5.

• ✓جنگیان معلول واجد شرایط می‌توانند براساس N.J.S.A. 45:15-11 معافیت را کسب کنند
• ✓معافیت‌های جزئی آموزش کارگزار و معافیت‌های کامل شرط تجربه توسط دفتر آموزش پردازش می‌شوند

اداره آموزش کمیسیون املاک برای موارد زیر درخواست‌ها را پردازش می‌کند: مجوز مربی املاک; مجوز مدرسه املاک; مجوز محل آموزش اضافی; تایید مدیر مدرسه; تایید گزارش تجربه برای متقاضی مجوز کارگزار; تایید ارائه‌دهنده CE; تایید مربی CE; و تایید دوره CE.

• ✓اداره آموزش مجوزهای مربی، مدرسه و محل آموزش اضافی را پردازش می‌کند
• ✓اداره آموزش تایید‌های ارائه‌دهنده CE، مربی و دوره را و گزارش‌های تجربه کارگزار را پردازش می‌کند

دلال نمی‌تواند به‌طور آگاهانه متقاضی را حمایت کند که سابقه خوبی در مورد صداقت و رفتار منصفانه نداشته باشد. درخواست‌های فروشنده (ارجاع) و تجدید باید شامل گواهی دلال باشد که تأیید می‌کند هر دو طرف محدودیت‌های قانونی فعالیت ارجاع را بررسی کرده‌اند و نماینده ارجاع آن محدودیت‌ها را پذیرفته است. درخواست‌های ارجاع تجدید‌نشده نیز به گواهی خود متقاضی نیاز دارند.

• ✓هیچ دلالی نمی‌تواند به‌طور آگاهانه متقاضی را حمایت کند که سابقه خوبی در مورد صداقت و رفتار منصفانه نداشته باشد
• ✓درخواست‌های ارجاع/تجدید باید شامل گواهی دلال باشند که محدودیت‌های بررسی‌شده و حدود پذیرفته‌شده را تأیید کند
• ✓فعالیت نماینده ارجاع محدود به ارجاع مصرف‌کنندگان احتمالی مطابق N.J.A.C. 11:5-6.10(a)2 است
• ✓درخواست‌های ارجاع تجدید‌نشده نیز به گواهی متقاضی در خصوص بندهای (b)1 و 2 نیاز دارند

کمیسیون اسناد مجوز صادر شده عمومی را برای بازرسی/کپی‌برداری در ساعات کاری با اطلاع کافی نگهداری می‌کند. اسناد معمولاً حداقل سه سال نگهداری می‌شوند. کپی‌ها با هزینه‌های قانون حق اطلاع خریداری شده‌اند (N.J.S.A. 47:1A-2). کپی‌های معتبر نیاز به درخواست کتبی مشخص‌کننده اسناد و دوره زمانی دارند، و کارکنان به حداقل 10 روز کاری برای تولید آن‌ها نیاز دارند. اسناد کامل پیشنهادات غیرپذیرفته‌شده یک سال قابل دسترس هستند؛ قوا��ین پذیرفته‌شده سه سال پس از تاریخ اجرا.

• ✓اسناد برای حداقل سه سال نگهداری می‌شوند مگر اینکه غیر از این ذکر شود
• ✓کپی‌های معتبر درخواست کتبی و حداقل 10 روز کاری برای تولید نیاز دارند
• ✓کپی‌های اسناد با هزینه‌های قانون حق اطلاع خریداری می‌شوند، N.J.S.A. 47:1A-2
• ✓اسناد پیشنهادات غیرپذیرفته‌شده 1 سال قابل دسترس هستند؛ قوانین پذیرفته‌شده 3 سال پس از تاریخ اجرا قابل دسترس هستند

برخی سوابق دارندگان مجوز تحت N.J.S.A. 47:1A-1 et seq. غیرعلنی هستند: شکایات جنایی/اتهامات/محکومیت‌های ارائه‌شده با درخواست‌ها، نتایج بررسی سابقه جنایی، دادخواست‌های ورشکستگی، دستورات تعلیق/لغو از سایر مقامات، سوابق معلولیت پزشکی، فایل‌های تحقیق در حال انتظار یا غیرانضباطی، اطلاعات شخصی (نشانی خانه، تلفن، تاریخ تولد)، شماره‌های تامین اجتماعی، و اطلاعات خریدار تحت N.J.S.A. 45:15-16.38.

• ✓سوابق سابقه جنایی و شماره‌های تامین اجتماعی متقاضیان/دارندگان مجوز محرمانه هستند
• ✓اطلاعات شخصی مانند نشانی خانه، تلفن خانه، و تاریخ تولد محرمانه هستند
• ✓فایل‌های تحقیق در مسائل زمان‌الانتظار یا تحقیقات تکمیل‌شده بدون اقدام رسمی غیرعلنی هستند

یک مدرسه نمی‌تواند به عنوان مدرسه بروکر ملک مجوز داشته باشد مگر اینکه تحت مدیریت و نظارت مدیری باشد که توسط کمیسیون تایید شده باشد و یک مربی بروکر ملک دارای مجوز باشد. اگر مدیر فوت کند یا ناتوان شود و مربی دارای مجوز دیگری در دسترس نباشد، کمیسیون می‌تواند مجوز موقتی را برای شخص دیگری صادر کند تا وظایف مدیر را ادامه دهد. یک مدرسه نمی‌تواند دوره‌های جدیدی را شروع کند تا زمانی که یک مدیر واجد شرایط تعیین و تایید شود.

• ✓مدیر مدرسه باید توسط کمیسیون تایید شده و یک مربی بروکر ملک دارای مجوز باشد
• ✓کمیسیون می‌تواند مجوز موقتی صادر کند اگر مدیر فوت کند یا ناتوان شود
• ✓مدرسه نمی‌تواند دوره‌های جدیدی را شروع کند تا زمانی که یک مدیر واجد شرایط تایید شود
• ✓این بخش برای برنامه‌های آموزش بزرگسالان دولتی یا کالج‌ها و دانشگاه‌های معتبر صادق نیست

برای شرکت در آزمون فروشنده یا فروشنده (ارجاع)، یک کاندیدا ابتدا باید دوره 75 ساعتی را در یک مدرسه دارای مجوز کمیسیون تکمیل کند (N.J.S.A. 45:15-10.4). برای شرکت در آزمون کارگزار، یک کاندیدا باید 150 ساعت را تکمیل کند (یک دوره کارگزار عمومی 90 ساعتی به علاوه دو دوره 30 ساعتی). هیچ واحد درسی بین دورههای پیش از اخذ مجوز فروشنده و کارگزار منتقل نمی‌شود.

• ✓دوره پیش از اخذ مجوز فروشنده/فروشنده (ارجاع) = حداقل 75 ساعت در یک مدرسه دارای مجوز
• ✓الزام آموزش پیش از اخذ مجوز کارگزار = کل 150 ساعت (دوره عمومی 90 ساعتی به علاوه دو دوره 30 ساعتی)
• ✓هیچ واحد درسی از دوره کارگزار به سمت الزام فروشنده، و برعکس
• ✓تمام 150 ساعت کارگزار باید در یک دوره دو ساله تکمیل شود در غیر این صورت کاندیدا باید دوباره شرکت کند و مجدداً واجد شرایط شود

به جز برای جانبازان معلول واجد شرایط، هیچ فردی برای 150 ساعت دوره‌های دلال اعتبار دریافت نمی‌کند مگر اینکه آن فرد در زمان ثبت‌نام در دوره دارای گواهینامه فروشنده باشد. برای جانبازان معلول می‌تواند یک برنامه جایگزین تصویب شود اگر ساعات مورد نیاز (75 برای فروشنده، 225 برای دلال) را در یک دانشگاه/کالج معتبر برای اعتبار تکمیل کند.

• ✓یک فرد باید در زمان ثبت‌نام برای دریافت اعتبار دوره‌های دلال دارای گواهینامه فروشنده باشد (به جز جانبازان معلول واجد شرایط)
• ✓جانبازان معلول: برنامه دانشگاهی معتبر 75 ساعته (فروشنده) یا 225 ساعته (دلال) می‌تواند تصویب شود

نیاز به دوره آموزشی قبل از دریافت مجوز برای موارد زیر معاف است: نمایندگی‌های کسب و کار خارج از ایالت با 3+ سال تجربه فعال قبل از درخواست؛ وکلایی که در نیوجرسی پذیرفته‌اند (نمایندگی) یا نیوجرسی/سایر ایالات (فروشنده)؛ متقاضیان فروشنده با درجات دانشگاهی واجد شرایط/ساعات در امور مسکن (75+ ساعت در 3 سال، یا کارشناسی/کارشناسی ارشد در امور مسکن)؛ نمایندگی‌های فروشنده خارج از ایالت که شرایط تعیین‌شده را برآورده می‌کنند؛ و نمایندگان سابق نیوجرسی که مجوز آنها بیش از دو سال اما کمتر از پنج سال پیش منقضی شده است.

• ✓نمایندگی‌های خارج از ایالت با 3+ سال تجربه فعال از دوره آموزشی قبل از دریافت مجوز معاف هستند
• ✓وکلای قانون معاف هستند (پذیرش نیوجرسی برای نمایندگی؛ پذیرش نیوجرسی یا سایر ایالات برای فروشنده)
• ✓معافیت درجه دانشگاهی نیاز به 75+ ساعت کلاس‌روایی امور مسکن در 3 سال انجام‌شده دارد
• ✓معافیت فروشنده خارج از ایالت نیاز به مجوز فعال در آن ایالت در 3 سال قبل از درخواست دارد

دوره پیش‌لایسنسی فروشندگان 75 ساعتی باید شامل موارد زیر باشد: حقوق ملکیت (9)، قراردادها و اسناد ملکی (12)، اجاره و روابط صاحب و مستاجر (6)، رهن و سایر معافیت‌ها (12)، فروش فرصت‌های تجاری (2)، قوانین نمایندگی (12)، ارزیابی ملک (2)، قانون لایسنس و مقررات (9)، سایر قوانین فدرالی/ایالتی/شهری (5)، وظایف و خطرات فروشندگان (3)، و آزمون‌ها و آزمون نهایی (3).

• ✓قوانین نمایندگی و قراردادها هریک به 12 ساعت نیاز دارند؛ رهن و معافیت‌ها به 12 ساعت نیاز دارند
• ✓قانون لایسنس و مقررات به 9 ساعت نیاز دارد؛ حقوق ملکیت به 9 ساعت نیاز دارد
• ✓دوره در مجموع 75 ساعت است که شامل بلوک 3 ساعتی آزمون‌ها و آزمون نهایی می‌باشد

دوره پیش‌مجوز کارگزار عمومی 90 ساعته می‌تواند در تا 23 ماژول تدریس شود که 23 حوزه موضوعی را پوشش می‌دهد (قوانین مجوز، قراردادها، سندها، تامین مالی، نمایندگی، ارزیابی، ریاضی، قانون مسکن منصفانه و غیره). پس از تکمیل آن، داوطلبان باید یک دوره 30 ساعته اخلاقیات/نمایندگی و یک دوره 30 ساعته مدیریت دفتر را تکمیل کنند، هر کدام توسط مربیان دارای مجوز در مدارس دارای مجوز با آزمون نهایی حداقل یک ساعت تدریس می‌شود.

• ✓دوره کارگزار عمومی 90 ساعته می‌تواند در حداکثر 23 ماژول تقسیم شود
• ✓پس از دوره 90 ساعته، داوطلبان باید یک دوره 30 ساعته اخلاقیات/نمایندگی و یک دوره 30 ساعته مدیریت دفتر را تکمیل کنند
• ✓هر دوره 30 ساعته نیازمند آزمون نهایی حداقل یک ساعت با نمره قبول است
• ✓دورهای اخلاقیات/نمایندگی و مدیریت دفتر باید توسط مربیان دارای مجوز در مدارس دارای مجوز تدریس شوند

دوره 30 ساعتی اخلاقیات/نمایندگی شامل موارد زیر است: وظایف فیدوسیاری که نمایندگان به موکلان خود مدیون هستند؛ نمایندگی دوگانه افشاشده و پنهان؛ تضاد منافع و خودسرانگی؛ ریسک‌ها/منافع زیر‌نمایندگی؛ محدودیت‌ها و الزامات افشا برای اقدام برای بیش از یک طرف در معامله (شامل خدمات رهن)؛ افشا به غیرموکلان؛ مسائل برای دارندگان مجوز که به عنوان غیرنماینده عمل می‌کنند؛ و تعهدات برای واجدشرایط/پیش‌واجدشرایط خریداران بالقوه.

• ✓دوره اخلاقیات/نمایندگی وظایف فیدوسیاری که نمایندگان به موکلان خود مدیون هستند را پوشش می‌دهد
• ✓دوره نمایندگی دوگانه افشاشده و پنهان و تضاد منافع/خودسرانگی را مورد توجه قرار می‌دهد
• ✓دوره الزامات افشا هنگام اقدام برای بیش از یک طرف در م��امله را پوشش می‌دهد

دوره مدیریت دفتر 30 ساعته شامل موارد زیر است: وظایف مدیریت دفتر کارگزار ناظر دفاتر اصلی و شعبه؛ نگهداری دفاتر با تأکید زیاد بر دفاتر حساب های قرض الحسنه؛ اهمیت نظارت و آموزش دارندگان مجوز برای پیروی از قوانین؛ تکنیک های واجد شرایط/پیش واجد شرایط مناسب؛ الزامات قانونی/قاعده ای برای قراردادها، اجاره نامه ها، توافق نامه های فهرست بندی و تبلیغات؛ بستن؛ نگرانی های زیست محیطی؛ و مجوز/انتقال/مراحل دفتر.

• ✓دوره مدیریت دفتر بر نگهداری دفاتر و دفاتر حساب های قرض الحسنه تأکید می کند
• ✓دوره وظایف کارگزار ناظر را برای دفاتر اصلی و شعبه پوشش می دهد
• ✓دوره الزامات قانونی/قاعده ای را برای قراردادها، اجاره نامه ها، فهرست بندی و تبلیغات پوشش می دهد

متقاضیان کارگزار باید تعهد خود را نسبت به کاری بروکری ملکی به عنوان حرفه اصلی و تمام وقت خود نشان دهند. به استثنای کارگزاران دارای مجوز خارج از ایالت، متقاضیان باید در سه سال بلافاصله قبل از درخواست، طی مدت به طور مداوم دارای مجوز و به کار گمارک تمام وقت به عنوان فروشندگی بوده باشند. تمام وقت به معنی حداقل 40 ساعت در هفته در طول تقریباً ساعت 10 صبح تا 8 شب، در پنج روز هر هفته، و هر کار دیگری محدود به پاره وقت و بیشتر از 25 ساعت در هفته نباشد.

• ✓متقاضیان (به استثنای کارگزاران خارج از ایالت) باید در 3 سال بلافاصله قبل از درخواست، به طور مداوم دارای مجوز و به کار گمارک تمام وقت به عنوان فروشندگی بوده باشند
• ✓تمام وقت = حداقل 40 ساعت در هفته، تقریباً از ساعت 10 صبح تا 8 شب، در پنج روز هر هفته
• ✓هر فعالیت شغلی دیگری در این دوره باید پاره وقت باشد و بیشتر از 25 ساعت در هفته تقویمی نباشد
• ✓فعالیت کاری بروکری که تنها به ارجاع محدود شده است، الزام تجربه تمام وقت را برآورده نمی کند

درخواست تصویب تجربه را نمی‌توان تا زمانی که متقاضی حداقل سه سال متوالی دارای مجوز به‌عنوان فروشنده بوده باشد و دوره پیش‌مجوز کارگزار 90 ساعتی و دو دوره 30 ساعتی (کل 150 ساعت) را تکمیل کرده باشد، ارائه داد. متقاضیان باید ظرف یک سال پس از تکمیل الزام 150 ساعتی درخواست دهند یا تمامی دوره‌ها و آزمون را دوباره انجام دهند.

• ✓تکمیل دوره پیش‌مجوز کارگزار 90 ساعتی و دو دوره 30 ساعتی (کل 150 ساعت) الزامی است
• ✓داشتن مجوز متوالی به‌عنوان فروشنده به‌مدت حداقل 3 سال بلافاصله قبل از درخواست تجربه الزامی است
• ✓درخواست مجوز کارگزار باید ظرف یک سال پس از تکمیل الزام آموزشی 150 ساعتی ارائه شود
• ✓عدم ارائه درخواست ظرف یک سال مستلز�� تکرار تمامی دوره‌ها و آزمون و دوباره برآوردن الزام تجربه است

فردی که در حال حاضر به عنوان دلال در ایالت دیگری دارای مجوز فعال است و برای حداقل سه سال بلافاصله قبل از درخواست، به طور فعال و در حالت تمام وقت در کسب و کار کارگزاری ملک (به عنوان دلال، دلال-فروشنده، یا فروشنده) مشغول بوده است، واجد شرایط برای معافیت از الزام تجربه نیوجرسی است.

• ✓نیاز به مجوز دلال فعال فعلی در ایالت دیگر
• ✓نیاز به حداقل 3 سال مشغولیت کسب و کار دلالی فعال تمام وقت بلافاصله قبل از درخواست
• ✓معافیت فقط برای الزام تجربه اعمال می شود، نه برای سایر الزامات مجوز دهی

دلال‌های نماینده فروش باید دارای صلاحیتهای یکسانی با دلالان باشند اما باید توسط یک دلال دارای مجوز استخدام شوند و تحت نظارت وی عمل کنند. آنها نمی‌توانند به‌طور مستقل دفتر یا حساب عهده‌داری را حفظ کنند، اگرچه می‌توانند مطابق N.J.S.A. 45:15-12 به‌عنوان سرپرست دفتر یا شعبه عمل کنند.

• ✓دلال‌های نماینده فروش باید دارای صلاحیتهای یکسانی با دلالان باشند
• ✓باید توسط یک دلال دارای مجوز استخدام شوند و تحت نظارت وی عمل کنند
• ✓نمی‌توانند به‌طور مستقل دفتر یا حساب عهده‌داری را حفظ کنند
• ✓می‌توانند برای عمل به‌عنوان سرپرست دفتر یا سرپرست شعبه مجاز شوند

برای تأیید تجربه، متقاضیان باید اظهارات کتبی از کارگزاران تحت نام خود دریافت کنند که فعالیت فروشندگی آنها را تصدیق کنند. متقاضیان و کارگزاران ممکن است مجبور به ارائه اسناد معاملات بسته‌شده ای که پاداش را نشان دهند یا سایر شواهد فعالیت تخصصی تمام‌وقت باشند.

• ✓گواهینامه‌های کتبی کارگزار درباره فعالیت فروشندگی متقاضی باید ارائه شود
• ✓مستندات پشتیبان معاملات بسته‌شده و پاداش ممکن است مورد نیاز باشد
• ✓فعالیت کارگزاری صرفاً مبتنی بر ارجاع هرگز نمی‌تواند الزام مشارکت فعال را برآورده کند