§ 11:5-7.2 Prohibition Against Kickbacks for Related Business Referrals +16New Jersey · real estate · Filipino

Ang isang licensee na humihingi o tumatanggap ng anumang bayad, kickback, kompensasyon, o kahit anong halaga lamang para sa pagrerefer ng isang customer o kliyente sa isang lender, mortgage broker, o ibang provider ng related services ay sumusunod sa Commission sanction para sa conduct na nagpapakita ng unworthiness, bad faith, at dishonesty. Anumang kompensasyon na natanggap sa ilalim ng N.J.A.C. 11:5-7.1(e) para sa mga serbisyo sa related transactions ay dapat para sa mga serbisyo na aktwal na ginawa beyond mere referral. Ang compliance sa anti-kickback provisions ng RESPA (12 U.S.C. § 2607), ang mga regulasyon nito, o anumang HUD opinion tungkol sa RESPA ay itinuturing na compliance sa subsection na ito.

• ✓Ang pagtanggap ng bayad, kickback, o anumang halaga lamang para sa pagrerefer sa isang lender, mortgage broker, o related service provider ay ipinagbabawal at sanctionable
• ✓Ang kompensasyon para sa related transactions ay dapat para sa mga serbisyo na aktwal na ginawa beyond mere referral
• ✓Ang compliance sa RESPA (12 U.S.C. § 2607) at HUD opinions ay itinuturing na compliance sa panuntunang ito

Ang kompensasyon na ibinayad ng isang broker sa isang salesperson (referral) ay limitado sa kompensasyon para sa pagrerefer ng mga prospektibong consumer ng mga serbisyo sa real estate brokerage sa broker. Ang mga broker ay ipinagkakatawaang mag-alok ng mga insentibo sa mga referral salesperson, salesperson, o broker-salesperson para lamang sa pagbabanggit ng mga kliyente sa isang partikular na lender, mortgage broker, o ibang provider ng kaugnay na serbisyo. Ang isang broker ay hindi maaaring magbigay ng mga premyo o bonus sa mga salesperson batay sa bilang ng mga customer referral na ginawa sa isang in-house mortgage service o sa isang partikular na lender.

• ✓Ang kompensasyon ng broker sa isang salesperson (referral) ay limitado sa kompensasyon para sa pagbabanggit ng mga consumer ng mga serbisyo sa real estate brokerage
• ✓Ang mga broker ay hindi maaaring mag-alok ng mga insentibo para lamang sa pagbabanggit ng mga kliyente sa isang partikular na lender, mortgage broker, o ibang provider ng kaugnay na serbisyo
• ✓Ang mga broker ay hindi maaaring magbigay ng mga premyo o bonus batay sa bilang ng mga referral sa isang in-house mortgage service o partikular na lender

Kapag kumilos bilang anumang uri ng ahente, ang isang brokerage firm ay may mga responsibilidad sa pangunahing kliyente AT sa lahat ng partido na hindi maaaring tanggihan, kabilang ang mahigpit na pagsunod sa batas sa ahensya, makatwirang kasanayan at pag-iingat, katapatan at mabuting pananampalataya, paunang pagpapakita ng lahat ng nakasulat na alok/Counter-alok na may nakasulat na kumpirmasyon ng pagtanggap, at pagbubukod ng mahalagang impormasyon tungkol sa pisikal na kondisyon ng ari-arian.

• ✓Ang mga responsibilidad na ito ay HINDI maaaring tanggihan
• ✓Dapat ipakita ang lahat ng nakasulat na alok at Counter-alok sa maayos na panahon maliban kung direktang inutusan nang iba sa sulat
• ✓Dapat magbigay ng nakasulat na kumpirmasyon ng pagtanggap ng bawat alok/Counter-alok
• ✓Dapat ibukod ang lahat ng umiiral na mahalagang impormasyon tungkol sa pisikal na kondisyon ng ari-arian

Sa mga transaksyon ng residential, ang firm ay dapat makakuha ng nilagdaang pahayag ng kalagayan ng ari-arian (C.56:8-19.1) mula sa nagbebenta, magbigay ng Pahayag ng Impormasyon sa Mamimili at makakuha ng nilagdaang pagkilala, at magbunyag nang pasulat (hindi na huli kaysa kapag nag-sign ang principal ng kasunduan sa serbisyo ng brokerage) kung aling relasyon ang mayroon ang firm at anumang kompensasyon na inaalok sa ibang firm.

• ✓Dapat makakuha ng nilagdaang pahayag ng kalagayan ng ari-arian kung ang principal ay ang nagbebentang residential
• ✓Dapat magbigay ng Pahayag ng Impormasyon sa Mamimili at makakuha ng nilagdaang pagkilala ng pagtanggap
• ✓Ang ugnayan ng ahensya ay dapat ibunyag nang pasulat hindi na huli kaysa kapag nag-sign ang principal ng kasunduan sa serbisyo ng brokerage, sa hiwalay na paragrapo ng 'Pagbubunyag ng Ahensya'

Ang kumpanya ay dapat gumawa ng maingat na pagsisikap upang makakuha ng mahalagang impormasyon tungkol sa kondisyon ng ari-arian at ang mga pinansyal na kwalipikasyon ng anumang mamimili para sa kung sino ito nagsumite ng alok, ngunit hindi sinisigurado sa pamantayan ng isang lisensyadong inspector ng ari-arian maliban kung mayroon ay magkakahiwalay na lisensya.

• ✓Dapat magsikap nang maingat upang makakuha ng mahalagang impormasyon sa kondisyon ng ari-arian
• ✓Dapat makakuha ng mga pinansyal na kwalipikasyon ng anumang mamimili para sa kung sino ang kumpanya ay nagsumite ng alok
• ✓Hindi isinasaalang-alang bilang lisensyadong inspector ng ari-arian maliban kung mayroon ay magkakahiwalay na lisensya

Ang mga tinukoy na termino ay namamahala sa buong kabanata. Ang 'Act' ay nangangahulugang ang Real Estate License Act, N.J.S.A. 45:15-1 et seq. Ang 'Commission' ay nangangahulugang ang NJ Real Estate Commission. Ang 'Broker of record' ay nangangahulugang ang indibidwal na broker na lisensyado bilang, at kumilos bilang, ang broker na awtorisadong magsagawa ng negosyo para sa isang lisensyadong business entity. Ang 'Employing broker' ay nangangahulugang ang broker kung saan, sa pamamagitan, o kasama kung saan ang isang broker-salesperson, salesperson, o salesperson (referral) ay lisensyado.

• ✓'Act' = ang Real Estate License Act, N.J.S.A. 45:15-1 et seq.
• ✓'Broker of record' = ang indibidwal na broker na awtorisadong magsagawa ng negosyo sa halip ng isang lisensyadong business entity
• ✓'Employing broker' = ang broker kung saan, sa pamamagitan, o kasama kung saan ang isang licensee ay lisensyado
• ✓Ang mga kahulugan ng broker, broker-salesperson, salesperson, referral company, at salesperson (referral) ay nagmula sa N.J.S.A. 45:15-3

Epektibo noong Enero 20, 2026, ang Commission ay inalis ang kategoryang 'referral agent' license ayon sa pangalan at itinayo ito ng 'real estate salesperson licensed with a real estate referral company' (maikling anyo 'salesperson (referral)'). Ang isang real estate referral company at salesperson (referral) ay may kahulugang itinakda sa N.J.S.A. 45:15-3.

• ✓Ang dating kategoryang 'referral agent' ay ngayon 'salesperson (referral)' — isang salesperson na may lisensya sa isang real estate referral company
• ✓Ang 'real estate salesperson licensed with a real estate referral company' ay may kahulugang itinakda sa N.J.S.A. 45:15-3

Tinitiyak ng subseksyong ito ang kumpletong paghihiwalay sa pagitan ng aktibidad sa pagtuturo ng mga lisensyadong paaralan at anumang pag-uugnay sa mga estudyante (mga pagsisikap sa pagkuha o aktibidad sa brokerasya na nakatuon sa mga estudyante). Ang mga paglabas ay itinuturing na pangangalaga na nagpapakita ng kaindignidad para sa pagbibigay ng lisensya, na nagsasailalim sa mga gumagalawan sa mga sanksyon sa ilalim ng N.J.S.A. 45:15-17(e) at (t), at posibleng sa ilalim ng N.J.S.A. 45:15-10.11 at N.J.A.C. 11:5-12.15.

• ✓Dapat mayroong kumpletong paghihiwalay sa pagitan ng pagtuturo at pag-uugnay sa mga estudyante
• ✓Ang mga paglabas ay nagpapakita ng kaindignidad para sa pagbibigay ng lisensya at nagsasailalim sa mga lisensyado sa mga sanksyon

Sa simula ng unang klase ng lahat ng salesperson o salesperson (referral) prelicensure courses, dapat ipamahagi ng mga paaralan nang nakasulat ang itinakdang notisya ng Commission. Ang notisyang ito ay nagpapaliwanag ng patakaran ng Commission tungkol sa kumpletong paghihiwalay sa pagitan ng pagtuturo at recruitment ng broker/listing solicitation, nag-uudyok sa mga estudyante na magulat ng mga paglabas, at nagbibigay ng mailing address ng Commission sa Trenton (20 West State Street, PO Box 328, Trenton, NJ 08625-0328, Attn: Director, Real Estate Education). Kung ang isang estudyante ay hindi dumalo sa unang sesyon, ang notisya ay dapat ihatid sa unang sesyon na dumalo sila.

• ✓Ang itinakdang solicitation notice ay dapat ipamahagi sa unang klase
• ✓Ang mga estudyanteng hindi dumalo sa unang sesyon ay dapat makatanggap ng notisya sa unang sesyon na dumalo sila
• ✓Ang notisya ay dapat ipahayag sa mga estudyante na sila ay libre na makipag-ugnayan ng mga kondisyon ng trabaho sa anumang broker

Maliban sa pagpopost/pagpapamahagi ng nakasulat na materyales tulad ng pinapayagan, walang direktor ng paaralan, instructor, guest lecturer, o miyembro ng staff na maaaring mag-anyaya sa isang estudyante upang maging nagbebenta o nagbebenta (referral) para sa anumang partikular na broker bago, o sa loob ng pitong araw pagkatapos, ng matagumpay na pagtatapos ng estudyante sa kurso. Wala rin ang sinumang tao na maaaring tumanggap ng bayad o kompensasyon para sa paghahanap/pag-recruit ng mga estudyante upang mag-apply para sa trabaho sa isang partikular na broker.

• ✓Walang paghahanap ng mga estudyante bago o sa loob ng pitong araw pagkatapos ng matagumpay na pagtatapos ng kurso
• ✓Walang personel ng paaralan na maaaring tumanggap ng bayad para sa pag-recruit ng mga estudyante para sa isang partikular na broker

Walang pinapayagang in-person o electronic na pagpapalakas ng mga estudyante upang magtrabaho para sa isang partikular na broker sa lokasyon ng isang lisensyadong paaralan sa loob ng itinakdang oras ng klase o pahinga. Ang ganitong uri ng recruitment (tulad ng isang boluntaryong 'career night') ay maaaring iskedyulahin bago, pagkatapos, o bukod sa oras ng klase, sa kondisyon na ang mga estudyante ay notipikado nang isulat na ang pagdalo ay boluntaryo. Gayunpaman, walang personel ng paaralan na maaaring makibahagi sa ganitong aktibidad bago o loob ng pitong araw pagkatapos ng matagumpay na pagtatapos. Ang mga lisensyadong instructor na mga broker/salesperson din ay maaaring magturo hangga't ang mga presentasyon ay hindi nag-uumpisa sa mga estudyante.

• ✓Walang in-person o electronic na pagpapalakas sa oras ng klase o pahinga
• ✓Ang mga boluntaryong event ng recruitment ay dapat na bukod sa klase at ibunyag bilang boluntaryo sa sulat
• ✓Ang pitong araw na paghihigpit pagkatapos ng pagtatapos ay naaangkop pa rin sa anumang aktibidad ng recruitment

Walang lisensyadong paaralan ang maaaring mag-alok ng nabawasang rate ng tuition kung saan ang pagiging karapat-dapat ay nakasalalay sa pangako ng estudyante na maging lisensyado sa pamamagitan ng partikular na broker pagkatapos makuha ang kalifikasyon, at walang paaralan ang maaaring gumawa o magpahiwatig ng anumang pangako o garantiya ng trabaho sa kahit anong estudyante.

• ✓Ang nabawasang tuition ay hindi maaaring maging umaasa sa pangako na mag-lisensya sa pamamagitan ng partikular na broker
• ✓Ang mga paaralan ay hindi maaaring magpangako o magpahiwatig ng garantisadong trabaho sa mga estudyante

Walang oral statement o written text na tumutukoy sa isang licensed school ang maaaring isama sa anumang real estate licensee's advertisement, at walang school advertisement ang maaaring tumukoy sa brokerage operation o isama ang phone number ng licensee—maliban kung ang paaralan ay pag-aari ng licensee o franchisor, maaari itong gamitin sa pangalan ng paaralan. Ang ganitong affiliated-name advertisements ay dapat kasama ang disclosure legend na nagsasabing ang attendance ay hindi magdadala ng employment obligation o garantisadong interview/trabaho sa affiliated broker. Walang school advertisement ang maaaring lumabas sa Help Wanted classified section.

• ✓Ang school at brokerage advertisements ay dapat manatiling hiwalay sa isa't isa
• ✓Ang affiliated-name school ads ay dapat kasama ang required disclosure legend tungkol sa walang employment obligation
• ✓Walang school advertisement ang maaaring ilagay sa Help Wanted classified sections

Walang lisensyadong paaralan ang maaaring magsagawa ng prelicensure sessions sa anumang lugar na bahagi ng isang lokasyong lisensyado bilang pangunahing opisina o sangay ng broker; ang isang lugar ay bahagi ng lisensyadong opisina kung anumang aktibidad ng brokerage ay nagaganap doon. Sa mga gusaling maraming palapag, ang mga kurso ay maaaring isagawa kung ang pangunahing access/egress ay hindi nangangailangan ng pagdaan sa mga lugar kung saan may aktibidad ng brokerage. Sa mga single-floor na lisensyadong opisina, kinakailangan ang isang hiwalay na pasukan. Kung ang mga kurso ay nagsasahagi ng isang gusali sa nauugnay na aktibidad ng brokerage, dapat maglagay ng mga palatandaan ang broker na nagtuturo sa mga estudyante patungo sa pasukan ng paaralan.

• ✓Ang mga prelicensure sessions ay hindi maaaring mangyari sa anumang lugar kung saan may aktibidad ng brokerage
• ✓Ang access/egress sa mga lugar ng kurso ay hindi dapat nangangailangan ng pagdaan sa mga lugar kung saan may aktibidad ng brokerage
• ✓Ang mga broker na nauugnay ay dapat maglagay ng mga palatandaang nagtuturo na gumagabay sa mga estudyante papunta sa lokasyon ng paaralan

Walang licensed na paaralan ang maaaring magpayagan sa sinumang tao na mag-solicit ng mga estudyante (na nakaenroll o nag-iisip na magenroll sa prelicensure o CE courses) upang maglist, bumili, o mag-lease ng property, o gumawa ng referrals ng mga prospective sellers/purchasers/lessees, sa anumang oras habang ang mga estudyanteng ito ay nasa school premises. Ang mga paaralan na nagbibigay ng CE courses ay dapat sumunod sa lahat ng provider requirements sa N.J.A.C. 11:5-12.

• ✓Walang property listing/purchase/lease solicitation ng mga estudyante habang nasa school premises
• ✓Ang CE-providing schools ay dapat sumunod sa lahat ng CE provider requirements sa ilalim ng N.J.A.C. 11:5-12

Ang 'Brokerage activity' ay nangangahulugang anumang aktibidad na ayon sa N.J.S.A. 45:15-1 at 45:15-3 ay mangangailangan ng broker, salesperson, o salesperson (referral) na lisensya. Ang 'Solicit' ay nangangahulugang mag-recruit, mag-imbitahan o hikayatin ang isang estudyante na maghanap ng trabaho sa isang partikular na broker, o upang maglista, bumili o mag-lease sa pamamagitan ng, o gumawa ng mga referral sa, isang partikular na broker. Ang 'Successful completion' ay nangangahulugang ang pagtanggap ng estudyante ng Real Estate Commission school certificate form, na nilagdaan ng instructor at director at natatampalan ng stamp ng paaralan, na nagpapatunay ng pagkakatapos at pagpasa.

• ✓Ang 'Solicit' ay sumasaklaw sa pag-recruit para sa trabaho o pagkikita ng mga listing/pagbili/referral sa isang partikular na broker
• ✓Ang 'Successful completion' ay nangangailangan ng signed at stamped na Commission school certificate form

Anumang lisensyadong paaralan na nag-post, nagpamahagi, o nagpapakita ng nakasulat na materyal na nag-uudyok sa mga mag-aaral para sa isang partikular na broker ay dapat din magpost/magpamahagi/magpakita ng katulad na materyal mula sa anumang broker na humihiling nito. Walang ganitong nakasulat na materyal na nag-uudyok sa paghahanap ng trabaho sa isang partikular na broker o sa isang programa ng referral ay maaaring ipamahagi sa panahon ng itinakdang oras ng klase.

• ✓Ang isang paaralan na nagpapakita ng materyal sa pagre-recruit ng isang broker ay dapat magpakita din ng katulad na materyal mula sa anumang broker na humihiling nito
• ✓Walang nakasulat na materyal sa pagre-recruit ang maaaring ipamahagi sa panahon ng itinakdang oras ng klase

Ang sinumang tao na, bago ang isang lease ay ganap na naisakatuparan (o bago ang pagkuha ng posesyon kung walang lease na iginawa), ay nagbabayad o tumatanggap ng anumang bayad, komisyon, o kompensasyon para sa pagbibigay ng tulong sa paghahanap ng rental housing—kasama ang mga nakasulat na listahan o impormasyon sa telepono tungkol sa mga purportadong available na yunit—nang walang lisensya ay isang disorderly person na napapailalim sa multa na hindi bababa sa $200 o pagkakakulong ng hindi mahigit 30 araw, o pareho.

• ✓Ang pagkuha ng bayad para sa paghahanap ng rental housing nang walang lisensya ay isang disorderly persons offense
• ✓Ang pagkakatasaan ay multa na hindi bababa sa $200, pagkakakulong hanggang 30 araw, o pareho
• ✓Ang paglabas ay naabot bago ang lease ay naisagawa o bago ang tenant ay kumuha ng posesyon

Ang statute ay hindi nagbibigil sa isang licensed broker, o sa may-ari ng rental properties (o ang kanilang mga agent/empleyado), mula sa pangangailangan ng deposit upang magreserba ng unit o magkarga ng bayad para sa pagpoproseso ng rental application, credit check, o investigation ng mga prospective tenants bago ang lease execution o possession.

• ✓Ang mga may-ari at licensed brokers ay maaaring magkarga ng deposits upang magreserba ng unit
• ✓Ang application processing, credit check, at tenant investigation fees ay pinapayagan bago ang lease execution

Bawat aplikasyon para sa real estate instructor license ay dapat kasama ang $50 application fee at isang non-refundable criminal history record check fee. Ang mga aplikante ay dapat magpadala ng pangalan, address, fingerprints, at written consent para sa background check. Ang instructor licenses ay nag-expire sa isang commission-fixed date, hindi higit sa dalawang taon mula sa issuance. Ang renewal ay nangangailangan ng bayad at patunay ng pagkumpleto ng anumang continuing education requirements.

• ✓Ang instructor application fee ay $50, non-refundable
• ✓Unang 12 buwan ng cycle: $200 license fee; pangalawang 12 buwan: $100
• ✓Ang instructor license renewal fee ay $100 para sa isang two-year term
• ✓Ang instructor licenses ay nag-expire sa hindi higit sa 2 taon mula sa issuance
• ✓Ang renewal ay nangangailangan ng patunay ng satisfactory completion ng anumang CE requirements

Ang mga kurso sa patuloy na edukasyon ay maaaring ihatid sa isang classroom setting o sa pamamagitan ng Internet o video modalities, na napapailalim sa pagsang-ayon ng NJREC sa mga provider, nilalaman ng kurso, at ang mga sukat sa seguridad/integridad ng proseso ng paghahatid. Ang komisyon ay maaaring magbigay ng pagsang-ayon sa mga kurso na may peryodikong pagsusuri ng pag-unlad na nangangailangan ng isang kasiya-siyang antas ng pagganap upang magpatuloy sa susunod na segment, ngunit hindi ito maaaring magpangangailangan sa isang may-lisensya na pumasa sa isang komprehensibong huling pagsusulit na sumasaklaw sa buong kurso bilang isang kondisyon para makatanggap ng credit.

• ✓Ang CE ay maaaring ihatid sa classroom, Internet, o video modalities, na napapailalim sa pagsang-ayon ng NJREC
• ✓Ang komisyon ay maaaring magpangangailangan ng peryodikong pagsusuri ng pag-unlad ngunit HINDI dapat magpangangailangan sa pagpasa sa isang komprehensibong panghuling pagsusulit para sa attendance credit

Ang Commission ay nagtatala ng individual brokers (employing brokers at brokers of record) na responsable para sa mga aksyon ng broker licensee o anumang taong empleyado ng o licensed sa pamamagitan ng broker licensee na lumalabas sa license law o regulations, anuman man ang lugar kung saan naganap ang mga aksyon. Bawat transaksyon kung saan sumasali ang broker licensee ay dapat nasa ilalim ng ultimate supervision ng individual broker.

• ✓Ang individual brokers ay responsable para sa law/regulation violations ng broker licensee o kahit sino man na empleyado ng o licensed sa pamamagitan nito
• ✓Ang responsibilidad na ito ay naaangkop anuman man ang lugar kung saan kumikilos ang mga licensed persons sa pagpursigida ng brokerage business
• ✓Bawat real estate transaction ay dapat nasa ilalim ng ultimate supervision ng individual broker

Ang individual broker ay dapat masiguro na isang hiwalay na account ay pinapanatili para sa pondo ng iba at dapat tiyakin na walang ganitong pondo ay inilalabas o ginagamit nang walang kanyang tahasang pahintulot at kaalaman. Ang mga pang-supervisory subsection provisions na ito ay hindi naaapektuhan ang mga broker na licensed bilang broker-salespersons.

• ✓Ang individual broker ay dapat masiguro na walang pondo ng iba ang inilalabas nang walang kanyang tahasang pahintulot at kaalaman
• ✓Ang mga oversight provisions na ito ay hindi naaapektuhan ang mga broker na licensed bilang broker-salespersons

Anumang iisang aksyon, transaksyon, o pagbebenta ay bumubuo ng 'pakikipag-ugnayan sa negosyo' sa kahulugan ng artikulo. Nangangahulugan ito na kahit isang transaksyon sa real estate ay nagta-trigger ng pangangailangan ng lisensya.

• ✓Isang iisang aksyon, transaksyon, o pagbebenta ay sapat upang bumuo ng pakikipag-ugnayan sa negosyo
• ✓Ang mga pangangailangan ng lisensya ay naaangkop kahit sa isang pagkakataon na aksyon sa real estate

Ang patuloy na edukasyon na kinakailangan ng NJREC ay dapat makumpleto sa o bago ang Abril 30 ng taon kung kailan nag-expire ang dalawang taong lisensya. Ang isang lisensyado na hindi makakumpleto ng CE bago ang Mayo 1 ng ikalawang taon ng dalawang taong termino ay napapailalim sa isang makatwirang processing fee na tinutukoy ng komisyon, na hindi dapat higit sa $200.

• ✓Ang CE ay dapat makumpleto sa o bago ang Abril 30 ng taon kung kailan nag-expire ang dalawang taong lisensya
• ✓Ang pagkabigo na makumpleto ang CE bago ang Mayo 1 ng ikalawang taon ay naglalagay sa lisensyado sa isang processing fee na hindi higit sa $200

Sa isang residential transaction, ang firm ay dapat makipasok sa isang brokerage services agreement sa buyer bago o sa lalong madaling malulutas pagkatapos magsimula ang mga serbisyo. HINDI ito kinakailangan sa commercial transactions. Ang agreement ay dapat maglaman ng mga tinukoy na terms kabilang ang compensation at dual/designated agency consent.

• ✓Ang residential buyer brokerage services agreement ay kinakailangan; ang commercial ay hindi
• ✓Ang dual agency o designated agency consent ay nangangailangan ng hiwalay na initialing/signature
• ✓Dapat kasama ang disclosure na ang broker compensation ay lubos na mapagkakatiwalaan at hindi itinakda ng batas
• ✓Dapat sabihin ang term, kung eksklusibo o hindi eksklusibo, at mga detalye ng compensation

Ang isang firm na gumagawa ng brokerage services para sa isang buyer ay isang buyer's agent MALIBAN kung ito ay kumakatawan sa seller (seller's agent), kumakatawan sa parehong partido (disclosed dual agent), sumasang-ayon na maging transaction broker, o ang affiliated licensee ay ang seller.

• ✓Ang default ay buyer's agent kapag nagbibigay ng serbisyo para sa isang buyer
• ✓Ang paglalahad sa parehong partido ay ginagawang disclosed dual agent ito
• ✓Kung ang affiliated licensee ay isang seller, ang firm ay hindi ang buyer's agent

Ang Education Bureau ay nagpoproseso ng mga waiver para sa: salesperson o salesperson (referral) prelicensure education requirement; partial waiver ng broker prelicensure education at/o complete waiver ng broker experience requirement; waiver ng broker experience at certain prelicensure education batay sa qualifying disabled veteran status sa ilalim ng N.J.S.A. 45:15-11; at waiver ng CE requirement sa ilalim ng N.J.A.C. 11:5-12.5.

• ✓Ang mga qualifying disabled veterans ay maaaring makakuha ng mga waiver sa ilalim ng N.J.S.A. 45:15-11
• ✓Ang partial broker education waivers at complete experience waivers ay pinoproseso ng Education Bureau

Ang Education Bureau ng Real Estate Commission ay nagpoproseso ng mga aplikasyon para sa: real estate instructor license; real estate school license; additional teaching location license; approval ng school director; approval ng experience report para sa broker license applicant; approval ng CE provider; approval ng CE instructor; at approval ng CE course.

• ✓Ang Education Bureau ay nagpoproseso ng instructor, school, at additional teaching location licenses
• ✓Ang Education Bureau ay nagpoproseso ng CE provider, instructor, at course approvals at broker experience reports

Ang isang broker ay hindi maaaring may kaalaman na mag-sponsor ng applicant na kulang sa magandang reputasyon para sa honesty at patas na dealing. Ang mga aplikasyon at pagpapalipas ng salesperson (referral) ay dapat kasama ang broker certification na nagpapatunay na ang parehong partido ay sinuri ang legal restrictions sa referral activity at na ang referral agent ay kinikilala ang mga limitasyong ito. Ang mga non-renewal referral applications ay nangangailangan din ng sarili naming certification ng applicant.

• ✓Walang broker na maaaring may kaalaman na mag-sponsor ng applicant na kulang sa magandang reputasyon para sa honesty at patas na dealing
• ✓Ang mga referral applications/renewals ay dapat kasama ang broker certification ng sinuri na restrictions at kinikilalang limits
• ✓Ang referral agent activity ay limitado sa pagrerefer ng prospective consumers ayon sa N.J.A.C. 11:5-6.10(a)2
• ✓Ang mga non-renewal referral applications ay nangangailangan din ng applicant's certification ng mga statements (b)1 at 2

Ang Komisyon ay nag-iingat ng mga publikong rekord ng lisensya na available para sa inspeksyon/pagkopya sa oras ng negosyo na may sapat na abiso. Ang mga rekord ay karaniwang pinananatili ng hindi bababa sa tatlong taon. Ang mga kopya ay mabibili sa Right to Know Law fees (N.J.S.A. 47:1A-2). Ang mga sertipikadong kopya ay nangangailangan ng nakasulat na kahilingan na tumutukoy sa mga rekord at panahon, at ang staff ay kailangan ng hindi bababa sa 10 araw ng pagtrabaho upang gawin ang mga ito. Ang mga kumpletong rekord ng hindi pinalanang mga mungkahi ay available sa loob ng isang taon; ang mga adopt na panuntunan ay tatlong taon pagkatapos ng epektibong petsa.

• ✓Ang mga rekord ay pinananatili sa loob ng hindi bababa sa tatlong taon maliban kung iba ang nabanggit
• ✓Ang mga sertipikadong kopya ay nangangailangan ng nakasulat na kahilingan at hindi bababa sa 10 araw ng pagtrabaho upang gawin
• ✓Ang mga kopya ng mga rekord ay binibili sa Right to Know Law fees, N.J.S.A. 47:1A-2
• ✓Ang mga rekord ng mga hindi pinalanang mungkahi ay available sa loob ng 1 taon; ang mga adopt na panuntunan ay available sa tatlong taon pagkatapos ng epektibong petsa

Ang ilang mga talaan ng lisensyado ay hindi pampubliko sa ilalim ng N.J.S.A. 47:1A-1 et seq.: mga reklamo sa kriminal/pagkakaharap sa hukay/pagkakasisi na isinumite sa mga aplikasyon, mga resulta ng pagsusuri ng kasaysayan ng kriminal, mga petisyon sa pagkabangkarota, mga order ng suspensyon/pagtanggal mula sa ibang mga awtoridad, mga talaan ng medikal na kakayahan, mga naghihintay o hindi disiplinal na mga katanungang file, personal na datos (tahanan, telepono, araw ng kaarawan), mga numero ng Seguridad Sosyal, at impormasyon ng mamimili sa ilalim ng N.J.S.A. 45:15-16.38.

• ✓Ang mga talaan ng kasaysayan ng kriminal at mga numero ng Seguridad Sosyal ng mga aplikante/lisensyado ay kumpidensyal
• ✓Ang mga personal na datos tulad ng tahanan, telepono ng tahanan, at araw ng kaarawan ay kumpidensyal
• ✓Ang mga katanungang file sa mga naghihintay na mga bagay, o mga tapos na pagsusuri na walang pormal na aksyon, ay hindi pampubliko

Ang isang paaralan ay hindi maaaring makatanggap ng lisensya bilang isang real estate school maliban kung ito ay nasa ilalim ng pamamahala at pagsusuperbisyon ng isang director na aprubado ng komisyon na isang licensed real estate instructor. Kung ang director ay namatay o maging hindi kakayahan na gumawa ng trabaho at walang ibang licensed instructor na available, ang komisyon ay maaaring magbigay ng temporary authorization sa ibang tao upang ipagpatuloy ang mga tungkulin ng director. Ang isang paaralan ay hindi maaaring magsimula ng mga bagong kurso hanggang sa ang isang qualified director ay itinalaga at aprubado.

• ✓Ang school director ay dapat na aprubado ng komisyon at isang licensed real estate instructor
• ✓Ang komisyon ay maaaring magbigay ng temporary authorization kung ang director ay namatay o maging hindi kakayahan na gumawa ng trabaho
• ✓Ang paaralan ay hindi maaaring magsimula ng mga bagong kurso hanggang sa ang isang qualified director ay aprubado
• ✓Ang seksyon na ito ay hindi nalalapat sa public adult education programs o accredited colleges/universities

Upang harapin ang pagsusulit para sa salesperson o salesperson (referral), ang isang kandidato ay dapat munang makumpleto ang isang 75-oras na kurso sa isang paaralan na lisensyado ng Komisyon (N.J.S.A. 45:15-10.4). Upang harapin ang pagsusulit para sa broker, ang isang kandidato ay dapat makumpleto ang 150 oras (isang 90-oras na pangkalahatang kurso para sa broker at dalawang 30-oras na kurso). Walang kredito na lumalampas sa pagitan ng salesperson at broker na paunang kurso sa lisensya.

• ✓Salesperson/salesperson (referral) na paunang kurso sa lisensya = pinakamababang 75 oras sa isang lisensyadong paaralan
• ✓Pangangailangan sa paunang edukasyon para sa broker = 150 oras na kabuuan (90-oras na pangkalahatang kurso + dalawang 30-oras na kurso)
• ✓Walang kredito patungo sa pangangailangan ng salesperson para sa isang kurso ng broker, at kabaligtaran
• ✓Lahat ng 150 oras ng broker ay dapat makumpleto sa loob ng isang dalawang taong panahon o ang kandidato ay dapat muling kunin at muling matugunan ang mga kinakailangan

Maliban sa mga kwalipikadong disabled veterans, walang sinumang tumatanggap ng credit para sa 150 oras ng broker's courses maliban kung ang taong iyon ay nagkaroon ng salesperson's license sa oras ng enrollment sa kurso. Ang mga disabled veterans ay maaaring magkaroon ng alternatibong programa na aprubado kung ito ay nakakatugon sa kinakailangang oras (75 para sa salesperson, 225 para sa broker) sa isang accredited college/university para sa credit.

• ✓Ang isang tao ay dapat na may salesperson's license sa oras ng enrollment upang makakuha ng credit para sa broker courses (maliban sa kwalipikadong disabled veterans)
• ✓Disabled veterans: ang 75-hour (salesperson) o 225-hour (broker) accredited college program ay maaaring ma-aprubahan

Ang pangangailangan ng kurso bago makakuha ng lisensya ay inilalaan para sa: mga out-of-state broker licensee na may 3+ taong aktibong karanasan sa broker kaagad bago mag-apply; mga abogado na kinikilala sa NJ (broker) o NJ/ibang estado (salesperson); mga salesperson applicant na may kwalipikadong degree sa kolehiyo/oras sa real estate (75+ oras sa loob ng 3 taon, o isang bachelor/associate sa real estate); mga out-of-state salesperson licensee na nakakatugon sa mga itinakdang kondisyon; at mga dating NJ broker na ang kanilang lisensya ay nag-expire ng higit sa dalawa ngunit mas mababa sa limang taon.

• ✓Ang mga out-of-state broker na may 3+ taong aktibong karanasan ay walang kailangang kumuha ng kurso bago makakuha ng lisensya
• ✓Ang mga abogado ay walang kailangang kumuha ng kurso bago makakuha ng lisensya (kinikilala ng NJ para sa broker; kinikilala ng NJ o ibang estado para sa salesperson)
• ✓Ang college-degree waiver ay nangangailangan ng 75+ na oras ng real estate classroom na nakumpleto sa loob ng 3 taon
• ✓Ang out-of-state salesperson waiver ay nangangailangan ng aktibong lisensya sa estadong iyon sa loob ng 3 taon bago mag-apply

Ang 75-oras na salesperson prelicensure course ay dapat sumasaklaw sa: Property rights (9), Contracts and property instruments (12), Leases and landlord-tenant relations (6), Mortgages and other liens (12), Business opportunity sales (2), Laws of agency (12), Appraising (2), License Act and regulations (9), Other state/Federal/municipal laws (5), Salesperson duties and pitfalls (3), at Quizzes and final exam (3).

• ✓Laws of agency at Contracts ay nangangailangan ng 12 oras bawat isa; Mortgages/liens ay nangangailangan ng 12 oras
• ✓License Act at regulations ay nangangailangan ng 9 oras; Property rights ay nangangailangan ng 9 oras
• ✓Ang kurso ay may kabuuang 75 oras kabilang ang 3-oras na quizzes at final examination block

Ang 90-oras na general broker prelicensure course ay maaaring ituro sa hanggang 23 modules na sumasaklaw sa 23 subject areas (license laws, contracts, deeds, financing, agency, valuation, math, fair housing law, atbat.). Pagkatapos kumpletuhin ito, ang mga kandidato ay dapat kumpletuhin ang isang 30-oras na ethics/agency course at isang 30-oras na office management course, bawat isa ay itinuro ng mga lisensyadong instructor sa mga lisensyadong paaralan na may panghuling exam na hindi bababa sa isang oras.

• ✓Ang 90-oras na general broker course ay maaaring hatiin sa maximum na 23 modules
• ✓Pagkatapos ng 90-oras na course, ang mga kandidato ay dapat kumpletuhin ang isang 30-oras na ethics/agency course at isang 30-oras na office management course
• ✓Bawat 30-oras na course ay nangangailangan ng panghuling pagsusulit na hindi bababa sa isang oras na may passing grade
• ✓Ang agency/ethics at office management courses ay dapat ituro ng mga lisensyadong instructor sa mga lisensyadong paaralan

Ang 30-oras na ethics/agency course ay sumasaklaw sa: fiduciary duties na owed ng mga agents sa principals; disclosed at undisclosed dual agency; conflicts of interest at self-dealing; risks/benefits ng sub-agency; restrictions at disclosure requirements para sa paggawa ng transaksyon para sa higit sa isang partido (kasama ang mortgage services); disclosure sa non-principals; issues para sa licensees na kumikilos bilang non-agents; at obligations na mag-qualify/pre-qualify ng prospective purchasers.

• ✓Ang ethics/agency course ay sumasaklaw sa fiduciary duties na owed ng agents sa principals
• ✓Ang course ay tumutugon sa disclosed at undisclosed dual agency at conflicts of interest/self-dealing
• ✓Ang course ay sumasaklaw sa disclosure requirements kapag gumagawa ng transaksyon para sa higit sa isang partido

Ang 30-oras na office management course ay sumasaklaw sa: mga tungkulin sa office management ng supervising brokers ng pangunahing at branch offices; recordkeeping na may mataas na emphasis sa escrow account records; ang kahalagahan ng pag-supervise at pagsasanay ng mga licensees para sa compliance; tamang qualification/pre-qualification techniques; statutory/rule requirements para sa contracts, leases, listing agreements, at advertising; closings; environmental concerns; at licensure/transfer/office procedures.

• ✓Ang office management course ay nag-emphasize sa recordkeeping at escrow account records
• ✓Ang course ay sumasaklaw sa supervising broker responsibilities para sa pangunahing at branch offices
• ✓Ang course ay sumasaklaw sa statutory/rule requirements para sa contracts, leases, listings, at advertising

Ang mga aplikante para sa broker ay dapat ipakita ang dedikasyon sa real estate brokerage bilang kanilang pangunahing, full-time na propesyon. Maliban sa mga lisensyadong broker mula sa ibang estado, ang mga aplikante ay dapat patuloy na lisensyado at full-time na nagtrabaho bilang salesperson sa loob ng tatlong taon na kaagad bago ang aplikasyon. Ang full-time ay nangangahulugang hindi bababa sa 40 oras bawat linggo sa loob ng limang araw bawat linggo, humigit-kumulang mula 10 AM hanggang 8 PM, na ang anumang ibang trabaho ay limitado sa part-time na hindi lumalampas sa 25 oras bawat linggo.

• ✓Ang mga aplikante (maliban sa mga broker mula sa ibang estado) ay dapat patuloy na lisensyado at full-time na nagtrabaho bilang salesperson sa loob ng 3 taong kaagad bago ang aplikasyon
• ✓Full-time = hindi bababa sa 40 oras bawat linggo sa panahon na humigit-kumulang 10 AM hanggang 8 PM sa loob ng limang araw bawat linggo
• ✓Ang anumang ibang propesyon sa panahong ito ay dapat part-time at hindi lumalampas sa 25 oras bawat taong kalendaryo
• ✓Ang aktibidad sa brokerage na limitado lamang sa paggawa ng mga referral ay HINDI nakakatugon sa kinakailangang full-time na karanasan

Walang application para sa pagsagot sa karanasan na maaaring gawin hanggang ang applicant ay patuloy na may lisensya bilang isang salesperson sa loob ng hindi bababa sa tatlong taon na kaagad na nauna, at nakatapos na ang 90-hour general broker prelicensure course plus ang dalawang 30-hour courses (150 total hours). Ang mga applicants ay dapat mag-apply sa loob ng isang taon mula sa pagkumpleto ng 150-hour requirement o kailangang muling kumuha ng lahat ng courses at ang exam.

• ✓Dapat kumpletuhin ang 90-hour general broker prelicensure course at dalawang 30-hour courses (150 hours total)
• ✓Dapat patuloy na may lisensya bilang salesperson sa loob ng hindi bababa sa 3 taon na kaagad na nauna sa experience application
• ✓Dapat mag-apply para sa broker license sa loob ng isang taon mula sa pagkumpleto ng 150-hour education requirement
• ✓Ang kabiguan na mag-apply sa loob ng isang taon ay nangangailangan ng pagkuha ulit ng lahat ng courses, ang exam, at muling pagsunod sa experience requirement

Ang isang taong kasalukuyang licensed bilang broker sa ibang estado na aktibong licensed at full-time engaged sa real estate brokerage (bilang broker, broker-salesperson, o salesperson) sa loob ng hindi bababa sa tatlong taon kaagad bago ang application ay qualified para sa waiver ng New Jersey experience requirement.

• ✓Kinakailangan ang current active broker license sa ibang estado
• ✓Kinakailangan ang hindi bababa sa 3 taon ng full-time active brokerage engagement kaagad bago ang application
• ✓Ang waiver ay naaangkop lamang sa experience requirement, hindi sa iba pang licensing requirements

Ang mga broker-salesperson ay dapat matugunan ang parehong mga kualipikasyon tulad ng mga broker ngunit dapat na magtrabaho at kumilos sa ilalim ng pagsusuperbisyon ng isang lisensyadong broker. Hindi sila maaaring independiyenteng panatilihin ang isang opisina o escrow account, bagaman sila ay maaaring maglingkod bilang isang opisina o branch supervisor ayon sa N.J.S.A. 45:15-12.

• ✓Ang mga broker-salesperson ay dapat matugunan ang parehong mga kualipikasyon tulad ng mga broker
• ✓Dapat na magtrabaho at kumilos sa ilalim ng pagsusuperbisyon ng isang lisensyadong broker
• ✓Hindi maaaring independiyenteng panatilihin ang isang opisina o escrow account
• ✓Maaaring payagaan na maglingkod bilang isang opisina o branch office supervisor

Upang mapatunayan ang karanasan, ang mga applicant ay dapat magsumite ng mga nakasulat na pahayag mula sa mga broker kung saan sila ay licensed na nagpapatunay ng kanilang aktibidad bilang salesperson. Ang mga applicant at broker ay maaaring maging kinakailangan din na magsumite ng closed-transaction documentation na nagpapakita ng compensation, o iba pang patunay ng full-time specialized activity.

• ✓Ang mga nakasulat na broker certifications ng aktibidad ng applicant bilang salesperson ay dapat isubmit
• ✓Ang suportang dokumentasyon ng closed transactions at compensation ay maaaring kailanganin
• ✓Ang referral-only brokerage activity ay hindi kailanman nakakatugon sa active involvement requirement