45 トピック · 2026-09-17 更新
「区画分割(Subdivision)」および「区画分割された土地(subdivided lands)」とは、ニュージャージー州外に位置するすべての土地を意味し、隣接しているかどうかを問わず、共通の広告および販売計画の一部として1つ以上のロット/権益が提供されるものです。コンドミニアム法(Condominium Act)に基づくコンドミニアムを明示的に含み、また住宅所有者協会、住宅協同組合、コミュニティ信託またはその他の信託手段も含みます。「区画分割者(subdivider)」/「開発者(developer)」とは、区画分割された土地の所有者またはその代理人で、土地を処分するために提供する者です。
「広告」とは、区分された土地利益の販売を目的として情報を公表し、または購入を誘引することを意味し、土地販売契約、写真、図面、または物理的状態・施設の美術的表現を含みます。新聞、ラジオ/テレビ放送、10部以上の印刷物、看板、モデルホーム、電子オファー、および見込み客の訪問を誘引する資料（例えば、販売プレゼンテーションを要求する休暇証明書）に到達します。株主通信、他の機関が要求する目論見書/物件報告書、および既存購入者への通信（追加土地販売を目的とする場合を除く）は除外されます。
包括的抵当権 = 分譲地または2つ以上の土地に影響する信託証書、抵当権、判決、先取特権、オプション/売買契約、または信託契約であり、公的税務評価から生じる先取特権を除外する。共通販促計画 = 単一人または協力して行動する集団が隣接する土地、または共通の事業体として広告される土地を処分する申し出。処分 = 利益またはもうけを目的として行われる分譲地の売却、賃貸、譲渡、宝くじ受賞、またはその他の取引。申し出 = 利益またはもうけを目的とするあらゆる勧誘または募集。仲介業者/販売員 = 分譲者の代理人または従業員として行動する者を含む。
この法律は「不動産販売完全開示法」(L.1989, c.239)として知られており、引用することができます。この法律はニュージャージー州住民への分割土地の申し出と処分を規制しています。
同一企業の異なる免許所有者がそれぞれ買い手と売り手を代理するよう指定されている場合、各自は自らの依頼人のみを代理する指定代理人です。指定代理人は二重代理人ではなく、それぞれの依頼人に対してのみ信認義務を負います。各当事者の書面による同意を含む書面の指定代理人契約が必要です。
ニュージャージー改正法（R.S.45:15-17(i)）にかかわらず、指定エージェント（ブローカー販売員または販売員）は、会社を通じて一方または両当事者から報酬を受け取ることができます。ただし、情報源と金額は書面で両当事者に開示される必要があります。
譲渡するライセンス所有者がブローカーにライセンスの提供を求めた場合、終了するブローカーはライセンス裏面に署名して日付を記入し、終了確認セクションを完成させて保管し、5営業日以内に完成した終了確認をコミッション（ライセンス所有者にコピーを送付）に郵送するか、オンラインで処理してライセンス所有者の最終登録住所にコピーを送付する必要があります。
譲渡人が業務を開始する前に、新規雇用ブローカーは雇用開始日を記入し、新規雇用ブローカーとして署名し、一時的なスタブを取り外し、譲渡手数料（承認済み形式）を含めてライセンスをコミッションに郵送するか、電子小切手またはクレジットカードで支払ってオンラインで譲渡を処理しなければなりません。
ブローカーが解除する場合または免許保有者が辞任する場合、効力発生日を明記した書面による通知を提供する必要があります。5営業日以内に、免許保有者が直接配達を要求しなかった場合、ブローカーは委員会に免許を配達/郵送するか、オンラインで解除を処理し、同時に免許保有者の最後に知られている住所に書面による通知を送付する必要があります。
営業担当者（紹介）、営業担当者、またはブローカー営業担当者ライセンスのみがオンラインで譲渡/終了できます。すべてはアクティブなブローカー・オブ・レコードまたは雇用ブローカーが完了する必要があり、自身のライセンスについて処理することはできません。オンライン譲渡には監督ブローカーによる事前終了が必要です。ブローカーは終了および譲渡記録を6年間保管する必要があります。
不動産業務に従事する免許保持者の業務を促進するために、すべての条件が満たされた後、遅延なく免許証を発行できない場合、委員会は限定された期間の間、臨時免許として機能する書簡の形式で権限証を発行することができます。
本条は、自己の財産に関する行為を行う善意の所有者/貸借人には適用されず、また弁護士、管財人、破産管財人、遺産執行者、遺産管理者、裁判所命令または信託証書に基づいて売却する者、州/連邦銀行、貯蓄銀行、州内に所在する信託会社、または州保険法に基づいて設立された保険会社にも適用されません。
パートナー、役員、取締役、または支配権を有する所有者のインストラクターライセンスが取消された場合、指定期間内に所有権譲渡・分離条件が満たされない限り、委員会は学校のライセンスを取消さなければなりません。パートナーシップの場合、パートナーの関係および利益を分離する必要があります。法人の場合、当該者を解任し、支配権を譲渡する必要があります。有限パートナーシップの場合、無限責任パートナーの利益を譲渡する必要があります。「支配権」は、法人またはパートナーシップの所有権の5%以上を意味します。
不動産業務に従事する際、ライセンス所有者は常にライセンスの写しを所持していなければなりません。ライセンス所有者は、物理的なコピーを携帯するか、携帯電話、タブレット、ノートパソコン、またはその他の電子デバイス上でデジタルコピーを保管することができます。ライセンス所有者は、委員会のオンラインライセンスシステム(www.reconline.nj.gov)からライセンスを印刷またはダウンロードできます。この新しいセクションは2026年1月20日から有効になります。
適用除外を除き、本法に従う場合を除き、いかなる人も分割土地またはその利益を提供、処分したり、処分に参加することはできません。購入者に対して第12条で要求されるすべての情報を開示する現在の公開募集説明書を交付し、購入者に処分前にそれを検討する合理的な機会を与えない限り、いかなる人も利益を処分することはできません。
保険局のニュージャージー不動産委員会内の分割土地販売管理局は、P.L.1975, c.235に基づいて設立され、本法に基づいて継続して運営される。
トランザクションブローカーはエージェントとして行動せず、いかなる当事者も代表せず、一方の当事者の利益を他方よりも優先しておらず、情報の機密性を保つ必要がありません。責務には、すべての当事者への誠実で有能な対応、すべての申し込みの提示、当事者への情報提供の維持、および一方の当事者が有利を得るのを支援することなく取引を促進することが含まれます。
仲介人は、売主の契約義務の履行能力またはコンティンジェンシー不成立時の資金返還能力について合理的な疑念を生じさせる事実を知っている、またはその状況が明白にそれを知る理由を与える場合、適切な予防措置（エスクローまたはその他）が確立されていることを保証せずに、見込客から資金/デポジットを受け取ることができません。
ライセンス所有者が資金受領前に購入者に対してリスクを適切に通知し、リスク・条件付き、資金処分、および売主の支払能力または資金返還能力に関するライセンス所有者の表明がないことを認める別紙署名書面を取得した場合、保護要件は適用されません。エスクロー資金は、ブローカー、弁護士、銀行など、法的に認可されたすべての個人または団体が保有できます。
ニュージャージー州銀行保険部ライセンスサービス局不動産部門は、以下の申請を処理します：不動産セールスパーソン、セールスパーソン（紹介）、ブローカー・セールスパーソン、ブローカー・個人事業主、ブローカー・事業体、認可を受けた事業体のブローカー・オブ・レコード、および支店事務所。
ニュージャージー州不動産委員会は、保険部（Department of Insurance）内の部局として継続されている。知事により任命される8名の委員で構成され、その内5名は10年以上不動産ブローカーであった者である必要があり、2名は一般市民委員であり、1名は部局代理人である。各委員（部局代理人を除く）は10年以上のニュージャージー州住民であった者である必要がある。非部局委員は3年の任期を務める。
委員会は、免許前教育および継続教育コースを提供する不動産学校の運営に必要なすべての規則および規定を制定および施行する権限を明示的に付与されています。
主要な期限: 免許前教育完了後1年以内の元の免許申請、最後の免許失効後2年以内の再取得申請（適用除外者を除く）、事務所閉鎖後30営業日以内の閉鎖宣誓書、転居前または直後の住所変更、個人事業主またはブローカーの死亡/無能力発生後30営業日以内の臨時ブローカー免許。
更新期限：初回更新申請書はライセンス失効年の6月30日までに提出する必要があります。第1回追加更新申請書は発行日から45日以内に提出する必要があります。第2回追加更新申請書は発行日から30日以内に提出する必要があります。これらの期限後に消印されたまたは受け取られた更新には遅延手数料が適用されます。
ライセンス申請は、完全かつ正確な申請書と全ての正しい手数料を受け取ってから、通常15営業日以内に処理されます。処理時間は2年ごとの更新期間中に変動する場合があります。ライセンス認定書も、書面による要求と正しい手数料を受け取ってから、通常15営業日以内に処理されます。
ブローカー、ブローカー・セールスパーソン、またはセールスパーソン・ライセンスの申請者は、最低18歳以上であり、高等学校教育と同等の教育を受けており、返金不可の申請手数料$50を支払い、良好な品行証明書を提出し、指紋を提出し、犯罪歴身元調査への書面による同意書を提出する必要があります（申請者負担）。非居住者申請者は、委員会書記への訴訟通知送達に対して取消不可能な同意をします。
ブローカーまたはブローカー・セールスパーソン免許の申請者は、まずNJセールスパーソン免許を保有していなければならず、申請直前の3年間、NJの不動産仲介業に常勤で積極的に従事していなければなりません。申請者が他州のブローカー免許を保有していた場合、最低3年以上積極的に従事していた場合、教育要件を満たしている場合、および試験に合格した場合は、この要件は免除される場合があります。
一般パートナーシップまたは法人にブローカー免許を付与するには、少なくとも1名のパートナー/役員が公認ブローカーとして免許を取得・保有していなければなりません。公認ブローカーがない場合、当該法人の免許は失効します。有限パートナーシップの場合、一般パートナーがブローカー免許を保有する必要があります。公認ブローカーの地位変更には$50の手数料が必要です。
失効後2年以内の再開には、継続教育修了の証明が必要です。ブローカー/ブローカー営業員の2年超5年未満の失効の場合、申請者はCEを修了し、1年間営業員として常勤し、ブローカー試験に合格し、90時間の一般ブローカー予備ライセンスコースを修了する必要があります。5年超の失効の場合、営業員試験に合格し、営業員として3年間勤務し、すべての初回教育要件を満たし、ブローカー試験に合格する必要があります。
完成前、二次登録細分化者はニュージャージー州住民からの問い合わせに対して一般情報および広告資料で対応することはできますが、完成通知が発行されるか登録が完了したと見なされるまで、契約書を提示したり、預金を集めたり、物件への旅費を補助したりすることはできません。購入者は、契約署名後またはニュージャージー州の二次登録完了通知を受け取った後のいずれか遅い方から起算して、7番目の暦日の深夜までに正当な理由なく解除することができます。
完成した住宅ユニット(または2年以内に建設・引き渡すための契約)を所有する分譲者/開発者は、次の条件を満たす場合、副登録分譲者として登録できます：(1) ニュージャージー州居住者の購買者との契約締結または保証金受領前に登録が行われること；(2) 分譲者がP.L.1989, c.239に基づいてすでに登録されていないこと；(3) 分譲がセクション6の免除対象に該当しないこと。
申請書には以下を含める必要があります：不動産名/住所、分割者の名前/住所、法令遵守証明書付きのオファーの説明、終了までのニュージャージー州居民の預金のエスクロー/保護、所有権移転能力、7日間の解除権を含む譲渡書類のコピー、共有財産/HOA義務/クラブ会員資格/特別課税地区の開示声明書、不適格な有罪判決または差止命令がないという証明書、訴訟手続への同意/ニュージャージー州裁判所の管轄権、および申請手数料。
すべての手数料を含む実質的に完成した申請書を受け取ってから30日以内に、委員会は完了通知または不備通知を提供しなければなりません。委員会が30日以内にどちらも提供しない場合、二次登録は完了したものと見做されます。登録者は重大な変更を直ちに報告する必要がありますが、第14条の年次報告要件からは免除されます。
売買契約を締結する前に、二次登録細分化者は購入者に必要な開示声明書のコピーを提供し、署名された領収書を取得する必要があります。申請書の違反または虚偽/省略された重要事実は、セクション20（C.45:15-16.46）に基づいて罰金が科されます。本セクションは、HUDの州間土地販売登録事務所による連邦州間土地販売完全開示法（ILSFDA）登録が必要な場合には適用されません。
指紋スキャンベンダー、試験ベンダー、およびオンライン譲渡/終了手数料(N.J.A.C. 11:5-3.11に従う)に支払う手数料を除き、不動産免許法で規定されたすべての手数料は、ブローカーの事業用小切手、認定小切手または銀行小切手、またはニュージャージー州財務長官(State Treasurer of New Jersey)宛の送金為替で支払う必要があります。現金または通貨は受け付けられません。
前払い手数料契約に基づき、提供される予定のサービス（広告費など）に対して$25.00を超える前払い手数料を請求または徴収する仲介業者は、請求または徴収から90日以内に依頼人に対して当該資金の使用状況を報告しなければならない。会計報告には、広告掲載日および掲載媒体名を含む各支出の実際の金額と、その他のすべての販促関連支出の詳細が記載されなければならない。
ニュージャージー州市民で、武装勢力またはWWII商船で勤務し、名誉除隊し、勤務中に負傷または障害を負い、承認された不動産コースを修了し、試験に合格した者は、費用を支払うことなくブローカー、ブローカー-セールスパーソン、またはセールスパーソンライセンスを取得できます。ブローカーライセンスの場合、セールスパーソン経験は不要です。更新は要求時に手数料なしで付与されます。
仲介または取引仲介人関係は、業務完了、期間満了、相互合意、または書面通知のうち、最も早く発生するもので終了します。相互合意または書面通知による終了は、効力を生じるために書面による確認が必要です。完了または期間満了による終了は、書面による確認を必要としません。終了後、会社はタイムリーな会計報告と継続的な秘密保持義務のみを負います。
満期または売買完了による終了がない限り、開示されたデュアルエージェントの仲介サービス契約は、該当当事者により署名された書面でのみ終了でき、開示されたデュアルエージェントへの確認済み配達が必要です。
委員会は、個別ライセンス所有者、またはライセンス企業もしくはパートナーシップの役員、取締役、パートナー、または支配的利益所有者に対して、州の契約ベンダーを通じて電子指紋スキャンを完了し、処理手数料を支払い、ライセンス申請書とともに完了証明を提出することを要求します。完了証明には、申請者のベンダー完了書類コピーと支払い領収書コピーが含まれます。企業/パートナーシップは、各役員、取締役、パートナー、または支配的所有者についてこの証明を提出する必要があります。
記録には、各預金の日付、金額、支払人、関連不動産、および保管理由を特定する小切手帳スタブ/元帳参照と、各支出の日付、金額、受取人、および目的を含める必要があります。信託/エスクロー出金は、認可された銀行振替または指名受取人宛の小切手によってのみ行われ、現金はできません。適切な元帳（通常の小切手帳元帳ではなく）は、各個別の信託取引を計算された管理数値と一致する繰越残高で表示する必要があります。
すべてのブローカーは、他人資金のすべての記録を受領日から6年以上保持しなければならず、N.J.A.C. 11:5-5.1に従ってそれらの資金を預金しなければなりません。信託資金を現金で受け取るときはいつでも、ライセンス保有者は支払人に署名された書面の領収書を発行しなければならず、日付、金額、目的、および支払人を記載し、その写しを保持しなければなりません。
ブローカーは、少なくとも四半期ごとに小切手帳残高、銀行取引明細書残高、および顧客信託台帳残高の調整を示す記録を保持する必要があります。必須記録には、すべての銀行取引明細書、取消済小切手、複写入金伝票、申し込み、売買契約書、媒介契約書、賃貸借契約書、資産管理契約書、当事者に対する報告書、エスクロー資金から支払われた請求書（書面による認可に限る）、ライセンス保有者/協力ブローカーへの支払い記録、および敷金領収書と解放証明書が含まれます。
ブローカーが第三者の財産または資金を受け取らなかった取引について、記録（完全に実行されたリース契約/契約書/管理契約/リスティング契約、サービス請求書、支払い記録、および一般事業用口座の銀行記録）は、リスティング/管理契約日付または契約/リース日付のいずれか早い方から6年間保管する必要があります。受け入れられなかったオファーおよび契約またはテナンシーが成立しなかった満期リスティングは、オファー日付またはリスティング満期日付から6ヶ月間保管する必要があります。
財務帳簿および記録は、一般的に認められた会計慣行に従って維持される必要があり、ブローカーの主ニュージャージーオフィス（または別個の口座が維持されている支店）に位置する必要があります。記録は紙形式であるか、電子的に保管することができ、完全な活動履歴を示し、6年間のアクセスが可能な場合は、紙に容易に再現可能である必要があります。すべての記録は、授権された委員会代表による検査およびコピーに利用可能である必要があり、ライセンス取得者は再現されたデータの正確性を証明することが求められる場合があります。
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