RCW 18.85.053 Controlling Interest—Prohibited Practices +27Washington · 房地产 · 中文

房地产执业人员或在房地产企业中拥有控制权益的人士，不得为了向其拥有经济利益的代理人转介产权保险业务而给付或接受费用/回扣，也不得强迫消费者从该执业人员拥有经济利益的代理人处获取产权保险。执业人员不得请求或接受产权保险公司根据法律不被允许给付的任何有价物品。

• ✓房地产执业人员不得为产权保险转介给付或接受回扣
• ✓房地产执业人员不得强迫消费者使用该执业人员拥有经济利益的产权保险代理人

只要材料在业务上是适当的，不具有误导性/虚假性，不贬低执照持有人，仅限于执照持有人办公室/客户的公共区域，且行为是适当和安全的，执照持有人不能阻止产权公司向执照持有人的办公室/客户传送产权保险宣传材料。

• ✓宣传材料必须在业务上是适当的，且不具有误导性或虚假性
• ✓交付必须仅限于执照持有人办公室的公共区域

简易行政程序由主任指定的主持人进行。主持人不得个人参与导致该程序请求的决定，以确保公正性。

• ✓主持人由主任指定
• ✓主持人不得个人参与基础决定

当事人或其代理人可以在主持官指定的日期前提交书面文件。主持官可以自行决定是否接受口头辩论。任何证人不得出庭作证，主持官可以在记录基础上另外使用机构专业知识作为决定的依据。

• ✓当事人可以在指定的截止日期前提交书面文件
• ✓主持官可以自行决定是否接受口头辩论
• ✓任何证人不得出庭作证
• ✓主持官可以在记录基础上另外使用机构专业知识作为决定的依据

主持人不得发布口头命令。相反，在提交材料或口头辩论的最终期限后十天内，主持人必须下达书面初始命令。

• ✓主持人不能发布口头命令
• ✓初始命令必须在最终提交或辩论日期后十天内下达

投诉会被审查，以确定指控是否描述了违反该部门管理的法律的明显违行为。工作人员可能会进行事实调查以确定其是否有根据。即使有根据的投诉也可能因违行为的严重性或部门资源和优先事项而不被调查。由部门发起的投诉将转交给调查部或审计部。

• ✓投诉会被审查，以确定指控是否描述了违反管理法律的明显违行为
• ✓即使投诉有根据，部门也可能基于违行为的严重性或部门资源/优先事项而拒绝调查
• ✓由部门发起的投诉将转交给调查部或审计部，如果有必要，将分配给调查员或审计员

在审计或调查过程中，如果审计员或调查员发现原始投诉指控范围之外的额外违规行为证据，他们可以调查这些额外违规行为，并要求被许可人提供记录和详细说明。

• ✓审计员/调查员可以调查在原始投诉范围之外发现的额外违规行为
• ✓他们可以要求被许可人提供关于所发现额外违规行为的记录和详细说明

经批准的学校在获得书面授权和部门颁发的证书后，可以提供已为另一所中学教育学校批准的课程（强制性课程除外）。申请人使用原始课程批准号，批准仅在原始批准日期内有效。

• ✓使用共享课程内容前，需要获得中学教育学校的书面授权和部门证书
• ✓申请人必须在所有完成证书上使用部门颁发的课程批准号
• ✓中学批准禁止用于强制性课程，包括基础课程、法律、经纪/业务管理、公平住房和核心课程

房地产公司必须接受大约每三年安排一次的例行审计。审计在该公司获得许可进行经纪活动的地点或由部门选择的设施进行。根据以前的审计结果或投诉，审计可以在任何时间启动。

• ✓例行审计大约每三年安排一次
• ✓审计在获得许可的营业地点或由部门选择的设施进行
• ✓根据以前的审计结果或投诉，审计可以在任何时间启动

审计没有预定时间，但通常在周一至周五上午8:00至下午5:30进行，不包括州法定假日。审计员可能在这些时间内无预告地出现。审计员不能强行进入持证地点，除非由持有有效搜查令的执法人员陪同。拒绝允许访问可能导致纪律处分。

• ✓审计通常在周一至周五上午8:00至下午5:30进行，不包括州法定假日
• ✓审计员可能在这些时间内无预告地出现，并要求提供所有必需的记录
• ✓审计员不能强行进入，除非由持有有效搜查令的执法人员陪同
• ✓拒绝允许访问可能导致根据《华盛顿州修订法典》第18.85章和第18.235章的纪律处分

部门不得对常规审计费用进行收费。但是，根据RCW 18.235.110(2)，当审计是基于投诉进行的、发现了违规行为、且主任根据RCW 18.235.110(1)发布了命令以实施处罚时，可以向持证人收取审计费用。审计员和持证人可以相互同意在正常时间/日期限制之外完成或继续审计。

• ✓部门不得对常规审计费用进行收费
• ✓当审计是基于投诉进行的、发现了违规行为、且根据RCW 18.235.110(1)命令实施了处罚时，可以向持证人收取审计费用
• ✓审计员和持证人可以相互同意在时间和日期限制之外完成或继续审计

审计期间的所有记录请求必须由主任的授权代表签发，如审计员、调查员、项目工作人员或其他指定代表。

• ✓所有记录请求必须由主任的授权代表签发
• ✓授权代表包括审计员、调查员、项目工作人员或其他指定代表

根据华盛顿州修订法规（RCW）18.85.111，缺乏三年全职经纪人经验的申请人可以通过在相关或相近行业的实践经验来获得资格。申请应提交至房地产项目，附带批准请求信、详细的个人历史或工作简历、支持文件和适用的认证许可证宣誓书。

• ✓缺乏三年全职经纪人经验的申请人可以使用替代资格
• ✓需要提交批准请求信、详细的简历和支持文件
• ✓根据情况，必须包含发证机构出具的认证许可证宣誓书

三年全职经纪人经验的替代方案包括：房地产专科后教育加一年的持证经纪人经验；一年执业房地产律师经验；五年持证抵押贷款经纪人/贷款发起人经验；五年有限执业官员或托管代理经验；五年持证或认证房产评估师经验；或五年为第三方实体管理、租赁或销售不动产的经验。所有经验必须在申请前的紧接着的六年内完成。

• ✓房地产专科后教育加一年持证经纪人经验符合资格
• ✓所列相关领域五年全职经验符合替代要求
• ✓所有经验必须在申请前紧接着的六年内完成

分公司经理监督分公司地点的许可证持有人和运营情况，确保合规、适当的许可证和与部门的合作。

• ✓必须确保所有经纪服务符合华盛顿州法典第 18.85、18.86 和 18.235 章
• ✓必须在调查、审计或许可问题中与部门合作
• ✓必须确保分公司所有人员都持有适当的许可证，并监督分公司许可证持有人、员工和承包商
• ✓必须确保附属许可证持有人在相互同意后两个工作日内提交交易文件
• ✓必须监督所有分公司活动，包括对持证不足两年的经纪人进行加强监督

当被指定经纪人委派时，分公司经理应承担特定的信托会计和运营职责，包括对账、合同审查和政策实施。

• ✓如果被委派，必须确保每月信托账户对账和试算表已完成、准确且平衡
• ✓如果被委派，必须确保妥善处理客户资金和财产
• ✓如果被委派，负责记录维护、适当广告宣传、合同审查以及修改或终止经纪服务合同
• ✓如果被委派，必须遵守并实施指定经纪人关于房屋检验员推荐、监督以及新经纪人合同审查的书面政策，期限为五个工作日内

对于在其总部所在司法管辖区获得主动许可的公司，RCW 18.85.231 中的「办事处」一词是指华盛顿州内维护信托账户和交易记录的地点。这些记录必须保留三年，并向许可部门公开且可获取。

• ✓「办事处」是指华盛顿州内维护信托账户和交易记录的地点
• ✓记录必须保留三年，并向许可部门代表公开且可获取
• ✓交易当事人可以访问为请求方准备或保留的交易记录

总部位于其他司法管辖区的公司如欲获得华盛顿州执照，必须获得公司执照，并注册一名具有控制权的华盛顿合格执业经纪人作为该公司的华盛顿指定经纪人。该公司必须将华盛顿记录地址通知房地产部门，并在该地址张贴其执照。

• ✓州外公司必须获得华盛顿州公司执照
• ✓公司必须注册一名具有控制权的华盛顿合格执业经纪人作为指定经纪人
• ✓公司必须将华盛顿记录地址通知房地产部门，在申请中包含该地址，并在该地址张贴执照

在寄送审计通知后的三十天内，经纪人必须在预约后前往该部门位于奥林匹亚的办公室签署审计报告。

• ✓经纪人必须在该部门位于奥林匹亚的办公室签署审计报告
• ✓这必须在寄送审计通知后的三十天内进行，需要预约

所有费用由主任根据RCW 43.24.086设定，并支付给州财务主管，存入房地产委员会账户。所有罚款金额存入RCW 18.85.321创建的房地产教育计划账户。

• ✓费用存入房地产委员会账户
• ✓罚款金额存入房地产教育计划账户

远程教育交付方式是指在非传统课堂进行教学，教师和学生在物理位置上分开，使用交互式教学方法（如基于视频的教学、计算机/视频会议、交互式音频/软件、网络直播、网络研讨会或基于互联网的教学）的教学方式。

• ✓远程教育需要在非传统课堂进行教学，教师和学生在物理位置上分开
• ✓必须使用交互式教学方法（视频会议、网络研讨会、基于互联网的教学）

互动是指课程结构和技术促进学生的积极参与，包括能够访问或绕过可选内容、提交问题或回答测试项目并获得直接反馈，以及与教师或学生进行即时或合理延迟沟通的能力。它特别不包括被动式的教学内容传递。

• ✓互动课程必须允许学生提交问题或回答测试项目，并获得直接反馈
• ✓互动教学特别不包括仅提供被动式教学内容传递的课程

调查员可以根据主任或其指定代理人批准或指定的调查，在周一至周五（不含州假日）上午8时至下午5时30分之间，或在双方同意的约定时间内，无需搜查令即可检查被许可人的营业地点和记录。调查员不得强行进入，除非由执法人员陪同并持有有效搜查令。

• ✓调查员可以在周一至周五（不含州假日）上午8时至下午5时30分之间，或根据约定，无需搜查令即可检查许可地点和记录
• ✓调查员不得强行进入，除非由执法人员陪同并持有有效搜查令
• ✓拒绝允许进入可能导致根据《华盛顿州修订法典》第18.85章和第18.235章采取纪律处分

所有记录请求必须由主任的授权代表发出。对于记录、文件或详细说明的请求必须以书面形式提交，可通过常规邮件、传真、电子邮件或亲自根据调查要求进行。电话请求仅在随后有书面请求时方可使用。

• ✓对记录、文件或说明的请求必须以书面形式提交（邮件、传真、电子邮件或亲自）
• ✓调查人员不应通过电话请求文件或说明，除非随后有书面请求
• ✓所有请求必须由主任的授权代表发出

除非调查人员提出了针对执照持有人必须保留的记录的书面请求，并以足够的具体性描述了这些记录以告知执照持有人所寻求的内容，否则不能对执照持有人的不配合行为提出指控。

• ✓除非针对执照持有人必须保留的记录提出了书面请求，否则不能对执照持有人的不配合行为提出指控
• ✓书面请求必须以足够的具体性描述记录，以告知执照持有人所寻求的内容

公司必须指定一位管理经纪人作为其「指定经纪人」，具有行动权，提供所有者/控制权权益信息，确保没有控制权人员受到暂停/撤销房地产执照的最终命令，并且不采取误导性名称。申请人提供公司名称/UBI编号、地址、联系信息、申请费和其他必需信息。

• ✓公司必须指定一位管理经纪人作为其指定经纪人
• ✓任何拥有控制权的人员都不得受到暂停或撤销房地产执照的最终命令
• ✓公司名称不得暗示其为非营利组织、研究机构或政府部门

续期时，公司必须提供续期费用、受控权益变化的通知，以及提交给华盛顿州务卿的公司注册或权力证书变化的通知。

• ✓房产经纪公司执照续期需要提供受控权益变化的通知
• ✓房产经纪公司执照续期需要提供州务卿登记变化的通知

根据WAC 308-124A-713获准使用替代资格或经验参加考试的经纪人管理员申请人，如随后考试不及格，则不得使用替代资格或经验重新参加考试。

• ✓使用替代资格后考试不及格的申请人不能再次使用该资格参加考试
• ✓此限制专门适用于WAC 308-124A-713下的替代资格批准

经纪人管理者必须确保合规性、与部门合作、保持房地产计划对其地址的了解，并遵守关于资金、交付和广告的许可法律。

• ✓必须确保经纪业务服务符合华盛顿州法典第18.85、18.86和18.235章
• ✓必须与部门合作，并了解相关法规和规则
• ✓必须保持房地产计划对其当前邮寄地址的了解，并具有适当的执照
• ✓必须在相互接受后的两个工作日内将交易文件和经纪业务服务合同交付给指定经纪人或委托经纪人管理者
• ✓必须遵守关于客户资金/财产的安全处理和及时交付、适当广告和合同修改/终止的法律

公司可在公司或指定经纪人同时从事独立商业活动的办公地点进行房地产经纪服务，前提是房地产经纪活动和记录与其他商业活动保持分离。

• ✓公司可与公司或指定经纪人的独立商业活动共享办公室
• ✓房地产经纪活动必须与其他商业活动分开进行
• ✓业务记录必须与任何其他商业活动分开维护

申请人必须针对每种远程教育传递方式提交单独的申请。要求包括指定学习目标、通过学习单元/模块展示掌握情况、与课堂课程相似的内容、互动活动、补救机制、进度测量、讲师可用性、用于验证学生身份的安全措施、技术描述、课程介绍和课程评估表。

• ✓针对每种远程教育传递方式需要提交单独的申请
• ✓计算机辅助教学软件必须包括在一段时间不活动后自动关闭的功能
• ✓获批学校和学生都必须书面证明学生已完成课程和规定的课时

为获得经纪人执照，个人必须年满18岁或以上，拥有高中文凭或同等学历，完成90小时的教学（包括基础课程，其中3小时涉及公平住房/消费者保护和实践课程），在考试前两年内完成每门课程，通过每门课程考试，并通过经纪人执照考试。

• ✓申请人必须至少年满18岁并拥有高中文凭或同等学历
• ✓申请人必须完成90小时的教学，包括3小时的公平住房/消费者保护
• ✓课程必须在执照考试前两年内完成

经纪人执照在完成继续教育并支付费用后自动续期。首次续期需要90小时的课程，包括不动产法律（其中3小时涉及住房公平和消费者保护）、高级实务和继续教育。经纪人在同一时间只能获得一家公司的执照，并由指定或管理经纪人监督。

• ✓首次续期需要90小时，包括不动产法律和高级实务
• ✓经纪人在同一时间只能获得一家公司的执照

申请人若在另一个司法管辖区持有相同或更高级别的有效执照，且保持良好信誉记录（或在过去六个月内曾持有良好信誉的执照），则仅需参加华盛顿州法律部分的考试。执业证明必须通过由另一司法管辖区的许可颁发机构填写的执照验证表格提交。

• ✓在州外持有有效执照且保持良好信誉的申请人仅需参加华盛顿州法律部分的考试
• ✓过去六个月内保持良好信誉记录也符合条件
• ✓必须提交由许可颁发机构填写的执照验证表格

主任根据华盛顿州房地产委员会的建议，可以与以类似方式为经纪人颁发执照的司法管辖区签订书面相互承认协议。此类协议要求另一司法管辖区向华盛顿持证人提供与华盛顿向其申请人提供的相同的执照程序。

• ✓主任可根据委员会建议签订相互承认协议
• ✓相互承认协议必须要求相互的执照程序

当由指定经纪人委托时，管理经纪人承担对信托账户会计、记录、监督和公司政策合规性的全面监管责任。

• ✓必须确保每月信托账户对账、试算表和账户余额是最新且准确的
• ✓必须确保维护所需记录、广告合法合规，以及及时审查合同
• ✓必须确保被委托人员获得适当许可并提供适当监督，包括对持证不足两年的经纪人进行加强监督
• ✓必须确保公司办公室和记录可供主任代表访问，并按需提供副本
• ✓必须确保所有附属执照持有人遵守指定经纪人关于检查员转介、监督和合同审查的书面政策，审查期限为五个工作日

申请人若提供ARELLO（房地产许可法官协会）远程教育交付方法的认证证明，在华盛顿州提供相同课程时无需提交单独的申请，但前提是必须有课时执行机制到位。

• ✓ARELLO认证豁免申请人为相同课程提交单独的交付方法申请的要求
• ✓必须有课时执行机制到位才能符合豁免条件

申请人必须年满18岁或以上，持有高中文凭或同等学历，在过去五年内至少具有三年持证全职经纪人经验（或符合条件的相关经验），在考试前三年内完成90小时的教学课程（经纪管理、业务管理、高级房地产法），每门课程至少30个课时，通过每门课程考试，并通过经纪人经理考试。

• ✓需要在过去五年内至少具有三年持证全职经纪人经验
• ✓需要完成90小时的教学课程，每门课程至少30个课时，并在三年内完成
• ✓经纪人经理在任何时候只能获得一家公司的执照

经纪人必须遵守法律、与部门合作、维护最新的地址信息、获得适当的许可证，并遵循关于资金、交付和广告的规则。

• ✓必须确保经纪服务符合《华盛顿修订法典》第18.85、18.86和18.235章的规定，并与部门合作
• ✓必须了解相关章节，并让不动产计划了解最新的邮寄地址
• ✓必须遵循指定经纪人关于家居检查员转介的书面政策，并获得适当的许可证
• ✓必须在相互接受后的两个工作日内交付交易文件和经纪服务合同
• ✓必须遵守关于资金安全处理/及时交付、适当广告和修改/终止合同的许可证法律

寻求获得房地产经纪人、管理经纪人执照或获准为分支机构经理或指定经纪人认可的人员必须使用主任批准的表格提交申请。经纪人和管理经纪人申请必须由将被颁发执照的指定经纪人签署。分支机构经理可代表指定经纪人签署为该分支机构颁发的执照。

• ✓申请必须使用主任批准的表格提交
• ✓指定经纪人必须签署经纪人/管理经纪人申请
• ✓分支机构经理可代表指定经纪人签署该分支机构的执照

课程材料必须在联邦、州或地方法规/规则生效之日起三十天内或影响课程材料有效性的程序变更之后更新。替代讲师必须获得当前批准在该主题领域授课。

• ✓课程材料必须在法规或规则变更后三十天内更新
• ✓只有当替代讲师获得当前批准在该主题领域授课时，才允许更改课程讲师

拥有少于两年经营经验的经纪人需承担所有标准经纪人责任，并在初始两年许可期间接受强化程度的监督。

• ✓必须履行WAC 308-124C-140中列出的所有责任
• ✓在初始两年许可期间接受强化程度的监督
• ✓必须参与指定或委任管理经纪人对所有必需的经纪协议和服务审查
• ✓必须向监督经纪人提交完成所需钟点教育课程的证明
• ✓在提供超出其专业范围的服务时必须寻求建议或协助，并根据审查政策及时提交合同、文件和资金

指定经纪人必须持有管理经纪人执照，可以为多家公司担任指定经纪人。部门登记指定经纪人。接受来自其他公司背书的管理经纪人必须向某家公司登记为其指定经纪人。已登记的指定经纪人必须立即向部门通知其他公司，并收取列出所服务所有公司的打印背书。

• ✓指定经纪人必须持有管理经纪人执照
• ✓指定经纪人可以为多家公司行动
• ✓已登记的指定经纪人必须立即向部门通知其他服务公司

管理经纪人可以通过完成部门表格并支付适用费用来恢复为经纪人执照。如果处于活跃状态，管理经纪人必须获得指定经纪人的签名，承认该恢复。新的经纪人执照续期日期保持不变。要恢复为管理经纪人执照，经纪人必须满足所有RCW 18.85.111要求，包括参加考试。

• ✓恢复需要完成部门表格并支付适用费用
• ✓处于活跃状态的管理经纪人需要获得指定经纪人的签名，承认该恢复
• ✓恢复为管理经纪人执照需要满足所有RCW 18.85.111要求，包括参加考试
• ✓恢复时执照的续期日期保持不变

每个获批学校必须向圆满完成课程要求的学生颁发课程完成证书。证书必须包含学生姓名、学校名称和ID、开课/完成日期、课程名称、课时、管理员签名、课程ID号、讲师名称/号码以及如适用的考试完成情况。

• ✓证书必须包含学生姓名、学校名称/ID、课程日期、课程名称、课时和管理员签名
• ✓证书必须包含部门颁发的课程识别号以及讲师名称和号码