Subchapter G. Prohibited Acts (Sec. 1102.301–1102.305) +9Texas · 房地产 · 中文

检验员不得以疏忽或不称职的方式进行房地产检验。

• ✓检验不得以疏忽的方式进行
• ✓检验不得以不称职的方式进行

检验员不得接受以报告特定的、预先确定的条件或除检验员知道属实之外的特定发现为条件的工作或报酬。检验员不得采取不诚实、欺诈或参与欺骗或虚假陈述的行为。

• ✓报酬不得以报告预先确定的条件或发现为条件
• ✓禁止不诚实、欺诈、欺骗和虚假陈述

检查员不得在同一交易中同时以检查员和未披露委托人、或检查员和经纪人/销售人员的双重身份行事。检查员不得在房地产检查范围内根据定金合同、租赁或房产交易合同的条款进行或同意进行维修或维护工作。检查员不得违反本章或委员会规则。

• ✓检查员在同一交易中不能同时是未披露的委托人或经纪人/销售人员
• ✓检查员不能进行或同意进行与根据合同、租赁或交换条款进行的检查相关的维修工作

除非持有根据本章颁发的许可证或根据本分章颁发的注册证书，否则任何人不得作为地役权或通行权代理人行事。

• ✓地役权或通行权代理人必须持有许可证或注册证书
• ✓证书根据第K分章颁发

要获得或续期证书，申请人必须年满18岁、美国公民或合法入境外国人，并完成必需的课程。商业实体必须指定一名根据该分章注册的管理官员作为其代理人。

• ✓申请人必须年满18岁且为美国公民或合法入境外国人
• ✓申请人必须完成所需的资格认证或继续教育课程
• ✓商业实体必须指定一名注册管理官员作为其代理人

初始证书申请人必须完成至少16小时的课堂培训，内容涵盖征用权法、与业主谈判中的专业精神以及征地权获取中的道德规范。更新证书申请人必须在更新期间完成至少16小时关于这些主题的当前信息课堂培训。

• ✓初始证书需要至少16小时关于征用权、专业精神和道德规范的课堂培训
• ✓证书更新需要在更新期间完成至少16小时的当前信息课堂培训

原始证书或证书更新申请人必须符合第1101.3521条的刑事犯罪记录检查要求。证书发放或更新的拒绝遵循第1101.364条下执照拒绝的相同规定，如果申请人违反委员会命令，更新可能被拒绝。

• ✓证书申请人必须符合第1101.3521条的刑事犯罪记录检查要求
• ✓证书拒绝遵循第1101.364条的规定
• ✓如果申请人违反委员会命令，更新可能被拒绝

证书持有人必须在搬迁后10天内通知委员会并获取反映新地址的新证书。持有人必须在营业地点始终显著展示该证书。

• ✓必须在搬迁后10天内通知委员会并获取新证书
• ✓必须在营业地点始终显著展示该证书

如果委员会提议拒绝、暂停或撤销执照或证书，该人有权获得由州行政听证办公室（SOAH）进行的听证，该听证由政府法典第2001章的争议案件程序管理。受害人可向举行听证的县地方法院提出上诉。

• ✓听证由州行政听证办公室（SOAH）进行
• ✓听证遵循政府法典第2001章下的争议案件程序
• ✓上诉提交至举行听证的县地方法院

「中介人」是指受聘于当事人之间进行交易谈判的经纪人，可以充当当事人的代理人。「当事人」是指潜在买方、卖方、房东或租户（或授权代表），不包括代表当事人的执照持有人。

• ✓中介人是受聘于当事人之间进行交易谈判的经纪人
• ✓「当事人」不包括代表当事人的执照持有人

当德克萨斯州房地产购买要约被签署时，执证人必须以书面形式通知每位买方，要么由买方选择的律师审查产权摘要，要么获得或获取产权保险单。

• ✓签署购买要约时需要书面通知
• ✓买方必须被建议由律师审查产权摘要或获取产权保险

持证人无需询问、披露或发布有关住户是否患有或可能患有艾滋病/艾滋病病毒、或物业上是否发生与物业状况无关的自然死亡、自杀或事故的信息。

• ✓无需披露前任或现任住户的艾滋病/艾滋病病毒状况
• ✓无需披露与物业状况无关的自然死亡、自杀或事故

代表某方或根据独占协议挂牌的经纪人是该方的代理人。此类经纪人不得指示其他经纪人违反德州法律第1101.652(b)(22)条款，必须将重要信息（包括报价）通知该方，并且必须至少回答问题并向该方呈递或转达来自该方的报价。

• ✓代表某方或独占挂牌的经纪人是该方的代理人
• ✓经纪人必须将重要信息通知该方，包括收到的报价
• ✓经纪人必须至少回答问题并向该方呈递或转达来自该方的报价

代持执照人代表一方必须在首次与另一方或另一方执照持有人接触时，以口头或书面方式披露该代理关系。在首次就特定财产进行实质性沟通时，执照持有人必须提供书面通知（至少10号字体），说明经纪人如何代表各方、经纪人对代理方和未代理方的义务，并提供联系方式和执照信息。

• ✓必须在首次与另一方或其执照持有人接触时披露代理关系
• ✓关于经纪服务的书面信息（至少10号字体）必须在首次就特定财产进行实质性沟通时提供
• ✓通知例外：期限不超过一年的住宅租赁且不涉及销售、与已代理的一方会面，或关于该财产的公开展示沟通

经纪人只有在获得各方的书面同意，且该同意书中明确说明预期补偿来源的情况下，才能充当中介人。如果书面挂牌/代理协议在显著的粗体或下划线印刷中规定了《德州房地产委员会规则》第1101.651(d)条下禁止的行为，则该协议可以授权中介人身份。中介人必须公正、公平地行动。

• ✓中介人需要获得各方的书面同意，说明补偿来源
• ✓书面协议必须以显著的粗体或下划线印刷规定第1101.651(d)条下禁止的行为
• ✓中介人必须公正、公平地行动

合规经纪人可以指定关联执照持有人与各方沟通并执行各方的指示，但前提是书面同意授权该指定，且经纪人向所有各方书面通知该指定。被指定的执照持有人可在谈判期间向其所指定的一方提供意见和建议。

• ✓指定需要授权该指定的书面同意以及向所有各方的书面通知
• ✓被指定的执照持有人可向其所指定的一方提供意见和建议

中介人的职责优先于所有其他职责，包括普通法。如果经纪人同意在一项交易中同时代表买方/承租人和卖方/房东，则经纪人必须同意充当中介人。

• ✓中介人的职责优先于任何其他法律下的职责，包括普通法
• ✓如果经纪人在交易中同时代表买方/承租人和卖方/房东，经纪人必须充当中介人

任何执照持有人为住宅房地产的潜在买方执行房地产经纪业务的任何行为，必须在展示任何住宅物业之前或在未展示物业的情况下在呈现要约之前签订书面协议。该协议必须说明服务、终止日期、是否具有排他性、代理状态和报酬，并披露经纪人报酬不由法律规定且完全可协商。仅限看房的协议不能具有排他性，且不能超过14天。

• ✓在展示住宅物业或呈现要约之前需要书面买方协议
• ✓协议必须说明服务、终止日期、排他性、代理状态和报酬
• ✓必须以显著的语言披露经纪人报酬不由法律规定且完全可协商
• ✓仅限看房的协议不能具有排他性，且不能超过14天

居住型经纪人必须在德克萨斯州保持一个在执照上指定的固定办公室。搬迁后的10天内，经纪人必须申请并支付费用以获得显示新地点的执照。非居住型经纪人无需在德克萨斯州保持办公室。执照持有人必须向委员会提供并更新当前的邮寄/营业地址、电话、电子邮件，以及（如为关联经纪人）关联经纪人的名称。

• ✓居住型经纪人必须在德克萨斯州保持一个在执照上指定的固定办公室
• ✓经纪人必须在搬迁离开指定地址后的10天内申请更新的执照
• ✓非居住型经纪人无需在德克萨斯州保持营业场所
• ✓执照持有人必须向委员会提供并更新当前的联系信息

经纪人在没有代理协议、未以当事人代理人身份行动、不提供意见或建议、未执行其他经纪活动的情况下，可以展示房产。展示前，经纪人必须根据1101.558(b)进行披露（如代表业主），或在未代表的情况下提供1101.558(b-1)通知。经纪人仍可确认房产的面积、价格和条款。

• ✓与当事人无代理协议且无其他代理行为
• ✓对当事人不提供意见或建议且不执行其他经纪活动
• ✓经纪人可以确认有关房产面积、价格和条款的信息

住宅租赁定位人必须以显著方式展示，使客户可以获得，定位人的执照、说明定位人由委员会许可的声明，以及第1101.202(a)条所要求的通知。

• ✓定位人必须展示执照和许可证声明
• ✓定位人必须展示第1101.202(a)条所要求的通知

根据第1101.657条款的通知和听证会后，委员会可以对违反本章或委员会规则的检查员进行警告、缓刑、暂停或撤销执照。被撤销执照的检查员在撤销之日起的第一个周年纪念日之后才可以申请新执照。

• ✓纪律处分包括在通知和听证会后进行警告、缓刑、暂停或撤销执照
• ✓被撤销执照的检查员在撤销之日起一年内不能重新申请执照

任何人故意违反或未遵守本章或委员会命令的，构成甲类轻罪。任何人明知在没有执照的情况下从事房地产检查业务，包括在执照被撤销或暂停期间进行检查的，也构成甲类轻罪。

• ✓故意违反本章或委员会命令是甲类轻罪
• ✓在没有执照的情况下执业，或在执照暂停或被撤销期间执业，是甲类轻罪

在获得执照之前，一个人必须全额偿还委员会，加上法定利息，针对根据《第1101章第M分章》从原房地产检验回收基金或房地产回收信托账户代表其支付的任何金额。

• ✓必须全额偿还加上利息的任何回收基金支付，然后才能获得执照
• ✓这适用于原房地产检验回收基金和回收信托账户

委员会可根据第1101章第O小章对违反本章或委员会规则/命令的行为处以行政处罚。从检查员处征收的罚款进入一般收入；从无执照人士处征收的罚款由委员会决定是进入回收信托账户还是一般收入。

• ✓行政处罚根据第1101章第O小章处以
• ✓检查员罚款进入一般收入；无执照人士罚款可进入回收信托账户

主持官任命一个由三名成员组成的纪律委员会，以确定是否应暂停许可证。如果继续执业构成对公众利益的持续威胁，委员会必须暂停许可证。如果听证会程序同时启动并尽快举行，可以在没有通知或听证的情况下进行暂停。如果需要立即采取行动，委员会可以通过电话会议进行会议。

• ✓由三名成员组成的纪律委员会可以暂停构成持续威胁的许可证
• ✓如果听证会同时启动并及时举行，允许在没有通知的情况下暂停

根据第1101.751和1101.752条款，委员会、总检察长、县检察长或地区检察长可以提起诉讼以执行本章或制止/禁止违反行为。在执法诉讼中，委员会无需提交上诉保证金。

• ✓多名官员可以就违反行为寻求禁止令救济
• ✓委员会在执法诉讼中无需提交上诉保证金

该委员会起草和修订可标准化的合同表格，以加快房地产交易并减少争议。表格必须包含足够的保护措施，以保护交易中的委托人。

• ✓委员会起草和修订标准化合同表格
• ✓表格必须包含足够的保护措施，以保护委托人

德克萨斯房地产经纪人-律师委员会由13名成员组成：6名由委员会任命，6名由州律师协会会长任命的德克萨斯州律师协会成员，以及1名由州长任命的公众代表。成员任期为错开的六年；公众代表的任期每六年届满一次。任命不考虑种族、信仰、性别、宗教或国籍。

• ✓经纪人-律师委员会由13名成员组成（6名TREC成员、6名州律师协会成员、1名公众代表）
• ✓成员任期为错开的六年

主持官任命由三名成员组成的纪律委员会，以确定是否应临时撤销执照。如果继续执业会对公共福利构成持续威胁，委员会应临时撤销执照。如果同时启动争议案件诉讼程序并尽可能及时举行听证会，则可以在不通知或不举行听证的情况下撤销执照。

• ✓三名成员组成的纪律委员会决定临时撤销执照
• ✓当继续执业对公共福利构成持续威胁时，适用临时撤销
• ✓无通知撤销需要同时启动争议案件诉讼程序

执照/登记被撤销、自愿放弃或在听证会后申请被拒的人员，在撤销、放弃或拒绝后的第二个周年纪念日之前不得重新申请。

• ✓撤销、放弃或拒绝后适用两年等待期
• ✓拒绝必须在根据德克萨斯州第1101.657条款的听证会后发生才能触发禁止

如果被申请人收到正式通知但未出庭，行政法法官可以继续进行听证并作出命令，被申请人应受约束，如同其已出庭一样。行政法法官可以裁定委员会赔偿合理费用，包括SOAH费用、听证准备、证据开示、证人作证、传票、送达诉讼文件、证人费、旅行费和调查费用。

• ✓未按时出庭的被申请人应受听证结果的约束
• ✓行政法法官可以裁定合理费用赔偿，包括SOAH费用、证据开示和调查费用

委员会维持房地产恢复信托账户，以赔偿因执照持有人、证书持有人或其未获授权的员工/代理人所实施的1101.602条例中规定的行为而遭受实际损害的受害人。执照或证书持有人在该行为实施时必须持有该执照或证书。针对商业实体的索赔同样也是对其指定经纪人的索赔。

• ✓信托账户赔偿受保人员行为所造成的实际损害
• ✓执照/证书必须在行为实施时被持有
• ✓针对商业实体的索赔同样也是对其指定经纪人的索赔

单笔交易产生的付款总额不得超过125,000美元，无论申请人数量如何。针对单个许可证/证书持有人的判决付款总额不得超过250,000美元，直到该持有人偿还账户为止。超过限额的索赔按比例减少。受益人可获得合理的律师费。商业实体及其指定经纪人计为一个许可证持有人。

• ✓单笔交易付款总额不得超过125,000美元，无论申请人数量如何
• ✓针对单个持有人的付款不得超过250,000美元，直到偿还为止
• ✓法院按比例减少超过限额的索赔
• ✓商业实体及其指定经纪人被视为一个许可证持有人

如果被保险人从事需要许可证/证书的行为，且该行为符合《德克萨斯州房地产委员会法》第1101.652(a-1)(1)或(b)条（适用于许可证持有人）或第1101.653(1)-(4)条（适用于证书持有人）的描述，则受害人有权获得赔偿。

• ✓该行为必须根据本章节规定需要许可证或证书
• ✓该行为必须符合许可证持有人适用的1101.652(a-1)(1)/(b)条或证书持有人适用的1101.653(1)-(4)条的描述

可能导致从信托账户支付款项的诉讼必须在引起诉讼原因发生后两年内提起。对于协议判决，双方必须在生效前以书面形式通知委员会，并递交诉状副本和拟议判决书；如果委员会意图重新诉讼相关问题，应在30天内通知当事人。

• ✓诉讼必须在引起诉讼原因发生后两年内提起
• ✓双方必须在协议判决生效前以书面形式通知委员会
• ✓如果委员会意图重新诉讼实质性问题，应在30天内作出回应

在法院判决、最终判决生效、执行宣告无遗产、完善判决留置权后，受害人可向作出判决的法院提交经过验证的请求。在向委员会和判决债务人发出20天书面通知后，当事人可申请付款令。必须在申请后的一年内安排听证会，否则视为放弃追偿权。被破产排除的人必须证实尽过善意努力。

• ✓提交前需满足最终判决、执行宣告无遗产和完善判决留置权的要求
• ✓申请付款令前必须向委员会和判决债务人发出20天书面通知
• ✓必须在申请后的一年内安排听证会，否则视为放弃追偿权
• ✓多个连带责任被告需在提交经过验证的请求前获得全部被告的判决和执行宣告无遗产

在听证会上，受害人必须证明判决是基于允许追偿的事实，该人不是债务人的配偶（或其代理人），不是在交易中寻求佣金的执照/证书持有人，且与债务人无近亲血缘关系；债务人缺乏足够的可扣押资产；资产销售可实现的金额；以及应付余额。

• ✓该人不能是判决债务人的配偶或其个人代理人
• ✓该人不能是在相关交易中寻求佣金的执照或证书持有人
• ✓该人不能与债务人有近亲血缘关系
• ✓必须证明债务人缺乏足够的可扣押资产来满足判决

委员会在支付范围内代位享有判决债权人的所有权利，债权人必须转让判决利息。委员会在随后的任何追偿中享有优先偿还权。信托账户款项的偿还不影响纪律处分程序，本小节不限制委员会的纪律权力。不遵守本小节的人放弃其权利。

• ✓委员会在支付的金额范围内代位享有判决债权人的权利
• ✓委员会在随后的任何追偿中享有优先偿还权
• ✓偿还不影响纪律处分程序；不遵守即构成放弃权利

委员会可对违反章程、规则或命令的行为实施行政处罚。每次违规的处罚不得超过5000美元，违规持续的每一天可视为单独的违规。执行主任应考虑违规的严重程度、以往违规历史、威慑金额、纠正措施和公正因素。

• ✓每次违规的最高行政处罚为5000美元
• ✓违规持续的每一天可视为单独的违规
• ✓处罚金额的因素包括严重程度、以往历史、威慑力和纠正措施

经调查后，执行董事可以发出违规通知，概述所指控的违规行为、建议处罚/制裁，并声明享有听证会的权利。在收到通知后不迟于第20天，当事人可以接受该决定或以书面形式要求听证会。逾期未作回应，委员会将实施所建议的处罚。

• ✓当事人在收到通知后有20天时间接受该决定或要求听证会
• ✓逾期未作回应，将实施所建议的处罚

最迟须在判决书生效后第30天内，当事人必须支付罚款或提交司法复审请愿。通过支付资金至托管账户、提供罚款金额的停止令保证书或提交财务困难宣誓书（并附送行政主任副本），可以停止执行。

• ✓当事人在最终判决书生效后30天内必须支付罚款或提交司法复审请愿
• ✓通过托管支付、停止令保证书或财务困难宣誓书可以停止执行

如果未支付且未暂停，执行主任可将该事项转交总检察长进行征收。法院可以维持或减少罚款。如果罚款在司法复议后被减少或未被维持，法院应汇款相应金额加利息（按纽约联邦储备银行对存款机构贷款利率计算）。

• ✓未支付的罚款可转交总检察长进行征收
• ✓法院可以维持或减少罚款金额
• ✓被减少或撤销的罚款应按纽约联邦储备银行利率加利息汇款

委员会可以为符合条件的教育项目（不包括公立高中和经认证的学院/大学）制定批准标准，并制定讲师教育/经验的最低要求。在执照类别更新前，项目必须达到考试通过率基准（基于平均首次尝试通过百分比）。委员会可以按条件更新批准，如果申请人之前的批准被撤销或违反了委员会命令，委员会可以拒绝批准。

• ✓公立高中和经认证的学院/大学不受批准要求的限制
• ✓项目必须达到考试通过率基准才能更新
• ✓基准基于首次尝试的通过率
• ✓如果项目可以在合理的时间内达到基准，则允许条件更新

教育机构（除获得认证的被授权提供房地产或检查项目的大学/学院外的学校）必须保持20,000美元的公司保证金或可接受的担保，应支付给委员会，用以保护因该机构未能履行与委员会批准相关的义务而遭受损害的各方的利益。

• ✓教育机构必须保持应支付给委员会的20,000美元担保金
• ✓担保金用以保护因该机构未能履行义务而遭受损害的各方

如果申请人满足要求，委员会可以授权继续教育提供者或学习课程在两年期间提供课程。委员会可以制定教师教育和经验的最低要求，如果申请人违反委员会命令，委员会可以拒绝续期。

• ✓继续教育提供者和课程批准的授权期限为两年
• ✓如果申请人违反委员会命令，委员会可以拒绝续期

委员会制定规则，收集并发布获批项目毕业生的考试通过率数据，包括计算通过率的方法、数据收集方法，以及按项目和执照组别在委员会网站上发布这些数据的方式。审查委员会可以评估表现不佳的项目，但不能撤销认证；委员会可以像撤销执照一样临时暂停项目。

• ✓考试通过率数据必须按项目和执照组别在德州房地产委员会网站上发布
• ✓审查委员会可以评估但不能撤销教育项目的认证