Sec. 1101.366-1101.367. Inactive License: Broker and Sales Agent +11Texas · 房地产 · 中文

当销售代理人与其赞助经纪人的关系终止时，终止方必须立即以书面形式通知另一方和委员会。委员会随后将该执照置于不活跃状态。

• ✓终止方必须立即以书面形式通知另一方和委员会
• ✓委员会在收到通知后将销售代理人执照置于不活跃状态

如果经纪人未作为经纪人行动、未赞助销售代理，且在到期前提交书面申请，委员会可将经纪人许可证置于非活跃状态。过期许可证如在到期后六个月内申请，可转为非活跃状态。申请非活跃状态的经纪人必须在申请前30天之前以书面通知终止与每个被赞助销售代理的赞助关系。

• ✓经纪人不能作为经纪人行动或赞助销售代理以转为非活跃状态
• ✓过期经纪人许可证如在到期后六个月内申请，可转为非活跃状态
• ✓经纪人必须在申请非活跃状态前30天之前通知每个被赞助销售代理
• ✓非活跃经纪人不能从事受管制活动，但必须支付续期费用

如果经纪人提交申请、支付所需费用，并在申请前两年内根据第1101.455条提供继续教育证明，委员会应将经纪人执照从非活跃状态中移除。

• ✓必须提交申请并支付所需费用
• ✓必须提交申请前两年内的继续教育证明

如果持证经纪人在销售代理执业证书过期前，以承担担保为条件提交申请并支付相应费用，该销售代理可以将执业证书重新激活。不受第1101.454条款约束的无执业证书销售代理必须根据第1101.455条款提供过去两年的继续教育(CE)证明。

• ✓持证经纪人必须在证书过期前提交申请，承担担保并支付费用
• ✓不受1101.454条款约束的销售代理必须提供在重新激活前两年内的继续教育证明

如果委员会代表持证人从不动产赔偿信托账户支付款项，且持证人在收到通知后第31天之前未全额偿还，则委员会应撤销该许可证/登记。委员会可以对撤销令进行认证。

• ✓如果赔偿信托账户付款未得到偿还，撤销是强制性的
• ✓偿还必须在收到通知后的第31天之前完成
• ✓委员会可以对撤销令进行认证

在个人已全额偿还代表其从账户支付的金额，加上法定利率的利息之前，该人无资格获得执照或证书。如果为商业实体或其指定经纪人进行支付，委员会对两者采取诉讼行动。

• ✓重新获得资格前需要全额偿还加法定利率利息
• ✓委员会对商业实体和指定经纪人两者采取诉讼行动

执照考试必须评估每个必修核心检验课程主题领域的能力。委员会规定和准备考试或委托进行考试。委员会必须在奥斯汀每两个月至少提供一次每项执照考试。

• ✓考试必须涵盖每个必修核心课程的主题领域
• ✓委员会必须在奥斯汀每两个月至少提供一次每项执照考试

未在申请提交之日起第一个周年之前满足考试要求的执照申请人必须提交新申请并支付另一笔考试费用才能保持资格。

• ✓考试必须在申请提交之日起一年内通过
• ✓未能满足期限需要提交新申请并支付另一笔考试费用

未通过考试的申请人可以通过提交申请并支付另一笔考试费用来重新申请。连续三次未通过考试的申请人不得重新申请或提交新申请，除非他们在第三次失败后完成德克萨斯州委员会规定的额外教育要求。

• ✓重新考试需要新的申请和另一笔考试费用
• ✓连续三次失败需要在重新申请前完成额外教育

德州房地产委员会（TREC）必须在考试后30天内通知每位考生其成绩。如果由全国测试服务机构评分，通知必须在收到成绩后14天内发出。如果成绩不能在第91天之前公布，委员会必须在第90天之前通知考生延迟的原因。不及格的考生可以申请书面性能分析。

• ✓成绩必须在30天内提供（如果由全国测试服务机构评分则为14天）
• ✓不及格的考生可以申请其成绩的书面分析

能力要求由委员会准备或委托的考试确立。该考试必须范围广泛以保护公众，且房地产经纪人销售员考试的要求必须低于房地产经纪人考试。申请人必须在提交申请后的一年内满足考试要求。

• ✓委员会确定该州考试的时间和地点
• ✓房地产经纪人销售员考试的要求必须低于且不如房地产经纪人考试严格
• ✓委员会必须提供学习材料和参考资源
• ✓申请人必须在提交申请后的一年内通过考试

未通过的申请人可以通过提交适当费用的申请来重新申请。连续三次未通过的申请人不得重新申请或提交新申请，除非他们提交令人满意的证据，证明自上次考试以来已完成委员会规定的额外教育。

• ✓未通过的申请人可以支付适当费用后申请重考
• ✓连续三次未通过后，在重新申请前必须完成委员会规定的额外教育

如果申请人曾在德克萨斯州以经纪人或销售代理人身份获得许可证，且申请在等同许可证失效日期的第二个周年纪念日之前提交，委员会将豁免考试要求。

• ✓申请人必须曾在德克萨斯州以经纪人或销售代理人身份获得许可证
• ✓申请必须在等同许可证失效日期的第二个周年纪念日之前提交

考试委员会或考试服务机构必须在考试进行后10天内将成绩通知每位应试者；如果延迟超过10天，必须在第10天之前说明延迟的原因。不及格者可以书面要求分析其成绩表现。考试成绩属于保密信息。

• ✓应试者必须在考试后10天内收到成绩通知
• ✓不及格者可以书面要求分析其成绩表现
• ✓考试成绩属于保密信息

除非委员会与考试服务机构订立合同，否则由委员会管理考试。如果委员会保留对考试范围和类型的权限，可以接受考试服务机构的考试，并可要求该服务机构与申请人通信、收取费用，并在指定地点和频率进行考试管理。

• ✓委员会可与考试服务机构订立合同以管理考试
• ✓委员会必须保留制定考试范围和类型的权限

未过期的执照通过在到期前支付所需费用并提供财务责任证明来续期。过期90天或更少：支付1.5倍的续期费用。过期超过90天但少于6个月：支付2倍的续期费用。过期6个月或更长时间：无法续期，必须获得新执照（如需要，进行重新考试）。

• ✓过期≤90天 = 1.5倍费用；>90天但<6个月 = 2倍费用
• ✓过期6个月或更长时间无法续期；需要获得新执照

作为更新任何检验员执照的先决条件，检验员必须参加继续教育计划，并在许可证更新前的每个许可证期间内完成至少16小时的课堂核心检验或继续教育课程。

• ✓更新执照每年需要至少16小时课堂时间
• ✓继续教育适用于学徒、房地产和专业检验员执照

委员会可以颁发或续期执照，期限不超过24个月。按年计算的续期费用不得超过第1102.251条规定的费用。

• ✓执照可以颁发或续期最长不超过24个月
• ✓年度续期费用不得超过第1102.251条规定的费用

每位续期申请人必须披露其是否对重罪认罪或认罪罪名但保留异议权，或是否被判有罪且上诉期已过或被维持。即使社区监督暂停了刑期，仍需进行此披露。

• ✓续期申请人必须披露重罪认罪或定罪情况
• ✓即使社区监督暂停了刑期，仍需进行披露

委员会必须在执照过期日期前至少31天内向执照持有人提供过期通知。

• ✓TREC必须在过期前至少31天发送过期通知

如果申请人违反委员会命令，委员会可以拒绝续期。第1101.459条规定的拒绝程序适用。

• ✓因违反委员会命令可拒绝续期
• ✓拒绝遵循第1101.459条的程序

德州房地产委员会（TREC）由州长在州参议院的建议和同意下任命的九名成员组成：六名为持证经纪人，在任命前的五年内主要从事经纪业务，三名代表公众。每位成员必须是合格选民。任命不考虑种族、肤色、残疾、性别、宗教、年龄或国籍。

• ✓德州房地产委员会有九名成员：六名持证经纪人和三名公众代表
• ✓经纪人成员必须在前五年内主要从事经纪业务
• ✓每位成员必须是合格选民

委员会成员任期为交错的六年期，每个奇数年的1月31日有三个任期届满。州长指定一名持证经纪人成员担任主席官。撤销理由包括缺乏或未保持所需资格、无资格、无法履行职责或缺席符合条件会议次数超过一半。委员会行为的有效性不受现有撤销理由的影响。

• ✓委员会成员任期为交错的六年期
• ✓州长指定一名持证经纪人担任主席官
• ✓缺席符合条件会议次数超过一半是撤销理由
• ✓委员会行为的有效性不受成员撤销理由的影响

如果某人或其配偶是德克萨斯州房地产贸易协会的官员、员工或付费顾问，或需要注册为游说者，则该人不能是成员或执行能力员工。成员每个工作日获得75美元的官方职责补偿，加上实际和必要费用的报销。受任人必须在投票前完成培训，并在任命后15天内宣誓就职。

• ✓房地产贸易协会官员、顾问和需要注册的游说者被禁止成为成员
• ✓成员每个工作日获得75美元的官方职责补偿加费用报销
• ✓受任人必须在任命后15天内宣誓就职，并在投票前完成培训

委员会可以暂停或撤销执照、将被暂停人员置于缓刑期、或对执照持有人进行章节/规则违反的谴责。缓刑暂停/撤销可能要求持有人定期报告、将执业限制在规定区域、或继续专业教育直至达到满意的技能水平。

• ✓委员会可以暂停、撤销、置于缓刑或进行谴责
• ✓缓刑条件可能要求提交报告、限制执业范围或继续教育

委员会可以要求执照持有人使用由德克萨斯州房地产经纪人-律师委员会（Texas Real Estate Broker-Lawyer Committee）编制并由委员会采纳的合同表格。委员会不能禁止使用由财产所有者编制的表格，或由律师编制且所有者要求的表格。采纳的挂牌表格必须说明房地产佣金是可协商的，并在适当情况下说明沿海自然灾害信息的可用性。

• ✓委员会可以要求使用经纪人-律师委员会合同表格
• ✓委员会不能禁止所有者编制的表格或所有者要求的律师编制的表格
• ✓挂牌表格必须说明房地产佣金是可协商的

委员会应当管理第1101章和第1102章，为住宅租赁定位人员采纳广告规则/标准，维护证书持有人登记册，并设计印章。委员会可以采纳和执行必要的规则，为持证人建立行为准则和职业操守标准，以实现相关章节的目的并确保合规。

• ✓委员会必须管理第1101章和第1102章
• ✓委员会可以采纳和执行管理相关章节所需的规则
• ✓委员会可以为持证人建立行为准则和职业操守标准

委员会不得采纳限制广告或竞争性招标的规则，除非禁止虚假、误导或欺骗性做法。即使这些规则也不能限制广告媒体、个人形象/声音、广告的大小/时长，或已注册商号/商标名称的使用，也不能在广告中要求「经纪人」、「代理人」、TREC参考或执照号码。

• ✓广告规则仅限于禁止虚假、误导或欺骗性做法
• ✓规则不能限制广告媒体、广告大小/时长或已注册商标名称的使用
• ✓规则不能在广告中要求「经纪人」/「代理人」的称号或执照号码

委员会采取规则来收取合理且必要的费用，以支付行政管理和房地产恢复信托账户，包括原始申请、更新、考试、变更（营业地点、名称、赞助经纪人、恢复活跃状态）、补发遗失执照、教育项目批准/运营、成绩单评估、执照历史、适格性判定、犯罪历史检查和商业实体登记的费用。继续教育提供者/课程批准费用也由规则规定。

• ✓费用必须合理且必要，以支付行政管理和恢复信托账户
• ✓对申请、更新、考试和各种变更收取费用
• ✓为继续教育提供者和课程批准制定单独的费用

执照颁发/更新需支付附加费：经纪人执照每年增加70美元；销售代理执照每年增加20美元；注册证书每年增加20美元。这些费用至少每季度一次汇款至德克萨斯农工大学的德克萨斯州房地产研究中心。

• ✓经纪人执照/更新包括每年70美元的附加费
• ✓销售代理执照/更新包括每年20美元的附加费
• ✓附加费为德克萨斯农工大学德克萨斯州房地产研究中心提供资金

委员会可以请求并在必要时通过传票强制证人出庭宣誓和提交与调查涉嫌违规相关的记录。传票在全州范围内生效。如果个人拒绝遵守，委员会（通过司法部长）可以在特拉维斯县地区法院或听证会所在县提起诉讼；如果存在正当理由，法院会命令遵守。

• ✓委员会可以通过传票强制证人出庭和提交记录
• ✓传票执行诉讼可以在特拉维斯县或听证会所在县提起
• ✓如果存在正当理由，法院会命令遵守

委员会可以颁发或更新执照期限最长为24个月，并可采用错开的过期日期，按比例分配更新费用。更新费用在年度基础上不得超过第1101.152条和第1101.154条规定的费用总和。

• ✓执照可以颁发或更新的期限为24个月
• ✓在过期日期变更的年份，费用按月按比例分配
• ✓更新费用不得超过第1101.152条和第1101.154条年度费用总和

执照过期90天或以内可以通过支付1.5倍的续期费用进行续期。过期超过90天但少于6个月需要支付2倍的费用。如果执照过期6个月或以上，则不能续期，必须申请新的执照。

• ✓过期90天或以内：支付1.5倍所需的续期费用
• ✓过期超过90天但少于6个月：支付2倍的费用
• ✓过期6个月或以上：无法续期；必须申请新的执照

房地产销售代理执照首次续期的申请人必须证明完成了至少18个学期学分（或同等课堂小时数）的符合条件的房地产课程，包括得州规章1101.455(e)规定的学时。德州房地产委员会不得豁免这些要求。

• ✓房地产销售代理执照首次续期至少需要18个学期学分的符合条件的课程
• ✓必须包括得州规章1101.455(e)规定的学时
• ✓德州房地产委员会不得豁免首次续期的教育要求

不受德州房地产委员会第1101.454条约束的执照持有人必须在当前执照期限内完成继续教育（至少15小时的课堂学习）；委员会在执照期限内不能将所需小时数增加超过三小时。至少8小时必须涵盖指定法律主题的最新信息（委员会规则、公平住房、《财产法典》/房东-租户关系、代理、反垄断法、消费者保护法、披露、规定的表格、非法从事法律工作、税法、职业道德等）。

• ✓继续教育每个执照期限内必须至少15小时的课堂学习
• ✓委员会在执照期限内不能将所需小时数增加超过三小时
• ✓至少8小时的继续教育必须涵盖第(e)小节规定的法律主题
• ✓根据本章获得执照的立法者只需要三小时的法律主题继续教育

要续期不受 1101.454 约束的有效执照，持证人必须按照 1101.455 证明继续教育合规性。每位续期申请人必须披露他们是否对重罪认罪或无异议答辩，或被判犯有重罪，即使社区监督暂停了判决。

• ✓有效执照续期需要根据第 1101.455 条提供继续教育合规证明
• ✓必须在续期申请中披露重罪认罪或犯罪记录
• ✓即使社区监督暂停了判决，也需要进行披露

为了续期，商业实体必须指定一名管理人员作为其经纪人，如果指定经纪人拥有少于10%的实体权益，则需提供最低年度赔偿限额为100万美元/次的职业责任保险证明。商业实体只有在指定经纪人是持证个人经纪人且处于活跃和良好信誉状态时，才能作为经纪人行动。

• ✓必须指定一名管理人员作为实体的经纪人
• ✓如果指定经纪人拥有少于10%的权益，需要最低100万美元/次的职业责任保险
• ✓指定经纪人必须是持证个人经纪人，且处于活跃和良好信誉状态

委员会自动批准符合条件的房地产课程和州律师协会批准的房地产相关继续法律教育课程。除非课程是替代交付/函授形式或属于(e)小节或第1101.458条下的课程，否则继续教育课程不需要参加考试。函授课程在经过时间等于或超过所申报的学分时数后才能报告完成。

• ✓符合条件的房地产课程和州律师协会房地产继续法律教育课程自动获得批准
• ✓除非课程是替代交付/函授形式或属于(e)或1101.458下的课程，否则不需要参加考试
• ✓函授课程完成报告不能在经过时间等于或超过所申报的学分时数之前提交

在当前许可证期限内，经委会批准的经纪人责任课程必须由经纪人和监督其他许可证持有人的销售代理参加。该课程不得超过六小时的课堂学习，其学时计入根据德州房地产委员会规则第1101.455(f)条的继续教育。本课程不适用于根据第1101.456条豁免的经纪人。

• ✓经纪人和监督销售代理必须参加经纪人责任课程
• ✓课程不得超过六小时的课堂学习
• ✓学时计入根据第1101.455(f)条的继续教育；根据第1101.456条豁免的经纪人被排除在外

如果申请人违反委员会命令，委员会可以拒绝执照续期。该拒绝受《德州职业法典》第1101.364条执照拒绝的相同规定的约束。

• ✓如果申请人违反委员会命令，可以拒绝续期
• ✓续期拒绝遵循第1101.364条执照拒绝的相同规定

申请续展未过期执照的申请人必须遵守第1101.3521条的刑事历史记录检查要求。

• ✓未过期执照的续展需要进行刑事记录检查
• ✓检查必须符合第1101.3521条的要求

在1991年10月31日之前根据原法律获得继续教育豁免资格的经纪人无需遵守强制继续教育。委员会可以允许延期继续教育，需要支付额外费用（不超过200美元），并在许可证颁发、更新或恢复活跃状态后60天内完成。

• ✓某些在1991年10月31日之前获得资格的经纪人豁免强制继续教育
• ✓延期继续教育可能需要支付不超过200美元的费用加上任何逾期更新费用
• ✓延期的继续教育必须在许可证颁发、更新或恢复活跃状态后60天内完成

如果提供者违反本章或根据本章采纳的规则，委员会可以暂停或撤销根据第G分章颁发的提供课程或学习计划的批准，或采取其他纪律处分措施。

• ✓教育提供者批准可因违规而被暂停或撤销
• ✓对提供者也授权采取其他纪律措施

委员会必须收取合理和必要的费用以覆盖行政成本，包括学徒、房地产和专业检查员执照的原始申请和续期费用；执照考试费用；营业地点变更或遗失/毁坏执照更换费用；以及由于名字变更、恢复活跃状态或更换赞助专业检查员而请求颁证的费用。

• ✓费用必须合理和必要以覆盖行政成本
• ✓原始申请、续期、考试和名字变更、活跃状态或赞助人变更等事项适用单独费用

当有签署的书面投诉加上证据显示合理理由时，委员会必须进行调查。调查不能基于匿名投诉。对于在事件发生四周年之后提交的投诉，不进行调查。委员会使用基于风险的方法对消费者投诉优先处理，考虑到潜在的/立即的伤害、严重程度、执照持有人数量、投诉历史和违规数量。无根据的投诉必须被驳回。

• ✓签署的书面投诉加上合理理由触发强制性调查
• ✓调查不能基于匿名投诉
• ✓对于在事件发生四周年之后提交的投诉，不进行调查
• ✓消费者投诉根据基于风险的方法获得优先处理

委员会通过规则规定投诉通知（姓名、邮寄地址、电话），并确定受监管人员向消费者提供该通知的方法。委员会必须向投诉人和执照持有人提供可用救济措施的说明和有关适当机构的信息。它维护一份投诉文件，包含当事人、事项、审查摘要和处理结果。

• ✓委员会必须规定包含其联系信息的投诉通知
• ✓必须向投诉人和执照持有人通知可用的救济措施和适当的机构
• ✓投诉文件必须包含当事人、事项、结果和处理结果

与投诉、调查或审计有关编制的调查文件和相关材料是保密的，不受披露、发现或传票的约束。例外情况允许向被告人、审计对象、服务提供商/专家/证人、其他司法管辖区的执照颁发机构、执法部门、SOAH 和委员会披露，用于诉讼程序。投诉人的身份必须得到保护。解雇或最终解决后，材料受披露约束。

• ✓调查文件是保密的，不受披露、发现或传票的约束
• ✓有限的例外允许披露（被告人、执法部门、SOAH、其他监管机构）
• ✓投诉人的识别信息必须从被告人的通知中排除
• ✓解雇或最终解决后，材料可被披露