Subchapter H. License Requirements (Sec. 1101.351-1101.358) +3Texas · bất động sản · Tiếng Việt

Trừ khi một người nắm giữ giấy phép theo chương này, họ không được phép hoạt động như hoặc tự biểu diễn mình là một người môi giới hoặc đại lý bán hàng, hoặc hoạt động như một người định vị thuê nhà ở. Một thực thể kinh doanh phải được cấp phép để hoạt động như một người môi giới. Các ứng viên không được phép hoạt động cho đến khi họ nhận được giấy phép. Một đại lý bán hàng được cấp phép không được phép tham gia vào hoạt động môi giới trừ khi được tài trợ bởi và hoạt động cho một người môi giới được cấp phép.

• ✓Cần có giấy phép để hoạt động như hoặc tự biểu diễn mình là một người môi giới hoặc đại lý bán hàng
• ✓Một người định vị thuê nhà ở phải được cấp phép
• ✓Một đại lý bán hàng phải được tài trợ bởi và hoạt động cho một người môi giới được cấp phép
• ✓Các ứng viên không được phép hoạt động cho đến khi họ thực sự nhận được giấy phép

Ủy ban yêu cầu các ứng cử viên xin cấp giấy phép hoặc gia hạn giấy phép chưa hết hạn phải nộp một bộ dấu vân tay rõ ràng và đầy đủ để lấy hồ sơ lịch sử hình sự từ DPS và FBI. Ủy ban phải từ chối cấp hoặc gia hạn giấy phép hoạt động cho người không tuân thủ. Ủy ban tiến hành kiểm tra lịch sử hình sự và có thể ký hợp đồng với DPS để thực hiện.

• ✓Các ứng cử viên và ứng cử viên gia hạn phải nộp dấu vân tay để kiểm tra lịch sử hình sự
• ✓Ủy ban phải từ chối cấp hoặc gia hạn do không tuân thủ thu thập dấu vân tay
• ✓Kiểm tra lịch sử hình sự sử dụng thông tin từ DPS và FBI

Để nhận được giấy phép, một người phải tại thời điểm nộp đơn có tuổi ít nhất 18 tuổi và là công dân Hoa Kỳ hoặc là người nhập cư được phép hợp pháp; thỏa mãn ủy ban về tính trung thực, đáng tin cậy và tính toàn vẹn; chứng minh năng lực thông qua kỳ thi; và hoàn thành các khóa học đủ điều kiện bắt buộc. Một người có thể yêu cầu xác định độ thích hợp trước khi nộp đơn (có phí); ủy ban quyết định và thông báo trong vòng 30 ngày và có thể cấp xác định sơ bộ.

• ✓Các ứng cử viên phải ít nhất 18 tuổi và là công dân Hoa Kỳ hoặc là người nhập cư được phép hợp pháp
• ✓Các ứng cử viên phải thỏa mãn ủy ban về tính trung thực, đáng tin cậy và tính toàn vẹn
• ✓Các ứng cử viên phải vượt qua kỳ thi và hoàn thành các khóa học đủ điều kiện bắt buộc
• ✓Xác định độ thích hợp trước khi nộp đơn có sẵn, được quyết định trong vòng 30 ngày

Một thực thể kinh doanh tìm kiếm giấy phép môi giới phải chỉ định một sĩ quan quản lý làm môi giới của nó và cung cấp bằng chứng bảo hiểm sai sót và thiếu sót (tối thiểu $1 triệu mỗi lần phát sinh) nếu môi giới được chỉ định sở hữu dưới 10% thực thể. Thực thể không thể hoạt động như môi giới trừ khi môi giới được chỉ định của nó ở trạng thái hoạt động và có khả năng thanh toán. Một số LLC hoặc S corporations được sở hữu ít nhất 51% bởi người nắm giấy phép chỉ nhận tiền bồi thường và được đăng ký không bắt buộc phải có giấy phép.

• ✓Một môi giới thực thể kinh doanh phải chỉ định một sĩ quan quản lý làm môi giới của nó
• ✓Bảo hiểm E&O ít nhất $1 triệu mỗi lần phát sinh là bắt buộc nếu môi giới được chỉ định sở hữu dưới 10%
• ✓Môi giới được chỉ định phải ở trạng thái hoạt động và có khả năng thanh toán
• ✓Một LLC/S corporation được sở hữu 51%+ chỉ nhận tiền bồi thường có thể đăng ký thay vì cấp giấy phép

Một ứng viên cấp phép môi giới phải chứng minh ít nhất bốn năm kinh nghiệm tích cực như người giữ giấy phép trong vòng 60 tháng trước khi nộp đơn, hoàn thành các giờ học/khóa học liên quan theo yêu cầu (không vượt quá 60 giờ học kỳ hoặc tương đương trong lớp học), và tham dự khóa học trách nhiệm của môi giới được phê duyệt. Điều này không áp dụng cho những ứng viên đã được cấp phép làm môi giới ở một tiểu bang khác với các yêu cầu tương đương.

• ✓Các ứng viên môi giới cần bốn năm kinh nghiệm tích cực trong vòng 60 tháng qua
• ✓Các ứng viên môi giới phải hoàn thành các khóa học bắt buộc (tối đa 60 giờ học kỳ/lớp học)
• ✓Các ứng viên môi giới phải tham dự khóa học trách nhiệm của môi giới
• ✓Yêu cầu kinh nghiệm/giáo dục được miễn cho các môi giới từ các tiểu bang khác có yêu cầu tương đương

Một ứng viên cấp phép đại lý bán hàng phải cung cấp bằng chứng thỏa đáng về việc hoàn thành ít nhất 12 giờ học kỳ (hoặc tương đương giờ lớp học) của các khóa học bất động sản đủ điều kiện theo quy định của ủy ban. Ủy ban miễn waived yêu cầu giáo dục nếu ứng viên đã được cấp phép trước đó ở tiểu bang này (như được tiếp tục trong các phần sau).

• ✓Các ứng viên cấp phép đại lý bán hàng phải hoàn thành ít nhất 12 giờ học kỳ của các khóa học đủ điều kiện
• ✓Các yêu cầu giáo dục có thể được miễn tiên cho giấy phép Texas trước đó

Mỗi ứng viên broker/sales agent phải nộp đơn xin cấp phép theo quy định của ủy ban và phải công khai liệu họ đã thừa nhận tội danh felony hoặc bị kết tội felony (thời gian kháng cáo đã hết hoặc được xác nhận). Công khai là bắt buộc ngay cả khi giám sát cộng đồng tạm ngừng hình phạt. Ứng viên phải cung cấp địa chỉ thư hiện tại, điện thoại và email kinh doanh (nếu có sẵn) và thông báo cho ủy ban về những thay đổi trong khi đơn đang chờ xử lý.

• ✓Ứng viên phải công khai những khoản felony hoặc kết tội felony
• ✓Công khai felony là bắt buộc ngay cả khi giám sát cộng đồng tạm ngừng hình phạt
• ✓Ứng viên phải cung cấp và cập nhật thông tin liên hệ trong khi đơn đang chờ xử lý

Một người môi giới được cấp phép không được thanh toán hoa hồng hoặc bồi thường cho bất kỳ người nào vì hành động của người môi giới trừ khi người đó là chủ sở hữu giấy phép hoặc một người môi giới được cấp phép ở tiểu bang khác không tiến hành đàm phán ở Texas. Một đại lý bán hàng không được nhận bồi thường từ bất kỳ ai khác ngoài người môi giới tài trợ của họ và chỉ có thể thanh toán hoa hồng thông qua người môi giới tài trợ.

• ✓Người môi giới chỉ được bồi thường cho những người có giấy phép hoặc những người môi giới ngoài tiểu bang được phê duyệt
• ✓Đại lý bán hàng chỉ được nhận bồi thường từ người môi giới tài trợ của họ
• ✓Đại lý bán hàng chỉ có thể thanh toán hoa hồng thông qua người môi giới tài trợ

Một người môi giới hoặc người giữ giấy phép được chỉ định hoạt động như trung gian theo Tiểu chương L không được tiết lộ rằng người bán/chủ sở hữu sẽ chấp nhận mức giá thấp hơn (hoặc người mua/người thuê sẽ trả cao hơn) so với những gì đã nêu trừ khi có hướng dẫn bằng văn bản riêng biệt; tiết lộ thông tin bảo mật trừ khi được phép, được yêu cầu bởi tòa án, hoặc liên quan thực chất đến tình trạng tài sản; đối xử không trung thực với bất kỳ bên nào; hoặc vi phạm chương.

• ✓Không được tiết lộ rằng người bán/chủ sở hữu sẽ chấp nhận giá thấp hơn mà không có hướng dẫn bằng văn bản riêng biệt
• ✓Không được tiết lộ rằng người mua/người thuê sẽ trả cao hơn mà không có hướng dẫn bằng văn bản riêng biệt
• ✓Không được tiết lộ thông tin bảo mật trừ khi được hướng dẫn, yêu cầu bởi luật pháp/tòa án, hoặc liên quan thực chất đến tình trạng tài sản
• ✓Không được đối xử không trung thực với bất kỳ bên nào hoặc vi phạm chương theo cách khác

Ủy ban có thể kỷ luật người nắm giữ giấy phép bị kết tội hoặc nhận tội/nolo với tội phạm hình sự hoặc lừa dối; lấy được giấy phép bằng lừa dối hoặc tuyên bố sai lệch; không tuân thủ thanh toán; không cung cấp thông tin khiếu nại được yêu cầu; không nộp tài liệu mà không có lý do chính đáng; không xem xét điều kiện thị trường; không thông báo cho ủy ban về một kết tội trong vòng 30 ngày; hoặc cách khác vi phạm/không tuân theo chương này.

• ✓Kết tội hoặc nhận tội về tội phạm hình sự hoặc lừa dối là căn cứ để kỷ luật
• ✓Lấy được giấy phép bằng lừa dối hoặc tuyên bố sai lệch là căn cứ để kỷ luật
• ✓Phải thông báo cho ủy ban trong vòng 30 ngày kể từ khi kết tội cuối cùng hoặc nhận tội/nolo
• ✓Không cung cấp thông tin khiếu nại được yêu cầu là căn cứ để kỷ luật

Ủy ban có thể kỷ luật người giữ giấy phép hành động vô tình/không có năng lực, tham gia hành vi không trung thực hoặc có chủ đích xấu hoặc không đáng tin cậy, trình bày sai hoặc không tiết lộ các khuyết tật cấu trúc đáng kể/tiềm ẩn đã biết, đưa ra lời hứa sai, thực hiện một quá trình trình bày sai trắng trợn, không làm rõ họ đại diện cho ai, hoặc nhận bù đắp từ nhiều hơn một bên mà không có sự hiểu biết đầy đủ và sự đồng ý của tất cả.

• ✓Vô tình, thiếu năng lực, không trung thực hoặc không đáng tin cậy là căn cứ để kỷ luật
• ✓Không tiết lộ các khuyết tật cấu trúc đáng kể hoặc tiềm ẩn đã biết là căn cứ để kỷ luật
• ✓Nhận bù đắp từ nhiều bên yêu cầu sự hiểu biết đầy đủ và sự đồng ý của tất cả các bên
• ✓Phải làm rõ cho tất cả các bên về bên nào mà người giữ giấy phép đại diện

Ủy ban có thể kỷ luật người giữ giấy phép không kế toán hoặc chuyển tiền thuộc về người khác trong thời gian hợp lý, trộn lẫn tiền của người khác với tiền của họ, hoặc trả/chia hoa hồng cho người không được phép. Các quỹ ký quỹ/quỹ tin tưởng phải được gửi trong thời gian hợp lý với công ty chứng thực quyền sở hữu hoặc vào một tài khoản ký quỹ/quỹ tin tưởng/giám sát thích hợp, và không được phân phối trước khi hoàn tất hoặc chấm dứt giao dịch.

• ✓Phải kế toán kịp thời và chuyển tiền thuộc về người khác
• ✓Không được trộn lẫn tiền của người khác với quỹ của người giữ giấy phép
• ✓Các quỹ ký quỹ/quỹ tin tưởng phải được gửi kịp thời với công ty chứng thực quyền sở hữu hoặc tài khoản thích hợp
• ✓Không được phân phối quỹ ký quỹ trước khi giao dịch hoàn tất hoặc chấm dứt

Các cơ sở bao gồm không chỉ định ngày chấm dứt hợp đồng dịch vụ một cách rõ ràng (ngoại trừ quản lý tài sản), lợi nhuận chưa công khai, sử dụng xổ số hoặc thực hành lừa dối, bảo đảm lợi nhuận bán lại trong tương lai, đề nghị tài sản mà không được sự đồng ý của chủ sở hữu, xuất bản quảng cáo gây hiểu lầm, không đưa tên của nhà môi giới vào quảng cáo, thúc đẩy vi phạm hợp đồng, đàm phán với bên bị ràng buộc bởi thỏa thuận cơ quan độc quyền, và phân biệt đối xử với chủ sở hữu/người mua/chủ nhà/người thuê dựa trên các lớp được bảo vệ.

• ✓Các hợp đồng dịch vụ phải chỉ định ngày chấm dứt rõ ràng không phải chịu thông báo trước
• ✓Quảng cáo không được gây hiểu lầm và phải bao gồm tên của nhà môi giới
• ✓Không được đề nghị tài sản để bán hoặc cho thuê mà không biết và không được sự đồng ý của chủ sở hữu
• ✓Không được phân biệt đối xử dựa trên chủng tộc, màu sắc hoặc các lớp được bảo vệ khác

Ủy ban có thể kỷ luật người giữ giấy phép tham gia vào việc trình bày sai lệch, không trung thực hoặc gian lận khi giao dịch bất động sản tài sản dưới tên của người giữ giấy phép, vợ/chồng hoặc người thân họng bậc một; không cung cấp hồ sơ liên quan đến giao dịch bất động sản khi được yêu cầu; hoặc không sử dụng mẫu hợp đồng bắt buộc của ủy ban theo Mục 1101.155.

• ✓Trình bày sai lệch/gian lận trong giao dịch tài sản cá nhân, của vợ/chồng, hoặc họng bậc một là cơ sở để kỷ luật
• ✓Không cung cấp hồ sơ giao dịch khi được yêu cầu là cơ sở để kỷ luật
• ✓Không sử dụng các mẫu hợp đồng bắt buộc theo Mục 1101.155 là cơ sở để kỷ luật

Một người nhận tiền bù đắp vì hoạt động như một đại lý hoặc nhân viên bán hàng mà không có giấy phép/chứng chỉ có trách nhiệm với nhà nước về một khoản phạt dân sự không dưới số tiền nhận được hoặc tối đa gấp ba lần số tiền đó. Một người bị thiệt hại cũng có thể khởi kiện vì mục đích yêu cầu quyền riêng tư có cùng phạm vi phạt.

• ✓Phạt dân sự berkisar từ số tiền nhận được đến ba lần số tiền nhận được
• ✓Nhà nước (thông qua ủy ban) và những người bị thiệt hại có thể cả hai khôi phục các khoản phạt
• ✓Ủy ban có thể khôi phục phạt dân sự, chi phí tòa án và phí luật sư hợp lý

Một người phạm tội Lỗi Loại A nếu cố ý vi phạm chương hoặc lệnh ủy ban, kinh doanh như một nhà môi giới cho thuê nhà ở không có giấy phép, hoặc hoạt động như người môi giới/tư vấn bán hàng hoặc hoạt động yêu cầu chứng chỉ mà không có thông tin xác nhận thích hợp.

• ✓Vi phạm cố ý chương hoặc lệnh ủy ban là lỗi Loại A
• ✓Hoạt động như người môi giới, tư vấn bán hàng, hoặc nhà môi giới cho thuê không có giấy phép là lỗi Loại A

Ủy ban có thể khởi kiện trong tên của mình để cấm một hành vi vi phạm chương hoặc quy tắc, mà không cần chứng minh rằng không có biện pháp pháp lý thích hợp hoặc sẽ xảy ra thiệt hại đáng kể/không thể phục hồi. Thông qua luật sư tổng chấp hành, nó cũng có thể khởi kiện để loại bỏ hoặc cấm các hành vi vi phạm thực tế hoặc tiềm tàng.

• ✓Ủy ban không cần phải chứng minh rằng biện pháp pháp lý không đủ hoặc thiệt hại không thể phục hồi để có được lệnh cấm
• ✓Các vụ kiện có thể được khởi kiện nơi hành vi vi phạm xảy ra hoặc nơi bị cáo cư trú
• ✓Ủy ban không bắt buộc phải nộp tiền bảo đảm và không thể thu hồi chi phí tòa án từ nó

Nếu có vẻ như một người đang vi phạm Chương 1101 hoặc Chương 1102 (hoặc các quy tắc của họ), ủy ban, sau khi có thông báo và cơ hội được xét xử, có thể phát hành lệnh dừng ngay lập tức. Việc vi phạm lệnh như vậy là cơ sở để áp dụng hình phạt hành chính theo Tiểu chương O.

• ✓Các lệnh dừng ngay lập tức yêu cầu thông báo và cơ hội được xét xử
• ✓Việc vi phạm lệnh dừng ngay lập tức hỗ trợ hình phạt hành chính

Bất chấp Mục 1101.801, một người không chịu trách nhiệm dân sự hoặc hình sự vì không hỏi, tiết lộ hoặc cung cấp thông tin về việc liệu cư dân trước đó hoặc hiện tại có AIDS, bệnh liên quan HIV hoặc nhiễm HIV như được định nghĩa bởi CDC.

• ✓Không chịu trách nhiệm pháp lý vì không tiết lộ tình trạng HIV/AIDS của cư dân
• ✓Quy định này thay thế quy tắc trách nhiệm chung trong Mục 1101.801

Một môi giới được cấp phép có trách nhiệm với ủy ban, công chúng và các khách hàng của môi giới đối với bất kỳ hành vi nào được thực hiện theo chương bởi môi giới hoặc bởi một tác nhân bán hàng liên kết với hoặc hành động cho môi giới.

• ✓Môi giới chịu trách nhiệm cho hành vi của chính họ và của các tác nhân bán hàng liên kết
• ✓Trách nhiệm của môi giới mở rộng đến ủy ban, công chúng và khách hàng

Một bên không chịu trách nhiệm pháp lý đối với việc trình bày sai lệch hoặc che giấu một sự kiện trọng yếu được thực hiện bởi một chủ giấy phép trừ khi bên đó biết về tính sai của nó và không tiết lộ. Tương tự như vậy, một chủ giấy phép không chịu trách nhiệm pháp lý đối với việc trình bày sai lệch hoặc che giấu của một bên trừ khi chủ giấy phép biết và không tiết lộ. Phần này có hiệu lực cao hơn các luật khác và không làm giảm trách nhiệm của người môi giới đối với các hành động của đại lý bán hàng liên kết.

• ✓Trách nhiệm pháp lý đối với trình bày sai lệch của người khác yêu cầu cả kiến thức về tính sai và không tiết lộ
• ✓Phần này có hiệu lực cao hơn bất kỳ luật nào khác, bao gồm luật thông tục
• ✓Nó không làm giảm trách nhiệm của người môi giới đối với các hành động của đại lý bán hàng

Một người không được khởi kiện để đòi tiền bồi thường cho các hành động của broker/sales agent được thực hiện tại Texas trừ khi họ tuyên bố và chứng minh rằng họ là chủ sở hữu giấy phép khi hành động bắt đầu hoặc là luật sư được cấp phép ở bất kỳ tiểu bang nào. Các hành động để thu hồi hoa hồng yêu cầu một thỏa thuận hoặc bản ghi nhớ đã ký bằng văn bản. Chủ sở hữu giấy phép không tuân thủ yêu cầu tư vấn cho người mua theo Mục 1101.555 không được phép thu hồi hoa hồng đã thỏa thuận.

• ✓Phải là chủ sở hữu giấy phép (hoặc luật sư được cấp phép) để kiện đòi tiền bồi thường
• ✓Việc thu hồi hoa hồng yêu cầu một thỏa thuận/bản ghi nhớ đã ký bằng văn bản do bên bị kiện ký
• ✓Không tuân thủ yêu cầu tư vấn cho người mua theo Mục 1101.555 sẽ mất hoa hồng

Hành động kỷ luật được thực hiện đối với một người theo Điều 1101.652 không giải thoát người đó khỏi trách nhiệm dân sự hoặc hình sự. Trách nhiệm kỷ luật và trách nhiệm pháp lý là độc lập.

• ✓Hành động kỷ luật không giải thoát một người khỏi trách nhiệm dân sự hoặc hình sự
• ✓Hậu quả kỷ luật và pháp lý là độc lập

Người nắm giữ giấy phép hoặc tổ chức/hiệp hội bất động sản phi lợi nhuận cung cấp thông tin giá bán bất động sản hoặc điều kiện bán hàng để tạo điều kiện thuận lợi cho việc niêm yết, bán, cho thuê, tài chính hoá, hoặc định giá không phải chịu trách nhiệm với người khác trừ khi việc công khai bị cấm cụ thể bởi luật pháp.

• ✓Không chịu trách nhiệm khi cung cấp thông tin giá/điều kiện bán hàng cho các mục đích hợp pháp
• ✓Ngoại lệ chỉ áp dụng khi việc công khai bị cấm cụ thể bởi luật pháp