Subchapter H. License Requirements (Sec. 1101.351-1101.358) +3Texas · real estate · Filipino

Maliban kung ang isang tao ay may lisensya sa ilalim ng kabanata na ito, hindi sila maaaring kumilos bilang o kumatawan ang kanilang sarili bilang isang broker o sales agent, o kumilos bilang isang residential rental locator. Ang isang business entity ay dapat na lisensyado upang kumilos bilang isang broker. Ang mga applicants ay hindi maaaring kumilos hanggang sa makatanggap nila ang lisensya. Ang isang licensed sales agent ay hindi maaaring makipag-ugnayan sa brokerage maliban kung sinusuportahan ng at kumilos para sa isang licensed broker.

• ✓Ang lisensya ay kinakailangan upang kumilos bilang o kumatawan ang sarili bilang isang broker o sales agent
• ✓Ang isang residential rental locator ay dapat na lisensyado
• ✓Ang isang sales agent ay dapat na sinusuportahan ng at kumilos para sa isang licensed broker
• ✓Ang mga applicants ay hindi maaaring kumilos hanggang sa aktwal na natanggap nila ang lisensya

Ang komisyon ay nangangailangan sa mga aplikante para sa lisensya o pagpapabago ng hindi nag-expire na lisensya na magsumite ng kumpletong legible na hanay ng mga daliri upang makuha ang mga rekord ng kasaysayan ng kriminal mula sa DPS at FBI. Ang komisyon ay dapat tumanggi na magisyu o magbago ng aktibong lisensya para sa isang tao na hindi sumusunod. Ang komisyon ay nagsasagawa ng mga pagsusuri sa kasaysayan ng kriminal at maaaring makipagtulungan sa DPS upang pamahalaan ang mga ito.

• ✓Ang mga aplikante at mga aplikanteng nag-renew ay dapat magsumite ng mga daliri para sa pagsusuri sa kasaysayan ng kriminal
• ✓Ang komisyon ay dapat tumanggi na magisyu o magbago para sa hindi pagsunod sa fingerprinting
• ✓Ang mga pagsusuri sa kasaysayan ng kriminal ay gumagamit ng impormasyon mula sa DPS at FBI

Upang makatanggap ng lisensya, ang isang tao ay dapat sa panahon ng aplikasyon ay hindi bababa sa 18 taong gulang at isang U.S. citizen o lawfully admitted alien; matugunan ang commission tungkol sa integridad, pagiging mapagkakatiwalaan, at katapatan; ipakita ang kakayahan sa pamamagitan ng pagsusulit; at kumpletuhin ang mga kinakailangang kurso sa kwalipikasyon. Ang isang tao ay maaaring humiling ng determinasyon ng fitness bago mag-apply (na may bayad); ang commission ay nagpapasya at nag-abiso sa loob ng 30 araw at maaaring magisyu ng provisional na determinasyon.

• ✓Ang mga aplikante ay dapat na hindi bababa sa 18 taong gulang at isang U.S. citizen o lawfully admitted alien
• ✓Ang mga aplikante ay dapat matugunan ang commission sa integridad, pagiging mapagkakatiwalaan, at katapatan
• ✓Ang mga aplikante ay dapat pumasa ng pagsusulit at kumpletuhin ang mga kinakailangang kurso sa kwalipikasyon
• ✓Ang pre-application fitness determination ay available, na nagdedesisyon sa loob ng 30 araw

Ang isang business entity na nagsusumikap para sa broker license ay dapat magtalagang managing officer bilang kanyang broker at magbigay ng patunay ng errors and omissions insurance (minimum na $1 milyon bawat occurrence) kung ang itinalagang broker ay may mas mababa sa 10% ownership sa entity. Ang entity ay hindi makakagawa bilang broker maliban kung ang itinalagang broker ay nasa active status at good standing. Ang ilang LLCs o S corporations na hindi bababa sa 51% na pagmamay-ari ng license holder na tumatanggap lamang ng compensation at narehistro ay hindi kinakailangan na maglisensya.

• ✓Ang business entity broker ay dapat magtalagang managing officer bilang kanyang broker
• ✓Ang E&O insurance na hindi bababa sa $1 milyon bawat occurrence ay kailangan kung ang itinalagang broker ay may ownership na mas mababa sa 10%
• ✓Ang itinalagang broker ay dapat nasa active status at good standing
• ✓Ang 51%+ na pagmamay-ari ng LLC/S corp na tumatanggap lamang ng compensation ay maaaring magparehistro sa halip na maglisensya

Ang isang applicant para sa broker license ay dapat ipakita ang hindi bababa sa apat na taong aktibong karanasan bilang license holder sa loob ng 60 buwan na nauna ng aplikasyon, kumpletuhin ang mga kinakailangang oras ng kurso sa pagkukumpetensya/kaugnay (hindi lampas sa 60 semester o katumbas na oras sa classroom), at dumalo sa aprubadong broker responsibility course. Hindi ito nalalapat sa mga applicant na may lisensya bilang broker sa ibang estado na may kapantay na mga kinakailangan.

• ✓Ang mga broker applicant ay kailangan ng apat na taon ng aktibong karanasan sa loob ng nakaraang 60 buwan
• ✓Ang mga broker applicant ay dapat kumpletuhin ang mga kinakailangang kurso (hanggang 60 semester/classroom hours)
• ✓Ang mga broker applicant ay dapat dumalo sa broker responsibility course
• ✓Ang karanasan/edukasyong kinakailangan ay hindi na kailangan para sa mga broker mula sa ibang estado na may kapantay na mga kinakailangan

Ang isang aplikante para sa sales agent ay dapat magbigay ng sapat na patunay ng pagkumpleto ng hindi bababa sa 12 semester hours (o katumbas na oras sa classroom) ng mga kwalipikadong real estate courses na kinakailangan ng commission rule. Ang commission ay nagpawalang-bisa ng education requirement kung ang aplikante ay dati nang may license sa estadong ito (tulad ng ipinagpatuloy sa mga susunod na seksyon).

• ✓Ang mga sales agent applicants ay dapat kumpletuhin ang hindi bababa sa 12 semester hours ng mga kwalipikadong kurso
• ✓Ang mga pangangailangan sa edukasyon ay maaaring pawalang-baisa para sa nakaraang Texas licensure

Ang bawat broker/sales agent applicant ay nagsumite ng commission-prescribed application at dapat magbahagi kung sila ay pumasok sa isang plea ng guilty/nolo contendere sa isang felony o naconviction ng felony (appeal time elapsed o affirmed). Ang pagsasaad ay kinakailangan kahit na ang community supervision ay suspensyon ang sentence. Ang mga applicant ay dapat magbigay ng kasalukuyang mailing address, telepono, at business e-mail (kung available) at ipaalam sa commission ang mga pagbabago habang ang aplikasyon ay naghihintay.

• ✓Ang mga applicant ay dapat magbahagi ng felony pleas o convictions
• ✓Ang felony disclosure ay kinakailangan kahit na ang community supervision ay suspensyon ang sentence
• ✓Ang mga applicant ay dapat magbigay at i-update ang contact information habang ang aplikasyon ay naghihintay

Ang isang lisensyadong broker ay hindi maaaring magbayad ng komisyon o magbigay ng kompensasyon sa sinumang tao para sa aksyon ng broker maliban kung ang taong iyon ay may lisensya o isang broker na lisensyado sa ibang estado na hindi nagsasagawa ng mga negosasyon sa Texas. Ang isang sales agent ay hindi maaaring tumanggap ng kompensasyon mula sa sinuman maliban sa kanilang sponsoring broker at maaari lamang magbayad ng komisyon sa pamamagitan ng sponsoring broker.

• ✓Ang broker ay maaari lamang magbigay ng kompensasyon sa mga may lisensya o mga qualified out-of-state brokers
• ✓Ang sales agent ay maaari lamang tumanggap ng kompensasyon mula sa kanilang sponsoring broker
• ✓Ang sales agent ay maaaring magbayad ng komisyon lamang sa pamamagitan ng sponsoring broker

Ang isang broker o appointed license holder na kumilos bilang intermediary sa ilalim ng Subchapter L ay hindi maaaring magbunyag na ang nagbebenta/landlord ay tumatanggap ng mas kaunti (o ang bumibili/tenant ay magbabayad ng higit pa) kaysa sa nakasaad maliban kung may hiwalay na nakasulat na tagubilin; magbunyag ng kumpidensyal na impormasyon maliban kung pinahintulutan, utos ng hukay, o materiyal na nauugnay sa kondisyon ng property; tratuhin ang isang partido ng hindi honesto; o lumabag sa kabanata.

• ✓Hindi maaaring magbunyag na ang nagbebenta/landlord ay tumatanggap ng mas mababang presyo nang walang hiwalay na nakasulat na tagubilin
• ✓Hindi maaaring magbunyag na ang bumibili/tenant ay magbabayad ng mas mataas na presyo nang walang hiwalay na nakasulat na tagubilin
• ✓Hindi maaaring magbunyag ng kumpidensyal na impormasyon maliban kung tinalunan, kinakailangan ng batas/hukay, o kung materiyal na nauugnay sa kondisyon ng property
• ✓Hindi maaaring tratuhin ang sinumang partido ng hindi honesto o sa ibang paraan na lumabag sa kabanata

Ang komisyon ay maaaring magdisiplina sa may-hawak ng lisensya na nagkasala o sumusuko ng guilty/nolo sa isang felony o fraud offense; nakakuha ng lisensya sa pamamagitan ng fraud o material misstatement; nabigong tuparin ang pagbabayad; nabigong magbigay ng hiniling na impormasyon tungkol sa reklamo; nabigong isubmit ang mga dokumento nang walang justifiableng dahilan; nabigong isaalang-alang ang kondisyon ng merkado; nabigong iabiso ang komisyon ng isang condemnation sa loob ng 30 araw; o sa ibang paraan ay hindi sumusunod/lumalabag sa kabanata.

• ✓Ang felony o fraud conviction/plea ay batayan para sa disiplina
• ✓Ang pagkuha ng lisensya sa pamamagitan ng fraud o material misstatement ay batayan para sa disiplina
• ✓Dapat iabiso ang komisyon sa loob ng 30 araw mula sa final conviction o plea ng guilty/nolo
• ✓Ang kabiguan na magbigay ng hiniling na impormasyon tungkol sa reklamo ay batayan para sa disiplina

Ang komisyon ay maaaring maglaan ng disiplina sa may-lisensya na kumilos nang walang pag-iingat o hindi kumpetente, nakikipag-ugnayan sa hindi tapat o maling paniniwala o hindi mapagkakatiwalaan, nagkamali ng representasyon o hindi nagsagsabing malinaw ang mga kilalang malaking o nakatagong depekto, gumawa ng palsong pangako, nagsunod ng flagrant na kurso ng maling representasyon, hindi ginawang malinaw kung sino ang kanilang kinakatawan, o tumanggap ng kompensasyon mula sa higit isang partido nang walang buong kaalaman at pahintulot ng lahat.

• ✓Ang negligensya, hindi pagiging kumpetente, kawalang katapatan, o hindi mapagkakatiwalaan ay batayan para sa disiplina
• ✓Ang pagkakamali sa pagsasabing malinaw ang mga kilalang malaking o nakatagong depekto sa istruktura ay batayan para sa disiplina
• ✓Ang tumanggap ng kompensasyon mula sa maraming partido ay nangangailangan ng buong kaalaman at pahintulot ng lahat ng mga partido
• ✓Dapat ginawang malinaw sa lahat ng mga partido kung aling partido ang kinakatawan ng may-lisensya

Ang komisyon ay maaaring magparusà sa may lisensya na nabigong maayos na gumawa ng ulat o magpadala ng pera na pag-aari ng iba sa loob ng makatwirang panahon, pinagsama ang pera ng iba sa kanilang sarili, o nagbayad/naghati ng komisyon sa isang taong walang pahintulot. Ang mga pondo sa escrow/trust ay dapat ideposito sa loob ng makatwirang panahon sa isang kumpanyang title o sa isang tamang custodial/trust/escrow na account, at hindi maaaring ilabas bago makumpleto o matapos ang transaksyon.

• ✓Dapat mapanatiling maayos na gumawa ng ulat at magpadala ng pera na pag-aari ng iba sa loob ng makatwirang panahon
• ✓Hindi maaaring pinagsama ang pera ng iba sa sariling pondo ng may lisensya
• ✓Ang mga pondo sa escrow/trust ay dapat ideposito nang maayos sa loob ng makatwirang panahon sa isang kumpanyang title o tamang account
• ✓Hindi maaaring ilabas ang mga pondo sa escrow bago makumpleto o matapos ang transaksyon

Kasama dito ang pagkabigong tukuyin ang isang tiyak na petsa ng pagtatapos sa isang service contract (maliban sa property management), mga kita na hindi ipinahayag, paggamit ng lotteries o mapagkakatiwalaan na mga kasanayan, pagsisiguro ng kinabukasang kita sa muling pagbebenta, alok ng property nang walang pahintulot ng may-ari, paglalathala ng nakakaalinlangan na advertising, pagkabigo na pangalanan ang broker sa mga ads, pag-uudyok ng paglabag sa kontrata, pakikipag-ugnayan sa isang taong nakatali sa isang eksklusibong ahensya, at diskriminasyon laban sa mga may-ari/mamimili/naglalayhouse owner/tenants batay sa mga protektadong klase.

• ✓Ang mga service contracts ay dapat magpakita ng isang tiyak na petsa ng pagtatapos na hindi napapailalim sa paunang abiso
• ✓Ang advertising ay hindi dapat magmanipula at dapat kasama ang pangalan ng broker
• ✓Hindi maaaring mag-alok ng property para sa benta o pag-lease nang walang kaalaman at pahintulot ng may-ari
• ✓Hindi maaaring magdiskrimina batay sa kulay, ras, o iba pang mga protektadong klase

Ang komisyon ay maaaring magsagawa ng disiplina sa may-lisensya na nakikipag-ugnayan sa maling pagpapahayag, hindi tapat na pangangalaga, o pandaraya kapag nakikipag-ugnayan sa real property sa pangalan ng may-lisensya, kanilang asawa, o kamagang una-degree; nabigong magbigay ng mga rekord na nauugnay sa transaksyon sa real estate kapag hiniling; o nabigong gumamit ng kinailangang anyo ng kontrata ng komisyon ayon sa 1101.155.

• ✓Ang maling pagpapahayag/pandaraya sa personal, conjugal, o first-degree na transaksyon ng property ay batayan para sa disiplina
• ✓Ang pagkabigo na magbigay ng mga rekord ng transaksyon kapag hiniling ay batayan para sa disiplina
• ✓Ang pagkabigo na gumamit ng mga kinailangang anyo ng kontrata ayon sa Seksyon 1101.155 ay batayan para sa disiplina

Ang isang tao na nakatanggap ng bayad para kumilos bilang isang broker o sales agent nang walang hawak na lisensya/sertipiko ay pananagutan sa estado para sa isang sibil na multa na hindi bababa sa halagang natanggap o higit pa sa tatlong beses ang halagang iyon. Ang isang nakaagawang tao ay maaari rin na mag-file ng isang pribadong dahilan ng aksyon para sa parehong hanay ng multa.

• ✓Ang sibil na multa ay umaabot mula sa halagang natanggap hanggang sa tatlong beses ang halagang natanggap
• ✓Ang estado (sa pamamagitan ng komisyon) at ang mga nakaagawang tao ay maaaring parehong makakuha ng mga multa
• ✓Ang Komisyon ay maaaring makakuha ng sibil na multa, gastos sa korte, at makatwirang bayad sa abogado

Ang isang tao ay nakakagawa ng Class A misdemeanor sa pamamagitan ng intentional na paglabag sa kabanata o isang order ng komisyon, sa pagsasagawa ng negosyo bilang residential rental locator nang walang lisensya, o sa pagsisimula bilang broker/sales agent o certificate-required activity nang walang tamang kredensyal.

• ✓Ang intentional na paglabag sa kabanata o isang order ng komisyon ay isang Class A misdemeanor
• ✓Ang pagsisimula bilang walang lisensya na broker, sales agent, o rental locator ay isang Class A misdemeanor

Ang komisyon ay maaaring magsagawa ng aksyon sa kanyang pangalan upang pigilan ang paglalabas ng kabanata o patakaran, nang hindi kinakailangang patunayan na walang sapat na remedyo sa batas o na magkakaroon ng malaking pinsala na hindi maibabalik. Sa pamamagitan ng abogado ng kalihim, maaari rin itong magsagawa ng mga aksyon upang alisin o pigilan ang aktwal o potensyal na paglalabas.

• ✓Ang komisyon ay hindi na kailangang patunayan na walang sapat na remedyo sa batas o na magkakaroon ng hindi mababawi pinsala upang makakuha ng injunction
• ✓Ang mga aksyon ay maaaring isampa kung saan naganap ang paglalabas o kung nasaan naroroon ang imakatawan
• ✓Ang komisyon ay hindi na kailangang magbigay ng bono at ang mga gastos sa hukuman ay hindi maaaring makolekta mula sa ito

Kung lumilitaw na ang isang tao ay lumalabag sa Kabanata 1101 o Kabanata 1102 (o ang kanilang mga panuntunan), ang komisyon, pagkatapos ng abiso at pagkakataon para sa isang parinig, ay maaaring magisyu ng isang cease and desist order. Ang paglabag sa ganitong order ay batayan para sa isang administrative penalty sa ilalim ng Subchapter O.

• ✓Ang cease and desist orders ay nangangailangan ng abiso at pagkakataon para sa isang parinig
• ✓Ang paglabag sa isang cease and desist order ay sumusuporta sa isang administrative penalty

Kahit na ang Seksyon 1101.801, ang isang tao ay hindi civilly o criminally liable para sa hindi pagtatanong, pagbubunyag, o pagbibigay ng impormasyon tungkol sa kung ang nakaraang o kasalukuyang naninirahan ay may AIDS, isang HIV-related illness, o HIV infection tulad ng tinukoy ng CDC.

• ✓Walang pananagutan para sa hindi pagbubunyag ng HIV/AIDS status ng isang naninirahan
• ✓Ang provision na ito ay nagpapabago sa general liability rule sa Seksyon 1101.801

Ang isang licensed na broker ay responsable sa komisyon, sa publiko, at sa mga kliyente ng broker para sa anumang kilos na isinagawa ayon sa kabanata ng broker o ng isang sales agent na nauugnay sa o gumagawa para sa broker.

• ✓Ang broker ay responsable para sa kanilang sariling kilos at ng mga associated sales agents
• ✓Ang responsibilidad ng broker ay umaabot sa komisyon, sa publiko, at sa mga kliyente

Ang isang partido ay hindi pananagutan para sa maling pagpapahayag o pagkokonselo ng isang mahalagang katotohanan na ginawa ng isang may lisensya kung hindi alam ng partido ang kasinungalingan at nabigong ibunyag ito. Katulad nito, ang isang may lisensya ay hindi pananagutan para sa maling pagpapahayag o pagkokonselo ng isang partido maliban kung alam ng may lisensya at nabigong ibunyag. Ang seksyong ito ay mas mataas kaysa sa ibang batas at hindi bumabawas sa responsibilidad ng broker para sa isang nauugnay na ahenteng nagbebenta.

• ✓Ang pananagutan para sa maling pagpapahayag ng iba ay nangangailangan ng kaalaman ng kasinungalingan at kabiguan na ibunyag
• ✓Ang seksyong ito ay mas mataas kaysa sa anumang ibang batas, kasama ang common law
• ✓Hindi ito bumabawas sa responsibilidad ng broker para sa mga aksyon ng ahenteng nagbebenta

Ang isang tao ay hindi maaaring magsampa ng aksyon upang kolektahin ang kompensasyon para sa mga aksyon ng broker/sales agent na isinagawa sa Texas maliban kung sila ay nagsasaad at nagpapatunay na sila ay may license holder kapag nagsimula ang aksyon o isang abogado na may lisensya sa anumang estado. Ang mga aksyon upang makapagsagawa ng komisyon ay nangangailangan ng isang nakasulat, nilagdaang kasunduan o memorandum. Ang isang license holder na nabigong magbigay ng payo sa isang mamimili sa ilalim ng Seksyon 1101.555 ay hindi maaaring magsagawa ng suportang komisyon.

• ✓Dapat ay isang license holder (o lisensyadong abogado) upang magsumpa para sa kompensasyon
• ✓Ang pagkolekta ng komisyon ay nangangailangan ng isang nakasulat na kasunduan/memorandum na nilagdaan ng partido na siningil
• ✓Ang kabiguan na magbigay ng payo sa mamimili sa ilalim ng 1101.555 ay nagwawaldas sa komisyon

Ang disiplinary na aksyon na isinagawa laban sa isang tao sa ilalim ng Section 1101.652 ay hindi naglalabas sa tao mula sa civil o criminal na pananagutan. Ang disiplinary at legal na pananagutan ay magkakahiwalay.

• ✓Ang disiplinary na aksyon ay hindi nagbabawas ng tao mula sa civil o criminal na pananagutan
• ✓Ang disiplinary at legal na kahihinatnan ay independyente

Ang may-hawak ng lisensya o nonprofit na real estate board/association na nagbibigay ng impormasyon tungkol sa presyo ng pagbebenta ng real property o mga kondisyon ng benta upang mapadali ang listing, pagbebenta, pag-upa, pagpipinansya, o pagtatasa ay hindi liable sa ibang tao maliban kung ang pagbabahagi ay partikular na ipinagbabawal ng batas.

• ✓Walang pananagutan sa pagbibigay ng impormasyon sa presyo/kondisyon ng benta para sa mga layuning makatarungan
• ✓Ang pagbubukod ay nalalapat lamang kung ang pagbabahagi ay partikular na ipinagbabawal ng batas