Subchapter H. License Requirements (Sec. 1101.351-1101.358) +3Texas · العقارات · العربية

ما لم يحمل الشخص ترخيصاً بموجب هذا الفصل، فلا يجوز له العمل كوسيط أو وكيل مبيعات أو تمثيل نفسه بهذه الصفة، أو العمل كموقع إيجار سكني. يجب أن تكون الكيانات التجارية مرخصة للعمل كوسيط. لا يجوز للمتقدمين التصرف حتى يتلقوا الترخيص. لا يجوز لوكيل المبيعات المرخص الانخراط في الوساطة ما لم يكن برعاية وتصرفاً نيابة عن وسيط مرخص.

• ✓يلزم الترخيص للعمل بصفة أو تمثيل النفس كوسيط أو وكيل مبيعات
• ✓يجب ترخيص موقع الإيجار السكني
• ✓يجب أن يكون وكيل المبيعات برعاية وتصرفاً نيابة عن وسيط مرخص
• ✓لا يجوز للمتقدمين التصرف حتى يتلقوا الترخيص فعلياً

تطلب اللجنة من المتقدمين للحصول على ترخيص أو تجديد ترخيص غير منتهِ الصلاحية تقديم مجموعة كاملة وواضحة من بصمات الأصابع للحصول على سجلات السجل الجنائي من DPS و FBI. يجب على اللجنة أن ترفض إصدار أو تجديد ترخيص نشط لأي شخص لا يمتثل. تجري اللجنة فحوصات السجل الجنائي وقد تتعاقد مع DPS لإدارتها.

• ✓يجب على المتقدمين ومتقدمي التجديد تقديم بصمات الأصابع لفحص السجل الجنائي
• ✓يجب على اللجنة أن ترفض الإصدار أو التجديد لعدم الامتثال لجمع بصمات الأصابع
• ✓تستخدم فحوصات السجل الجنائي معلومات من DPS و FBI

للحصول على رخصة، يجب على الشخص في وقت تقديم الطلب أن يكون في سن 18 سنة على الأقل ومواطناً أمريكياً أو أجنبياً مقبولاً بشكل قانوني؛ تلبية متطلبات اللجنة فيما يتعلق بالصدق والموثوقية والسلوك الحسن؛ إثبات الكفاءة من خلال الاختبار؛ واستكمال الدورات المؤهلة المطلوبة. يمكن للشخص طلب تقييم الصلاحية قبل التقديم (برسم إداري)؛ تقرر اللجنة وتعلم الشخص خلال 30 يوماً وقد تصدر تقييماً مؤقتاً.

• ✓يجب أن يكون المتقدمون في سن 18 سنة على الأقل ومواطنين أمريكيين أو أجانب مقبولين بشكل قانوني
• ✓يجب أن يفي المتقدمون بمتطلبا�� اللجنة فيما يتعلق بالصدق والموثوقية والسلوك الحسن
• ✓يجب أن ينجح المتقدمون في الاختبار ويستكملوا الدورات المؤهلة المطلوبة
• ✓يتوفر تقييم الصلاحية قبل التقديم ويتم تحديده خلال 30 يوماً

يجب على كيان الأعمال الذي يسعى للحصول على ترخيص وسيط أن يعيّن مسؤولاً إدارياً كوسيط له ويقدم إثباتاً لتأمين الأخطاء والسهو (بحد أدنى 1 مليون دولار لكل حالة) إذا كان الوسيط المعيّن يملك أقل من 10% من الكيان. لا يمكن للكيان أن يعمل كوسيط إلا إذا كان الوسيط المعيّن له في حالة نشطة وسليمة. لا يلزم بعض شركات LLC أو شركات S المملوكة بنسبة 51% على الأقل من قبل صاحب ترخيص والتي تتلقى تعويضاً فقط والمسجلة بالترخيص.

• ✓��جب على وسيط كيان الأعمال أن يعيّن مسؤولاً إدارياً كوسيط له
• ✓تأمين E&O بما لا يقل عن 1 مليون دولار لكل حالة مطلوب إذا كان الوسيط المعيّن يملك أقل من 10%
• ✓يجب أن يكون الوسيط المعيّن في حالة نشطة وسليمة
• ✓يمكن لشركة LLC/S corporation المملوكة بنسبة 51%+ والتي تتلقى تعويضاً فقط أن تختار التسجيل بدلاً من الترخيص

يجب على مقدم طلب ترخيص الوسيط أن يثبت ما لا يقل عن أربع سنوات من الخبرة النشطة كصاحب ترخيص خلال فترة 60 شهراً السابقة للتقديم، وإكمال ساعات الدورة المطلوبة ذات الصلة (بما لا يتجاوز 60 ساعة دراسية أو ما يعادلها في الفصل الدراسي)، والمشاركة في دورة مسؤولية الوسيط المعتمدة. لا ينطبق هذا على المتقدمين الحاصلين على ترخيص كوسيط في ولاية أخرى بمتطلبات قابلة للمقارنة.

• ✓يحتاج مقدمو طلبات الوساطة إلى أربع سنوات من الخبرة النشطة خلال الستين شهراً الماضية
• ✓يجب على مقدمي طلبات الوساطة إكمال الدورات المطلوبة (حتى 60 ساعة دراسية/فصل دراسي)
• ✓يجب على مقدمي طلبات الوساطة حضور دورة مسؤولية الوسيط
• ✓يتم الإعفاء من متطلبات الخبرة والتعليم لوسطاء من ولايات أخرى لديهم متطلبات مماثلة

يجب على المتقدم لترخيص وكيل البيع تقديم دليل مرضٍ على إكمال ما لا يقل عن 12 ساعة فصلية (أو ما يعادلها من ساعات الفصل الدراسي) من دورات العقارات المؤهلة المطلوبة بموجب قاعدة اللجنة. تتنازل اللجنة عن متطلبات التعليم إذا كان المتقدم قد تم ترخيصه مسبقاً في هذه الولاية (كما هو موضح في الأقسام اللاحقة).

• ✓يجب على المتقدمين لترخيص وكيل البيع إكمال ما لا يقل عن 12 ساعة فصلية من الدورات المؤهلة
• ✓قد يتم الاستغناء عن متطلبات التعليم للترخيص السابق في تكساس

يجب على كل متقدم وسيط/وكيل بيع تقديم طلب موصوف من قبل العمولة والإفصاح عما إذا كانوا قد أقرّوا بذنب felony أو إدانة بـ felony (انتهت مدة الاستئناف أو تمت الموافقة عليها). الإفصاح مطلوب حتى لو علقت الإشراف المجتمعي الحكم. يجب على المتقدمين تقديم عنوان بريد حالي وهاتف وبريد إلكتروني تجاري (إن أمكن) وإخطار العمولة بأي تغييرات أثناء انتظار الطلب.

• ✓يجب على المتقدمين الإفصاح عن إقرارات felony أو إدانات
• ✓الإفصاح عن felony مطلوب حتى لو علقت الإشراف المجتمعي الحكم
• ✓يجب على المتقدمين تقديم معلومات الاتصال وتحديثها أثناء انتظار الطلب

لا يجوز للوسيط المرخص أن يدفع عمولة أو يعوض أي شخص عن عمل وسيط إلا إذا كان هذا الشخص حاملاً للترخيص أو وسيطاً مرخصاً في ولاية أخرى لا يجري مفاوضات في تكساس. لا يجوز لوكيل البيع قبول تعويض من أي شخص آخر غير الوسيط الراعي له، ويجوز له دفع العمولة فقط من خلال الوسيط الراعي.

• ✓يجوز للوسيط تعويض حاملي الترخيص أو وسطاء خارج الولاية المؤهلين فقط
• ✓لا يجوز لوكيل البيع قبول تعويض إلا من الوسيط الراعي له
• ✓يجوز لوكيل البيع دفع العمولة فقط من خلال الوسيط الراعي

لا يجوز للسمسار أو حامل الترخيص المعين الذي يعمل كوسيط بموجب القسم الفرعي (L) الكشف عن أن البائع/صاحب العقار سيقبل سعراً أقل (أو أن المشتري/المستأجر سيدفع أكثر) مما هو مذكور إلا إذا تم تقديم تعليمات منفصلة كتابة؛ الكشف عن معلومات سرية إلا إذا كان مصرحاً بها أو مأموراً بها من قبل المحكمة أو ذات صلة جوهرية بحالة العقار؛ التعامل مع أي طرف بعدم صدق؛ أو انتهاك الفصل.

• ✓لا يجوز الكشف عن أن البائع/صاحب العقار سيقبل سعراً أقل دون تعليمات منفصلة كتابة
• ✓لا يجوز الكشف عن أن المشتري/المستأجر سيدفع سعراً أعلى دون تعليمات منفصلة كتابة
• ✓لا يجوز الكشف عن معلومات سرية ما لم تكن مصرحاً بها أو مطلوبة بموجب القانون/المحكمة أو ذات صلة جوهرية بحالة العقار
• ✓لا يجوز التعامل مع أي طرف بعدم صدق أو انتهاك الفصل بطريقة أخرى

قد تفرض اللجنة انضباطاً على حامل الترخيص الذي يدان بجناية أو احتيال أو يقر بذنبه/nolo؛ يحصل على الترخيص عن طريق الاحتيال أو التصريح الكاذب الجوهري؛ يفشل في الوفاء بالدفع؛ يفشل في تقديم المعلومات المطلوبة المتعلقة بالشكوى؛ يفشل في تسليم المستندات بدون سبب وجيه؛ يفشل في الأخذ في الاعتبار ظروف السوق؛ يفشل في إخطار اللجنة بإدانة في غضون 30 يوماً؛ أو بطريقة أخرى يتجاهل/ينتهك الفصل.

• ✓الإدانة بجناية أو احتيال أو الإقرار بذنبها هو سبب للتأديب
• ✓الحصول على الترخيص عن طريق الاحتيال أو التصريح الكاذب الجوهري هو سبب للتأديب
• ✓يجب إخطار اللجنة في غضون 30 يوماً من الإدانة النهائية أو الإقرار بالذنب/nolo
• ✓عدم تقديم المعلومات المطلوبة المتعلقة بالشكوى هو سبب للتأديب

يجوز للجنة توقيع عقوبة تأديبية على صاحب الترخيص الذي يتصرف بإهمال أو عدم كفاءة، أو ينخرط في سلوك غير أمين أو بنية سيئة أو عدم جدارة بالثقة، أو يسيء تمثيل أو يفشل في الإفصاح عن العيوب الهيكلية المعروفة الكبيرة أو الكامنة، أو يقدم وعودا كاذبة، أو يسير في مسار صريح من التمثيل الخاطئ، أو يفشل في توضيح من يمثله، أو يتلقى تعويضا من أكثر من طرف واحد دون معرفة كاملة وموافقة من الجميع.

• ✓الإهمال أو عدم الكفاءة أو عدم الأمانة أو عدم الجدارة بالثقة يشكل أساسا للعقوبة التأديبية
• ✓ال��شل في الإفصاح عن العيوب الهيكلية الكبيرة أو الكامنة المعروفة يشكل أساسا للعقوبة التأديبية
• ✓تلقي التعويض من أطراف متعددة يتطلب معرفة كاملة وموافقة جميع الأطراف
• ✓يجب توضيح جميع الأطراف حول الطرف الذي يمثله صاحب الترخيص

قد تفرض اللجنة عقوبات على صاحب الترخيص الذي يفشل في المحاسبة بشكل صحيح أو تحويل الأموال المملوكة لشخص آخر في غضون فترة زمنية معقولة، أو يخلط أموال الآخرين مع أمواله الخاصة، أو يدفع/يقسم العمولة لشخص غير مصرح به. يجب إيداع صناديق الضمان/الوصاية في غضون فترة زمنية معقولة لدى شركة تسجيل الملكية أو في حساب ضمان/وصاية مناسب، ولا يمكن توزيعها قبل اكتمال أو إنهاء المعاملة.

• ✓يجب المحاسبة في الوقت المناسب وتحويل الأموال المملوكة لشخص آخر
• ✓لا يجوز خلط أموال الآخرين مع أموال صاحب الترخيص
• ✓يجب إيداع صناديق الضمان/الوصاية في الوقت المناسب لدى شركة تسجيل الملكية أو حساب مناسب
• ✓لا يجوز توزيع صناديق الضمان قبل اكتمال أو إنهاء المعاملة

تشمل الأسس عدم تحديد تاريخ انتهاء محدد في عقد الخدمة (بخلاف إدارة الممتلكات)، والأرباح غير المفصح عنها، واستخدام اليانصيب أو الممارسات الخادعة، والتضمين بأرباح إعادة البيع المستقبلية، وتقديم الممتلكات بدون موافقة المالك، ونشر إعلانات مضللة، وعدم تسمية الوسيط في الإعلانات، وحث انتهاك العقد، والتفاوض مع شخص ملزم بوكالة حصرية، والتمييز ضد المالكين والمشترين والملاك وا��مستأجرين على أساس الفئات المحمية.

• ✓يجب أن تحدد عقود الخدمة تاريخ انتهاء محددة لا تخضع لإشعار مسبق
• ✓يجب أن لا تكون الإعلانات مضللة ويجب أن تتضمن اسم الوسيط
• ✓لا يجوز تقديم الممتلكات للبيع أو الإيجار دون معرفة وموافقة صريحة من المالك
• ✓لا يجوز التمييز على أساس العرق أو اللون أو غيرها من الفئات المحمية

قد تفرض اللجنة تأديباً على صاحب الترخيص الذي يتعامل بتمثيل كاذب أو عدم أمانة أو احتيال في التعامل بالممتلكات العقارية باسم صاحب الترخيص أو زوجه أو قريب من الدرجة الأولى؛ أو يفشل في تقديم السجلات المتعلقة بمعاملة عقارية عند الطلب؛ أو يفشل في استخدام نموذج العقد المطلوب من اللجنة بموجب القسم 1101.155.

• ✓التمثيل الكاذب/الاحتيال في معاملات الممتلكات الشخصية أو الزوجية أو قريب من الدرجة الأولى هو أساس للتأديب
• ✓الفشل في تقديم سجلات المعاملات عند الطلب هو أساس للتأديب
• ✓الفشل في استخدام نماذج العقود المطلوبة بموجب القسم 1101.155 هو أساس للتأديب

يكون الشخص الذي يتلقى تعويضًا مقابل عمله كوسيط أو وكيل بيع دون الحصول على رخصة أو شهادة مسؤولاً أمام الولاية عن عقوبة مدنية لا تقل عن المبلغ المستلم ولا تزيد على ثلاثة أضعاف ذلك المبلغ. قد يقوم الشخص المتضرر أيضًا برفع دعوى خاصة للحصول على نفس نطاق العقوبة.

• ✓تتراوح العقوبة المدنية من المبلغ المستلم إلى ثلاثة أضعاف المبلغ المستلم
• ✓يجوز للولاية (عبر اللجنة) والأشخاص المتضررين كلاهما استرجاع العقوبات
• ✓قد تسترجع اللجنة العقوبة المدنية وتكاليف المحكمة والأتعاب القانونية المعقولة

يرتكب الشخص جنحة من الدرجة الأولى إذا انتهك الفصل أو أمر اللجنة بشكل متعمد، أو مارس العمل كوسيط إيجار سكني بدون ترخيص، أو تصرف كسمسار/وكيل مبيعات أو نشاط يتطلب شهادة بدون بيانات اعتماد مناسبة.

• ✓انتهاك الفصل أو أمر اللجنة بشكل متعمد يعتبر جنحة من الدرجة الأولى
• ✓العمل كسمسار أو وكيل مبيعات أو وسيط إيجار بدون ترخيص يعتبر جنحة من الدرجة الأولى

يجوز للمفوضية رفع دعوى باسمها لمنع انتهاك الفصل أو القاعدة، دون إثبات عدم وجود علاج قانوني كافٍ أو أن ضررًا كبيرًا أو لا يمكن إصلاحه سيحدث. وبالتصرف من خلال النائب العام، قد ترفع أيضًا دعاوى لإلغاء أو منع الانتهاكات الفعلية أو المحتملة.

• ✓لا تحتاج المفوضية إلى إثبات عدم كفاية الحماية القانونية أو الضرر الذي لا يمكن إصلاحه للحصول على أمر بمنع الامتناع
• ✓يجوز رفع الدعاوى في المكان الذي حدث فيه الانتهاك أو حيث يقيم المدعى عليه
• ✓المفوضية غير مطالبة بتقديم كفالة ولا يمكن استرجاع نفقات المحكمة من قبلها

إذا بدا أن شخصاً ما ينتهك الفصل 1101 أو الفصل 1102 (أو قواعدهما)، يجوز للجنة، بعد إخطار وإتاحة فرصة للجلسة، إصدار أمر بالكف والامتناع. ويشكل الانتهاك من هذا الأمر سبباً لعقوبة إدارية بموجب القسم الفرعي O.

• ✓تتطلب أوامر الكف والامتناع إخطاراً وإتاحة فرصة للجلسة
• ✓ينتهك أمر الكف والامتناع يدعم عقوبة إدارية

بغض النظر عن القسم 1101.801، لا يتحمل الشخص أي مسؤولية مدنية أو جنائية لفشله في الاستفسار أو الإفصاح أو تحرير المعلومات المتعلقة بما إذا كان قاطن سابق أو حالي مصاباً بالإيدز أو مرض مرتبط بفيروس نقص المناعة البشرية أو عدوى فيروس نقص المناعة البشرية كما تحددها مراكز السيطرة على الأمراض والوقاية منها.

• ✓عدم المسؤولية عن عدم الإفصاح عن حالة فيروس نقص المناعة البشرية/الإيدز للساكن
• ✓يتجاوز هذا الحكم قاعدة المسؤولية العامة في القسم 1101.801

يتحمل الوسيط المرخص المسؤولية أمام اللجنة والجمهور وعملاء الوسيط عن أي سلوك يتم الاضطلاع به بموجب الفصل من قبل الوسيط أو من قبل وكيل بيع مرتبط به أو يعمل لصالح الوسيط.

• ✓يتحمل الوسيط المسؤولية عن سلوكه الخاص وسلوك وكلاء البيع المرتبطين به
• ✓تمتد مسؤولية الوسيط إلى اللجنة والجمهور والعملاء

لا تتحمل أي جهة مسؤولية عن تمثيل خاطئ أو إخفاء حقيقة جوهرية من قبل صاحب ترخيص ما لم تكن الجهة على علم بعدم صحته وفشلت في الكشف عنه. وبالمثل، لا يتحمل صاحب الترخيص مسؤولية عن تمثيل خاطئ أو إخفاء من قبل جهة ما ما لم يكن صاحب الترخيص يعلم ويفشل في الكشف. يسود هذا القسم على أي قانون آخر ولا يقلل من مسؤولية السمسار تجاه تصرفات وكيل البيع المرتبط.

• ✓تتطلب المسؤولية عن التمثيل الخاطئ للغير معرفة بعدم الصحة وعدم الكشف
• ✓يسود هذا القسم على أي قانون آخر، بما في ذلك القانون العام
• ✓لا يقلل من مسؤولية السمسار تجاه تصرفات وكيل البيع

لا يجوز لأي شخص رفع دعوى لتحصيل التعويض عن أعمال الوسيط/وكيل البيع التي تمت في تكساس ما لم يثبت أنه كان حامل ترخيص عندما بدأت العملية أو محاميًا مرخصًا في أي ولاية. تتطلب الإجراءات المتخذة لاسترجاع العمولة على اتفاقية مكتوبة موقعة أو مذكرة تفاهم. لا يجوز لحامل الترخيص الذي يفشل في تقديم المشورة للمشتري بموجب القسم 1101.555 استرجاع العمولة المتفق عليها.

• ✓يجب أن يكون حامل ترخيص (أو محاميًا مرخصًا) للمطالبة بالتعويض
• ✓يتطلب استرجاع العمولة اتفاقية مكتوبة/مذكرة تفاهم موقعة من قبل الطرف المسؤول
• ✓إن عدم تقديم المشورة للمشتري بموجب القسم 1101.555 يؤدي إلى مصادرة العمولة

الإجراء التأديبي المتخذ ضد شخص بموجب القسم 1101.652 لا يعفي الشخص من المسؤولية المدنية أو الجنائية. المسؤولية التأديبية والمسؤولية القانونية منفصلة.

• ✓الإجراء التأديبي لا يعفي الشخص من المسؤولية المدنية أو الجنائية
• ✓العواقب التأديبية والقانونية مستقلة عن بعضها البعض

صاحب الترخيص أو جمعية/مجلس العقارات غير الربحية الذي يوفر معلومات عن سعر بيع العقار أو شروط البيع لتسهيل الإدراج أو البيع أو الإيجار أو التمويل أو التقييم لا يتحمل المسؤولية تجاه أي شخص آخر إلا إذا كان الإفصاح محظوراً على وجه التحديد بموجب القانون.

• ✓لا توجد مسؤولية عن توفير معلومات سعر/شروط البيع للأغراض المشروعة
• ✓الاستثناء ينطبق فقط عندما يكون الإفصاح محظوراً على وجه التحديد بموجب القانون