Subchapter H. License Requirements (Sec. 1101.351-1101.358) +3Texas · bienes raíces · Español

A menos que una persona tenga una licencia conforme a este capítulo, no puede actuar como corredor o agente de ventas, ni representarse como tal, ni actuar como localizador de viviendas de alquiler residencial. Una entidad comercial debe tener licencia para actuar como corredor. Los solicitantes no pueden actuar hasta que reciban la licencia. Un agente de ventas licenciado no puede participar en actividades de corretaje a menos que sea patrocinado por un corredor licenciado y actúe en su nombre.

• ✓Se requiere una licencia para actuar como corredor o agente de ventas o representarse como tal
• ✓Un localizador de viviendas de alquiler residencial debe tener licencia
• ✓Un agente de ventas debe ser patrocinado por un corredor licenciado y actuar en su nombre
• ✓Los solicitantes no pueden actuar hasta que hayan recibido efectivamente la licencia

La comisión requiere que los solicitantes de una licencia o renovación de una licencia no vencida presenten un conjunto completo y legible de huellas dactilares para obtener antecedentes penales del DPS y el FBI. La comisión debe rechazar la emisión o renovación de una licencia activa para una persona que no cumpla. La comisión realiza verificaciones de antecedentes penales y puede contratar con el DPS para administrarlas.

• ✓Los solicitantes y solicitantes de renovación deben presentar huellas dactilares para una verificación de antecedentes penales
• ✓La comisión debe rechazar la emisión o renovación por incumplimiento con el requisito de huellas dactilares
• ✓Las verificaciones de antecedentes penales utilizan información del DPS y del FBI

Para recibir una licencia, una persona debe tener al menos 18 años al momento de la solicitud y ser ciudadano estadounidense o extranjero admitido legalmente; satisfacer a la comisión en cuanto a honestidad, confiabilidad e integridad; demostrar competencia mediante examen; y completar los cursos de calificación requeridos. Una persona puede solicitar una determinación de aptitud antes de presentar la solicitud (con tarifa); la comisión decide y notifica dentro de 30 días y puede emitir una determinación provisional.

• ✓Los solicitantes deben tener al menos 18 años y ser ciudadanos estadounidenses o extranjeros admitidos legalmente
• ✓Los solicitantes deben satisfacer a la comisión en cuanto a honestidad, confiabilidad e integridad
• ✓Los solicitantes deben aprobar un examen y completar los cursos de calificación requeridos
• ✓Una determinación de aptitud previa a la solicitud está disponible, decidida dentro de 30 días

Una entidad comercial que solicita una licencia de corredor debe designar a un funcionario directivo como su corredor y proporcionar prueba de seguro de errores y omisiones (mínimo de 1 millón de dólares por siniestro) si el corredor designado posee menos del 10 % de la entidad. La entidad no puede actuar como corredor a menos que su corredor designado esté en estado activo y en buena posición. Ciertas LLC o corporaciones S que sean propiedad de un titular de licencia en al menos un 51 %, que solo reciban compensación y estén registradas, no están obligadas a obtener una licencia.

• ✓Una entidad comercial de corredor debe designar a un funcionario directivo como su corredor
• ✓Se requiere seguro de errores y omisiones de al menos 1 millón de dólares por siniestro si el corredor designado posee menos del 10 %
• ✓El corredor designado debe estar en estado activo y en buena posición
• ✓Una LLC o corporación S propiedad de un titular de licencia en más del 51 % que solo reciba compensación puede registrarse en lugar de obtener una licencia

Un solicitante de licencia de corredor debe demostrar al menos cuatro años de experiencia activa como titular de licencia durante los 60 meses anteriores a la solicitud, completar las horas de cursos de calificación/relacionados requeridos (sin exceder 60 horas semestrales o equivalentes en clase), y asistir al curso aprobado de responsabilidad del corredor. Esto no aplica a los solicitantes con licencia de corredor en otro estado con requisitos comparables.

• ✓Los solicitantes de corredor necesitan cuatro años de experiencia activa dentro de los 60 meses anteriores
• ✓Los solicitantes de corredor deben completar los cursos requeridos (hasta 60 horas semestrales/de clase)
• ✓Los solicitantes de corredor deben asistir al curso de responsabilidad del corredor
• ✓El requisito de experiencia/educación se exime para los corredores de otros estados con requisitos comparables

Un solicitante de licencia de agente de ventas debe proporcionar evidencia satisfactoria de haber completado al menos 12 horas semestrales (u horas de aula equivalentes) de cursos inmobiliarios calificados requeridos por la regla de la comisión. La comisión renuncia al requisito de educación si el solicitante ha tenido una licencia previa en este estado (como se continúa en secciones posteriores).

• ✓Los solicitantes de licencia de agente de ventas deben completar al menos 12 horas semestrales de cursos calificados
• ✓Los requisitos de educación pueden ser renunciados para la licencia previa de Texas

Cada solicitante de licencia de corredor/agente de ventas debe presentar una solicitud prescrita por la comisión y debe divulgar si se declaró culpable o nolo contendere de un delito grave o fue condenado por un delito grave (vencimiento del plazo de apelación o confirmación). La divulgación es requerida incluso si la supervisión comunitaria suspendió la sentencia. Los solicitantes deben proporcionar su dirección postal actual, teléfono y correo electrónico comercial (si está disponible) y notificar a la comisión de cualquier cambio mientras la solicitud esté pendiente.

• ✓Los solicitantes deben divulgar declaraciones de culpabilidad o condenas por delitos graves
• ✓La divulgación de delitos graves es requerida incluso si la supervisión comunitaria suspendió la sentencia
• ✓Los solicitantes deben proporcionar y actualizar la información de contacto mientras la solicitud esté pendiente

Un corredor de bienes raíces con licencia no puede pagar una comisión ni compensar a persona alguna por un acto de correduría, a menos que la persona sea un titular de licencia o un corredor con licencia en otro estado que no realice negociaciones en Texas. Un agente de ventas no puede aceptar compensación de nadie excepto de su corredor patrocinador y solo puede pagar una comisión a través de su corredor patrocinador.

• ✓El corredor solo puede compensar a los titulares de licencia o corredores calificados fuera del estado
• ✓El agente de ventas solo puede aceptar compensación de su corredor patrocinador
• ✓El agente de ventas solo puede pagar una comisión a través de su corredor patrocinador

Un corredor o titular de licencia designado que actúe como intermediario conforme al Subcapítulo L no puede divulgar que el vendedor/propietario aceptará un precio menor (o que el comprador/inquilino pagará más) que lo indicado, a menos que reciba instrucciones escritas separadas; divulgar información confidencial, a menos que esté permitido, ordenado por la corte o relacionado materialmente con la condición de la propiedad; tratar a una parte de manera deshonesta; o violar el capítulo.

• ✓No puede divulgar que el vendedor/propietario aceptará un precio menor sin instrucciones escritas separadas
• ✓No puede divulgar que el comprador/inquilino pagará un precio mayor sin instrucciones escritas separadas
• ✓No puede divulgar información confidencial, excepto si se le instruye, lo requiere la ley/corte o está relacionado materialmente con la condición de la propiedad
• ✓No puede tratar a una parte de manera deshonesta u violar de otra forma el capítulo

La comisión puede disciplinar a un titular de licencia que es condenado o se declara culpable/nolo a un delito grave o fraude; obtiene una licencia por fraude o declaración material falsa; no paga; no proporciona la información de queja solicitada; no entrega documentos sin causa justificada; no considera las condiciones del mercado; no notifica a la comisión de una condena dentro de 30 días; u otra forma viola/desacata el capítulo.

• ✓La condena o declaración de culpabilidad/nolo por delito grave o fraude es motivo de disciplina
• ✓Obtener una licencia por fraude o declaración material falsa es motivo de disciplina
• ✓Debe notificar a la comisión dentro de 30 días de una condena final o declaración de culpabilidad/nolo
• ✓No proporcionar la información de queja solicitada es motivo de disciplina

La comisión puede disciplinar a un tenedor de licencia que actúa con negligencia o incompetencia, se compromete en conducta deshonesta o de mala fe o falta de confiabilidad, tergiversa u omite divulgar defectos conocidos significativos o latentes, hace promesas falsas, persigue un curso flagrante de tergiversación, omite aclarar a qué parte representa, o recibe compensación de más de una parte sin conocimiento completo y consentimiento de todos.

• ✓La negligencia, incompetencia, deshonestidad o falta de confiabilidad son motivos para disciplina
• ✓No divulgar defectos estructurales conocidos significativos o latentes es motivo para disciplina
• ✓Recibir compensación de múltiples partes requiere conocimiento completo y consentimiento de todas las partes
• ✓El tenedor de licencia debe dejar claro a todas las partes a qué parte representa

La comisión puede disciplinar a un titular de licencia que no rinda cuentas adecuadamente ni remita dinero que pertenece a otro dentro de un tiempo razonable, que mezcle dinero de terceros con el suyo propio, o que pague/divida una comisión con una persona no autorizada. Los fondos en depósito en garantía/fideicomiso deben depositarse dentro de un tiempo razonable con una empresa de títulos o en una cuenta de custodia/fideicomiso/depósito en garantía adecuada, y no pueden desembolsarse antes de la terminación o conclusión de la transacción.

• ✓Debe rendir cuentas oportunamente y remitir dinero que pertenece a otro
• ✓No puede mezclar dinero de terceros con los fondos propios del titular de la licencia
• ✓Los fondos en depósito en garantía/fideicomiso deben depositarse oportunamente con una empresa de títulos o en una cuenta adecuada
• ✓No puede desembolsar fondos en depósito en garantía antes de que se complete o termine la transacción

Las causales incluyen no especificar una fecha de terminación definitiva en un contrato de servicio (excepto administración de propiedades), ganancias no divulgadas, uso de loterías o prácticas engañosas, garantizar ganancias futuras de reventa, ofrecer propiedad sin consentimiento del propietario, publicar publicidad engañosa, no incluir el nombre del corredor en anuncios, inducir incumplimiento de contrato, negociar con alguien vinculado por una agencia exclusiva, y discriminar contra propietarios/compradores/arrendadores/inquilinos sobre la base de clases protegidas.

• ✓Los contratos de servicio deben especificar una fecha de terminación definitiva no sujeta a notificación previa
• ✓La publicidad no debe ser engañosa y debe incluir el nombre del corredor
• ✓No se puede ofrecer una propiedad para venta/arrendamiento sin el conocimiento y consentimiento del propietario
• ✓No se puede discriminar sobre la base de raza, color u otras clases protegidas

La comisión puede disciplinar a un titular de licencia que incurra en tergiversación, desonestidad o fraude al realizar transacciones de bienes raíces a nombre del titular, su cónyuge o un pariente de primer grado; no proporciona registros relacionados con una transacción inmobiliaria cuando se solicita; o no utiliza un formulario de contrato requerido por la comisión conforme a 1101.155.

• ✓La tergiversación o fraude en transacciones inmobiliarias personales, conyugales o de parientes de primer grado es motivo de disciplina
• ✓La falta de producción de registros de transacciones cuando se solicita es motivo de disciplina
• ✓La falta de uso de los formularios de contrato requeridos conforme a la sección 1101.155 es motivo de disciplina

Una persona que recibe compensación por actuar como corredor o agente de ventas sin poseer una licencia/certificado es responsable ante el estado por una sanción civil de no menos de la cantidad recibida ni más de tres veces esa cantidad. Una persona agraviada también puede interponer una demanda de derecho privado por el mismo rango de sanciones.

• ✓La sanción civil va desde la cantidad recibida hasta tres veces la cantidad recibida
• ✓El estado (a través de la comisión) y las personas agraviadas pueden recuperar sanciones
• ✓La comisión puede recuperar la sanción civil, costas judiciales y honorarios razonables de abogados

Una persona comete un delito menor de clase A por violar intencionalmente el capítulo u orden de la comisión, por ejercer como localizador de alquileres residenciales sin licencia, o por actuar como agente inmobiliario/agente de ventas o actividad que requiere certificado sin las credenciales apropiadas.

• ✓La violación intencional del capítulo u orden de la comisión constituye un delito menor de clase A
• ✓Actuar como agente inmobiliario, agente de ventas o localizador de alquileres sin licencia constituye un delito menor de clase A

La comisión puede presentar una demanda en su nombre para prohibir una violación del capítulo o la regla, sin probar que no existe un remedio legal adecuado o que resultaría en daño sustancial o irreparable. Actuando a través del fiscal general, también puede presentar demandas para abatir o prohibir violaciones actuales o potenciales.

• ✓La comisión no necesita probar remedios legales inadecuados o daño irreparable para obtener un mandato judicial
• ✓Las demandas pueden presentarse donde ocurrió la violación o donde reside el demandado
• ✓La comisión no está obligada a otorgar una garantía y los costos judiciales no pueden recuperarse de ella

Si parece que una persona está violando el Capítulo 1101 o el Capítulo 1102 (o sus reglas), la comisión, después de notificación y oportunidad de audiencia, puede emitir una orden de cese y desistimiento. La violación de tal orden es causa de sanción administrativa conforme a la Subsección O.

• ✓Las órdenes de cese y desistimiento requieren notificación y oportunidad de audiencia
• ✓La violación de una orden de cese y desistimiento respalda una sanción administrativa

No obstante la Sección 1101.801, una persona no es civilmente ni penalmente responsable por no investigar, divulgar o proporcionar información respecto a si un ocupante anterior o actual tenía SIDA, una enfermedad relacionada con el VIH o infección por VIH según lo definido por los CDC.

• ✓Sin responsabilidad por no divulgar el estado de VIH/SIDA de un ocupante
• ✓Esta disposición anula la regla de responsabilidad general en la Sección 1101.801

Un corredor licenciado es responsable ante la comisión, el público y los clientes del corredor por cualquier conducta realizada conforme al capítulo por el corredor o por un agente de ventas asociado o que actúe por el corredor.

• ✓El corredor es responsable de su propia conducta y la de los agentes de ventas asociados
• ✓La responsabilidad del corredor se extiende a la comisión, el público y los clientes

Una parte no es responsable por una falsa declaración u ocultamiento de un hecho material realizado por un titular de licencia, a menos que la parte conociera la falsedad y no la divulgara. Asimismo, un titular de licencia no es responsable por la falsa declaración u ocultamiento de una parte, a menos que el titular de licencia conociera la falsedad y no la divulgara. Esta sección prevalece sobre cualquier otra ley y no reduce la responsabilidad de un corredor por los actos de un agente de ventas asociado.

• ✓La responsabilidad por falsa declaración u ocultamiento de otro requiere conocimiento de la falsedad y falta de divulgación
• ✓Esta sección prevalece sobre cualquier otra ley, incluyendo la ley consuetudinaria
• ✓No reduce la responsabilidad de un corredor por los actos de un agente de ventas

Una persona no puede mantener una acción para cobrar compensación por actos de corredor/agente de ventas realizados en Texas a menos que alegue y pruebe que era titular de una licencia cuando comenzó el acto o que era un abogado licenciado en cualquier estado. Las acciones para recuperar una comisión requieren un acuerdo escrito y firmado o un memorándum. Un titular de licencia que no cumple con informar a un comprador conforme a la Sección 1101.555 no puede recuperar la comisión acordada.

• ✓Debe ser un titular de licencia (o abogado licenciado) para demandar por compensación
• ✓La recuperación de comisión requiere un acuerdo escrito/memorándum firmado por la parte demandada
• ✓El incumplimiento de informar al comprador conforme a 1101.555 resulta en pérdida de la comisión

La acción disciplinaria tomada contra una persona conforme a la Sección 1101.652 no exonera a la persona de responsabilidad civil o penal. Las responsabilidades disciplinarias y legales son independientes.

• ✓La acción disciplinaria no exonera a una persona de responsabilidad civil o penal
• ✓Las consecuencias disciplinarias y legales son independientes

Un titular de licencia o una junta/asociación inmobiliaria sin fines de lucro que proporciona información sobre el precio de venta o términos de venta de bienes raíces para facilitar la cotización, venta, arrendamiento, financiamiento o tasación no es responsable ante otra persona, a menos que la divulgación esté específicamente prohibida por ley.

• ✓Sin responsabilidad por proporcionar información sobre precio/términos de venta para fines legítimos
• ✓La excepción se aplica solo cuando la divulgación está específicamente prohibida por ley