Subchapter H. License Requirements (Sec. 1101.351-1101.358) +3Texas · املاک · فارسی

مگر اینکه فردی مجوز تحت این فصل را داشته باشد، نمی‌تواند به عنوان دلال یا نماینده فروش فعالیت کند یا خود را به عنوان دلال یا نماینده فروش معرفی کند، یا به عنوان یک واسطه اجاره‌ای مسکونی فعالیت کند. یک نهاد تجاری باید برای فعالیت به عنوان دلال مجوز داشته باشد. متقاضیان نمی‌توانند تا زمان دریافت مجوز فعالیت کنند. یک نماینده فروش مجاز نمی‌تواند بدون حمایت و فعالیت برای یک دلال مجاز در امور دلالی مشارکت کند.

• ✓مجوز برای فعالیت به عنوان یا معرفی خود به عنوان دلال یا نماینده فروش لازم است
• ✓واسطه اجاره‌ای مسکونی باید مجوز داشته باشد
• ✓نماینده فروش باید توسط یک دلال مجاز حمایت‌شده و برای آن فعالیت کند
• ✓متقاضیان نمی‌توانند تا زمان دریافت واقعی مجوز فعالیت کنند

کمیسیون از متقاضیان درخواست مجوز یا تجدید مجوز منقضی‌نشده الزام می‌کند که مجموعه کامل و خوانای اثرانگشت را برای دریافت سوابق جنایی از DPS و FBI ارائه دهند. کمیسیون باید برای فردی که تبعیت نمی‌کند از صدور یا تجدید مجوز فعال امتناع کند. کمیسیون بررسی‌های سابقه جنایی را انجام می‌دهد و می‌تواند با DPS قرارداد ببندد تا آنها را اداره کند.

• ✓متقاضیان و متقاضیان تجدید باید اثرانگشت را برای بررسی سابقه جنایی ارائه دهند
• ✓کمیسیون باید از صدور یا تجدید مجوز برای عدم تبعیت از اثرانگشت‌گیری امتناع کند
• ✓بررسی‌های سابقه جنایی از اطلاعات DPS و FBI استفاده می‌کنند

برای دریافت مجوز، فرد در زمان درخواست باید حداقل 18 سال سن داشته باشد و شهروند آمریکایی یا بیگانه قانونی راه یافته باشد؛ کمیسیون را در خصوص صداقت، قابل اعتماد بودن و امانت‌داری راضی کند؛ صلاحیت خود را از طریق امتحان نشان دهد؛ و دوره های واجزه الزامی را تکمیل کند. فرد می‌تواند قبل از درخواست درخواست تعیین شایستگی کند (با هزینه)؛ کمیسیون در 30 روز تصمیم می‌گیرد و اطلاع می‌دهد و می‌تواند تعیین موقتی صادر کند.

• ✓متقاضیان باید حداقل 18 سال سن داشته باشند و شهروند آمریکایی یا بیگانه قانونی راه یافته باشند
• ✓متقاضیان باید کمیسیون را ��ر خصوص صداقت، قابل اعتماد بودن و امانت‌داری راضی کنند
• ✓متقاضیان باید امتحان را پاس کنند و دوره های واجزه الزامی را تکمیل کنند
• ✓تعیین شایستگی قبل از درخواست در دسترس است، با تصمیم‌گیری در 30 روز

یک نهاد تجاری که درخواست گواهینامه دلال می‌دهد باید یک افسر مدیریت را به عنوان دلال خود منصوب کند و اگر دلال منصوب کمتر از 10 درصد نهاد را مالک باشد، مدارک بیمه اشتباهات و کمبودها (حداقل یک میلیون دلار به ازای هر رویداد) ارائه دهد. نهاد نمی‌تواند به عنوان دلال عمل کند مگر اینکه دلال منصوب آن در وضعیت فعال و شایستگی خوب باشد. برخی از شرکت‌های سهامی محدود یا شرکت‌های اس که حداقل 51 درصد آن‌ها متعلق به دارندهٔ گواهینامه است و فقط کمیسیون دریافت ��ی‌کنند و ثبت‌نام شده‌اند، مستثنی از دریافت گواهینامه هستند.

• ✓یک نهاد تجاری دلال باید یک افسر مدیریت را به عنوان دلال خود منصوب کند
• ✓اگر دلال منصوب کمتر از 10 درصد مالکیت داشته باشد، بیمه اشتباهات و کمبودها حداقل یک میلیون دلار به ازای هر رویداد لازم است
• ✓دلال منصوب باید در وضعیت فعال و شایستگی خوب باشد
• ✓یک شرکت سهامی محدود یا شرکتی اس با مالکیت 51% یا بیشتر که فقط کمیسیون دریافت می‌کند می‌تواند به جای دریافت گواهینامه، ثبت‌نام کند

متقاضی کارگزار باید حداقل چهار سال تجربه فعال به عنوان دارنده مجوز در 60 ماه قبل از درخواست را نشان دهد، ساعات دوره واجب/مرتبط را تکمیل کند (از 60 ساعت درس یا معادل کلاس درس بیشتر نشود)، و در دوره مسئولیت کارگزار تایید شده شرکت کند. این مورد برای متقاضیانی که به عنوان کارگزار در ایالت دیگری با الزامات قابل مقایسه دارای مجوز هستند صدق نمی کند.

• ✓متقاضیان کارگزار به چهار سال تجربه فعال در 60 ماه گذشته نیاز دارند
• ✓متقاضیان کارگزار باید دوره های الزامی را تکمیل کنند (تا 60 ساعت درس/کلاس درس)
• ✓متقاضیان کارگزار باید در دوره مسئولیت کارگزار شرکت کنند
• ✓الزام تجربه/تحصیلات برای کارگزارانی که به طور قابل مقایسه از خارج از ایالت هستند معاف می شود

متقاضی مجوز نماینده فروش باید شواهد رضایتبخشی ارائه دهد که حداقل 12 ساعت سمستری (یا معادل ساعات کلاسی) دورههای واجد شرایط املاک و مستغلات را که توسط قانون کمیسیون مقرر شده است تکمیل کرده است. اگر متقاضی قبلاً در این ایالت دارای مجوز بوده است، کمیسیون این الزام تحصیلی را معاف میکند (همانطور که در بخشهای بعدی ادامه دارد).

• ✓متقاضیان مجوز نماینده فروش باید حداقل 12 ساعت سمستری از دورههای واجد شرایط را تکمیل کنند
• ✓الزامات تحصیلی ممکن است برای دارندگان مجوز قبلی تگزاس معاف شود

هر متقاضی دلال/کارگزار فروش باید درخواستی را بر اساس تعرفه کمیسیون ارائه دهد و باید افشا کند که آیا به جنایتی اعتراف کرده یا نولو کونتندره را داده است یا به جنایتی محکوم شده است (مدت تجدید نظر سپری شده یا تأیید شده). حتی اگر نظارت اجتماعی حکم را معلق کرده باشد، افشاگری ضروری است. متقاضیان باید آدرس پستی فعلی، تلفن و ایمیل تجاری (در صورت دسترسی) را ارائه دهند و کمیسیون را از تغییرات آن در حین انتظار در جریان نگاه دارند.

• ✓متقاضیان باید اعترافات جنایتی یا محکومیت های جنایتی را افشا کنند
• ✓افشاگری جنایتی حتی اگر نظارت اجتماعی حکم را معلق کرده باشد ضروری است
• ✓متقاضیان باید اطلاعات تماس را در حین انتظار درخواست ارائه دهند و به روز رسانی کنند

دلال مجاز نمی‌تواند برای انجام کار یک دلال، کمیسیون به فردی بپردازد یا او را غرامت ندهد، مگر اینکه آن فرد دارای مجوز باشد یا دلالی باشد که در ایالت دیگری دارای مجوز است و در تگزاس مذاکره نمی‌کند. نماینده فروش نمی‌تواند کمیسیون را از کسی غیر از دلال حامی خود بپذیرد و تنها می‌تواند کمیسیون را از طریق دلال حامی خود بپردازد.

• ✓دلال تنها می‌تواند دارندگان مجوز یا دلالان واجد شرایط خارج از ایالت را غرامت دهد
• ✓نماینده فروش تنها می‌تواند کمیسیون را از دلال حامی خود بپذیرد
• ✓نماینده فروش تنها می‌تواند کمیسیون را از طریق دلال حامی خود بپردازد

کارگزار یا دارندۀ مجوز منصوب که به عنوان واسطه‌گر تحت بند فرعی L عمل می‌کند، نمی‌تواند بدون دستور جداگانه کتبی فاش کند که فروشنده/موجر تا کمتری قبول خواهد کرد یا خریدار/مستأجر بیش‌تری می‌پردازد؛ اطلاعات محرمانه را فاش نکند مگر اینکه اجازه‌داده شود، از طرف دادگاه دستور داده شود، یا با شرایط ملکی مرتبط باشد؛ با هیچ طرفی بی‌امانت رفتار نکند؛ یا فصل را نقض نکند.

• ✓نمی‌تواند بدون دستور کتبی جداگانه فاش کند که فروشنده/موجر قیمت پایین‌تری قبول می‌کند
• ✓نمی‌تواند بدون دستور کتبی جداگانه فاش کند که خریدار/مستأجر قیمت بیش‌تری می‌پردازد
• ✓نمی‌تواند اطلاعات محرمانه را فاش کند مگر آنکه طبق دستور، قانون/دادگاه الزام‌آور باشد، یا با وضعیت ملکی مرتبط باشد
• ✓نمی‌تواند با هیچ طرفی بی‌امانت رفتار کند یا فصل را نقض کند

کمیسیون می‌تواند دارنده مجوزی را که به جرم جنایی یا تقلب محکوم شده یا به آن اعتراف کرده یا درخواست نولو داده است، تنبیه کند؛ مجوز را از طریق تقلب یا بیان نادرست اساسی به دست آورد؛ در پرداخت به تعهدات خود عمل نکند؛ اطلاعات شکایت درخواست شده را ارائه ندهد؛ بدون دلیل موجه اسناد را تسلیم نکند؛ شرایط بازار را در نظر نگیرد؛ در مدت 30 روز کمیسیون را از محکومیت آگاه نکند؛ یا به‌طور دیگری از فصل چشم‌پوشی کند یا آن را نقض کند.

• ✓محکومیت یا اعتراف به جرم جنایی یا تقلب دلیل تنبیه است
• ✓به‌دست آوردن مجوز از طریق تقلب یا بیان نادرست ا��اسی دلیل تنبیه است
• ✓باید کمیسیون را در مدت 30 روز از محکومیت نهایی یا اعتراف به دوست یا نولو آگاه کند
• ✓عدم ارائه اطلاعات مربوط به شکایت درخواست شده دلیل تنبیه است

کمیسیون می‌تواند دارنده مجوز را تنبیه کند که با بی‌احتیاطی/عدم صلاحیت عمل کند، در رفتار بی‌درستانه یا سوء نیت شرکت کند یا بی‌اعتماری را نشان دهد، نمایندگی غلط کند یا از فاش کردن عیوب معنی‌دار یا پنهان شناخته شده امتناع کند، وعده‌های دروغین دهد، از یک مسیر فریبندگی سیستماتیک پیروی کند، روشن نکند که نمایندگی کدام طرف را انجام می‌دهد، یا بدون اطلاع کامل و رضایت تمام طرف‌ها از بیش از یک طرف غرامت دریافت کند.

• ✓بی‌احتیاطی، عدم صلاحیت، بی‌درستی، یا بی‌اعتماری اساس انضباط است
• ✓عدم فاش کردن عیوب ساختاری معنی‌دار یا پنهان شناخته شده اساس انضباط است
• ✓دریافت غرامت از چند طرف نیازمند اطلاع کامل و رضایت تمام طرف‌ها است
• ✓دارنده مجوز باید به تمام طرف‌ها روشن کند که نمایندگی کدام طرف را انجام می‌دهد

کمیسیون می تواند دارنده مجوز را تنبیه کند که در صحیح ثبت یا ارسال پول متعلق به شخص دیگری در مدت زمان معقول ناموفق باشد، پول دیگران را با خود مخلوط کند، یا کمیسیون را با شخصی غیرمجاز پرداخت یا تقسیم کند. وجوه اسکرو/تراست باید در مدت زمان معقول نزد شرکت عنوان یا در حساب حفاظتی/تراست/اسکرو مناسب سپرده گذاری شوند و نمی توانند پیش از تکمیل یا پایان تراکنش منتشر شوند.

• ✓باید به موقع پول متعلق به شخص دیگری را ثبت و ارسال کرد
• ✓نمی توان پول دیگران را با صندوق خود دارنده مجوز مخلوط کرد
• ✓وجوه اسکرو/تراست باید به موقع نزد شرکت عنوان یا حساب مناسب سپرده گذاری شوند
• ✓وجوه اسکرو نمی توانند پیش از تکمیل یا پایان تراکنش منتشر شوند

دلایل شامل عدم تعیین تاریخ پایان معین در قرارداد خدماتی (به جز مدیریت ملک)، سود افشاء‌نشده، استفاده از قرعه‌کشی یا روش‌های فریبندگی، تضمین سود بازفروش در آینده، ارائه ملک بدون رضایت مالک، انتشار تبلیغات گمراه‌کننده، عدم درج نام دلال در آگهی‌ها، تحریک به نقض قرارداد، مذاکره با فردی که توسط نمایندگی انحصاری محدود است، و تبعیض علیه مالکان/خریداران/موجرین/مستاجرین بر اساس طبقات محافظت‌شده است.

• ✓قراردادهای خدماتی باید تاریخ پایان معینی را مشخص کنند که مشروط به اطلاع قبلی نباشد
• ✓تبلیغات نمی‌توانند گمراه‌کننده باشند و باید نام دلال را شامل ��اشند
• ✓نمی‌توانند ملک را برای فروش یا اجاره بدون دانش و رضایت مالک ارائه دهند
• ✓نمی‌توانند بر اساس نژاد، رنگ یا سایر طبقات محافظت‌شده تبعیض قائل شوند

کمیسیون می‌تواند صاحب مجوز را که در معاملات دارایی نامنقول به نام صاحب مجوز، همسر یا خویشاوند درجه اول در بازنمایی نادرست، بی‌دیانتی یا تقلب مشارکت کند؛ انجام سوابق مربوط به معاملات دارایی نامنقول را درخواست نکند؛ یا فرم قرارداد الزامی کمیسیون مطابق بخش 1101.155 را استفاده نکند، تنبیه کند.

• ✓بازنمایی نادرست/تقلب در معاملات دارایی شخصی، همسر یا خویشاوند درجه اول دلیل تنبیه است
• ✓عدم ارائه سوابق معاملات به درخواست دلیل تنبیه است
• ✓عدم استفاده از فرم‌های قرارداد الزامی مطابق بخش 1101.155 دلیل تنبیه است

هر فردی که برای فعالیت به عنوان دلال یا نماینده فروش بدون داشتن مجوز/گواهی نامه خدمات انجام دهد و برای این کار صورت حساب دریافت کند، مسئول پرداخت جریمه مدنی به ایالت است که حداقل برابر با مبلغ دریافت شده و حداکثر سه برابر آن مبلغ باشد. شخص متضرر می‌تواند برای همان محدوده جریمه، شکایت خصوصی نیز ثبت کند.

• ✓جریمه مدنی از مبلغ دریافت شده تا سه برابر آن مبلغ متغیر است
• ✓ایالت (از طریق کمیسیون) و اشخاص متضرر هر دو می‌توانند جریمه را وصول کنند
• ✓کمیسیون می‌تواند جریمه مدنی، هزینه‌های دادرسی و حق‌الزحمه منطقی وکیل را وصول کند

هر شخصی که عمداً نقض فصل یا دستور کمیسیون کند، بدون مجوز به عنوان یک یاب مسکن اجاره‌ای کار کند، یا بدون اعتبارنامه مناسب به عنوان دلال/نماینده فروش یا فعالیت مستلزم گواهینامه عمل کند، مرتکب جنحه کلاس الف می‌شود.

• ✓نقض عمدی فصل یا دستور کمیسیون یک جنحه کلاس الف است
• ✓کار به عنوان یک دلال، نماینده فروش یا یاب مسکن بدون مجوز یک جنحه کلاس الف است

کمیسیون می‌تواند به نام خود اقدام کند تا از تخلف فصل یا قانون جلوگیری کند، بدون اثبات این‌که راه حل کافی در قانون وجود ندارد یا خسارت جدی/غیرقابل جبران رخ خواهد داد. با عمل از طریق دادستان کل، می‌تواند اقدام‌هایی را برای متوقف کردن یا جلوگیری از تخلفات واقعی یا بالقوه نیز انجام دهد.

• ✓کمیسیون برای اخذ منع‌نامه مکلف به اثبات عدم کفایت راه حل قانونی یا خسارت غیرقابل جبران نیست
• ✓اقدام می‌تواند در محل وقوع تخلف یا محل سکونت متهم اقامه شود
• ✓کمیسیون مکلف به پرداخت تضمین نیست و هزینه‌های دادرسی نمی‌تواند از آن استحصال گردد

اگر به نظر رسد که فردی از فصل 1101 یا فصل 1102 (یا قوانین آن‌ها) تخطی می‌کند، کمیسیون پس از اطلاع‌رسانی و فرصت برگزاری جلسه، می‌تواند دستور توقف و ممنوعیت صادر کند. نقض چنین دستوری مبنای تعیین جریمه اداری تحت بند فرعی O است.

• ✓دستورهای توقف و ممنوعیت مستلزم اطلاع‌رسانی و فرصت برگزاری جلسه هستند
• ✓نقض دستور توقف و ممنوعیت تعیین جریمه اداری را توجیه می‌کند

با وجود بند 1101.801، هیچ فرد مسئول ندارد در خصوص عدم پرسش، افشا یا انتشار اطلاعات مربوط به این که آیا یک ساکن پیشین یا فعلی دارای AIDS، بیماری مرتبط با HIV، یا عفونت HIV همانطور که توسط CDC تعریف شده است یا نه، مسئولیت مدنی یا جنایی نداشته باشد.

• ✓عدم مسئولیت برای عدم افشای وضعیت HIV/AIDS یک ساکن
• ✓این حکم بر قاعده مسئولیت عمومی در بند 1101.801 غلبه می‌یابد

یک دلال دارای مجوز نسبت به کمیسیون، مردم و مشتریان دلال برای هر گونه رفتاری که توسط دلال یا نماینده فروشی مرتبط با دلال یا در نمایندگی از دلال انجام شود، مسئول است.

• ✓دلال برای رفتار خود و نمایندگان فروشی مرتبط با او مسئول است
• ✓مسئولیت دلال شامل کمیسیون، مردم و مشتریان می شود

طرفی برای سوء نمایندگی یا مخفی کردن یک واقعیت اساسی توسط دارندۀ مجوز مسئول نیست مگر اینکه آن طرف از کذب آن آگاه باشد و آن را افشا نکند. به همین ترتیب، دارندۀ مجوز برای سوء نمایندگی یا مخفی کردن توسط طرف مسئول نیست مگر اینکه دارندۀ مجوز آن را بداند و افشا نکند. این بخش بر سایر قوانین غالب است و مسئولیت کارگزار را برای اقدامات نماینده فروش کاهش نمی‌دهد.

• ✓مسئولیت برای سوء نمایندگی دیگری نیازمند هر دو: آگاهی از کذب و عدم افشای آن است
• ✓این بخش بر هر قانون دیگری از جمله حقوق عام غالب است
• ✓این مسئولیت کارگزار را برای اقدامات نماینده فروش مرتبط کاهش نمی‌دهد

فردی نمی‌تواند برای جمع‌آوری غرامت برای اقدامات کارگزار/نماینده فروش در تگزاس اقدام حقوقی انجام دهد، مگر اینکه ادعا و اثبات کند که در زمان آغاز اقدام، دارای گواهینامه بود یا وکیل صاحب مجوز در هر ایالت است. بازیافت کمیسیون به توافق نامه یا یادداشت نوشته‌شده و امضا‌شده نیاز دارد. دارندهٔ گواهینامه‌ای که در اطلاع‌رسانی به خریدار تحت بخش 1101.555 ناتوان بماند، نمی‌تواند کمیسیون توافق‌شده را بازیافت کند.

• ✓برای شکایت برای دریافت غرامت باید دارندهٔ گواهینامه یا وکیل صاحب‌مجوز باشد
• ✓بازیافت کمیسیون مستلزم توافق نامه یا یادداشت نوشته‌شده و امضا‌شده توسط طرف متهم است
• ✓عدم اطلاع‌رسانی به خریدار تحت بخش 1101.555 باعث ضبط کمیسیون می‌شود

اقدام تأدیبی علیه هر شخص تحت بند 1101.652 آن شخص را از مسئولیت مدنی یا جنایی معاف نمی‌کند. مسئولیت‌های تأدیبی و حقوقی جداگانه هستند.

• ✓اقدام تأدیبی یک شخص را از مسئولیت مدنی یا جنایی معاف نمی‌کند
• ✓عواقب تأدیبی و حقوقی مستقل از یکدیگر هستند

دارنده مجوز یا هیئت/انجمن رایگان مسکن که اطلاعات قیمت فروش ملک یا شرایط فروش را برای تسهیل فهرست‌سازی، فروش، اجاره، تأمین مالی یا ارزیابی ارائه می‌دهد، در برابر شخص دیگری مسئول نیست مگر اینکه افشای اطلاعات به‌صراحت توسط قانون ممنوع شده باشد.

• ✓عدم مسئولیت برای ارائه اطلاعات قیمت/شرایط فروش برای اهداف مشروع
• ✓استثنا تنها زمانی اعمال می‌شود که افشای اطلاعات به‌صراحت توسط قانون ممنوع شده باشد