NRS 645.610-645.625 - Investigations and Records +20Nevada · 房地产 · 中文

持证人、物业经理或业主开发商必须以书面形式向部门通知任何与其执业相关的重罪定罪或认罪/无异议抗辩，或任何涉及欺诈、欺骗、虚假陈述或道德沦丧的犯罪。通知必须在10天内进行，并在续期时进行。

• ✓必须报告与执业相关的重罪定罪/认罪或涉及欺诈、欺骗、虚假陈述或道德沦丧的犯罪
• ✓定罪或认罪后10天内必须进行通知
• ✓在提交续期申请时也必须报告

向部门提交的投诉和调查文件是保密的，仅在必要时披露以实施本章或向许可/执法机构披露。但是，向委员会提交以启动纪律处分行动的投诉和审议的文件是公开记录。

• ✓投诉和调查文件在调查阶段期间是保密的
• ✓委员会在实施纪律处分时审议的投诉和文件是公开记录

委员会可对每项违规行为罚款至多 10,000 美元，并可暂停、撤销、拒绝更新或对执照施加条件。理由包括重大虚假陈述、虚假承诺、资金混合、挪用客户资金、未能对他人资金进行核算，以及接受除自己的经纪人以外任何人的佣金。

• ✓委员会可对每项违规行为处以最高 10,000 美元的行政罚款
• ✓理由包括重大虚假陈述、虚假承诺、资金混合和挪用客户资金
• ✓代理人只能接受来自其自身持证经纪人或业主开发商的佣金

纪律处分的理由包括：未能每月维持/平衡信托账户、未能提交年度信托会计报表、未能将定金存放在经纪人的监管下、接受非现金定金而未披露，以及（对于经纪人）未能在下一个银行营业日结束前存入定金。

• ✓必须至少每月平衡信托账户，并提交年度会计报告
• ✓经纪人必须在下一个银行营业日结束前存入定金支票或现金，除非购买协议另有规定
• ✓非现金定金必须在接受前告知业主，并在收据中显示

该部门使用标准投诉表格/宣誓书。根据投诉或请求，管理员任命工作人员进行调查。持证人必须披露所有相关事实和文件。管理员审查报告，可以驳回、罚款、协商解决、成立咨询委员会或安排听证会。

• ✓调查员向管理员提交描述调查结果的书面报告
• ✓持证人必须向调查员披露所有相关事实和文件
• ✓管理员可以驳回、罚款、协商、成立委员会或安排听证会
• ✓由投诉启动的调查不一定限于该投诉所涉及的事项

管理员可以针对每次违规行为征收行政罚款，具体最高金额如下：例如，NRS 645.252违规罚款500美元，NRS 645.310第4-6条款违规罚款1,000美元，NRS 645.530每张执照罚款100美元，NAC 645.650和645.655违规罚款1,000美元，NAC 645.855违规罚款2,000美元。

• ✓罚款按违规次数计算，具体最高金额由相关法律规定
• ✓NRS 645.633第(i)款违规行为罚款1,000美元
• ✓NAC 645.855（经纪人出席）违规行为罚款2,000美元
• ✓管理员还可以建议吊销/撤销执照或要求继续教育

局可准予最多10天的时间改正广告、经营地点、办公室运营或经纪人标志的缺陷。未能遵守是暂停或撤销的理由。如更正需要额外时间，可以批准延期。

• ✓局可准予最多10天的时间改正缺陷
• ✓未能改正缺陷是暂停或撤销的理由
• ✓通知必须说明缺陷、建议的行动和更正期限

委员会可以因以下原因进行纪律处分：使用未经授权的商业名称、违反命令/协议/法律（包括第116、119、119A、645A、645C章）、向无执照人员支付佣金、重罪/欺诈定罪、保证转售利润、未披露的利润、重大过失和不诚实交易。互惠制纪律适用于州外执照暂停/撤销。

• ✓禁止向无执照人员支付佣金（不包括在其居住地州获得执照的经纪人）
• ✓重大过失或不称职以及任何欺骗性、欺诈性或不诚实的交易行为是纪律处分的理由
• ✓委员会可根据执照在其他司法管辖区被暂停/撤销而采取互惠措施
• ✓必须在任何经纪协议中包含固定的到期日期，并向客户留下一份副本

业主开发商必须为每个他们打算出售的已记录的细分地块获得登记。申请需要指纹卡、逮捕/定罪声明、商业历史、法律产权描述、销售办公室位置、财务状况和破产历史。

• ✓对于每个旨在出售的已记录的细分地块，需要进行登记
• ✓申请需要指纹卡和犯罪历史声明
• ✓申请需要财务状况声明和破产历史
• ✓初始登记费在登记后不可退款

注册不是许可；注册人不能使用「已获许可」一词，除「已获许可的承包商」外。必须在每个销售办公室保留注册信函的副本。变更必须在10天内报告。如果开发商未能雇用获许可的销售人员，注册将被撤销。

• ✓注册不是许可；不能使用「已获许可」一词
• ✓必须在10天内报告姓名/地址/身份的变更
• ✓如果未能雇用获许可的销售人员，注册将被撤销
• ✓不活跃状态对业主-开发商不可用

登记有效期为1年，可无限期年度更新。与业主-开发商相关联的执业人员只能销售已登记的开发项目，不能同时与房地产经纪人相关联。记录必须保存在主要营业场所。

• ✓登记有效期为1年，可无限期年度更新
• ✓相关联的执业人员只能销售已登记的开发项目
• ✓由业主-开发商雇用的执业人员不能同时与经纪人相关联
• ✓为业主-开发商工作的房地产经纪人必须成为经纪人-销售员

要获得物业管理许可证，申请人必须提交申请表、40美元的费用和完成24小时物业管理教学课程的证书，根据NRS 645.6052规定。许可证自申请提交或费用支付之日起生效，以较晚者为准。

• ✓需要申请表、40美元费用和24小时教学证书
• ✓教学涵盖合同、租赁、信用法、信托账户、披露和公平住房
• ✓「成功完成」是指通过50道题的考试，得分达到75%（费用为75美元）
• ✓某些课程时数（披露、公平住房）必须在获得认可的内华达州机构完成

24小时包括：4小时合同/租赁/信用法律，3小时信托账户记录，1小时计算机簿记，2小时内华达州法律，3小时披露事项，5小时《美国残疾人法案》/《住宅房东与租户法》/《内华达州公平住房法》/歧视，1小时经纪人职责，2小时风险管理，3小时商业房产。

• ✓总共24小时，具体按主题分配
• ✓5小时涵盖《美国残疾人法案》、《住宅房东与租户法》、《内华达州公平住房法》
• ✓3小时涵盖必需信息的披露，包括NRS 645.252
• ✓本局可接受某些要求的全国认可课程

部门可以根据许可证续期请求、40美元的续期费和9小时物业管理继续教育的证明文件来续期物业管理许可证。许可证的到期日期与持证人的执照到期日期相同。

• ✓续期需要支付40美元费用和完成9小时的物业管理继续教育
• ✓许可证的到期日期与持证人的执照到期日期相同
• ✓续期自申请提交或费用支付之日起生效，以较晚的日期为准

如果指定的物业经理终止关联，该实体不能进行物业管理，除非在30天内指定另一个经理。经纪人必须在5天内申请银行对账单，并在15天内提交信托账户对账单。

• ✓必须在经理离职后30天内指定新的物业经理
• ✓经纪人必须在离职后5天内申请银行对账单
• ✓信托账户对账单必须在15天内提交
• ✓如发生实体无法控制的严重困难，管理员可以批准延期

接收资金的经纪人必须在执照到期前提供年度信托账户对账，或者在不需要的情况下提交豁免申报。房产管理记录必须保留5年。持有许可证的经纪人-销售员可以在取得经纪人书面许可的情况下签署信托支票。

• ✓年度对账必须在经纪人执照到期日期前完成
• ✓不适用的经纪人必须每年提交豁免申报
• ✓房产管理信托记录必须至少保留5年
• ✓经纪人-销售员可以在取得经纪人书面许可的情况下签署信托支票（不得使用橡皮图章）

违规行为包括未经业主同意提供房产、未经许可与受独家经纪协议约束的客户谈判、未交付协议副本或要约、未在结算后10个营业日内交付详细结算声明，以及向贷款人虚报售价。

• ✓必须在交割后10个营业日内将详细结算声明交付给卖方
• ✓未经业主的知情同意，不得提供房地产出售或出租
• ✓未经其他经纪人的书面许可，不得直接与受独家经纪协议约束的客户谈判

因种族、肤色、民族血统、性别、性取向、性别认同或性别表达，或族群原因而拒绝向合格的购买者或租户展示、出售或出租不动产，是一项纪律处分的理由。故意提交虚假或欺诈性评估也被禁止。

• ✓因受保护类别原因而拒绝向合格人士展示、出售或出租不动产被禁止
• ✓受保护类别包括种族、肤色、民族血统、性别、性取向、性别认同或性别表达和族群
• ✓向金融机构故意提交虚假或欺诈性评估被禁止

经纪人在被要求时必须将真实有效的要约减为书面形式，并必须将所有真实有效的书面要约提交给卖方，直到要约以书面形式被接受且经纪人知悉该接受。

• ✓必须将所有真实有效的书面要约提交给卖方，直到以书面形式知悉接受
• ✓当建议购买人提出请求时，必须将真实有效的要约减为书面形式

委员会不受证据规则的技术限制约束，但证据必须具有实质性和关联性。被申请人必须在听证会前至少5个工作日向部门提供文件。被控销售人员/经纪人销售人员的原始经纪人和现任经纪人必须参加纪律听证会。

• ✓委员会不受证据规则的技术限制约束
• ✓被申请人必须在听证会前至少5个工作日向部门提供文件
• ✓原始经纪人和现任经纪人必须参加纪律听证会（罚款2,000美元）
• ✓被申请人必须在听证会上提供每份文件的10份副本

主持人管理宣誓、听取初步动议并管理证据呈示。分部首先提出，其次为被申请人，进行质证和再质证。如果被申请人收到通知但未在规定时间内提交答辩，可以作出默认决定，决定基于投诉的指控。

• ✓分部除了投诉和答辩外，不得在听证前提交证据
• ✓被申请人可以按照呈示顺序对证人进行质证
• ✓被申请人如果在收到适当通知后未能答辩，可以作出默认决定
• ✓决定日期是指书面决定签署或提交之日，以较晚日期为准

执业人员可在收到裁决后10天内申请再审，陈述被忽视的法律或事实要点。在出现程序违规、意外情况、新发现的证据或法律错误时，可以批准再审。延期需要充分理由，不能仅为了拖延而申请。

• ✓再审申请必须在收到裁决后10天内提交
• ✓申请书不得超过10页；不允许口头辩论
• ✓再审理由：程序违规、意外情况、新发现的证据、法律错误
• ✓根据NRS 645.760，申请不停止向地方法院上诉的30天期限

委员会可以接受自愿放弃执照、许可证、注册或证书，作为其他纪律处分的替代。委员会可以将纪律处分或申请拒绝报告给全国数据库、其他州房地产机构和内华达州机构。

• ✓委员会可以接受自愿放弃执照作为纪律处分的替代
• ✓纪律处分可以报告给全国数据库和其他州
• ✓任何人可以请愿委员会采纳/修订/撤销相关规定

委员会可以对歪曲住宅保护保险或挪用其保费的人员进行纪律处分。委员会/部门可以因未支付应付款项而拒绝、暂停或撤销执照。根据法院命令，未支付子女抚养费的执照可被暂停。

• ✓歪曲或挪用住宅保护保险是纪律处分的理由
• ✓委员会/部门可以因未支付欠其款项而拒绝发放或更新执照
• ✓在收到子女抚养费法院命令后的30天内暂停执照，除非证明已合规

合伙人的违规不是对他人进行纪律处分的原因，除非他们知道或应该知道。经纪人可能因未能充分监督违反规定的合伙人而面临暂停/撤销执照和最高5,000美元的民事罚款。当实体的经理/官员执照被撤销时，除非该人员被撤销，否则该实体不能进行业务。

• ✓经纪人因未能充分监督实施违规的合伙人可被罚款最高5,000美元
• ✓知道违规行为的业主-开发商可能面临登记暂停和最高5,000美元的民事罚款
• ✓如果实体的经理/官员执照被撤销，除非该人员被撤销，否则该实体不能进行业务

执业证书的过期、撤销或主动放弃不禁止管理员、委员会或部门进行调查或继续纪律处分程序，也不妨碍罚款或处罚的实施或征收。

• ✓执业证书的放弃或过期不会停止纪律处分程序或调查
• ✓在执业证书放弃或过期后，罚款和处罚仍可被实施和征收

「商业经纪人」按照NRS 645.0075的含义定义。「从事商业经纪业务」包括出售、协商或挂牌向IRS报告的企业、资产或所有权权益，但不包括相关商业的房地产，其中超过50%的总收入来自房地产使用。

• ✓申请人必须持有房地产执照才能获得商业经纪人许可证
• ✓包括在IRS表格1040、1065、1120、1120S上报告的企业的出售/协商
• ✓不包括总收入超过50%来自房地产使用的房地产交易

持证人必须提交申请、40美元费用、75美元考试费和24小时业务经纪培训证书，并通过50道题考试，得分不低于75%。培训内容包括财务报表（8小时）、业务估值（6小时）、购销考虑（6小时）和经纪实务（4小时）。

• ✓需要40美元许可证费、75美元考试费和24小时培训
• ✓必须通过50道题考试，得分不低于75%
• ✓申请人必须提交指纹以进行背景调查
• ✓部门可以接受获得国家认可的业务经纪课程

商业经纪人许可证与持证人的执照在同一日期过期。续期需要随执照续期一起提交申请、支付40美元的续期费用，并提交根据内华达修订法规（NRS）645.863完成必修继续教育的文件。

• ✓许可证与持证人执照在同一日期过期
• ✓续期需要支付40美元费用并提交继续教育文件
• ✓续期自申请提交或费用支付之日起生效，以较后者为准

根据管理员的投诉，委员会应在90天内安排听证会。持证人必须至少收到30天的听证会书面通知及投诉副本。答辩必须在30天内提交。通知可通过当面送达或挂号邮件送至最后已知地址视为完成。

• ✓委员会必须在投诉提交之日起90天内举行听证会
• ✓持证人必须至少收到30天的听证会书面通知及投诉副本
• ✓持证人必须在收到通知之日起30天内提交答辩

暂停、撤销或拒绝续期的诉讼必须在指控行为后5年内通过通知启动。对于虚假陈述或未披露情况，诉讼时效期自发现导致发现的事实之日起计算。

• ✓纪律处分诉讼必须在指控行为之日后5年内启动
• ✓对于虚假陈述或未披露情况，诉讼时效期自发现导致发现的事实之日起计算

委员会可以管理宣誓、发出传票并通过地区法院强制证人作证。它必须在最终听证会后的15天内作出非正式决定，并在60天内以挂号邮件方式发出书面通知。不利裁决自通知之日起不少于30天后生效。

• ✓委员会必须在最终听证会后15天内作出非正式决定
• ✓必须在最终听证会后60天内以书面形式通知裁决
• ✓不利裁决自通知之日起不少于30天后生效

有利于执照持有人的委员会裁定是最终的；如果不利于执照持有人，可以根据第233B章申请司法复审。撤销后，同一人在1年内不得获得新执照，之后仅在部门的全权裁量下且满足所有原始执照要求的情况下才可发放。

• ✓有利于执照持有人的裁定是最终的；不利的裁定可根据第233B章申请司法复审
• ✓撤销后1年内，不得向被撤销执照的持有人颁发新执照
• ✓1年后，新执照仅在部门的全权裁量下颁发，并需要满足所有原始要求

执照在执照期限最后一天午夜时失效。经纪人/经纪人销售员/销售员的初始执照期限为12个月；随后的期限为24个月。其他执照的期限为24个月。部门可以额外收费提供在线续期服务。

• ✓原始经纪人/经纪人销售员/销售员执照的初始期限为连续12个月
• ✓随后的执照期限为连续24个月
• ✓执照在执照期限最后一个月的最后一天午夜时失效

如果执业人员未能在到期前续期，除非在到期后一年内获得续期且需支付额外的100美元费用，否则除非提交新的原始申请，否则不得发放执照。对于许可证，在一年内的逾期费用为20美元。

• ✓未能续期需要提交新的原始申请，除非在到期后一年内完成续期
• ✓执照在一年内的逾期续期需要支付100美元的额外费用
• ✓许可证在一年内的逾期续期需要支付20美元的额外费用

主要费用包括：原始经纪人/经纪人-销售人员/公司经纪人执照105美元；原始销售人员执照85美元；分支办公室120美元；经纪人续期180美元；销售人员续期140美元；名称/地址变更20美元；协会转移20美元；合作证书150美元。经纪人/销售人员执照颁发或续期需收取15美元技术费。

• ✓原始经纪人执照费用为105美元；原始销售人员执照费用为85美元
• ✓经纪人续期费用为180美元；销售人员续期费用为140美元
• ✓对经纪人/经纪人-销售人员/销售人员执照的颁发或续期征收15美元技术费
• ✓政府机构和内华达高等教育系统实体免除某些课程费用

在获得针对执照持有人的欺诈、虚假陈述或欺骗行为的最终判决后，受害人可以申请从基金中获得赔偿，每项判决最高25,000美元，每个执照持有人的总责任不超过100,000美元。申请必须在所有诉讼程序终止后的1年内提交。执照持有人不能为其自己的执照交易进行恢复申请。

• ✓恢复限额为每项判决25,000美元，每个执照持有人的总责任为100,000美元
• ✓申请必须在所有诉讼程序（包括上诉）终止后的1年内提交
• ✓判决必须基于需要执照的交易中的欺诈、虚假陈述或欺骗行为
• ✓执照持有人不能为其作为执照持有人进行的交易从基金中获得赔偿

房地产教育、研究和回收基金是一个特殊收入基金，维持不少于300,000美元，用于满足对许可证持有人的欺诈、虚假陈述或欺骗的索赔。超过300,000美元的余额可用于教育和研究。每位经纪人/联盟成员都向该基金支付费用；业主开发商无需做出贡献。

• ✓基金中必须维持不少于300,000美元的余额
• ✓每位持证经纪人、经纪人-销售人员和销售人员向该基金支付额外费用
• ✓业主开发商无需向该基金贡献

如果管理员根据针对持证人的索赔从基金中支付款项，该许可证在法院的支付令生效时自动暂停。持证人必须全额偿还基金加利息（最大内华达州银行的优惠利率加2%）后，才能恢复许可证。

• ✓当法院下令从基金中支付持证人账户的款项时，许可证自动暂停
• ✓持证人必须全额偿还基金加利息后，许可证才能恢复
• ✓利息为最大内华达州银行的优惠利率加2%

持证经纪人/经纪人-销售人员/销售人员可申请许可证从事商业经纪业务，需要至少24小时的商业经纪相关培训。许可证与执业证书同时失效。更新许可证需要至少3小时与商业经纪相关的继续教育。实体必须指定一名合格人员，规则类似于房产管理规则。

• ✓必须完成至少24小时的商业经纪相关培训才能获得许可证
• ✓许可证在持证人执业证书失效之日失效
• ✓更新许可证需要至少3小时与商业经纪相关的继续教育
• ✓指定的商业经纪人必须在过去4年内有2年的执业经验

「经纪协议」是一份书面合同，业主同意为与商业房地产处置相关的服务支付佣金。「商业房地产」不包括四套或以下住宅单位的改良房产、四套或以下单位的未改良土地，以及单套出售的单户住宅单位。

• ✓经纪协议必须是与商业房地产处置相关的佣金书面合同
• ✓商业房地产不包括四套或以下住宅单位的房产
• ✓单户住宅单位（公寓、联排别墅、住宅）单套出售时被排除在外

经纪人对业主通过处置商业房地产获得的净收益有权获得应得佣金。当经纪人履行经纪协议项下的义务时，佣金即为已赚取。该权利主张是对个人财产的权利，不附加于房产产权，仅属于指定经纪人。

• ✓当经纪人履行经纪协议项下的义务时，佣金视为已赚取
• ✓该权利主张是对个人财产的权利，不附加于房产产权
• ✓该权利主张仅属于指定经纪人，不属于员工或独立承包商

为了执行索赔，经纪人必须在获得佣金后7天内向业主和托管代理人发出书面通知。未能及时提供通知将阻止执行。通知必须经过宣誓验证并予以确认，并包含特定的必需信息。

• ✓经纪人必须在获得佣金后7天内向业主提供索赔的书面通知
• ✓未能在7天内提供通知将阻止执行索赔
• ✓通知必须包括经纪人和业主的名称、执业执照号码、索赔金额、财产描述和经纪协议的副本

收到通知的业主必须在5天内（但不迟于处置前7天）确认或否认索赔，并以书面形式通知经纪人。如果被否认或未回应，经纪人可以记录该索赔。第三方监管人必须从业主的净收益中预留索赔金额。第三方监管人可向地方法院提存预留资金以免除责任。

• ✓业主必须在5天内确认或否认索赔，但不迟于处置前7天
• ✓如果被否认或未回应，经纪人可在县记录员办公室记录该通知
• ✓第三方监管人必须从业主的净收益中预留索赔金额
• ✓根据NRS 108.221-108.246，已记录的索赔优先于随后的产权负担，但不优先于机械师留置权

通过故意虚假陈述、欺骗或欺诈获得执照，或以此类方式出售任何房地产权益，构成D类重罪，需强制赔偿。根据NRS 645.630、645.633或645.635条款进行违法行为的持证人面临每项违规最高5,000美元的罚款。其他违规行为属于重度轻罪（或实体最高2,500美元罚款）。

• ✓通过故意虚假陈述、欺骗或欺诈获得执照或出售房地产权益构成D类重罪
• ✓根据NRS 645.630、645.633或645.635条款进行违法行为需承担每项违规最高5,000美元的罚款
• ✓自然人的其他违规行为属于重度轻罪；实体面临最高2,500美元的罚款
• ✓向部门提交虚假文件或故意重大虚假陈述构成重度轻罪