General Provisions - Definitions (NAC 645.005-645.052) +9Nevada · 房地产 · 中文

根据内华达州修订法典第645.343条，积极工作经验是指在从事内华达州修订法典第645.030、645.035和645.040条所述的房地产活动期间所获得的经验。这定义了计入高级执业执照经验要求的最低工作时数。

• ✓积极工作经验每周至少需要30小时
• ✓必须在任何12个月期间内至少48周内进行
• ✓适用于内华达州修订法典第645.030条第1和第2款以及第645.035和645.040条所述的活动

监管规定定义了三种关键协议类型：独家代理挂牌协议、独家销售或租赁权挂牌协议和独家买方经纪协议。每一种都必须满足NRS 645.320的要求，并赋予经纪人独家代理权和薪酬期望。

• ✓所有独家协议必须符合NRS 645.320的要求
• ✓独家代理挂牌：如果房产仅通过卖方自身努力出售，卖方不支付佣金
• ✓独家销售权：无论在协议期限内谁找到买方，经纪人都可获得薪酬
• ✓独家买方经纪：经纪人代表购买者或租户，薪酬期望按协议条款确定

有效状态是指一个人持有现行执照，与该部门保持良好关系，并可以从事房地产业务。非活跃续期状态是指执照持有人持有现行未被停止/未被撤销的执照，但已取消该执照，在被恢复为有效状态之前不得进行任何房地产交易。

• ✓有效状态需要现行执照和与该部门的良好关系
• ✓非活跃续期状态禁止进行任何房地产交易
• ✓当执照持有人处于非活跃续期状态时，该部门保留该执照

非自愿撤销激活是指由部门主动将执照从活跃状态转换为非活跃更新状态，而不是根据持证人的请求。恢复是指恢复到活跃状态。

• ✓非自愿撤销激活由部门主动发起，而非持证人请求
• ✓恢复是指恢复到活跃状态

取证后继续教育是指根据内华达州法律（NRS 645.575）的规定，个人在获得初始执业执照后的第一年内必须完成的取证后继续教育课程。

• ✓取证后继续教育必须在获得初始执业执照后的第一年内完成
• ✓根据NRS 645.575的规定，此类教育是必修的

签署是指在文件上附加签名。签名是指由具有明确身份识别和采纳或接受文件意图的人执行或采纳的名字、词语、符号或标记，或由加密的文件组成，包括根据NRS 719.100的电子签名。

• ✓签名包括根据NRS 719.100定义的电子签名
• ✓签名需要具有明确识别自己和采纳文件的意图

分公司是指持证房地产经纪人或房地产公司在主要地点以外单独经营的办公室，用于从事一般房地产业务。主要营业地点是指持证经纪人用于进行一般房地产业务的主要办公室。

• ✓分公司与经纪人的主要营业地点分离
• ✓分公司不包括仅用于项目销售活动的附近销售办公室

房地产经纪人是指为他人代理，获得或期望获得报酬而从事以下活动的人：出售、交换、期权、购买、出租、租赁或协商房地产；从事预付费挂牌活动；从事物业管理；或从事业务经纪。这也包括帮助进行涉及公共土地交易的人士。

• ✓经纪人活动需要「为他人代理」且「获得或期望获得报酬」
• ✓包括物业管理和业务经纪作为经纪人活动
• ✓不包括为31天或以下的住宿租赁接受预订且不从事任何销售相关任务的员工

房地产经纪人销售员持有经纪人执照或通过了经纪人考试，但作为与经纪人或注册业主-开发商相关联的员工/独立承包商工作。房地产销售员与持证经纪人或业主-开发商相关联，代理执行房地产经纪业务以获取报酬。

• ✓经纪人销售员已通过经纪人考试，但在另一位经纪人下工作
• ✓术语「房地产销售员」在适用情况下包括「房地产经纪人销售员」
• ✓销售员必须与持证经纪人或注册业主-开发商相关联

经纪协议是客户与经纪人之间的书面合同，经纪人同意接受有价代价以协助、招揽或协商不动产或企业的销售、购买、选择权、租赁或出租。它不包括物业管理协议。

• ✓必须是客户与经纪人之间的书面合同
• ✓不包括物业管理协议
• ✓涵盖不动产和商业交易

代理是指根据经纪协议或房产管理协议在委托人和代理人之间建立的关系，代理人代表委托人与第三方进行交易。客户是指与经纪人订立经纪协议或房产管理协议的人。

• ✓代理关系源于经纪协议或房产管理协议
• ✓客户必须已与经纪人订立经纪协议或房产管理协议
• ✓代理不包括仅因与其他经纪人的客户进行谈判且获得书面许可而产生的关系

业主-开发商是指在已登记的细分地产（或已批准的地块分割图/县批准的地块划分）内拥有五个或以上地块的人，每个地块上都有一栋未曾出售过的单户住宅。

• ✓需要拥有五个或以上地块
• ✓每个地块必须有一栋未曾出售过的单户住宅
• ✓必须位于已登记的细分地产或已批准的地块分割图内

预付费是为预付费挂牌、广告或出售/租赁财产的要约而收取的费用，用于促进销售/租赁或转介，在颁发前收取（不包括普通流通的报纸）。预付费挂牌包括所有者或潜在买家的名单/列表或经纪协议，用于通过预付费促进销售。

• ✓预付费在销售/租赁完成前收取
• ✓不包括旨在普遍流通的出版物
• ✓接受预付费挂牌需要持证

物业管理是指根据物业管理协议，以收费方式对不动产进行物理、行政或财务维护和管理。物业经理是与持证房地产经纪人相关联从事物业管理的人员。物业管理协议是提供物业管理服务的书面合同。

• ✓物业管理必须根据书面物业管理协议进行
• ✓物业经理必须与持证房地产经纪人相关联
• ✓物业管理不同于经纪协议

第645章不适用于自行管理自己的房产的业主/出租人、为经纪人收取租金的员工、单一房产的现场物业经理、共同利益社区经理、补贴住房经理、银行/金融机构、通过管理人员行动的公司、律师、法院指定的受信人、受托人、采矿权交易和内华达州。

• ✓自行管理自己房产的业主/出租人获得豁免（管理不包括销售活动）
• ✓履行法律职责的律师获得豁免
• ✓银行、金融机构和法院指定的受信人获得豁免

房地产执照仅授权执照上指定的特定人员根据该章程进行行为，且仅限于执照中指定的营业地点进行。执照不能被他人共享或使用。

• ✓任何执照均不授予除被指定持证人外的任何人权限
• ✓任何行为均不得从执照中指定的营业地点以外的地点进行

年满65岁或以上，且在提出申请时已持有良好信誉执照30年或以上的持证人可根据NAC 645.448向部门申请豁免标准继续教育要求。申请必须使用部门规定的表格提交。

• ✓必须年满65岁或以上
• ✓必须以经纪人、经纪销售人或销售人身份持有良好信誉执照30年或以上
• ✓申请必须使用部门规定的表格

如果获得批准，获得豁免的执照持有人仍必须完成以伦理、职业操守或法律方面为重点的减少继续教育：销售人员12小时，经纪人/经纪人销售人员15小时，每个指定领域3小时。

• ✓销售人员必须完成12小时；经纪人/经纪人销售人员15小时
• ✓必须包括代理关系、内华达州法律、合同和伦理各3小时
• ✓对于经纪人/经纪人销售人员，还需要经纪人管理（3小时）
• ✓豁免不豁免根据NRS 645.6052或645.863持有的许可证持有人的许可证继续教育

根据内华达州修订法典第645.330条或列出的条件，房产局可以拒绝任何业主-开发商注册、执照或许可证的申请，理由包括表格不当、缺少费用、表格不完整、虚假陈述、缺陷、未能证明资格、故意违反或支票被拒付。

• ✓如果申请包含虚假陈述，可以被拒绝
• ✓如果调查未能证明良好的道德品质和财务责任，申请可以被拒绝
• ✓故意违反内华达州修订法典第113、116、119、119A、645、645A、645C或645D章是拒绝的理由
• ✓被拒绝的申请不予退还已支付的费用

如果一个人向部门提交的支票或汇票因资金不足或停止支付而被退回，已获得的任何授权将被无意主地停用，或部门可能拒绝发放/恢复授权。每张退票收取一笔费用。

• ✓退票导致已获得的授权被无意主地停用
• ✓部门对每张退票收取25美元费用（或NRS 353C.115/NAC 353C.400规定的金额）
• ✓如果授权尚未获得，部门可能拒绝发放或恢复授权

管理员可以要求申请人提供品行证明，并应考虑调查结果、任何逮捕和定罪历史、申请人业务的性质和历史，以及申请人过去是否遵守了适用的NRS章节。

• ✓管理员在确定品行时考虑逮捕和定罪历史
• ✓管理员考虑过去不遵守房地产相关NRS章节的情况
• ✓被部门拒绝的申请人可根据NRS 645.440向委员会提出上诉

该部向每位执照持有人颁发显示姓名和地址的执照，对于经纪销售员/销售员，还显示相关经纪人的姓名。执照必须附有该部的印章。关键是，经纪销售员或销售员同一时间只能在一家经纪人或开发商名下工作。

• ✓每份执照必须显示姓名/地址，以及（对于代理人）经纪人的姓名
• ✓执照必须印有该部的印章
• ✓任何经纪销售员或销售员不得同时与一个以上的经纪人或开发商相关联或受雇于一个以上的经纪人或开发商

继续教育课程必须包含提高专业知识、改进为公众服务能力的最新房地产信息，以及与内华达州房地产交易法律和法规相关的信息。

• ✓必须包含提高专业知识的最新信息
• ✓必须包括与内华达州房地产交易相关的法律和法规

某些课程不符合继续教育标准：应试速成班、文秘/办公技能课程（打字、计算机、速读）、销售推广会议、职业入门课程和讲师培养课程（NAC 645.456(3)规定的情况除外）。

• ✓为应试而设计的速成班不符合资格要求
• ✓与NRS 645.030-645.040无关的文秘/办公技能课程不符合资格要求
• ✓销售推广会议和职业入门课程不符合资格要求
• ✓讲师培养课程被除外，除非符合NAC 645.456(3)规定

如果不进行期末考试，部门将不批准每天超过7个完整学分的课堂教学；如果进行期末考试，则不批准超过8个完整学分。

• ✓无期末考试：每天最多7小时
• ✓有期末考试：每天最多8小时

许多主题符合继续教育学分要求，包括职业道德、立法问题、房地产法律管理、融资、市场评估、经纪业务管理、数学、物业管理、产权交换、分区规划、证券、税务、土地开发、代理、技术、合同、个人发展、国际交易、反垄断法、消费者保护、披露、商业房地产、环境问题和风险减少。

• ✓可接受的范围包括职业道德、融资、代理、披露和风险减少
• ✓披露包括根据内华达州修订法典第116.4103条、116.4109条和116B.760条规定的信息
• ✓环保问题包括能源和水资源保护相关主题

房地产委员会由州长任命的五名成员组成。它以咨询身份向房地产部门行动，采纳条例，并进行听证会。它必须采纳条例，为持证人办公室、商业行为和道德标准制定规范。

• ✓委员会由州长任命的五名成员组成
• ✓委员会以咨询身份向房地产部门行动
• ✓委员会可以通过条例将权力委托给管理员

部门必须定期检查经纪人和业主开发商的交易文件、信托账户和商业账户。部门记录向公众开放检查，但部门可以拒绝向公众披露（除非法院下令）执照持有人和申请人的审查和犯罪/财务记录。

• ✓部门定期检查经纪人和业主开发商的交易文件和信托账户
• ✓审查和犯罪/财务记录可根据法院命令从公众检查中保留
• ✓部门记录的认证副本在法庭上可作为原件接纳

分部必须准备和分发表格，说明代理一方、多方以及经纪人为不同方分配不同持证人的职责。分部还必须准备关于住宅房产销售中必需披露的手册。

• ✓分部为单方、多方和分割代理情景准备代理职责披露表格
• ✓持证人必须向潜在买家和卖家分发住宅披露手册
• ✓委员会批准披露手册的格式和内容

成员必须是美国公民、内华达州居民至少5年，并在被任命前作为经纪人积极从业3年或作为经纪人销售员从业5年。成员任期不超过6个连续年份，之后必须等待3年才能重新任命。居住地要求将成员分配到克拉克县、沃肖县和其他县。

• ✓成员任期不能超过6个连续年份
• ✓成员在被任命前必须具有3年的经纪人经验或5年的经纪人销售员经验
• ✓成员必须是内华达州居民至少5年

分部可以采取行动禁止某人违反章节条款。未经至少5天的通知，不得批准初步禁令。分部可以调查涉及未改良土地或城市限制外分区交易的欺诈/欺骗/虚假广告，并可向总检察长或地方检察官报告。

• ✓未经至少5天的通知，不得批准初步禁令/临时限制令
• ✓分部可以调查城市限制外未改良土地/分区交易中的欺诈行为
• ✓在被禁交易恢复前，必须进行赔偿并消除欺诈

房地产销售员执照申请人必须年满18岁，并随申请提交以下材料：指纹卡、教育要求证明、所需子女抚养费声明、通过考试成绩证明、核实声明、良好品质证明和所需费用。

• ✓申请人必须年满18岁
• ✓必须按照NRS 645.355规定提交指纹卡
• ✓必须提供通过考试成绩和满足教育要求的证明，符合NRS 645.343
• ✓必须包括诚实、真实和良好声誉的证明

经纪人-销售员和经纪人申请人必须满足销售员要求，但需提供相应的更高教育证明。经纪人申请人还必须在申请前获得财务状况批准，并根据NRS 645.330(4)证明经验要求。

• ✓经纪人申请人必须在申请前获得部门的财务状况批准
• ✓经纪人申请人必须根据NRS 645.330第4款证明经验要求
• ✓经纪人-销售员申请人必须证明该执照特定的教育要求

申请人必须提交完成所需培训的证书。根据NRS 645.343，每2年的有效经验可替代16个大学级别课程学期单位；少于2年的期间不可替代。仅在教室中出席不构成课程完成。

• ✓每2年的有效经验可替代16个大学课程学期单位
• ✓对于少于2年的任何期间，不可进行替代
• ✓仅在教室中出席不构成课程的成功完成
• ✓经验适用于内华达州、任何其他州或哥伦比亚特区的销售员/经纪人工作

考试涵盖原则、实践和程序/道德，包括联邦法律，如《公平住房法案》、《抵押贷款披露法》、《贷款真实披露法》、《美国残疾人法案》和《平等信用机会法案》。及格需要至少75%的成绩。成绩有效期仅为12个月。

• ✓申请人必须获得至少75%的成绩才能通过
• ✓部门仅在发放后的12个月内接受考试成绩
• ✓考试时间不得超过4小时，除非事先获得书面同意
• ✓考试费用为100美元
• ✓舞弊或不公平的方法将导致申请和执照被拒绝

每份申请必须由申请人亲自完成。委员会成员或部门员工明确禁止协助任何人准备其房地产执照申请。

• ✓每份申请必须由申请人亲自完成
• ✓委员会成员和部门员工禁止协助准备执照申请

经纪人对所有分公司负责。分公司执照只能以经纪人获得执照的名义颁发。每个分公司必须由具有过去4年内2年活跃经验的经纪人或经纪人销售员监督。

• ✓分公司主管不得管理超过一个分公司
• ✓分公司主管必须在美国拥有过去4年内2年的活跃经验
• ✓如果建立分公司信托账户，其中一个签名必须是分公司主管的签名
• ✓监督分公司的经纪人销售员具有经纪人的所有职责和处罚

持有州外许可证的经纪人若欲与内华达州经纪人合作，必须在部门表格上申请并提交详尽的文件。持有州外许可证的内华达州居民不符合资格。只有自然人经纪人可以持有合作证书——不能是协会、合伙企业或公司。

• ✓持有州外许可证的内华达州居民不能持有合作证书
• ✓只有自然人经纪人才能获得合作证书
• ✓合作证书的有效期为12个月或单项交易完成/终止之较早者
• ✓内华达州经纪人必须从头至尾负责交易并处理所有资金
• ✓州外经纪人不能使用该证书代表内华达州房产所有人进行销售——只能代表非内华达州买家

在考试期间可以使用无声、无线的电子计算器，前提是该计算器不可编程、不能在纸带上打印，且不具有包含字母的键盘。

• ✓计算器必须不可编程
• ✓计算器必须不具有纸带打印功能
• ✓计算器必须不具有字母键盘

未经适当执照而担任房地产经纪人、经纪人销售员或销售员的行为是违法的；未经执照加房产管理许可证而担任房产经理的行为是违法的；未遵守NRS 645.6055而担任指定房产经理的行为是违法的；未经执照加商业经纪许可证而担任商业经纪人的行为是违法的；或未遵守NRS 645.867而担任指定商业经纪人的行为是违法的。

• ✓房产经理需要房地产执照和房产管理许可证两者
• ✓商业经纪人需要房地产执照和商业经纪许可证两者
• ✓地区检察官或总检察长起诉违规行为

持证人作为代理人必须披露有关财产的重要事实、薪酬来源、委托人利益和双重代理（需书面同意）。持证人必须对所有当事人履行合理的技能和谨慎义务，并提供适当的部门职责表格。双重代理的书面同意必须包含关于利益冲突和保密性的具体陈述。

• ✓持证人必须尽快披露重要事实、薪酬来源和任何委托人利益
• ✓双重代理需要获得持证人代理的每一方的书面同意
• ✓机密信息在终止后1年内不能披露，除非经法院命令或许可

代表客户的持证人必须行使合理的技能和谨慎，在终止后1年内保持信息机密，在客户的价格/条件下寻求交易，及时呈现所有报价（除非书面放弃），披露重要事实，建议获得专家建议，并对所有金钱和财产负责。

• ✓必须尽快呈现所有报价，除非客户签署书面放弃
• ✓终止后1年内不得披露客户机密信息
• ✓必须对客户有利益的所有金钱和财产负责

执照持有人不得以欺骗、欺诈或不诚实的方式与任何一方进行交易。基于种族、宗教、肤色、国籍、残疾、性取向、性别认同/表达、祖籍、家庭状况或性别的歧视在房地产交易和服务中属于违法行为。第一次违规罚款500美元；第二次违规可能导致执照被吊销。

• ✓禁止以欺骗、欺诈或不诚实的方式与任何一方进行交易
• ✓歧视行为第一次违规罚款500美元；第二次违规可能导致执照被吊销
• ✓受保护的类别包括家庭状况、残疾、性取向和性别认同/表达

任何带有独家代理条款的经纪协议必须有明确、具体、完整的终止日期；在终止后不得包含要求委托人通知经纪人取消独家特性的条款；且必须由委托人和经纪人签署才能生效。

• ✓必须有明确、具体、完整的终止日期
• ✓在终止后不得要求委托人通知以取消独家特性
• ✓必须由委托人和经纪人签署才能生效

持证人向无证人士支付佣金或寻找费用以换取服务是违法的。经纪人可以向另一州的持证经纪人支付佣金。销售人员/经纪-销售人员只能从其持证所在的经纪人/开发商处接受报酬，并且只能通过该经纪人/开发商支付佣金。

• ✓不得向无证人士支付因持证服务而获得的佣金
• ✓销售人员只能由其所在的经纪人/开发商支付报酬，并且只能通过该经纪人/开发商支付佣金
• ✓内华达州经纪人可以向另一州的持证经纪人支付佣金

经纪人不得将客户资金与自己的资金混合。客户资金必须迅速存入内华达州银行或信用合作社中指定的信托账户，经纪人作为受信人。必须保留记录，每月对账户进行平衡，并向部门提供年度对账单。销售人员必须迅速将收到的资金支付给经纪人。

• ✓经纪人不得将客户资金与自己的资金混合
• ✓信托账户必须在内华达州银行或信用合作社中开立，经纪人作为受信人
• ✓信托账户必须每月平衡，并每年与部门进行对账

委员会可以对任何明知从事或协助需要许可证/许可/登记的活动而未持有此类证件的人处以行政罚款。罚款不能超过所获得的经济利益或5,000美元中的较大者。提供通知、听证机会和司法审查。

• ✓最高行政罚款是所获得的经济利益或5,000美元中的较大者
• ✓必须向该人提供通知和听证机会
• ✓根据NRS第233B章可获得司法审查

根据NRS 645.252/645.254的持证人或根据645.6057的物业经理的任何职责均不得豁免（除要约呈递职责外）。因未履行职责而受损害的人员可以恢复实际损失。注意标准是以所需教育衡量的合理谨慎持证人的标准。

• ✓持证人/物业经理的职责通常不能豁免（除要约呈递外）
• ✓受损害方可以就违反法定职责恢复实际损失
• ✓客户对重要事实的了解不被归咎于持证人

当经纪人将隶属于同一经纪公司的不同许可证持有人分别指派给交易（或财产管理协议）中的不同当事人时，许可证持有人无需获得双重代理书面同意。但是，每个被指派的许可证持有人不得向对方当事人披露客户机密信息，除非向经纪人披露。

• ✓来自同一经纪公司的被指派许可证持有人无需获得双重代理书面同意
• ✓每个被指派的许可证持有人必须对另一方当事人保留客户机密信息
• ✓机密信息只能向房地产经纪人披露

持证在册的执业代理人可以为卖方、买方、第三方或留置权人准备经纪人价格意见（BPO）并收费。BPO不能替代评估来获得抵押贷款批准。它必须包括预期用途、财产描述、基础、假设、日期、利益披露、执照号码/签名，以及一份必要的14点粗体免责声明，说明这不是评估。

• ✓BPO不能用来代替评估以批准抵押贷款
• ✓BPO必须包含14点粗体免责声明，说明其不是评估
• ✓只有持证在册的执业代理人才能准备BPO并向其收费

在任何提供许可服务的广告中，持证人必须包括其执照号码并披露其经纪公司名称。经纪销售员/销售员不能仅以自己的名义做广告，必须以经纪公司的名义和监督下进行广告宣传。委员会监管昵称广告。

• ✓广告必须包括持证人的执照号码和经纪公司名称
• ✓经纪销售员/销售员不能仅以自己的名义做广告
• ✓广告必须在经纪公司的直接监督和名义下进行

当持证人准备授权购买或出售房地产以换取报酬的经纪协议时，持证人必须在签署时向签署客户交付一份副本（如可能），或在合理时间内交付。收据可以记录在协议正面。

• ✓经纪协议副本必须在签署时交付给客户（如可能）
• ✓如果不能在签署时交付，必须在合理时间内交付
• ✓收据可以记录在经纪协议的正面

如果部门有合理的理由相信经纪人存在破产、财务风险或需要执法情况，部门可以调查和审计与经纪人业务相关的所有财务账户。委员会可以对妨碍审计或破产的经纪人进行纪律处分。如果经纪人未能提供所需文件，管理员可以收取审计费用。

• ✓如果部门怀疑破产或需要执法，部门可以审计非信托财务账户
• ✓拒绝配合审计是采取纪律处分行动的理由
• ✓破产是指无法按时履行商业债务，可能危害公众和消费者