NRS 645.570 - Notice of Change of Name, Location or Association +17Nevada · 房地产 · 中文

执照持有人的名称、营业地点或协会关系发生任何变更时，必须在十日内向部门提交书面通知。协会关系的转让需要提交申请、支付费用，并由新经纪人/开发商对受让人的诚实性和良好信誉进行认证。未能通知将成为撤销或停用执照的理由。

• ✓名称、营业地点或协会关系发生任何变更时，必须在十日内提交书面通知
• ✓转让需要新经纪人认证受让人的诚实性、真实性和良好信誉
• ✓未能提供通知将成为撤销或强制停用执照的理由

在涉及未转换为不动产的二手制造房或活动房的交易中，执证人必须向购买人提供一份部门表格，披露年份/序列号/制造商，以及该物业属于应缴纳动产税的动产、NRS 489.521和489.531的要求，以及其他必要披露。这些披露不构成产权或状况担保。

• ✓执证人必须披露年份、序列号、制造商和动产税状态
• ✓披露不构成产权或状况担保
• ✓经纪人必须确保客户符合NRS 489.521和489.531的要求

除非持证人知道客户的虚假陈述并且未能向接收人告知其虚假性质，否则持证人对客户的虚假陈述不承担责任。如果信息是容易获得的公共记录，持证人通常不对卖方未能进行 NRS 113.130/113.135 披露承担责任，但不能免除披露已知重大事实的义务。

• ✓持证人只有在知道客户虚假陈述且未能更正的情况下，才对该虚假陈述承担责任
• ✓持证人不能免除披露关于财产的已知重大事实的义务
• ✓公共记录的可获得性可能会减轻持证人在某些卖方披露义务未履行情况下的责任

任何人为他人进行即使只是单一行为或交易，该行为或交易包含在房地产经纪人的定义范围内，且获得报酬，则该人员按照该章节的规定，以房地产经纪人或销售代理的身份行事，无论该行为是附带性质还是构成整个交易。

• ✓为他人进行单一行为且获得报酬即构成经纪人或销售代理活动
• ✓该行为可以是附带性质或构成整个交易
• ✓无执照人员不能起诉以收取因此类行为产生的报酬

委员会或管理员可以建立咨询委员会，协助处理事务、课程评估或调查审查。委员会由批准名单中的三名成员组成；至少有一名成员必须是现任或前任委员会成员，担任主席。成员无偿服务，但可获得日常补贴和差旅费。

• ✓咨询委员会由来自批准名单的三名获批人员组成
• ✓至少有一名成员必须是现任或前任委员会成员担任主席
• ✓成员必须符合NRS 645.090下的委员会任命资格要求
• ✓成员无偿服务，但可获得日常补贴和差旅费

顾问委员会审查调查报告，举行非正式会议，并致力于解决建议。主席必须在30天内提交书面报告。报告和诉讼程序是保密的，除非NRS 645.180另有规定。

• ✓主席必须在非正式会议后30天内提交书面报告
• ✓顾问委员会的报告和诉讼程序是保密的
• ✓委员会可以考虑所有相关证据，并在不适用法庭规则的情况下对可采性进行裁定

委员会采纳继续教育标准，要求最少36小时的继续教育。标准包括强制性课程科目。除非管理员认定申请人已完成必需的继续教育，否则许可证不能更新或重新颁发。年满65岁且获得许可30年或以上的人士可以申请豁免非强制性继续教育。

• ✓需要最少36小时的继续教育
• ✓未完成必需的继续教育，许可证不能更新或重新颁发
• ✓年满65岁且在良好信誉状态下获得许可30年或以上的人士可申请豁免非强制性继续教育
• ✓在初次获得许可后的第一年内，可能需要完成后许可课程

持证人不得参与在任何文件中列报虚假对价，无论是否披露或卖方同意，但明显名义对价的情况除外。

• ✓持证人不能在文件中列报虚假对价
• ✓仅对明显名义对价有例外
• ✓无论是否披露或卖方同意均适用

合作执照持有人未经上市经纪人同意，不能邀请其他执照持有人合作。除非业主以书面形式授权，否则只有一个执照持有人可以放置待售标牌。与业主协商前需获得独家经纪人的同意。

• ✓未经上市经纪人/代理人同意，不能邀请其他执照持有人合作
• ✓除非业主以书面形式授权，否则标牌不得由多于一个执照持有人放置
• ✓与业主协商租赁/销售前必须获得经纪人同意
• ✓独家经纪人在符合客户利益时必须与他人合作

持有独家权力的经纪人可以通过部门规定表格的书面授权，授权另一持证人直接与客户谈判。此类谈判不会与授权经纪人的客户产生明示或默示的代理关系。

• ✓需要部门规定表格上的书面授权
• ✓谈判不会与授权经纪人的客户产生代理关系
• ✓「谈判」包括沟通、交付、讨论要约和反要约

委员会将「呈现全部报价」解释为包括接受/转达报价、回答客户问题以及协助准备/谈判。「独家代理代表」是指一个经纪人与一个客户的关系，包括独家挂牌/买方经纪/卖方权利协议。

• ✓「呈现全部报价」包括转达、解释和协助报价
• ✓「独家代理代表」是指一个经纪人和一个客户
• ✓包括独家代理挂牌、买方经纪和卖方/租赁权利协议

每位经纪人必须向关联执照持有人教授房地产的基本知识和伦理道德，并通过涵盖交易、文件、记录归档、资金处理、广告和法律合规的政策监督其活动、员工和业务运营。

• ✓经纪人必须向关联执照持有人教授基本知识和伦理道德
• ✓经纪人必须监督交易、文件、资金处理和广告
• ✓监督必须考虑执照持有人、员工和分支机构的数量
• ✓经纪人可以利用经纪人-销售员协助，但保留总体责任

独家买方经纪协议可授权经纪人从卖方、出租人或其经纪人处获得补偿，并可规定如果购买人/承租人仅通过自身努力获得该房产，则无需向经纪人支付报酬。

• ✓经纪人可从卖方/出租人或其经纪人处获得补偿
• ✓协议可豁免买方的补偿义务，如果房产仅通过买方自身努力获得

经纪人可以签订书面协议，将执业人员保留为独立承包商。协议必须由双方签署并注明日期，并包括关系的实质性方面，包括经纪人对执业活动的监督。

• ✓协议必须由经纪人和执业人员签署并注明日期
• ✓必须包括关系的实质性方面，包括经纪人的监督

部门可根据持证人的请求、未通知姓名/地点/经纪人变更、未续期、监督经纪人停用或作为纪律处分结果而将执照置于非活跃状态。非活跃持证人在符合恢复条件前不得从事业务。

• ✓执照可根据持证人的请求、未通知情况或作为纪律处分结果而被停用
• ✓非活跃持证人在符合所有恢复条件前不得从事业务
• ✓关联人在终止后30天内未向部门通知经纪人变更是停用的理由

在确定重大过失、无能或欺诈/欺骗行为时，委员会考虑许可证持有人是否保护了公众、查明了相关事实、披露了利益、对委托人保持忠诚、获得了书面协议以及是否了解相关法律。

• ✓委员会考虑许可证持有人是否保护了公众免受欺诈和虚假陈述
• ✓委员会考虑许可证持有人是否以书面形式披露了利益和预期利益
• ✓委员会考虑是否违反了对委托人的绝对忠诚义务以及与所有方的公平交易
• ✓许可证持有人不能在未向所有方充分披露的情况下接受来自多方的补偿

委员会审查执照持有人是否通过未遵守文件请求、未提供书面回复、提供虚假信息、提供伪造文件或隐瞒与交易相关的文件/事实来妨碍部门调查。

• ✓未遵守文件请求构成妨碍调查
• ✓提供虚假信息或伪造文件是违规行为
• ✓隐瞒与交易相关的文件或事实是违规行为

当关联人终止时，经纪人/业主-开发商必须在10天内将执照送达或邮寄给局，并附书面声明，并在关联人最后已知地址通知关联人。关联人必须在30天内与另一经纪人建立关联或申请非活跃状态。在局收到执照后至重新颁发前，进行持证行为是违法的。

• ✓经纪人必须在终止后10天内将执照送达或邮寄给局，并附书面声明
• ✓关联人必须在30天内与另一经纪人/业主-开发商建立关联或申请非活跃状态
• ✓在局收到执照后至该执照被转移、重新颁发或新执照颁发前，进行持证行为是违法的

广告不得虚假或具有误导性。持证人不能在「业主出售」广告中使用其名称/编号，除非其具有所有权权益，并使用「业主-经纪人」或「业主-代理人」用语。经纪公司名称必须清晰显示且具有突出性。

• ✓广告不得虚假或具有误导性
• ✓包含持证人名称的业主出售广告需要「业主-经纪人」或「业主-代理人」标注
• ✓经纪公司名称必须清晰显示且具有突出性
• ✓未经事先书面同意，不能在广告中涉及另一经纪人的独家委托

执照持有人必须在广告中醒目地注明其执照号码。特许经营权广告需要包含经纪人的许可名称，并声明每个办公室独立拥有和运营。广告包括印刷媒体、广播、电子媒体、社交媒体、名片和表格。

• ✓执照号码必须在广告中以醒目方式注明
• ✓特许经营权广告必须包含许可名称和独立所有权声明
• ✓「广告」包括社交媒体、互联网、名片和表格

执业人员可以使用昵称，但前提是该昵称不具有实质性误导性，不包含数字或空格，且不具有歧视性。团队或小组术语要求由同一经纪人雇用的多名执业人员组成，团队名称必须包含至少一名成员的名字和执业执照号码。

• ✓昵称不得具有实质性误导性，且不能包含数字或空格
• ✓团队或小组必须由由同一经纪人雇用的多名执业人员组成
• ✓团队或小组名称必须包含至少一名成员的名字和执业执照号码

经纪人的招牌必须能从最近的公共人行道、街道或公路上清晰可见。在办公楼、酒店或公寓内，招牌必须显示在建筑物目录或入口外部。经纪人应按照部门要求提供招牌的照片。

• ✓招牌必须能从最近的公共人行道、街道或公路上清晰可见
• ✓在多单元建筑内，招牌必须显示在目录或入口外部
• ✓经纪人应按照部门要求提供招牌的照片

作为实体经理、成员或主管获得许可的经纪人，如果终止该关系并希望作为个人行动或加入另一个实体，必须提交申请并支付20美元的转账费用以获取新执照。费用支付不会延长原始执照期限。

• ✓经纪人必须提交申请并支付20美元的转账费用以获取新执照
• ✓转账费用的支付不会延长或更改原始执照期限

经纪人不得在未遵守NRS第602章并向部门提交经过认证的县书记员证书的情况下以虚拟名称营业。名称变更必须在10天内提交。经纪人每个许可证不得使用多于一个名称。

• ✓必须遵守NRS第602章并向部门提交经过认证的证书
• ✓名称变更必须在证书颁发后的10天内提交
• ✓经纪人每个许可证不得使用多于一个名称

经纪人必须建立一个易于公众进入的办公室。住宅或共享业务办公室需要为房地产业务提供独立房间，并必须符合当地分区规定。持有州外执业执照的经纪人必须遵守NAC 645.655(2)。

• ✓办公室必须易于公众进入，并符合当地分区规定
• ✓住宅或共享办公室需要为房地产业务提供独立房间
• ✓持有活跃州外执业执照的经纪人必须遵守NAC 645.655(2)

被征入军事服役的持证人可根据请求，在服役期间及退役后6个月内保持无效状态。在服役后6个月内，通过支付复职费用（无需支付当年执照费）可无需考试而复职。必须提交荣誉退役的认证副本。

• ✓持证人在军事服役期间及退役后6个月内免于遵守合规要求
• ✓在服役后6个月内允许通过支付复职费用无需考试而复职
• ✓必须提交荣誉退役认证副本或令人满意的服役证明

持证人必须及时向卖方递交每份真实有效的要约，包括全部条款和条件，并向买方和卖方各递交一份要约接受或反要约的副本。

• ✓必须及时向卖方递交每份真实有效的要约
• ✓必须向买方和卖方各递交每份要约接受的副本

在每项交易中，许可证持有人必须以书面形式向其客户和无代理方明确披露其代理关系或主要身份，不迟于文件签署时。为自己、家庭或公司从事交易的许可证持有人必须以书面形式披露该事实及其许可证身份。

• ✓必须在文件签署前以书面形式披露代理关系或主要身份
• ✓之前的披露必须在单独的条款中确认，并由经纪人保存
• ✓为自己获取或处置财产的许可证持有人必须以书面形式披露
• ✓必须披露许可证身份，无论许可证是活跃还是非活跃状态

如果卖方在合理时间内未接受报价，代理卖方的经纪人必须向买方提供由卖方签署的书面通知。如果买方拒绝反价，买方的经纪人必须向卖方提供由买方签署的书面通知。

• ✓卖方经纪人必须提供由卖方签署的不接受通知书
• ✓买方经纪人必须提供由买方签署的不接受反价的通知书

持证人不得试图销售或提议销售任何不动产或分时度假产权，如知悉产权不可销售，除非在支付任何购买价格之前已通知潜在购买者。

• ✓已知产权不可销售的房产不得在未通知购买者的情况下出售
• ✓通知必须在支付任何购买价格款项之前进行

管理员可以签发证书，授权州外持证经纪人与内华达州经纪人合作，须遵守委员会规则，并按照NRS 645.830收取费用。

• ✓管理员可以签发证书，授权州外经纪人与内华达州经纪人合作
• ✓委员会制定此类证书的签发和撤销条件

执证人必须维护其协助客户安排的住宅物业上所有已执行工作的记录，包括持证承包商的姓名、日期、书面合同和发票。

• ✓必须维护其协助安排的住宅物业上所执行工作的记录
• ✓记录必须包括承包商姓名、工作日期、书面合同副本和发票副本

经纪人必须在成交或最后活动后至少保留5年的完整交易和房产管理记录，包括未被接受的要约和未完成的交易。销售员/经纪人销售员必须在执行后5个日历日内向其经纪人提供文件。

• ✓经纪人必须在成交或最后活动后至少保留5年的记录
• ✓记录包括未被接受的要约和未完成的交易
• ✓销售员必须在执行后5个日历日内向经纪人提供文件

未经持证人签名，不得从信托账户中提取资金（橡皮图章不足）。房产经纪人不能是唯一必需的签署人，但可以与经纪人共同签署。破产申请需要立即终止并冻结信托资金。

• ✓信托提取需要持证人的签名；橡皮图章不足
• ✓房产经纪人不能是唯一必需的签署人，但可以与经纪人共同签署
• ✓经纪人申请破产必须立即终止并冻结信托账户

从事房产管理的经纪人必须维持两个独立的房产管理信托账户，与其他信托账户分开：一个用于租赁业务，一个用于保证金。每个单元需要维持一个分类账户。账户必须在收到银行对账单后30天内按月对账。

• ✓必须为租赁业务和保证金维持独立的账户
• ✓必须为每个受管单元（独户住宅）维持一个分类账户
• ✓账户在收到银行对账单后30天内按月对账
• ✓信托账户在一年内连续45天以上处于赤字状态的经纪人需接受纪律处分

经纪人必须根据部门的要求提供完成检查和审计所需的文件和许可，包括资金账户。许可可以使银行/存款人免除因披露所需信息而产生的责任。

• ✓经纪人必须提供部门检查和审计所需的文件和许可
• ✓许可表格必须使信息持有人免除披露责任

每项交易必须编号/索引以供审计。完整的记录必须保存在内华达州并在营业时间向部门开放检查。电子记录需要存储设备的访问权限。经纪人必须向部门提供书面通知说明记录位置。

• ✓交易必须按顺序编号或索引以供审计
• ✓记录必须保存在内华达州并向部门开放检查
• ✓电子记录需要存储设备的访问权限以供审计
• ✓经纪人在移动记录前必须向部门提供书面通知说明记录位置

持证经纪人、经纪人-销售员或销售员可申请房产管理许可证。申请人必须完成至少24小时的房产管理课堂教学。许可证与执照同时有效期满和续期。续期需要至少3小时的房产管理继续教育。

• ✓原始许可证必须完成至少24小时的房产管理课堂教学
• ✓许可证的有效期满和续期时间与持证人的执照相同
• ✓续期需要至少3小时的房产管理继续教育

持有物业管理许可证的经纪人必须在行动前获得由经纪人和客户签署的书面物业管理协议。协议必须包括期限、押金保留/处置条款、费用/报酬、代理权范围、取消条款，以及如适用的资产管理条款。

• ✓经纪人必须在作为物业经理行动前获得签署的书面物业管理协议
• ✓协议必须包括期限、押金条款、费用、代理权范围和取消情况
• ✓必须披露所提供的任何资产管理服务的范围

合伙企业、公司、有限责任公司和个人独资经纪人必须指定一名合格人士代表该实体持有房产管理许可证。该人士仅可代表该实体行动。其他希望从事该业务的成员必须单独申请。

• ✓实体必须指定一名合格人士持有房产管理许可证
• ✓指定人士仅可代表该实体以房产经理身份行动，不能代表其自身行动
• ✓其他成员必须单独申请，以获得从事房产管理所需的单独许可证

没有物业管理许可证的经纪人，如果打算在办公室进行物业管理，必须任命一名合格的指定物业经理，并通知部门。该人员必须持有经纪人或经纪人-销售员执照、物业管理许可证，并在任命前4年内拥有2年的活跃工作经验。

• ✓经纪人必须任命一名合格的指定物业经理并通知部门
• ✓指定物业经理必须持有经纪人或经纪人-销售员执照和物业管理许可证
• ✓必须在任命前的4年内拥有2年的活跃物业管理工作经验

物业管理许可证持有人必须披露重要事实、所有报酬来源、主委利益和双重代理（需要书面同意）。必须行使合理的技能和谨慎，提供分部表格，按规定价格寻求租赁，建议客户寻求专家意见，并及时对资金进行核算。

• ✓必须披露重要事实、所有报酬来源和作为委托人的任何利益
• ✓双重代理需要来自各方的书面同意，包括利益冲突声明
• ✓必须行使合理的技能和谨慎，并尽快对所有资金和财产进行核算

持证人代表经纪人或开发商业主收取交易定金的，必须在收到完全执行的合同后1个营业日内将其支付给该经纪人/开发商业主或指定的第三方托管机构。

• ✓定金必须在合同完全执行后1个营业日内支付
• ✓支付对象为经纪人、开发商业主或指定的第三方托管机构

持牌人不得将收到的款项存入任何持牌人或其关联方有利益的第三方管理账户/公司，除非向交易的所有当事人披露此关联。

• ✓不得将款项存入未披露持牌人利益的第三方管理账户
• ✓必须向所有当事人披露第三方管理账户利益/关联

独立经纪人如缺席30天或以上，必须停用执照或通知部门并指定办公室经理。预付费协议必须以书面形式提交，描述服务内容，说明费用，不保证结果，提供退款条款，并明确履行日期。

• ✓独立经纪人缺席30天或以上必须通知部门并指定办公室经理
• ✓预付费协议必须以书面形式订立，包含完整的服务描述
• ✓预付费协议不得保证房产将被出售或租赁
• ✓如未基本提供服务，必须提供全额退款