NRS 645.570 - Notice of Change of Name, Location or Association +17Nevada · real estate · Filipino

Dapat ibigay ang isang sulat na paunawa sa Dibisyon sa loob ng 10 araw mula sa anumang pagbabago ng pangalan, lokasyon ng negosyo, o asosyasyon ng isang lisensyado. Ang mga paglipat ng asosyasyon ay nangangailangan ng isang aplikasyon, isang bayad, at sertipikasyon ng bagong broker/owner-developer tungkol sa integridad at mahusay na reputasyon ng transferee. Ang pagsisikap na magbigay ng paunawa ay dahilan para sa pagkansela o pagsasama ng lisensya.

• ✓Dapat ibigay ang sulat na paunawa sa loob ng 10 araw mula sa anumang pagbabago ng pangalan, lokasyon ng negosyo, o asosyasyon
• ✓Ang paglipat ay nangangailangan na ang bagong broker ay magsertipiko ng integridad, katapatan, at mahusay na reputasyon ng transferee
• ✓Ang pagkabigong magbigay ng paunawa ay dahilan para sa pagkansela o di-kusang pagsasama ng lisensya

Sa mga transaksyon na kinabibilangan ng isang ginagamit na manufactured o mobile home na hindi na-convert sa real property, ang isang licensee ay dapat magbigay sa mamimili ng isang Division form na nagsasaad ng taon/serial number/manufacturer, na ito ay personal property na napapailalim sa personal property taxes, ang mga kinakailangan ng NRS 489.521 at 489.531, at iba pang mga kinakailangang pagsasaad. Ang mga pagsasaad na ito ay hindi isang warranty ng title o kondisyon.

• ✓Ang mga licensee ay dapat magbigay ng taon, serial number, manufacturer, at personal property tax status
• ✓Ang mga pagsasaad ay hindi bumubuo ng warranty ng title o kondisyon
• ✓Ang isang broker ay dapat masiguro na ang kliyente ay sumusunod sa mga kinakailangan ng NRS 489.521 at 489.531

Ang isang licensee ay hindi responsable sa maling pagpapahayag ng kliyente maliban kung alam niya ito at nabigong ipaalam sa tumanggap na ito ay hindi totoo. Ang isang licensee ay hindi karaniwang responsable sa pagkabigo ng nagbebenta na gumawa ng mga pagsasaad sa NRS 113.130/113.135 kung ang impormasyon ay isang madaling makuhang pampublikong rekord, ngunit ay hindi napalaya sa tungkulin na ibunyag ang kilalang mahalagang katotohanan.

• ✓Ang isang licensee ay responsable sa maling pagpapahayag ng kliyente lamang kung alam nila ito at nabigong itama ito
• ✓Ang isang licensee ay hindi napalaya sa pagbubunyag ng kilalang mahalagang katotohanan tungkol sa ari-arian
• ✓Ang pagkakaroon ng pampublikong rekord ay maaaring magpalaya ng responsibilidad para sa ilang pagkabigo ng nagbebenta sa pagsasaad

Ang sinumang tao na gumaganap kahit ng isang aksyon o transaksyon na kasama sa kahulugan ng isang real estate broker, para sa iba at para sa kompensasyon, ay kumilos sa kapasidad ng isang broker o salesperson sa ilalim ng kabanata, kung ang aksyon ay incidental o ang buong transaksyon.

• ✓Isang aksyon para sa iba para sa kompensasyon ay bumubuo ng aktibidad ng broker/salesperson
• ✓Ang aksyon ay maaaring maging incidental o ang buong transaksyon
• ✓Ang mga walang lisensyang tao ay hindi makakasue upang makolekta ang kompensasyon para sa mga ganitong aksyon

Ang Komisyon o Administrator ay maaaring magtatag ng mga komiteng pang-adviso upang tumulong sa mga bagay, pagsusuri ng kurso, o pagsusuri ng imbestigasyon. Ang mga komite ay binubuo ng tatlong miyembro mula sa isang aprubadong listahan; hindi bababa sa isa ay dapat na kasalukuyang o dating miyembro ng Komisyon na nagsisilbing pangulo. Ang mga miyembro ay naglilingkod nang walang kompensasyon ngunit tumatanggap ng per diem at gastos sa paglalakbay.

• ✓Ang komiteng pang-adviso ay binubuo ng tatlong aprubadong tao
• ✓Hindi bababa sa isang miyembro ay dapat na kasalukuyang o dating miyembro ng Komisyon na nagsisilbing pangulo
• ✓Ang mga miyembro ay dapat matugunan ang mga kinakailangan sa pagtatalaga ng Komisyon ayon sa NRS 645.090
• ✓Ang mga miyembro ay naglilingkod nang walang kompensasyon ngunit tumatanggap ng per diem at gastos sa paglalakbay

Ang mga advisory committee ay sinusuri ang mga ulat ng imbestigasyon, nagsasagawa ng informal na mga konperensya, at nagsusumikap tungo sa mga rekomendasyon sa resolusyon. Ang chair ay nagsasagawa ng isang nakasulat na ulat sa loob ng 30 araw. Ang mga ulat at mga proseso ay kumpidensyal maliban kung itinakda sa NRS 645.180.

• ✓Ang chair ay dapat magsamita ng nakasulat na ulat sa loob ng 30 araw mula sa informal na konperensya
• ✓Ang mga ulat at proseso ng advisory committee ay kumpidensyal
• ✓Ang committee ay maaaring isaalang-alang ang lahat ng nauugnay na patunay at gumawa ng desisyon sa admissibilidad nang walang mga patakaran ng korte

Ang Komisyon ay gumagamit ng mga pamantayan sa CE na nangangailangan ng pinakamababa 36 oras ng patuloy na edukasyon. Kasama sa mga pamantayan ang sapilitang paksa. Ang mga lisensya ay hindi maaaring muling ipaglingkod o ibalik maliban kung ang Administrator ay mahanap na ang aplikante ay nakumpleto ng kinakailangang CE. Ang mga taong 65+ na may lisensya ng 30+ taon ay maaaring maghanap ng pagpapahintulot mula sa hindi sapilitang CE.

• ✓Ang pinakamababa 36 oras ng patuloy na edukasyon ay kinakailangan
• ✓Ang lisensya ay hindi dapat muling ipaglingkod o ibalik nang hindi nakumpleto ang kinakailangang patuloy na edukasyon
• ✓Ang mga taong 65+ taong gulang na may magandang antas ng lisensya sa loob ng 30 taon o mas mahabang panahon ay maaaring mag-apply para sa pagpapahintulot mula sa hindi sapilitang CE
• ✓Ang kurso pagkatapos ng lisensya ay maaaring kailangan sa loob ng unang taon pagkatapos ng paunang lisensya

Ang isang licensee ay hindi dapat makikilahok sa pagpapangalan ng maling konsiderasyon sa anumang dokumento anuman ang disclosure o kasunduan ng nagbebenta, maliban kung ito ay isang malinaw na nominal na konsiderasyon.

• ✓Ang licensee ay hindi maaaring magpangalan ng maling konsiderasyon sa mga dokumento
• ✓Ang eksepsyon ay para lamang sa malinaw na nominal na konsiderasyon
• ✓Nalalapat anuman ang disclosure o kasunduan ng nagbebenta

Ang isang nakikipagtulungang lisensyadong ahente ay hindi maaaring imbitahan ang iba pang lisensyadong ahente na makipagtulungan nang walang pahintulot ng listing broker. Isang lisensyadong ahente lamang ang maaaring maglagay ng mga palatandaang ito ay para sa pagbebenta maliban kung ikaw ay nag-abot ng isinulat na pahintulot mula sa may-ari. Kinakailangan ang pahintulot mula sa eksklusibong broker bago makipag-ugnayan sa may-ari.

• ✓Hindi maaaring imbitahan ang pakikipagtulungan ng ibang lisensyadong ahente nang walang pahintulot ng listing broker o ahente
• ✓Ang mga palatandaan ay hindi dapat ilagay ng mahigit isang lisensyadong ahente maliban kung ang may-ari ay nagbibigay ng isinulat na pahintulot
• ✓Dapat makakuha ng pahintulot ng broker bago makipag-ugnayan sa may-ari tungkol sa pag-arendo o pagbebenta
• ✓Ang eksklusibong broker ay dapat makipagtulungan sa iba kapag ito ay sa kapakinabangan ng kliyente

Ang isang broker na may eksklusibong awtoridad ay maaaring mag-awtorisahan sa ibang may lisensya upang makipag-ugnayan direkta sa kliyente sa pamamagitan ng nakasulat na pahintulot sa isang form na itinakda ng Division. Ang ganitong pakikipag-ugnayan ay hindi lumilikha ng malinaw o ipinapahiwatig na relasyon sa ahensya sa kliyente ng nag-awtorisahang broker.

• ✓Kinakailangan ang nakasulat na pahintulot sa form na itinakda ng Division
• ✓Ang pakikipag-ugnayan ay hindi lumilikha ng relasyon sa ahensya sa kliyente ng nag-awtorisahang broker
• ✓Ang 'makipag-ugnayan' ay may kasamang komunikasyon, paghahatid, at pagtalakay ng mga alok at kontraalay

Ang Komisyon ay nagpapakahulugan ng 'ipresentahan ang lahat ng alok' upang kasama ang pagtanggap/paghahatid ng mga alok, pagsagot sa mga katanungan ng kliyente, at tulong sa paghahanda/negosasyon. Ang 'eksklusibong representasyon ng ahensya' ay nangangahulugang isang relasyon ng isang broker at isang kliyente na may kasamang eksklusibong listing/buyer's brokerage/right to sell na mga kasunduan.

• ✓Ang 'ipresentahan ang lahat ng alok' ay kinabibilangan ng paghahatid, pagpapaliwanag, at tulong sa mga alok
• ✓Ang 'eksklusibong representasyon ng ahensya' ay nangangahulugang isang broker at isang kliyente
• ✓Kasama ang eksklusibong listing ng ahensya, buyer's brokerage, at right to sell/lease na mga kasunduan

Bawat broker ay dapat turuan ang mga nauugnay na lisensyado ng mga pundasyon at etika ng real estate at subaybayan ang kanilang mga aktibidad, empleyado, at operasyon ng negosyo sa pamamagitan ng mga patakaran na sumasaklaw sa mga transaksyon, dokumento, pagpaparehistro ng mga rekord, paghawak ng pera, advertising, at pagsunod sa batas.

• ✓Ang broker ay dapat turuan ang mga nauugnay na lisensyado ng mga pundasyon at etika
• ✓Ang broker ay dapat subaybayan ang mga transaksyon, dokumento, paghawak ng pera, at advertising
• ✓Ang pagsusuperbisyon ay dapat isaalang-alang ang bilang ng mga lisensyado, empleyado, at mga sangay ng opisina
• ✓Ang broker ay maaaring gumamit ng broker-salesperson upang tumulong ngunit nananatili ang pangkalahatang responsibilidad

Ang isang eksklusibong kasunduan ng broker ng mamimili ay maaaring magbigay-karapatan sa broker na makatanggap ng kompensasyon mula sa nagbebenta, lessor, o kanilang broker, at maaaring magbigay na ang mamimili/tenant ay hindi kinakailangang magbayad ng kompensasyon sa broker kung ang ari-arian ay nakunan lamang sa pamamagitan ng kanilang sariling pagsisikap.

• ✓Ang broker ay maaaring makatanggap ng kompensasyon mula sa nagbebenta/lessor o kanilang broker
• ✓Ang kasunduan ay maaaring magpahintulot sa mamimili na hindi magbayad sa broker kung nakunan lamang ito sa pamamagitan ng kanilang sariling pagsisikap

Ang isang broker ay maaaring pumasok sa mga nakasulat na kasunduan upang mapanatili ang mga may-lisensya bilang independent contractors. Ang kasunduan ay dapat na nilagdaan at itinakda ng petsa ng parehong partido at magsama ng mga mahalagang aspeto ng relasyon kabilang ang pagsubaybay ng broker sa mga licensadong aktibidad.

• ✓Ang kasunduan ay dapat na nilagdaan at itinakda ng petsa ng broker at licensee
• ✓Dapat kasama ang mga mahalagang aspeto ng relasyon kabilang ang pagsubaybay ng broker

Ang Division ay maaaring maglagay ng lisensya sa walang-aktibong status ayon sa kahilingan ng lisensyado, dahil sa pagkabigo na magbigay-abiso ng pagbabago sa pangalan/lokasyon/broker, dahil sa pagkabigo na magpabago, kapag ang nagsusulong na broker ay naging walang-aktibo, o bilang resulta ng disiplina. Ang isang walang-aktibong lisensyado ay hindi maaaring magsagawa ng negosyo hanggang sa matugunan ang mga pangangailangan para sa muling pagpaparehistro.

• ✓Ang lisensya ay maaaring maging walang-aktibo ayon sa kahilingan ng lisensyado, dahil sa mga pagkabigo sa pagbibigay-abiso, o bilang resulta ng disiplina
• ✓Ang isang walang-aktibong lisensyado ay hindi maaaring magsagawa ng negosyo hanggang sa matugunan ang lahat ng pangangailangan para sa muling pagpaparehistro
• ✓Ang pagkabigo ng kasosyo na magbigay-abiso sa Division ng pagbabago ng broker sa loob ng 30 araw mula sa pagtatapos ay dahilan para sa pagiging walang-aktibo

Kapag tinutukoy ang gross negligence, incompetence, o deceitful/fraudulent dealing, ang Commission ay isinasaalang-alang kung ang licensee ay nagprotekta sa publiko, natukoy ang mga kaugnay na katotohanan, nagbunyag ng interes, napanatili ang katapatan sa principal, nakakuha ng mga nakasulat na kasunduan, at nananatiling informado sa mga batas.

• ✓Isinasaalang-alang ng Commission kung ang licensee ay nagprotekta sa publiko laban sa fraud o misrepresentation
• ✓Isinasaalang-alang kung ang licensee ay nagbunyag ng interes at inaasahang interes sa pagsusulat
• ✓Isinasaalang-alang ang paglalabas ng absolute fidelity sa principal at patas na pakikipag-ugnayan sa lahat ng partido
• ✓Ang licensee ay hindi maaaring tumanggap ng compensation mula sa maraming partido nang walang buong disclosure sa lahat

Isinasaalang-alang ng Komisyon kung ang isang may-lisensya ay naghadlang sa isang imbestigasyon ng Dibisyon sa pamamagitan ng pagsasabing hindi sumusunod sa mga kahilingan sa dokumento, hindi nagbibigay ng nakasulat na mga tugon, nagbibigay ng maling impormasyon, nagbibigay ng pinakukundisyon na mga dokumento, o nagsasagawa ng mga dokumento/katotohanan.

• ✓Ang pagsasabing hindi sumusunod sa mga kahilingan sa dokumento ay bumubuo ng paghadlang sa imbestigasyon
• ✓Ang pagbibigay ng maling impormasyon o pinakukundisyong mga dokumento ay isang kasal
• ✓Ang pagsasagawa ng mga dokumento o katotohanan na may kaugnayan sa isang transaksyon ay isang kasal

Kapag nagterminate ang isang kasosyo, ang broker/owner-developer ay dapat maghatid o magpadala ng lisensya sa Division kasama ang isang nakasulat na pahayag sa loob ng 10 araw, at magbigay ng notisya sa kasosyo sa kanilang huling kilalang address. Ang kasosyo ay dapat, sa loob ng 30 araw, maging associated sa ibang broker o humiling ng inactive status. Ito ay ilegal na magsagawa ng mga aktong may lisensya pagkatapos na makatanggap ng Division ang lisensya hanggang ito ay muling ibigay.

• ✓Ang broker ay dapat maghatid o magpadala ng lisensya sa Division kasama ang isang nakasulat na pahayag sa loob ng 10 araw mula sa pagwawakas
• ✓Ang kasosyo ay dapat, sa loob ng 30 araw, maging associated sa ibang broker/owner-developer o humiling ng inactive status
• ✓Ito ay ilegal na magsagawa ng mga aktong may lisensya pagkatapos na makatanggap ng Division ang lisensya hanggang ito ay inilipat, muling ibigay, o naglabas ng bagong lisensya

Ang mga advertisement ay hindi dapat maging false o misleading. Ang mga licensee ay hindi maaaring gamitin ang kanilang pangalan/numero sa mga 'for sale by owner' na ads maliban kung mayroon silang ownership interest at gumagamit ng 'owner-broker' o 'owner-agent' na wording. Ang pangalan ng brokerage firm ay dapat na malinaw na natukoy nang may kahalagahan.

• ✓Ang mga advertisement ay hindi dapat maging false o misleading
• ✓'For sale by owner' ads na may pangalan ng licensee ay nangangailangan ng 'owner-broker' o 'owner-agent' na pagtukoy
• ✓Ang pangalan ng brokerage firm ay dapat na matukoy nang may kahalagahan
• ✓Hindi maaaring referensyahan ang exclusive listing ng ibang broker nang walang nakaraang written consent

Ang mga may lisensya ay dapat na malinaw na isama ang kanilang numero ng lisensya sa mga anunsyo. Ang advertising ng franchise ay nangangailangan ng pangalan ng broker na may lisensya at pagkilala na ang bawat opisina ay independiyenteng pagmamay-ari at pinagkakatiwalaan. Ang anunsyo ay kinabibilangan ng imprintang, broadcast, electronic media, social media, business cards, at mga form.

• ✓Ang numero ng lisensya ay dapat na kasama ng malinaw sa mga anunsyo
• ✓Ang mga anunsyong franchise ay dapat magsama ng pangalan na may lisensya at pagkilala ng independent ownership
• ✓Ang ‹anunsyo› ay kinabibilangan ng social media, Internet, business cards, at mga form

Ang isang lisensyado ay maaaring gumamit ng palayaw kung hindi ito nakakalinlang nang malaki, walang mga numero/puwang, at hindi diskriminasyon. Ang mga termino ng koponan/grupo ay nangangailangan ng maraming lisensyado na nagtatrabaho sa parehong broker, kung saan ang pangalan ng koponan ay naglalaman ng pangalan at numero ng lisensya ng hindi bababa sa isang miyembro.

• ✓Ang mga palayaw ay hindi dapat makabuluhang nakakaalinlang o gumagamit ng mga numero/puwang
• ✓Ang koponan/grupo ay dapat may mahigit isang lisensyado na nagtatrabaho sa parehong broker
• ✓Ang pangalan ng koponan/grupo ay dapat naglalaman ng pangalan at numero ng lisensya ng hindi bababa sa isang miyembro

Ang sign ng broker ay dapat na makikita mula sa pinakamalapit na public sidewalk, street o highway. Sa mga opisina sa building, hotel, o apartment, ang sign ay dapat na nasa building directory o entrance exterior. Ang broker ay dapat magbigay ng photograph kapag hiniling ng Division.

• ✓Ang sign ay dapat na makikita mula sa pinakamalapit na public sidewalk, street o highway
• ✓Sa multi-unit na building ang sign ay dapat na nasa directory o entrance exterior
• ✓Ang broker ay dapat magbigay ng photograph ng sign kapag hiniling ng Division

Isang broker na may lisensya bilang manager, miyembro, o opisyal ng isang entity na humihinto sa koneksyon na iyon at nais kumilos bilang indibidwal o sumali sa ibang entity ay dapat magfile ng application at magbayad ng $20 transfer fee para sa bagong lisensya. Ang pagbabayad ay hindi umaabot sa orihinal na panahon ng lisensya.

• ✓Ang broker ay dapat magfile ng application at magbayad ng $20 transfer fee para sa bagong lisensya
• ✓Ang pagbabayad ng transfer fee ay hindi umaabot o nagbabago sa orihinal na panahon ng lisensya

Ang isang broker ay hindi maaaring gumana sa ilalim ng fictitious name nang hindi sumusunod sa NRS chapter 602 at nag-file ng certified county clerk certificate sa Division. Ang mga pagbabago ng pangalan ay dapat i-file sa loob ng 10 araw. Ang isang broker ay hindi maaaring gumamit ng higit sa isang pangalan sa bawat license.

• ✓Dapat sumunod sa NRS chapter 602 at mag-file ng certified certificate sa Division
• ✓Ang mga pagbabago ng pangalan ay dapat i-file sa loob ng 10 araw mula sa pagisyu ng certificate
• ✓Ang broker ay hindi maaaring gumamit ng higit sa isang pangalan sa bawat license

Ang isang broker ay dapat magtatag ng isang opisina na madaling maaabot ng publiko. Ang isang tahanan o shared-business office ay nangangailangan ng magkahiwalay na mga kwarto para sa real estate business at dapat sumunod sa lokal na zoning. Ang mga out-of-state licensed brokers ay dapat sumunod sa NAC 645.655(2).

• ✓Ang opisina ay dapat madaling maaabot ng publiko at sumunod sa lokal na zoning
• ✓Ang mga tahanan o shared offices ay nangangailangan ng magkahiwalay na mga kwarto para sa real estate business
• ✓Ang mga brokers na may aktibong out-of-state license ay dapat sumunod sa NAC 645.655(2)

Ang isang lisensyado na tinawag sa serbisyo militar ay maaaring, sa pagpapahiling, ilagay sa walang aktibong katayuan para sa buong haba ng serbisyo at karagdagang anim na buwan pagkatapos ng pagpapalabas. Maaari silang maibalik nang walang pagsusulit sa loob ng anim na buwan pagkatapos ng serbisyo sa pamamagitan ng pagbabayad ng bayad sa pagbabalik, nang walang kasalukuyang taong lisensya bayad. Dapat ipakita ang sertipikadong kopya ng karangalang pagpapalabas.

• ✓Ang lisensyado ay nakalabas mula sa pagsunod sa panahon ng serbisyo militar at karagdagang anim na buwan pagkatapos ng pagpapalabas
• ✓Pinapayagan ang pagbabalik nang walang pagsusulit sa loob ng anim na buwan pagkatapos ng serbisyo sa pamamagitan ng pagbabayad ng bayad sa pagbabalik
• ✓Dapat ipakita ang sertipikadong kopya ng karangalang pagpapalabas o sertipiko ng kasiyahang serbisyo

Ang isang licensee ay dapat na mabilis na ihatid sa nagbebenta ang bawat tunay na alok na kumpleto sa lahat ng mga termino at kondisyon, at maghatid sa parehong mamimili at nagbebenta ng mga kopya ng bawat pagtanggap ng alok o counter-alok.

• ✓Dapat mabilis na ihatid sa nagbebenta ang bawat tunay na alok
• ✓Dapat maghatid ng mga kopya ng bawat pagtanggap sa parehong mamimili at nagbebenta

Sa bawat transaksyon, ang licensee ay dapat malinaw na magpahayag nang pasulat ng kanilang ugnayan sa ahenisya o pangunahing katayuan sa kanilang kliyente at mga hindi kumakatawan na partido, hindi pa huli kaysa sa panahon ng pagpapirma ng mga dokumento. Ang mga licensee na nakikipag-ugnayan para sa kanilang sarili/pamilya/kumpanya ay dapat magpahayag ng katotohanan na iyon at ang kanilang lisenyadong katayuan nang pasulat.

• ✓Dapat magpahayag nang pasulat ng ugnayan sa ahenisya o pangunahing katayuan bago ang pagpapirma ng mga dokumento
• ✓Ang paunang pahayag ay dapat kumpirmahin sa isang hiwalay na probisyon at mapanatili ng broker
• ✓Ang licensee na nakakakuha o nagtatapon ng ari-arian para sa sarili ay dapat magpahayag nang pasulat
• ✓Dapat magpahayar ng lisenyadong katayuan kung aktibo o hindi aktibo ang lisensya

Kung ang isang nagbebenta ay hindi tumanggap ng alok sa loob ng makatotohang panahon, ang lisensyadong kumakatawan sa nagbebenta ay dapat magbigay ng nakasulat na pabatid sa bumibili na nilagdaan ng nagbebenta. Kung ang isang bumibili ay tumanggi sa isang kontra-alok, ang lisensyadong kumakatawan sa bumibili ay dapat magpaalam sa nagbebenta sa pamamagitan ng sulat na nilagdaan ng bumibili.

• ✓Ang lisensyadong kumakatawan sa nagbebenta ay dapat magbigay ng nakasulat na pabatid na nilagdaan ng nagbebenta tungkol sa hindi pagtanggap
• ✓Ang lisensyadong kumakatawan sa bumibili ay dapat magbigay ng nakasulat na pabatid na nilagdaan ng bumibili tungkol sa hindi pagtanggap ng kontra-alok

Ang isang lisensyado ay hindi maaaring subukan na magbenta o mag-alok na magbenta ng anumang real property o time share na alam na ang titulo ay hindi mabenta maliban kung ang prospective purchaser ay notipisyahan bago ang anumang pagbabayad ng presyo ng pagbili.

• ✓Hindi maaaring magbenta ng property na may kilalang hindi mabentang titulo nang walang pagbibigay ng notisya sa bumibili
• ✓Ang notisya ay dapat mangyari bago ang pagbabayad ng anumang bahagi ng presyo ng pagbili

Ang Administrator ay maaaring magbigay ng mga sertipiko na nagbibigay-daan sa mga out-of-state licensed brokers na makipagtulungan sa Nevada brokers, na napapailalim sa mga patakaran ng Commission, na may bayad na itinakda sa NRS 645.830.

• ✓Ang Administrator ay maaaring magbigay ng mga sertipiko na nagbibigay-daan sa mga out-of-state brokers na makipagtulungan sa Nevada brokers
• ✓Ang Commission ay nagtatatag ng mga kondisyon para sa pagbibigay at pagkansela ng ganitong mga sertipiko

Ang isang licensee ay dapat mapanatili ang isang rekord ng lahat ng trabahong ginawa sa residential property na tinulungan nila ang isang kliyente na mag-schedule, kasama ang pangalan ng licensed contractor, mga petsa, written contracts, at invoices.

• ✓Dapat mapanatili ang mga rekord ng trabahong ginawa sa residential property na tinulungan sa pag-schedule
• ✓Ang mga rekord ay dapat kasama ang contractor name, work date, kopya ng written contract, at kopya ng invoice

Ang isang broker ay dapat panatilihin ang kumpletong mga rekord ng transaksyon at pamamahala ng ari-arian sa loob ng hindi bababa sa 5 taon pagkatapos ng pagsasara o huling aktibidad, kabilang ang mga alok na hindi tinatanggap at mga hindi kumpleto na transaksyon. Ang mga salesperson/broker-salesperson ay dapat magbigay ng dokumentasyon sa kanilang broker sa loob ng 5 araw ng kalendaryo mula sa pagpapatupad.

• ✓Ang broker ay dapat panatilihin ang mga rekord sa loob ng hindi bababa sa 5 taon pagkatapos ng pagsasara o huling aktibidad
• ✓Ang mga rekord ay kinabibilangan ng mga alok na hindi tinatanggap at mga hindi kumpleto na transaksyon
• ✓Ang mga salesperson ay dapat magbigay ng dokumentasyon sa broker sa loob ng 5 araw ng kalendaryo mula sa pagpapatupad

Ang pera ay hindi maaaring bawiin mula sa isang trust account nang walang lagda ng isang lisensyado (hindi sapat ang rubber stamp). Ang isang sales representative ay maaaring hindi maging ang tanging kinakailangang tagapirma ngunit maaaring magsama-pirma kasama ang broker. Ang pagsampa ng bankruptcy ay nangangailangan ng agarang pagwawakas at escrow ng mga trust fund.

• ✓Ang pagbawing trust ay nangangailangan ng lagda ng isang lisensyado; ang rubber stamp ay hindi sapat
• ✓Ang sales representative ay hindi maaaring maging solong kinakailangang tagapirma ngunit maaaring magsama-pirma kasama ang broker
• ✓Ang broker na nagsampa ng bankruptcy ay dapat kaagad na wakasan at i-escrow ang mga trust account

Ang mga broker na nakikibahagi sa property management ay dapat mapanatili ang dalawang magkahiwalay na property management trust accounts na natatangi sa iba pang trust accounts: isa para sa rental operations, isa para sa security deposits. Ang ledger account ay kinakailangan para sa bawat unit. Ang mga accounts ay dapat reconciled monthly sa loob ng 30 araw mula sa receipt ng statement.

• ✓Dapat mapanatili ang magkahiwalay na accounts para sa rental operations at security deposits
• ✓Dapat mapanatili ang ledger account para sa bawat managed unit (single-family dwelling)
• ✓Ang mga accounts ay reconciled monthly sa loob ng 30 araw mula sa receipt ng bank statement
• ✓Ang trust account sa deficit sa loob ng 45 consecutive days sa isang taon ay magpapahintulot sa broker na makaranas ng discipline

Ang isang broker ay dapat magbigay sa Division kung kinakailangan ng mga dokumento at pahintulot na kinakailangan upang makumpleto ang inspeksyon at audit kasama ang mga account ng pera. Ang pahintulot ay maaaring magpalaya sa mga bangko/depositors mula sa responsibilidad para sa pagbubunyag ng kinakailangang impormasyon.

• ✓Ang broker ay dapat magbigay ng mga dokumento at pahintulot para sa inspeksyon at audit ng Division
• ✓Ang form ng pahintulot ay dapat magpalaya sa mga hawak ng impormasyon mula sa responsibilidad para sa pagbubunyag

Bawat transaksyon ay dapat na may numero/indexed para sa audit. Ang mga kumpletong rekord ay dapat itago sa Nevada at bukas para sa inspeksyon ng Division sa oras ng negosyo. Ang mga elektronikong rekord ay nangangailangan ng access sa kagamitan sa imbakan. Ang mga broker ay dapat magbigay ng written notice ng lokasyon ng rekord.

• ✓Ang mga transaksyon ay dapat na numbered consecutively o indexed para sa audit
• ✓Ang mga rekord ay dapat itago sa Nevada at bukas para sa inspeksyon ng Division
• ✓Ang mga elektronikong rekord ay nangangailangan ng access sa kagamitan sa imbakan para sa audit
• ✓Ang broker ay dapat magbigay ng written notice sa Division ng lokasyon ng rekord bago iplakas ang mga ito

Isang lisensyadong broker, broker-salesperson, o salesperson ay maaaring mag-apply para sa property management permit. Ang mga aplikante ay dapat kumpletuhin ang hindi bababa sa 24 na oras ng pag-aaral sa pamamahala ng ari-arian. Ang mga permit ay nag-expire at nag-renew kasama ng lisensya. Ang pagpapabago ay nangangailangan ng hindi bababa sa 3 oras ng CE tungkol sa pamamahala ng ari-arian.

• ✓Dapat kumpletuhin ang hindi bababa sa 24 na oras ng pag-aaral sa pamamahala ng ari-arian para sa orihinal na permit
• ✓Ang permit ay nag-expire at nag-renew sa parehong oras ng lisensya ng may-ari
• ✓Ang pagpapabago ay nangangailangan ng hindi bababa sa 3 oras ng patuloy na edukasyon tungkol sa pamamahala ng ari-arian

Ang isang broker na may property management permit ay dapat makakuha ng isang nakasulat na property management agreement na nilagdaan ng broker at kliyente bago kumilos. Ang agreement ay dapat kasama ang term, deposit retention/disposition provisions, fee/compensation, extent of agency, cancellation provisions, at asset management provisions kung applicable.

• ✓Ang broker ay dapat makakuha ng isang nilagdaang nakasulat na property management agreement bago kumilos bilang property manager
• ✓Ang agreement ay dapat kasama ang term, deposit provisions, fee, extent of agency, at cancellation circumstances
• ✓Dapat ibunyag ang extent ng anumang asset management services na ibinigay

Ang mga partnership, corporation, LLC, at sole proprietor broker ay dapat magtalagang isang kwalipikadong tao upang hawakan ang property management permit sa pangalan ng entity. Ang taong iyon ay maaari lamang kumilos sa pangalan ng entity. Ang ibang mga miyembro na nais makipagtulungan ay dapat magsumite ng aplikasyon nang indibidwal.

• ✓Ang entity ay dapat magtalagang isang kwalipikadong tao upang hawakan ang property management permit
• ✓Ang itinalagang tao ay maaaring kumilos bilang property manager lamang sa pangalan ng entity, hindi sa kanilang sariling pangalan
• ✓Ang ibang mga miyembro ay dapat magsumite ng aplikasyon nang indibidwal para sa hiwalay na permit upang makipagtulungan sa pamamahala ng ari-arian

Ang isang broker na walang property management permit na nais magkaroon ng property management na isinasagawa sa isang opisina ay dapat magtatalaga ng isang qualified designated property manager at magbigay ng notisya sa Division. Ang tao ay dapat may broker/broker-salesperson license, property management permit, at may 2 taong active experience sa loob ng nakaraang 4 na taon.

• ✓Ang broker ay dapat magtatalaga ng isang qualified designated property manager at magbigay ng notisya sa Division
• ✓Ang designated property manager ay dapat may broker o broker-salesperson license at property management permit
• ✓Dapat may 2 taong active property management experience sa loob ng 4 na taon bago ang appointment

Ang may-hawak ng property management permit ay dapat magbigay ng kamalayan tungkol sa mga materiyang katotohanan, lahat ng pinagkukunang kompensasyon, interes bilang pangunahing partido, at dalawang kumakatawan (na nangangailangan ng nakasulat na pahintulot). Dapat magsandar sa abot-kayang husay at pag-iingat, magbigay ng mga form ng Division, maghanap ng upa sa itinakdang presyo, payuhan ang mga kliyente na magtangkilik ng mga eksperto, at isama ang pera kaagad.

• ✓Dapat magbigay ng kamalayan tungkol sa mga materiyang katotohanan, lahat ng pinagkukunang kompensasyon, at anumang interes bilang pangunahing partido
• ✓Ang dalawang kumakatawan ay nangangailangan ng nakasulat na pahintulot mula sa bawat partido kasama ang pahayag ng pagsalungat sa interes
• ✓Dapat magsandar sa abot-kayang husay at pag-iingat at isama ang lahat ng pera at ari-arian sa lalong madaling panahon

Ang isang lisensiado na tumatanggap ng deposit sa isang transaksyon para sa isang broker o owner-developer ay dapat bayaran ito sa broker/owner-developer na iyon o sa itinalagang escrow sa loob ng 1 araw ng negosyo pagkatapos makatanggap ng ganap na nasiyang kontrata.

• ✓Ang deposit ay dapat bayaran sa loob ng 1 araw ng negosyo ng ganap na nasiyang kontrata
• ✓Ang pagbabayad ay napupunta sa broker, owner-developer, o itinalagang escrow

Ang isang licensee ay hindi maaaring magdeposito ng natanggap na pera sa anumang escrow business/company kung saan ang licensee o associate ay may interes nang hindi ibinabahagi ang asosyasyong ito sa lahat ng partido sa transaksyon.

• ✓Hindi maaaring magdeposito ng pera sa escrow na may hindi ibinaguhang interes ng licensee
• ✓Dapat ibahagi ang escrow interest/association sa lahat ng partido

Ang isang sole broker ay hindi maaaring maging wala ng 30 o higit pang araw nang hindi ina-inactivate ang lisensya o hindi nag-abiso sa Division at hindi nagtalagang office manager. Ang mga advance fee agreement ay dapat na nakasulat, naglalarawan ng mga serbisyo, naglalahad ng mga bayad, hindi garantisadong resulta, nagbibigay ng refund, at tinukoy ang mga petsa ng performance.

• ✓Ang sole broker na wala ng 30 o higit pang araw ay dapat mag-abiso sa Division at magtalagang office manager
• ✓Ang mga advance fee agreement ay dapat na nakasulat na may kumpletong paglalarawan ng serbisyo
• ✓Ang mga advance fee agreement ay hindi maaaring garantisado na ang property ay mabibili o ma-lease
• ✓Buong refund na kailangan kung ang mga serbisyo ay hindi substantially na ibinigay