16 paksa · Na-update 2026-09-17
Ang isang consumer ay hindi vicariously liable para sa mga aksyon o pagkakamali ng isang licensee sa pagbibigay ng mga licensed activities para sa o sa pangalan ng consumer.
Walang sa Artikulo 15 ang naglilimita sa regulasyon ng Departamento sa mga licensee sa ilalim ng ibang Artikulo ng Batas at ng mga substantive rules nito. Ang Departamento ay may karapatang magpatibay ng anumang mga panuntunan na kinakailangan para sa pagpapatupad at pagpagsisigil ng Artikulo 15.
Ang Departamento ay dapat magsagawa ng rekord ng lahat ng pormal na mga proseso ng pagdinig sa sariling gastos nito. Mayroon itong kapangyarihan na magpahayag ng subpoena para sa mga dokumento at saksi at tumanggap ng patunay nang oral o sa pamamagitan ng deposition, na may parehong bayad at paraan tulad ng mga civil na kaso. Ang Secretary, hearing officer, at mga miyembro ng Board ay maaaring magbigay ng siyumpa.
Sa mga aksyon sa ilalim ng Artikulo 15, ang hukusan ay maaaring sa kanyang diskresyon na magbigay lamang ng aktwal na damages at gastos ng hukuran, o magbigay ng injunctive relief. Ang mga aksyon ay hindi pinapahintulutan maliban kung nagsimula sa loob ng 2 taon matapos ang taong alam o dapat alamin ang aksyon/pagkakamali, at sa walang kaso mahigit 5 taon matapos ang aksyon/pagkakamali. Para sa mga menor de edad o taong may legal na kapansanan, ang panahon ng limitasyon ay hindi nagsisimula hanggang ang kapansanan ay tanggalin.
Matapos ang isang hearing, ang ulat ng Board ay ipinasisilbi sa applicant/licensee. Sa loob ng 20 araw pagkatapos ng paglilingkod, ang partido ay maaaring magpasa ng isang nakasulat na motion para sa rehearing na nagpapakita ng mga batayan. Kung ang isang transcript ay iniutos at binayaran sa loob ng panahong iyon, ang 20-araw na panahon ay nagsisimula sa paghahatid ng transcript.
Ang lahat ng exclusive brokerage agreements ay dapat na nakasulat at dapat magsaad na ang sponsoring broker, sa pamamagitan ng mga sponsored licensees, ay nagbibigay ng minimum: pagtanggap ng delivery at paghaharap ng mga alok/counteroffers; tumutulong sa pagbuo, komunikasyon, negosasyon, at paghaharap ng mga alok hanggang sa ang isang agreement ay nilagdaan at ang mga contingencies ay natutugunan o nawaive; at pagsagot sa mga tanong ng kliyente tungkol sa mga alok, counteroffers, notices, at contingencies.
Ang Secretary ay maaaring magpalipas ng temporary suspension ng license nang walang hearing, nang sabay-sabay na nagsisimula ng hearing proceedings, kung ang ebidensya ay nagpapakita na ang pangangailangan ng publiko, kaligtasan, o kapakanan ay pangangailangan ng emergency action. Ang hearing ay dapat magsimula sa loob ng 30 araw mula sa suspension.
Ang Secretary ay maaaring magtalaga ng sinumang Illinois-licensed na abogado bilang hearing officer na may buong kapangyarihan na magsagawa ng mga pagdinig at magbigay ng mga nahanap sa Board. Sinusuri ng Board at nag-ulat sa Secretary. Ang Secretary ay maaaring magisyu ng order na sumasalungat sa rekomendasyon ng Board o hearing officer. Ang isang signed sealed order ay prima facie proof ng validitya nito.
Pagkatapos ng isang kumpleto na panahon ng suspensyon, pagkakamit, o probasyon, ang Departamento ay maaaring magpahusay ng lisensya batay sa isinulat na rekomendasyon ng Board, maliban kung ang Board ay nahanap na ang pagpapahusay ay hindi sa interes ng publiko. Ang Sekretaryo ay maaaring mag-utos ng muling pagsisiyasat kung ang malaking hustisya ay hindi ginawa.
Lahat ng huling administrative na desisyon ay napapailalim sa judicial review ayon sa Administrative Review Law. Ang mga review proceedings ay nagsisimula sa circuit court kung saan naninirahan ang partido; ang mga non-residents ay gumagamit ng Sangamon o Cook County. Ang isang plaintiff ay dapat magsampa ng resibo para sa record certification costs o maaaring i-dismiss ang aksyon.
Lahat ng mga multa at penalties na nakolekta sa ilalim ng Sections 20-20, 20-20.1, at iba pa sa ilalim ng Act ay ide-deposito sa Real Estate License Administration Fund at maaaring ilipat sa Real Estate Recovery Fund ayon sa Section 25-35.
Ang isang taong nakasakit ng isang licensee (o unlicensed employee) dahil sa fraud, misrepresentation, embezzlement, o deceit na nagresulta sa pagkawala ng aktwal na cash money (hindi market value losses) ay maaaring magbawi mula sa Fund sa pamamagitan ng post-judgment court order, hanggang sa mga limitasyong itinakda ng rule, kasama ang costs at attorney's fees ngunit hindi interest. Ang nakasakit na tao ay dapat munang makakuha ng valid judgment.
Ang aksyon ay dapat simulan sa loob ng 2 taon mula nang ang naagraviadong tao ay nakaalam o dapat na nakaalam ng mga aksyon. Ang lahat ng responsableng mga licensee/empleyado ay dapat naming kasama bilang mga defendant o ang recovery ay magiging barado. Ang nakasulat na abiso sa Department ay kinakailangan sa loob ng 30 araw mula sa pagpasok ng desisyon, kasama ang 20 araw na paunawa ng supplementary proceedings. Ang claimant ay hindi dapat maging asawa ng debtor at dapat matugunan ang lahat ng kinakailangan sa evidentiary hearing.
Kung ang Department ay nagbabayad mula sa Fund upang tuparin ang isang claim/judgment laban sa isang licensee, ang license ay awtomatikong babalik sa issuance ng post-judgment order. Walang restoration hearing hanggang sa ganap na pagbabayad plus interes ay ginawa. Ang bankruptcy ay hindi nagpapahinga sa mga obligasyong ito. Ang Department ay subrogated sa mga karapatan ng judgment creditor.
Walang Department action para sa isang violation na maaaring magsimula ng higit sa 5 taon pagkatapos ng alleged violation, maliban kung ang initial license application ay naglaman ng false o misleading information. Ang Recovery Fund provisions ay hindi naglilimita sa separate disciplinary authority ng Department.
Maliban sa mga ekspresong ibinigay sa Batas, walang binibigyan ng sinuman ng pribadong karapatan sa aksyon para sa mga damay o upang ipatupad ang Batas o ang mga patakaran nito.
Subukan ang iyong kaalaman gamit ang mga exam-style na tanong sa real estate ng Illinois.
Magsimula nang libre →