Sec. 15-5. Legislative intent +22Illinois · real estate · Filipino

Ang General Assembly ay nahanap na ang paglalapat ng common law agency sa mga relasyon sa real estate ay nagdulot ng hindi pagkakaintindi na kontra sa interes ng publiko. Ang Article 15 ay nag-codify ng mga relasyon sa pagitan ng mga licensee at consumer upang magbigay ng katatagan sa merkado ng real estate. Ito ay nangunguna sa pagkukumpulan ng common law concepts ng principal/agent at fiduciary duties.

• ✓Ang Article 15 ay nagpapalit ng common law agency concepts at fiduciary duties para sa mga licensee
• ✓Ang Article 15 ay gumagabay sa mga relasyon maliban kung ang isang written agreement ay nagbibigay ng iba, kapag may relasyon na hindi designated agency

Ang Artikulo 15 ay maaaring maglingkod bilang batayan para sa mga pribadong karapatan sa aksyon at depensa ng mga nagbebenta, mamimili, may-ari ng lupa, mga umuupa, mga pinamamahalaan na broker, at mga broker. Ang mga karapatang ito ay hindi umaabot sa anumang iba pang mga Artikulo ng Batas. Ang Artikulo 15 ay hindi layuning makaapekto sa mga relasyon sa kontrata sa pagitan ng mga pinamamahalaan na broker/broker at kanilang mga kaugnay na lisensyadong propesyonal.

• ✓Ang mga pribadong karapatan sa aksyon ay nalalapat lamang sa Artikulo 15, hindi sa ibang mga Artikulo ng Batas
• ✓Ang Artikulo 15 ay hindi nakakaapekto sa mga relasyon sa kontrata sa pagitan ng mga broker at kanilang mga kaugnay na lisensyadong propesyonal

Ang Department ay dapat mapanatili ang isang public index ng lahat ng pormal na desisyon na nauugnay sa mga aksyon sa pagbibigay ng lisensya kabilang ang pagbibigay, pagtanggi, pagpapabago, pagkansela, at pagsuspinde ng mga lisensya, pati na rin ang mga aksyon sa pagsusubok at disiplina na isinagawa sa ilalim ng Batas.

• ✓Ang Department ay dapat mapanatili ang isang index ng mga pormal na desisyon sa pagbibigay, pagtanggi, pagpapabago, pagkansela, at pagsuspinde ng mga lisensya
• ✓Ang index ay dapat na available sa publiko sa loob ng regular na oras ng negosyo

Ang mga lisensyado ay itinuturing na kumakatawan sa consumer na kanilang ginagawa bilang designated agent, maliban kung may written agreement sa pagitan ng sponsoring broker at ng consumer na nagbibigay ng iba't ibang relationship. Ito ay nagtatatag ng designated agency bilang default relationship sa Illinois.

• ✓Ang designated agency ay ang default relationship kung walang written agreement
• ✓Ang iba't ibang relationship ay nangangailangan ng written agreement sa pagitan ng sponsoring broker at ng consumer

Ang sinumang taong nagsasanay, nag-aalok, sumusubok, o nagpapakita ng kanilang sarili na magsanay bilang managing broker, broker, o residential leasing agent nang walang lisensya ay nakaharap sa sivil penalty na hanggang $25,000 bawat paglabag, bukod pa sa ibang legal na penalties. Ang penalty ay tinatakda pagkatapos ng isang hearing.

• ✓Ang sivil penalty para sa unlicensed practice ay hindi maaaring lumampas sa $25,000 para sa bawat paglabag
• ✓Ang penalty ay tinatakda ng Department lamang pagkatapos ng isang hearing na consistent sa disciplinary hearing provisions
• ✓Ang Department ay may kapangyarihan na imbestigahan ang anumang at lahat ng unlicensed activity
• ✓Ang sivil penalty ay dapat bayaran sa loob ng 60 araw matapos ang effective date ng order at bumubuo ng isang judgment na enforceable sa anumang court of record

Ang isang may lisensya na kumakatawan sa isang kliyente ay dapat magsagawa ng mga termino ng kasunduan sa brokeraje, isulong ang pinakamahusay na interes ng kliyente, magsagawa ng maingat na kasanayan at pag-aalaga, panatilihing kumpidensyal ang lahat ng kumpidensyal na impormasyon, at sumunod sa Batas at lahat ng naaangkop na statuto kabilang ang patas na pabahay at mga batas sa sibil na karapatan.

• ✓Dapat isulong ang pinakamahusay na interes ng kliyente sa halip na ang sariling interes ng may lisensya o ng sinuman pang tao
• ✓Dapat magsagawa ng maingat na kasanayan at pag-aalaga sa paglilingkod ng brokeraje
• ✓Dapat panatilihing kumpidensyal ang lahat ng kumpidensyal na impormasyon na natanggap mula sa kliyente
• ✓Dapat sumunod sa mga estatuto ng patas na pabahay at sibil na karapatan

Ang pagsusulong ng kapakanan ng kliyente ay kinabibilangan ng paghahanap ng transaksyon sa presyo/mga kondisyon sa kasunduan o katanggap ng kliyente, paghahatid nang maayos ng lahat ng alok maliban kung ito ay tinanggihan ng kliyente, paglalahad ng mga materyalang katotohanan na mayroon aktwal na kaalaman ang lisensyadong ahente (maliban kung kumpidensyal), pagsasaayos nang maayos ng pera at ari-arian, at pagsunod sa lawful na mga tukoy na direksyon ng kliyente.

• ✓Dapat na maayos na ipahayag ang lahat ng alok sa at mula sa kliyente maliban kung ang kliyente ay tinanggihan ang kasulirang ito
• ✓Dapat na laharin ang mga materyalang katotohanan na mayroon aktwal na kaalaman ang lisensyadong ahente, maliban kung kumpidensyal
• ✓Dapat na sumunod sa mga tukoy na direksyon ng kliyente na hindi laban sa mga batas, ordinansa, o mga panuntunan
• ✓Dapat na maayos na mag-account para sa lahat ng pera at ari-arian kung saan ang kliyente ay may interes

Ang mga materiyal na katotohanan ay hindi kasama, kapag matatagpuan sa o nauugnay sa real estate na HINDI ang paksa ng transaksyon: (i) mga pisikal na kondisyon nang walang malaking hindi magandang epekto sa halaga, (ii) mga sitwasyon ng katotohanan, o (iii) mga pagkakataon at aksyon sa property.

• ✓Ang mga pisikal na kondisyon sa hindi-paksa na property na walang malaking hindi magandang epekto sa halaga ay hindi mga materiyal na katotohanan
• ✓Ang mga sitwasyon ng katotohanan at mga pagkakataon/aksyon sa hindi-paksa na property ay hindi mga materiyal na katotohanan

Ang isang lisensyado ay hindi lumalabag sa tungkulin sa pamamagitan ng pagpapakita ng alternatibong ari-arian, pagpapakita ng ari-arian ng kliyente sa ibang mga mamimili/tenant, o paghahanda ng sabay-sabay na alok sa parehong ari-arian. Gayunpaman, dapat ibigay ang nakasulat na pagsasaad sa lahat ng mga kliyente kung saan inihanda ang sabay-sabay na alok, at ang lisensyado ay dapat mag-refer sa ibang itinalagang ahente ang anumang kliyente na humihiling nito.

• ✓Dapat magbigay ng nakasulat na pagsasaad sa lahat ng mga kliyente kapag gumagawa ng sabay-sabay na alok sa parehong ari-arian
• ✓Dapat mag-refer sa ibang itinalagang ahente ang anumang kliyente na humihiling ng ganitong referral

Ang isang lisensyado ay hindi pananagutan sa isang kliyente para sa pagbibigay ng maling impormasyon na ibinigay ng isang customer sa lisensyado, maliban kung ang lisensyado ay nakaalam o dapat na nakaalam na ito ay hindi totoo. Ang mga lisensyadong kliyente ng bumibili/tenant ay hindi pinapresumihan na lumabag sa tungkulin sa pamamagitan ng pagtratrabaho para sa mas mataas na bayad batay sa mas mataas na presyo. Ang mga karaniwan-batas na tungkulin tungkol sa pag-akay na maling kumatawan/fraud ay nananatiling hindi nagbabago.

• ✓Walang pananagutan para sa maling impormasyon mula sa isang customer maliban kung ang lisensyado ay nakaalam o dapat na nakaalam na ito ay hindi totoo
• ✓Ang karaniwan-batas na tungkulin tungkol sa pag-akay na maling kumatawan o fraud ay nananatiling hindi nagbabago

Ang pagpapatupad ng kahit isang prohibitadong aksyon, paglabas sa isang patakaran na pinagsama sa ilalim ng Batas, o paglabas sa isang order ng disiplina ay bumubuo ng isang paglabas ng Batas. Walang pattern ng pag-uugali na kinakailangan.

• ✓Isang prohibitadong aksyon ay bumubuo ng isang paglabas ng Batas
• ✓Ang paglabas sa isang order ng disiplina o isang pinagsama na patakaran ay bumubuo rin ng isang paglabas

Walang dahilan ng aksyon na umaasa laban sa isang licensee para sa pagkabigo na ipagsaad: (i) na ang isang tagalamay ay may HIV o anumang ibang medikal na kondisyon; (ii) na ang ari-arian ay ang lugar ng isang aksyon/kaganapan na walang pisikal na epekto sa ari-arian; (iii) mga katotohanan sa hindi pakakailangan na ari-arian; o (iv) mga pisikal na kondisyon sa hindi pakakailangan na ari-arian na hindi malaking makakasama sa halaga ng pakakailangan na ari-arian.

• ✓Walang obligasyon na ipagsaad na ang isang tagalamay ay may HIV o anumang ibang medikal na kondisyon
• ✓Walang obligasyon na ipagsaad ang mga aksyon/kaganapan na walang epekto sa pisikal na kondisyon ng ari-arian

Ang Department ay maaaring tumanggi na magisyu/magpabago, maglagay sa probation, suspindihin, bawiin, magsiping, o gumawa ng iba pang aksyon sa disiplina/hindi disiplina at magpataw ng multa hanggang $25,000 bawat paglabas ng patakaran laban sa kahit sinong licensee, applicant, o taong kumakatawan bilang ganitong tao, kasama ang mga licensee na nag-aasikaso ng kanilang sariling pag-aari.

• ✓Ang Department ay maaaring magpataw ng multa na hindi hihigit sa $25,000 para sa bawat paglabas ng patakaran
• ✓Maaaring ipataw ang disiplina para sa kahit isang o anumang kombinasyon ng mga nakalitang dahilan
• ✓Ang disiplina ay tumutukoy sa mga licensee, applicant, mga taong kumakatawan bilang ganitong tao, at mga licensee na nag-aasikaso ng kanilang sariling pag-aari

Kasama ang fraud/misrepresentation sa pagkuha ng license; conviction o plea sa felonies, misdemeanors, administrative sanctions, o Sex Offender Registration Act crimes; at inability na magsagawa ng practice na may reasonable judgment, skill, o safety dahil sa physical/mental illness o disability.

• ✓Ang fraud o misrepresentation sa pag-apply, pagkuha, o pag-renew ng license ay grounds para sa discipline
• ✓Ang conviction o plea ng guilty/nolo contendere sa felony, misdemeanor, o crime na nangangailangan ng sex offender registration ay grounds
• ✓Ang inability na magsagawa ng practice na may reasonable judgment, skill, o safety dahil sa physical/mental illness o disability ay grounds

Ang mga lisensyado ay dapat mag-deposit ng lahat ng escrow na pera sa isang espesyal na account na hiwalay sa personal/business accounts at panatilihin ang mga ito hanggang sa makumpleto o materminate ang mga transaksyon, maliban sa mga authorized disbursements o abandonment transfers sa State Treasurer. Ang pagkabigo sa pagsasalin o pagpapadala ng pera/dokumento na pag-aari ng iba ay batayan para sa disiplina.

• ✓Ang escrow na pera ay dapat panatilihin sa isang espesyal na account na hiwalay at bukod sa personal at iba pang business accounts
• ✓Ang escrow na pera ay dapat manatiling deposited hanggang ang transaksyon ay makumpleto o materminate, maliban kung ito ay i-disburse ayon sa written direction, contract terms, o court order
• ✓Ang escrow account ay hindi dapat kumita ng interes maliban kung ito ay kinakailangan ng batas o hiniling nang written ng mga principals
• ✓Ang escrow na pera ay maaaring ituring na abandoned lamang pagkatapos ng 6 buwan mula sa written demand at i-transfer sa State Treasurer bilang unclaimed property
• ✓Ang mga escrow records ay dapat na available sa Department sa loob ng 24 oras mula sa isang request

Ang pagsasama ng pera o ari-arian ng iba sa sarili ng licensee ay isang paglalabas. Ang pagsisiguro na ang isang non-client party ay magpayagan sa licensee na panatilihin ang escrow moneys para sa commission/expenses bilang kondisyon ng release ay ipinagbabawal.

• ✓Ang pagsasama ng pera o ari-arian ng iba sa sariling pera o ari-arian ng licensee ay dahilan para sa disiplina
• ✓Ang licensee ay hindi maaaring magpersinta sa non-client na magpayagan ang retention ng escrow moneys para sa commission/expenses ng licensee bilang kondisyon ng release

Ang pagkilos para sa higit sa isang partido nang walang nakasulat na abiso, kumakatawan sa isang broker na iba sa nagsasponsor na broker, hindi may nakasulat na brokerage agreement, nakikipag-ugnayan sa isang partido na kilalang may eksklusibong kasunduan, at hindi nagbibigay ng pinakamababang serbisyo sa ilalim ng eksklusibong kasunduan ay batayan para sa disiplina.

• ✓Ang pagkilos para sa higit sa isang partido sa isang transaksyon nang walang nakasulat na abiso sa lahat ng partido ay ipinagbabawal
• ✓Ang isang licensed person ay hindi maaaring magsagawa ng licensed activities para sa isang broker na iba sa nagsasponsor na broker
• ✓Ang hindi pagkakaroon ng nakasulat na brokerage agreement sa pagitan ng nagsasponsor na broker at kliyente ay isang paglabas
• ✓Ang direktang pakikipag-ugnayan sa isang tao na kilalang may eksklusibong brokerage agreement sa ibang broker (nang walang pahintulot) ay ipinagbabawal
• ✓Ang hindi pagbibigay ng pinakamababang serbisyo na kinakailangan ng Section 15-75 sa ilalim ng eksklusibong brokerage agreement ay isang paglabas

Ang impluwensya sa mga transaksyon upang palakasin ang rasyal/relihiyosong segregadong pabahay o hikayatin ang integrated na pabahay, at ang pagsasagawa ng mga aksyon na lumalabas sa Artikulo 3 ng Illinois Human Rights Act, ay mga batayan para sa disiplina anuman kung may complaint na inihain sa Human Rights Commission.

• ✓Ang pagsusulong ng rasyal at relihiyosong segregadong pabahay o paghadlang sa integrated na pabahay (blockbusting/steering) ay batayan para sa disiplina
• ✓Ang paglabag sa anumang probisyon ng Artikulo 3 ng Illinois Human Rights Act ay batayan, kahit wala o may complaint na isinumite sa Human Rights Commission

Ang hindi tumpak, nakaligtaan, o kontraryong advertising; malaking misrepresentation; hindi tunay na advertising; palsong pangako na malamang na makakaapekto; patuloy na flagrant misrepresentation; paggamit ng hindi awtorisadong trade names/insignia; blind advertisements; at nakaligtaang 'libreng' alok ay lahat ng dahilan para sa disiplina.

• ✓Ang hindi tumpak, nakaligtaan, o palsong advertising at hindi tunay na advertising ay dahilan para sa disiplina
• ✓Ang paggawa ng palsong pangako na malamang na makakaapekto, makakahikayat, o makakaudyok ay ipinagbabawal
• ✓Ang advertising sa pamamagitan ng blind advertisement ay ipinagbabawal maliban kung pinapayagan sa Section 10-30
• ✓Ang pag-advertise ng merchandise/serbisyo bilang 'libre' nang hindi sinasabing ang mga kondisyon/obligasyon ay isang paglabag

Ang pagpapakita ng sign na 'para sa renta' o 'para sa benta' o pag-advertise ng property bilang para sa benta/renta nang walang nakasulat na pahintulot mula sa may-ari o sa authorized agent ng may-ari ay dahilan para sa disiplina.

• ✓Ang pagpapakita ng sign na 'para sa renta' o 'para sa benta' nang walang nakasulat na pahintulot ng may-ari ay ipinagbabawal
• ✓Ang pag-advertise ng property bilang para sa benta o renta nang walang nakasulat na pahintulot ng may-ari ay isang paglabag

Ang kawalang-parangal/hindi etikal/hindi propesyonal na pag-uugali na malamang na mandudulot ng pagkilala o pinsala sa publiko, anumang pag-uugali na bumubuo ng hindi tapat na pakikipag-ugnayan, at (kung ang lisensyado ay abogado rin) kumilos bilang abogado para sa isang partido sa parehong transaksyon kung saan ang lisensyado ay kumilos bilang broker ay mga dahilan para sa disiplina.

• ✓Ang kawalang-parangal, hindi etikal, o hindi propesyonal na pag-uugali na malamang na magdulot ng pagkilala, pandaraya, o pinsala sa publiko ay dahilan
• ✓Anumang pag-uugali na bumubuo ng hindi tapat na pakikipag-ugnayan ay dahilan para sa disiplina
• ✓Ang isang abogadong lisensyado ay hindi maaaring kumilos bilang abogado para sa bumili o nagbebenta sa parehong transaksyon kung saan kumilos bilang pamamahalang broker o broker

Ang pagkabigo na mapanatiling napapanahon ang pagbibigay ng impormasyon tungkol sa sponsorship/pagtatapos, ang pagkabigo na tumugon sa mga kahilingan ng Department sa loob ng 30 araw, ang pagkabigo na magbigay ng notipikasyon sa loob ng 30 araw ng impormasyon sa Section 5-25, at ang pagkabigo ng isang nakatalagang managing broker na magbigay ng patakaran ng kumpanya o magsagawa ng mga tungkulin sa Section 10-55 ay lahat ng dahilan.

• ✓Ang pagkabigo na mapanatiling napapanahon ang pagbibigay ng impormasyon tungkol sa sponsorship o pagtatapos sa Department ay isang paglalabas
• ✓Ang pagkabigo na magbigay ng hiniling na impormasyon o tumugon sa loob ng 30 araw mula sa kahilingan ng Department ay dahilan
• ✓Ang pagkabigo na magbigay ng notipikasyon sa Department sa loob ng 30 araw ng impormasyon na kinakailangan sa Section 5-25 ay isang paglalabas
• ✓Ang isang nakatalagang managing broker ay dapat magbigay ng nakasulat na patakaran ng kumpanya at magsagawa ng mga tungkulin sa Section 10-55

Maaaring tanggihan, hindi i-renew, o suspindihin ng Kagawaran ang lisensya para sa kabiguan na magsumite ng mga payad o magbayad ng buwis/multa/interes, at maaaring kumilos batay sa sertipikasyon ng delinquency sa suporta sa bata (mahigit 30 araw na delinquent) mula sa Departamento ng Healthcare at Family Services.

• ✓Maaaring tanggihan, hindi i-renew, o suspindihin ng Kagawaran ang lisensya para sa kabiguan na magsumite ng mga payad sa buwis o magbayad ng buwis hanggang sa matugunan ang mga kinakailangan
• ✓Maaaring kumilos ang Kagawaran laban sa isang lisensya batay lamang sa sertipikasyon ng child support delinquency na higit sa 30 araw

Ang paglalagay ng liens o pag-record ng mga nakasulat na instrumento sa anumang county sa Illinois sa noncommercial residential real property na nauugnay sa broker's compensation para sa licensed activity ay batayan para sa disiplina.

• ✓Ipinagbabawal ang paglalagay ng liens sa noncommercial residential real property na nauugnay sa broker's compensation
• ✓Ito ay gumagana sa anumang county sa State para sa licensed activity sa ilalim ng Act

Ang mga may lisensya ay dapat tratuhin ang lahat ng mga customer nang tapat at hindi dapat negligent o sadyang magbigay ng maling impormasyon. Ang isang may lisensya na kinuha ng isang client na nagbebenta ay dapat sa tamang oras na ihayag sa mga prospective buyer customer ang lahat ng nakatagong makabuluhang kakaibang katotohanan tungkol sa pisikal na kalagayan ng property na aktwal na alam ng may lisensya at na hindi maaaring matuklasan sa pamamagitan ng maingat na pagsusuri.

• ✓Dapat tratuhin ang lahat ng mga customer nang tapat at hindi magbigay ng maling impormasyon nang negligent o sadyang
• ✓Dapat sa tamang oras na ihayag ang mga nakatagong makabuluhang pisikal na depekto na aktwal na alam at hindi makikita sa maingat na inspeksyon

Ang isang licensee ay hindi maresponsa sa isang customer para sa pagbibigay ng maling impormasyon kung ang kliyente ng licensee ay nagbigay sa licensee ng maling impormasyon at ang licensee ay walang aktwal na kaalaman na ito ay hindi totoo. Walang dahilan ng aksyon na lumilitaw laban sa isang licensee para sa pagsasaad ng impormasyon na sumusunod sa seksyong ito.

• ✓Walang responsibilidad sa customer para sa maling impormasyon mula sa kliyente kung ang licensee ay walang aktwal na kaalaman na ito ay hindi totoo
• ✓Walang dahilan ng aksyon para sa pagsasaad ng impormasyon na sumusunod sa Seksyon

Ang Departamento ay maaaring maglabas ng mga sita sa mga may lisensya na nabigo sa pagtupad ng mga pangangailangan sa patuloy na edukasyon o edukasyon pagkatapos ng lisensya. Ang sita ay naglalaman ng pangalan, tirahan, numero ng lisensya, kulang na oras, at parusa (maximum $2,000). Ang sita ay hindi dahilan upang hindi kumpletuhin ang kinakailangang edukasyon.

• ✓Ang multa ng sita para sa mga kulang sa CE/edukasyon pagkatapos ng lisensya ay hindi dapat lumampas sa $2,000
• ✓Ang sita ay hindi nakakaalis sa may lisensya mula sa pagkumpleto ng lahat ng kinakailangang patuloy/edukasyon pagkatapos ng lisensya
• ✓Ang may sitang may lisensya ay may 30 araw pagkatapos ng paghahatid upang humiling ng pagdinig; ang pagkabigo sa paghiling ay nagreresulta sa isang panghuling order na hindi disiplinaryong
• ✓Ang anumang multa ay dapat bayaran sa loob ng 30 araw mula sa panghuling order o sa order ng Sekreteryo
• ✓Ang pagbabayad ng multa sa sita ay hindi na-uulat na disiplina maliban kung ang may lisensya ay nakatanggap na ng 2 o higit pang mga sita at 2 o higit pang mga multa

Maliban sa kung ano ang ibinigay sa isang nakasulat na kasunduan, hindi ang naghahatid na broker o mga kaakibat na nagmamayari ng lisensya ay may karagdagang mga responsibilidad pagkatapos ng pagtatapos, pag-expire, o pagkumpleto ng brokerage agreement, maliban sa: (1) upang balangkasin ang lahat ng pera at ari-arian na nauugnay sa transaksyon; at (2) upang panatilihing kumpidensyal ang lahat ng kumpidensyal na impormasyon na natanggap sa panahon ng kasunduan.

• ✓Ang responsibilidad na balangkasin ang lahat ng pera at ari-arian ay nananatili pagkatapos ng pagtatapos
• ✓Ang responsibilidad na panatilihing kumpidensyal ang kumpidensyal na impormasyon ay nananatili pagkatapos ng pagtatapos

Ang Secretary ay maaaring maghanap ng mga injunction sa pamamagitan ng Attorney General o State's Attorney upang halangin ang mga paglabag. Ang Department ay maaaring magisyu ng isang patakaran upang ipakita ang dahilan kung bakit hindi dapat isama ang isang cease and desist order, na nangangailangan ng sagot sa loob ng hindi bababa sa 7 araw. Ang mga pribadong partido na nasama ng walang-lisensyadong pagsasanay ay maaari ding magsumite ng petisyon para sa relief.

• ✓Ang Secretary ay maaaring magsumite ng petisyon para sa isang temporary restraining order (nang walang abiso) at preliminary/permanent injunctions laban sa mga paglabag
• ✓Ang isang cease and desist rule to show cause ay dapat magbigay ng hindi bababa sa 7 araw upang magsamit ng kasiya-siyang sagot
• ✓Ang kabiguan na sumagot nang kasiya-siya ay nagreresulta sa isang agarang cease and desist order
• ✓Ang mga may-lisensya, mga interesadong partido, o mga nasakanang tao ay maaaring magsumite ng petisyon para sa injunctive relief laban sa mga walang-lisensyadong propesyonal

Ang isang licensee na kumilos bilang designated agent ay dapat magabiso sa consumer nang nakasulat, hindi na huli kaysa sa pagpapasimula ng paggana bilang designated agent, na mayroong designated agency relationship (maliban kung ang isang written agreement ay nagbibigay ng ibang relationship) at ang pangalan (mga pangalan) ng designated agent(s). Ang pagsasahayag na ito ay maaaring maging bahagi ng isang brokerage agreement o isang hiwalay na dokumento, na isinasagawa ng sponsoring broker at ibinibigay sa consumer/client.

• ✓Ang written disclosure ng designated agency ay dapat gawin hindi na huli kaysa sa pagpapasimula ng paggana bilang designated agent
• ✓Ang disclosure ay dapat magsama ng pangalan (mga pangalan) ng designated agent(s) at isang kopya na isinasagawa at ibinibigay sa consumer

Ang lisensyado ay dapat talakayin sa consumer ang patakaran ng kompensasyon ng sponsoring broker, kasama ang mga termino at halaga na inaalok sa mga cooperating broker. Ang lisensyado ay dapat magbunyag nang nakasulat sa customer na ang lisensyado ay hindi gumaganap bilang ahente ng customer, sa oras na layunin upang maiwasan ang pagbubunyag ng kumpidensyal na impormasyon, ngunit hindi na huli kaysa sa paghahanda ng alok na bumili o mag-lease.

• ✓Dapat talakayin ang patakaran ng kompensasyon ng sponsoring broker kasama ang mga halaga para sa cooperating broker
• ✓Dapat magbunyag nang nakasulat ng non-agency sa customer hindi na huli kaysa sa paghahanda ng alok na bumili o mag-lease

Ang paggawa o pagkilos bilang managing broker, broker, o residential leasing agent, o ang pagpapakita ng sarili bilang may lisensya, nang walang valid na active license ay isang Class A misdemeanor para sa unang paglabas at isang Class 4 felony para sa pangalawa o susunod na mga paglabas.

• ✓Ang walang lisensyang pagsasanay o pagpapakita ng sarili bilang may lisensya ay isang Class A misdemeanor
• ✓Ang pangalawa o susunod na paglabas ay isang Class 4 felony

Ang pagbabayad o pangako ng pagbabayad ng kompensasyon sa isang licensee ay hindi determinatibo kung ang isang relasyon ng ahensya ay nabuo sa pagitan ng isang licensee at ng consumer. Ang sino ang nagbabayad ay hindi nagtatatag kung sino ang kinakatawan.

• ✓Ang pagbabayad o pangako ng kompensasyon ay hindi nagtutukoy ng relasyon ng ahensya
• ✓Ang ahensya ay itinatag ng relasyon, hindi sa kung sino ang nagbabayad ng kompensasyon

Ang lahat ng impormasyon na nakolekta sa panahon ng isang pagsusulit o pagsisiyasat, kabilang ang mga reklamo, ay kumpidensyal at maaaring lamang ipagkita sa mga ahensya ng batas, mga regulatory agency na may regulatory na interes, o bilang tugon sa isang ligal na subpoena. Gayunpaman, ang isang pormal na reklamo na isampa ng Kagawaran o anumang utos na inilabas laban sa isang licensee ay isang public record.

• ✓Ang impormasyon sa pagsisiyasat/pagsusulit at mga reklamo ay kumpidensyal at karaniwang hindi ipinagkikita
• ✓Ang pagpapakita ay limitado sa mga ahensya ng batas, regulatory agencies na may angkop na interes, o isang ligal na subpoena
• ✓Ang isang pormal na reklamo na isampa ng Kagawaran o anumang utos na inilabas laban sa isang licensee/aplikante ay isang public record

Maaaring kumilos ang isang licensee bilang dual agent (o maaaring pahintulutan ng broker ang sponsored licensees) sa parehong transaksyon lamang na may informed written consent ng lahat ng clients. Ang consent ay ipinapalagay kapag ang client ay pumirma sa statutory disclosure document. Ang disclosure form ay dapat ipresenta kapag pumasok na sa brokerage agreement at maaaring pirmahin noon o bago kumilos ang licensee bilang dual agent.

• ✓Ang dual agency ay pinapayagan lamang na may informed written consent ng lahat ng clients
• ✓Ang dual agency disclosure form ay dapat ipresenta sa oras na pumasok sa brokerage agreement
• ✓Ang consent ay ipinapalagay kung ang client ay pumirma sa statutory dual agency disclosure document

Ang isang dual agent ay MAAARING tratuhin ang lahat ng kliyente nang tapat, magbigay ng impormasyon tungkol sa ari-arian sa mga mamimili, ibunyag ang mga nakatagong kahanga-hangang depekto, ibunyag ang mga katanungan sa pinansyal ng mamimili sa nagbebenta, ipaliwanag ang mga tuntunin at gastos, at magbigay ng katulad na datos ng benta. Ang isang dual agent ay HINDI MAAARING ibunyag ang kumpidensyal na impormasyon nang walang pahintulot, ang presyo o tuntunin na tatanggapin ng isang partido lampas sa presyong nakalista, o magrekomendar ng presyo o tuntunin na dapat alok o laban ang alinman sa partido.

• ✓Ang isang dual agent ay hindi maaaring ibunyag ang kumpidensyal na impormasyon tungkol sa isang kliyente nang walang pahintulot
• ✓Ang isang dual agent ay hindi maaaring ibunyag ang presyo o tuntunin na tatanggapin ng isang partido lampas sa presyong nakalista nang walang pahintulot
• ✓Ang isang dual agent ay hindi maaaring magrekomendar ng presyo o tuntunin na dapat alok o laban ng isang kliyente

Ang isang licensee na kumilos bilang dual agent ay dapat makakuha ng written confirmation mula sa mga kliyente ng kanilang prior consent, na nakuha noong ang mga kliyente ay nagsagawa ng offer o contract. Ito ay maaaring nasa ibang dokumento (tulad ng purchase contract), kung saan ang kliyente ay dapat na mag-sign at mag-initial ng dual agency confirmation provision gamit ang statutory confirmation language.

• ✓Dapat makakuha ng written confirmation ng prior dual agency consent kapag nagsasagawa ng offer o contract
• ✓Kung kasama sa ibang dokumento, ang kliyente ay dapat mag-sign at mag-initial din ng dual agency confirmation provision

Walang dahilan para sa aksyon kung ang isang dual agent ay gumagawa ng pinahintulutang/kinakailangang pagsasaad, at ang ganitong mga pagsasaad ay hindi nagtatapos ng agency. Sa dual agency, walang imputation ng kaalaman sa pagitan ng mga kliyente, brokers, o licensees. Ang isang licensee ay maaaring lumabas nang walang pananagutan mula sa isang kliyenteng hindi sumasang-ayon. Ang isang licensee ay HINDI maaaring maglingkod bilang dual agent kung ang licensee, o isang entity kung saan mayroon silang interes sa pagmamay-ari, ay isang partido sa transaksyon.

• ✓Walang imputation ng kaalaman sa pagitan ng mga kliyente, brokers, o mga affiliated licensees sa dual agency
• ✓Ang isang licensee ay hindi maaaring maging dual agent kung ang licensee o ang kanilang ari-arian na entity ay isang partido sa transaksyon
• ✓Ang isang licensee ay maaaring lumabas nang walang pananagutan mula sa isang kliyente na hindi sumasang-ayon sa pinagsasaad na dual agency

Ang isang tao na ang tseke ay ibinabalik na hindi nabayaran o ang kanyang credit/debit card ay tinangihan ay may utang na $50 na bayad plus ang halaga na natatanggap. Ang Department ay nagbibigay ng abiso sa tao na magbayad sa pamamagitan ng certified check o money order sa loob ng 30 araw; ang kabiguan ay nagreresulta sa awtomatikong pagbawi o pagtanggi nang walang pagdinig.

• ✓Ang ibinabalik na tseke o itinanggiing card charge ay may kasamang $50 na bayad karagdagan sa halaga na natatanggap
• ✓Ang pagbabayad ay dapat gawin sa pamamagitan ng certified check o money order sa loob ng 30 araw ng kalendaryo mula sa abiso
• ✓Ang kabiguan na magpadala sa loob ng 30 araw ay nagreresulta sa awtomatikong pagbawi o pagtanggi nang walang pagdinig
• ✓Ang Sekretaryo ay maaaring magbigay ng waiver ng mga bayad kung saan ang mga ito ay magiging walang kahulugan o hindi kinakailangang mapigil

Ang isang nagsisilbing broker na pumasok sa isang relasyon sa pagpapantala para sa paglalista o pagrepresenta ng isang tao sa pagbili/pagbebenta/pagpapalit/pag-upa/pag-lease ay dapat itakda ang mga termino sa isang nakasulat na kasunduan sa pagpapantala, partikular na nagtatalaga kung aling mga may lisensya ang kumilos bilang mga legal na ahente sa pagbukod sa lahat ng iba pang nauugnay na may lisensya. Ang ganitong broker ay hindi itinuturing na kumikilos para sa higit pa sa isang partido kung ang mga itinalagang may lisensya ay hindi kumakatawan sa higit pa sa isang partido.

• ✓Ang mga relasyon sa pagpapantala ay dapat itakda sa isang nakasulat na kasunduan sa pagpapantala
• ✓Ang kasunduan ay dapat partikular na magtalaga ng mga may lisensya bilang mga legal na ahente sa pagbukod sa lahat ng iba pang nauugnay na may lisensya

Walang nakakahadlang sa isang kliyente upang ipatupad ang isang oral agreement; ang kawalan ng written agreement ay hindi lumilikha ng affirmative defense sa pagkakaroon ng agreement o kung ang licensed activity ay isinagawa, at ang mga korte ay maaaring magpataw ng legal/equitable remedies. Ang sponsoring brokers ay dapat magsagawa ng ordinary at necessary care upang protektahan ang confidential information. Ang isang designated agent ay maaaring magbunyag ng confidential information sa sponsoring broker para sa payo na nakakabenefisyo sa kliyente, ngunit hindi ito maaaring mas higit na ibulantang malibutan maliban kung kinakailangan o pinapahintulutan ng kliyente.

• ✓Ang kawalan ng written agreement ay hindi lumilikha ng affirmative defense; ang oral agreements ay maaaring ipatupad
• ✓Ang sponsoring broker ay dapat magsagawa ng ordinary at necessary care upang protektahan ang confidential information ng kliyente
• ✓Ang confidential information na ibinunyag sa sponsoring broker ay hindi maaaring mas higit na ibulantay malibutan maliban kung kinakailangan o pinapahintulutan ng kliyente

Kapag ang isang civil o criminal adjudication (o administrative order) ay nakahanap na ang isang licensee ay illegally nagtransaksyon ng diskriminasyon sa licensed activity, ang Department ay dapat, sa rekomendasyon ng Board at pagkatapos ng notice at hearing, mag-suspend/mag-revoke ng license o magsagawa ng disciplinary action, maliban kung nasa appeal process. Ang finding ay isang matter of record at hindi maaaring ma-challenge ulit sa hearing.

• ✓Ang civil/criminal adjudication ng illegal discrimination ay nangangailangan ng suspension o revocation sa rekomendasyon ng Board, maliban kung nasa appeal process
• ✓Ang administrative order finding ng discrimination ay nangangailangan ng disciplinary action sa rekomendasyon ng Board
• ✓Ang underlying discrimination finding ay isang matter of record at ang kanyang merits ay hindi maaaring ma-challenge sa hearing request ng licensee

Ang isang broker ay hindi itinuturing na subagent ng kliyente ng ibang broker lamang dahil sa pagiging miyembro o pakikipag-ugnayan sa isang multiple listing service o katulad na pinagkukunang pang-impormasyon, at ang alok ng subagency ay hindi maaaring gawin sa pamamagitan ng isang MLS o katulad na pinagkukunang pang-impormasyon.

• ✓Ang pagiging miyembro ng MLS lamang ay hindi lumilikha ng relasyon ng subagency
• ✓Ang alok ng subagency ay hindi maaaring gawin sa pamamagitan ng isang MLS o katulad na pinagkukunang pang-impormasyon

Ang Illinois Administrative Procedure Act ay malinaw na kinikilala sa Act, maliban sa probisyon na nagpapahintulot sa isang may-lisensya na ipakita ang pagsunod sa lahat ng legal na kinakailangan para sa pagpapanatili/pagpapatuloy/pagpapabago ng lisensya, na hindi kasama. Ang notisya ay itinuturing na sapat kung ipinadala sa pamamagitan ng koreo sa huling kilalang address sa talaan.

• ✓Ang Illinois Administrative Procedure Act ay kinikilala maliban ang Section 10-65(d) na karapatan na ipakita ang pagsunod para sa pagpapanatili ng lisensya
• ✓Ang notisya ay itinuturing na sapat kung ipinadala sa pamamagitan ng koreo sa huling kilalang address sa talaan

Bago magpatupad ng disiplina, ang Departamento ay dapat, kahit na 30 araw bago ang pagdinig, magpadala ng nakasulat na notisya sa taong isinasakatuparan (at sa kanilang pinamamahalang broker/sponsoring broker) ng mga acusasyon at detalye ng pagdinig, magbigay ng direkta na pagsamasa ng isang nakasulat na sagot sa ilalim ng pangako sa loob ng 20 araw, at babaguin na ang kabiguan na sumagot ay magreresulta sa default. Ang Board ay nakikinig sa mga acusasyon; ang kabiguan na sumagot ay maaaring magresulta sa disiplina nang walang pagdinig.

• ✓Ang Departamento ay dapat magbigay ng nakasulat na notisya ng mga acusasyon at pagdinig kahit na 30 araw bago ang petsa ng pagdinig
• ✓Ang taong ito ay dapat magsamasa ng nakasulat na sagot sa ilalim ng pangako sa loob ng 20 araw pagkatapos ng serbisyo ng notisya
• ✓Ang kabiguan na magsamasa ng sagot ay maaaring magresulta sa default at disiplina (kabilang ang multa) nang walang pagdinig
• ✓Ang notisya ay dapat din pumunta sa itinalagang managing broker at sponsoring broker, at ang kopya ng huling order ay ihahatid sa kanila
• ✓Ang notisya ay maaaring ipadala sa pamamagitan ng mail o electronic means sa address/email na nakatala