16 temas · Actualizado el 2026-09-17
Un consumidor no es responsable vicarialmente por los actos u omisiones de un licenciatario al proporcionar actividades autorizadas para o en nombre del consumidor.
Nada en el Artículo 15 limita la regulación del Departamento de los licenciatarios bajo otros Artículos de la Ley y sus reglas sustanciales. El Departamento está autorizado a adoptar las reglas necesarias para la implementación y cumplimiento del Artículo 15.
El Departamento debe preservar un registro de todos los procedimientos de audiencia formal por su cuenta. Tiene poder para citar documentos y testigos y tomar declaraciones oralmente o por deposición, con los mismos honorarios y procedimientos que en casos civiles. El Secretario, oficial de audiencia y miembros de la Junta pueden administrar juramentos.
En acciones conforme al Artículo 15, el tribunal puede a su discreción otorgar solamente daños reales y costas judiciales, o conceder medidas cautelares. Las acciones prescriben a menos que se promuevan dentro de 2 años contados a partir de cuando la persona conoció o debió haber conocido del acto u omisión, y en ningún caso más de 5 años después del acto u omisión. Para menores de edad o personas bajo incapacidad legal, el plazo de prescripción no comienza hasta que se haya removido la incapacidad.
Después de una audiencia, el informe de la Junta se notifica al solicitante/licenciatario. Dentro de 20 días después de la notificación, la parte puede presentar una moción escrita de reexamen especificando los fundamentos. Si se solicita y se paga una transcripción dentro de ese plazo, el período de 20 días comienza en la entrega de la transcripción.
Todos los acuerdos de corretaje exclusivo deben constar por escrito y especificar que el corredor patrocinador, a través de los agentes patrocinados, proporcione como mínimo: aceptación y presentación de ofertas/contraofertas; asistencia en la elaboración, comunicación, negociación y presentación de ofertas hasta que se firme un acuerdo y se satisfagan o renuncien a las contingencias; y respuesta a las preguntas del cliente sobre ofertas, contraofertas, notificaciones y contingencias.
El Secretario puede suspender temporalmente una licencia sin audiencia, simultáneamente con la institución de procedimientos de audiencia, si la evidencia indica que el interés público, la seguridad o el bienestar requieren imperativamente una acción de emergencia. Una audiencia debe comenzar dentro de 30 días después de la suspensión.
El Secretario puede designar a cualquier abogado licenciado en Illinois como oficial de audiencia con autoridad plena para conducir audiencias e informar sus hallazgos a la Junta. La Junta revisa e informa al Secretario. El Secretario puede emitir una orden que contravenga la recomendación de la Junta u oficial de audiencia. Una orden firmada y sellada es prueba prima facie de su validez.
Después de completar un período de suspensión, revocación o libertad condicional, el Departamento puede restaurar una licencia por recomendación escrita de la Junta, a menos que la Junta determine que la restauración no es de interés público. El Secretario puede ordenar una revisión si no se ha hecho sustancial justicia.
Todas las decisiones administrativas finales están sujetas a revisión judicial conforme a la Ley de Revisión Administrativa. Los procedimientos de revisión se inician ante el tribunal de circuito donde reside la parte; los no residentes usan el Condado de Sangamon o Cook. El demandante debe presentar un recibo por los costos de certificación del expediente o la acción puede ser desestimada.
Todas las multas y sanciones cobradas de conformidad con las Secciones 20-20, 20-20.1 y de otra manera bajo la Ley se depositan en el Fondo de Administración de Licencias de Bienes Raíces y pueden transferirse al Fondo de Recuperación de Bienes Raíces de conformidad con la Sección 25-35.
Una persona agraviada por fraude, tergiversación, malversación o engaño de un titular de licencia (o empleado sin licencia) que resulte en pérdida de dinero en efectivo real (no pérdidas de valor de mercado) puede recuperarse del Fondo mediante una orden judicial posterior al fallo, hasta los límites establecidos por la norma, más costos y honorarios de abogado pero sin intereses. La persona agraviada debe obtener primero una sentencia válida.
Se debe presentar una demanda dentro de 2 años a partir de la fecha en que la persona agraviada supo o debería haber sabido de los actos. Todos los licenciatarios y empleados responsables deben ser nombrados como demandados, de lo contrario la recuperación es prohibida. Se requiere notificación escrita al Departamento dentro de 30 días del fallo, con 20 días de notificación de procedimientos complementarios. El demandante no puede ser cónyuge del deudor y debe satisfacer todos los requisitos en una audiencia probatoria.
Si el Departamento paga del Fondo para satisfacer una demanda/sentencia contra un titular de licencia, la licencia se revoca automáticamente al emitir la orden posterior al juicio. No se considera ninguna solicitud de restauración hasta que se realice el reembolso total más los intereses. La quiebra no releva estas obligaciones. El Departamento está subrogado a los derechos del acreedor de la sentencia.
Ninguna acción del Departamento por una violación puede iniciarse más de 5 años después de la supuesta violación, excepto cuando una solicitud de licencia inicial contenía información falsa o engañosa. Las disposiciones del Fondo de Recuperación no limitan la autoridad disciplinaria separada del Departamento.
Excepto según lo expresamente previsto en la Ley, nada otorga a persona alguna un derecho privado de acción por daños o para exigir el cumplimiento de la Ley o sus normas.
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