Sec. 15-5. Legislative intent +22Illinois · bienes raíces · Español

La Asamblea General encontró que la aplicación de la common law de agencia a las relaciones inmobiliarias causaba malentendidos contrarios al interés público. El Artículo 15 codifica las relaciones entre los licenciatarios y los consumidores para proporcionar estabilidad en el mercado inmobiliario. Se aplica con exclusión de los conceptos de common law de principal/agente y deberes fiduciarios.

• ✓El Artículo 15 reemplaza los conceptos de common law de agencia y deberes fiduciarios para los licenciatarios
• ✓El Artículo 15 rige las relaciones excepto cuando un acuerdo escrito dispone lo contrario, o cuando existe una relación distinta a la agencia designada

El Artículo 15 puede servir como base para derechos de acción privada y defensas de vendedores, compradores, propietarios, inquilinos, corredores administradores y corredores. Estos derechos no se extienden a ningún otro Artículo de la Ley. El Artículo 15 no pretende afectar las relaciones contractuales entre corredores administradores/corredores y sus agentes afiliados.

• ✓Los derechos de acción privada se aplican únicamente al Artículo 15, no a otros Artículos de la Ley
• ✓El Artículo 15 no afecta las relaciones contractuales entre corredores y sus agentes afiliados

El Departamento debe mantener un índice público de todas las decisiones formales relacionadas con acciones de otorgamiento de licencias, incluyendo la emisión, denegación, renovación, revocación y suspensión de licencias, así como las medidas probatorias y disciplinarias adoptadas conforme a la Ley.

• ✓El Departamento debe mantener un índice de decisiones formales sobre emisión, denegación, renovación, revocación y suspensión de licencias
• ✓El índice debe estar disponible al público durante las horas normales de atención

Se considera que los licenciatarios representan al consumidor con el que trabajan como agente designado, a menos que exista un acuerdo escrito entre el corredor patrocinador y el consumidor que establezca una relación diferente. Esto establece la agencia designada como la relación por defecto en Illinois.

• ✓La agencia designada es la relación por defecto en ausencia de un acuerdo escrito
• ✓Una relación diferente requiere un acuerdo escrito entre el corredor patrocinador y el consumidor

Cualquier persona que ejerza, ofrezca, intente o se presente a sí misma como corredor administrador, corredor o agente de arrendamiento residencial sin licencia enfrenta una sanción civil de hasta $25,000 por infracción, además de otras sanciones legales. La sanción se impone después de una audiencia.

• ✓La sanción civil por ejercicio sin licencia no puede exceder $25,000 por cada infracción
• ✓La sanción es impuesta por el Departamento solo después de una audiencia consistente con las disposiciones de audiencia disciplinaria
• ✓El Departamento tiene autoridad para investigar cualquier y toda actividad sin licencia
• ✓La sanción civil debe pagarse dentro de 60 días después de la fecha efectiva de la orden y constituye un fallo ejecutable en cualquier tribunal de registro

Un licenciado que representa a un cliente debe cumplir con los términos del acuerdo de corretaje, promover el interés superior del cliente, ejercer habilidad y cuidado razonables, mantener la confidencialidad de la información confidencial y cumplir con la Ley y todos los estatutos aplicables, incluidas las leyes de vivienda justa y derechos civiles.

• ✓Debe promover el interés superior del cliente por encima del interés personal del licenciado o de cualquier otra persona
• ✓Debe ejercer habilidad y cuidado razonables en la prestación de servicios de corretaje
• ✓Debe mantener la confidencialidad de toda la información confidencial recibida del cliente
• ✓Debe cumplir con los estatutos de vivienda justa y derechos civiles

Promover los mejores intereses del cliente incluye buscar una transacción al precio/términos en el acuerdo o aceptables para el cliente, presentar oportunamente todas las ofertas a menos que el cliente lo renuncie, divulgar hechos materiales de los que el agente tenga conocimiento real (a menos que sean confidenciales), contabilizar oportunamente el dinero y la propiedad, y obedecer las direcciones específicas legales del cliente.

• ✓Debe presentar oportunamente todas las ofertas del cliente y hacia el cliente a menos que el cliente haya renunciado a este deber
• ✓Debe divulgar hechos materiales de los que el agente tenga conocimiento real, a menos que sean confidenciales
• ✓Debe obedecer las direcciones específicas del cliente que no sean contrarias a estatutos, ordenanzas o reglamentos
• ✓Debe contabilizar oportunamente todo dinero y propiedad en la que el cliente tenga interés

Los hechos materiales no incluyen, cuando se encuentran ubicados en o relacionados con un bien inmueble NO sujeto de la transacción: (i) condiciones físicas sin un efecto adverso sustancial en el valor, (ii) situaciones de hecho, o (iii) ocurrencias y actos en la propiedad.

• ✓Las condiciones físicas en una propiedad no sujeta sin efecto adverso sustancial en el valor no son hechos materiales
• ✓Las situaciones de hecho y ocurrencias/actos en una propiedad no sujeta no son hechos materiales

Un agente no incumple su deber al mostrar propiedades alternativas, presentar la propiedad del cliente a otros compradores/inquilinos, o preparar ofertas contemporáneas sobre la misma propiedad. Sin embargo, debe proporcionarse divulgación por escrito a todos los clientes para los cuales se preparan ofertas contemporáneas, y el agente debe referir a otro agente designado cualquier cliente que lo solicite.

• ✓Debe proporcionar divulgación por escrito a todos los clientes cuando se preparan ofertas contemporáneas sobre la misma propiedad
• ✓Debe referir a otro agente designado cualquier cliente que solicite tal referencia

Un licenciatario no es responsable ante un cliente por proporcionar información falsa que un cliente le dio al licenciatario, a menos que el licenciatario supiera o debería haber sabido que era falsa. Los licenciatarios que representan a clientes compradores/inquilinos no se presumen que hayan incumplido el deber al trabajar por honorarios más altos basados en un precio más alto. Los deberes de la common law respecto a la tergiversación negligente o fraudulenta permanecen sin cambios.

• ✓Sin responsabilidad por información falsa de un cliente a menos que el licenciatario supiera o debería haber sabido que era falsa
• ✓El deber de la common law respecto a la tergiversación negligente o fraudulenta permanece sin cambios

La comisión de un solo acto prohibido, la violación de una regla adoptada conforme a la Ley, o la violación de una orden disciplinaria constituye una violación de la Ley. No se requiere un patrón de conducta.

• ✓Un solo acto prohibido constituye una violación de la Ley
• ✓La violación de una orden disciplinaria o una regla adoptada también constituye una violación

No surge causa de acción contra un agente con licencia por no divulgar: (i) que un ocupante tenía VIH u otra condición médica; (ii) que la propiedad fue el lugar de un acto/evento sin efecto físico en la propiedad; (iii) situaciones fácticas en propiedad no sujeta; o (iv) condiciones físicas en propiedad no sujeta que no afecten sustancialmente el valor de la propiedad sujeta.

• ✓Sin obligación de divulgar que un ocupante tenía VIH u otra condición médica
• ✓Sin obligación de divulgar actos/eventos que no tuvieron efecto en la condición física de la propiedad

El Departamento puede negarse a emitir/renovar, poner en libertad condicional, suspender, revocar, reprender o tomar otras acciones disciplinarias/no disciplinarias e imponer una multa de hasta $25,000 por violación contra cualquier licenciatario, solicitante o persona que se presente como tal, incluyendo licenciatarios que manejan su propia propiedad.

• ✓El Departamento puede imponer una multa que no exceda $25,000 por cada violación
• ✓La disciplina puede imponerse por una o cualquier combinación de las causas enumeradas
• ✓La disciplina se aplica a licenciatarios, solicitantes, personas que se presentan como tales y licenciatarios que manejan su propia propiedad

Los motivos incluyen fraude o tergiversación al obtener una licencia; condena o declaración de culpabilidad/nolo contendere por delitos graves, delitos menores, sanciones administrativas o delitos que requieren registro de delincuentes sexuales; e incapacidad para ejercer con criterio razonable, destreza o seguridad debido a enfermedad física o mental o discapacidad.

• ✓El fraude o la tergiversación al solicitar, obtener o renovar una licencia constituye un motivo para disciplina
• ✓La condena o declaración de culpabilidad/nolo contendere por delito grave, delito menor o delito que requiere registro de delincuentes sexuales constituye un motivo
• ✓La incapacidad para ejercer con criterio razonable, destreza o seguridad debido a enfermedad física o mental o discapacidad constituye un motivo

Los licenciatarios deben depositar todos los fondos en depósito en garantía en una cuenta especial separada de las cuentas personales/comerciales y mantenerlos hasta que las transacciones se consumen o terminan, excepto por desembolsos autorizados o transferencias de abandono al Tesorero del Estado. La falta de contabilidad o remisión de fondos/documentos que pertenecen a otros es motivo de disciplina.

• ✓Los fondos en depósito en garantía deben mantenerse en una cuenta especial separada y aparte de las cuentas personales y otras cuentas comerciales
• ✓Los fondos en depósito en garantía deben permanecer depositados hasta que la transacción se consume o termina, a menos que se desembolsen según lo dirigido por escrito, términos del contrato u orden judicial
• ✓La cuenta de depósito en garantía debe ser sin interés a menos que sea requerido por ley o solicitado por escrito por los mandantes
• ✓Los fondos en depósito en garantía pueden considerarse abandonados solo después de 6 meses desde una demanda escrita y transferidos al Tesorero del Estado como bienes no reclamados
• ✓Los registros de depósito en garantía deben estar disponibles para el Departamento dentro de 24 horas de una solicitud

Mezclar el dinero o la propiedad de otros con los propios fondos o bienes del licenciatario es una violación. Se prohíbe exigir a una parte no cliente que autorice al licenciatario a retener fondos en depósito para comisión/gastos como condición de liberación.

• ✓Mezclar el dinero o la propiedad de otros con el dinero o la propiedad personal del licenciatario es motivo de disciplina
• ✓Un licenciatario no puede exigir a una parte no cliente que autorice la retención de fondos en depósito para la comisión/gastos del licenciatario como condición de liberación

Actuar para más de una parte sin aviso escrito, representar a un corredor que no sea el corredor patrocinador, no tener un acuerdo de correduría escrito, negociar con una parte conocida por tener un acuerdo exclusivo, y no proporcionar los servicios mínimos según un acuerdo exclusivo son motivos para disciplina.

• ✓Está prohibido actuar para más de una parte en una transacción sin notificación escrita a todas las partes
• ✓Un licenciatario no puede realizar actividades autorizadas para un corredor que no sea el corredor patrocinador
• ✓No tener un acuerdo de correduría escrito entre el corredor patrocinador y el cliente es una violación
• ✓Negociar directamente con una persona conocida por tener un acuerdo de correduría exclusivo con otro corredor (sin autorización) está prohibido
• ✓No proporcionar los servicios mínimos requeridos por la Sección 15-75 según un acuerdo de correduría exclusivo es una violación

Influir en las transacciones para promover viviendas segregadas racial o religiosamente o desalentar viviendas integradas, y participar en actos que violen el Artículo 3 de la Ley de Derechos Humanos de Illinois, constituyen motivos de disciplina independientemente de si se presentó una queja ante la Comisión de Derechos Humanos.

• ✓Promover viviendas segregadas racial y religiosamente o desalentar viviendas integradas (manipulación del mercado/discriminación en la orientación) constituye motivo de disciplina
• ✓Violar cualquier disposición del Artículo 3 de la Ley de Derechos Humanos de Illinois constituye motivo, independientemente de si se presentó una queja ante la Comisión de Derechos Humanos

La publicidad inexacta, engañosa o contraria; la tergiversación sustancial; la publicidad falsa; las promesas falsas que probablemente influyan; la tergiversación descarada y continua; el uso de nombres comerciales/insignias no autorizados; los anuncios ciegos; y las ofertas engañosas de « gratis » son todos motivos para disciplina.

• ✓La publicidad inexacta, engañosa, falsa o mentirosa es motivo de disciplina
• ✓Se prohíbe hacer promesas falsas que probablemente influyan, persuadan o induzcan
• ✓Se prohíbe la publicidad mediante anuncio ciego excepto según lo permitido en la sección 10-30
• ✓Anunciar mercancías/servicios como « gratis » sin revelar condiciones/obligaciones es una violación

Mostrar un letrero de «se alquila» o «se vende» o anunciar una propiedad como se vende/alquila sin el consentimiento escrito del propietario o del agente autorizado del propietario es motivo de disciplina.

• ✓Mostrar un letrero de «se alquila» o «se vende» sin consentimiento escrito del propietario está prohibido
• ✓Anunciar una propiedad como se vende o se alquila sin consentimiento escrito del propietario es una violación

La conducta deshonrosa, no ética o no profesional que probablemente engañe o dañe al público, cualquier conducta que constituya transacciones deshonestas, y (cuando un licenciatario es también abogado) actuar como abogado para una parte en la misma transacción donde el licenciatario actuó como corredor son motivos de disciplina.

• ✓La conducta deshonrosa, no ética o no profesional que probablemente engañe, defraudé o dañe al público es motivo de disciplina
• ✓Cualquier conducta que constituya transacciones deshonestas es motivo de disciplina
• ✓Un licenciatario abogado no puede actuar como abogado para el comprador o vendedor en la misma transacción donde actúa como corredor principal o corredor

No proporcionar información de patrocinio/terminación de manera oportuna, no responder a solicitudes del Departamento dentro de 30 días, no notificar dentro de 30 días la información de la Sección 5-25, y el incumplimiento del corredor gestor designado de proporcionar la política de la empresa o cumplir con los deberes de la Sección 10-55 son todos motivos.

• ✓No proporcionar información de patrocinio o terminación al Departamento de manera oportuna es una violación
• ✓No proporcionar la información solicitada o no responder dentro de 30 días a una solicitud del Departamento constituye un motivo
• ✓No notificar al Departamento dentro de 30 días la información requerida por la Sección 5-25 es una violación
• ✓Un corredor gestor designado debe proporcionar una política de empresa escrita y cumplir con los deberes de la Sección 10-55

El Departamento puede rechazar, renovar o suspender una licencia por no presentar declaraciones o no pagar impuestos/sanciones/intereses, y puede tomar medidas basadas en una certificación de incumplimiento de manutención de hijos (más de 30 días de incumplimiento) del Departamento de Servicios de Salud y Servicios para la Familia.

• ✓El Departamento puede rechazar, renovar o suspender una licencia por no presentar declaraciones fiscales o no pagar impuestos hasta que se cumplan los requisitos
• ✓El Departamento puede actuar en contra de una licencia basándose únicamente en una certificación de incumplimiento de manutención de hijos de más de 30 días

La presentación de gravámenes o el registro de instrumentos escritos en cualquier condado de Illinois en propiedades inmobiliarias residenciales no comerciales relacionadas con la compensación de un corredor por actividad autorizada es motivo de disciplina.

• ✓La presentación de gravámenes en propiedades inmobiliarias residenciales no comerciales relacionadas con la compensación del corredor está prohibida
• ✓Esto se aplica a cualquier condado del Estado para actividades autorizadas bajo la Ley

Los agentes inmobiliarios con licencia deben tratar a todos los clientes con honestidad y no deben proporcionarles información falsa negligentemente ni a sabiendas. Un agente inmobiliario con licencia contratado por un cliente vendedor debe divulgar oportunamente a los clientes compradores potenciales todos los hechos adversos materiales latentes sobre la condición física de la propiedad que el agente realmente conoce y que no podrían descubrirse mediante una inspección razonablemente diligente.

• ✓Debe tratar a todos los clientes con honestidad y no proporcionar información falsa negligentemente ni a sabiendas
• ✓Debe divulgar oportunamente los defectos físicos materiales latentes que realmente conoce y que no revelaría una inspección razonable

Un tenedor de licencia no es responsable ante un cliente por proporcionar información falsa si el cliente del tenedor de licencia le proporcionó esa información falsa al tenedor de licencia y el tenedor de licencia no tenía conocimiento real de que era falsa. No surge causa de acción alguna en contra de un tenedor de licencia por revelar información en cumplimiento de esta Sección.

• ✓Sin responsabilidad ante el cliente por información falsa proveniente del cliente si el tenedor de licencia no tenía conocimiento real de que era falsa
• ✓Sin causa de acción por la revelación de información en cumplimiento de la Sección

El Departamento puede expedir citaciones a los licenciatarios por no cumplir con los requisitos de educación continua o educación post-licencia. La citación incluye el nombre, dirección, número de licencia, horas deficientes y la sanción (máximo $2,000). Una citación no exime de completar la educación requerida.

• ✓La sanción por citación por deficiencias en educación continua/post-licencia no debe exceder $2,000
• ✓Una citación no exime al licenciatario de completar toda la educación continua/post-licencia requerida
• ✓Un licenciatario citado tiene 30 días después de la notificación para solicitar una audiencia; el incumplimiento resulta en una orden final no disciplinaria
• ✓Cualquier multa es exigible y pagadera dentro de 30 días de la orden final u orden del Secretario
• ✓El pago de una multa por citación no es disciplina reportable a menos que el licenciatario haya recibido previamente 2 o más citaciones y 2 o más multas

Excepto cuando se disponga de otra manera en un acuerdo escrito, ni el agente patrocinador ni los agentes afiliados tendrán deberes adicionales después de la terminación, vencimiento o cumplimiento del acuerdo de corretaje, salvo: (1) dar cuenta de todos los fondos y bienes relacionados con la transacción; y (2) mantener confidencial toda la información confidencial recibida durante el acuerdo.

• ✓El deber de dar cuenta de todos los fondos y bienes subsiste después de la terminación
• ✓El deber de mantener confidencial la información confidencial subsiste después de la terminación

El Secretario puede solicitar órdenes de restricción a través del Fiscal General o del Fiscal del Estado para prohibir violaciones. El Departamento puede emitir una orden de causa probable por la cual no se debe expedir una orden de cese, requiriendo una respuesta dentro de al menos 7 días. Las partes privadas dañadas por la práctica sin licencia también pueden peticionar por reparación.

• ✓El Secretario puede solicitar una orden restrictiva temporal (sin notificación) y órdenes restrictivas preliminares o permanentes contra violaciones
• ✓Una orden de causa probable por cese debe permitir al menos 7 días para presentar una respuesta satisfactoria
• ✓La falta de respuesta satisfactoria resulta en una orden de cese inmediata
• ✓Los titulares de licencias, partes interesadas o personas dañadas pueden peticionar por reparación de restricción contra profesionales sin licencia

Un licenciado que actúa como agente designado debe notificar al consumidor por escrito, a más tardar al comenzar a trabajar como agente designado, que existe una relación de agencia designada (a menos que un acuerdo escrito establezca una relación diferente) y el nombre o los nombres del agente o agentes designados. Esta divulgación puede ser parte de un acuerdo de corretaje o un documento separado, conservado por el corredor patrocinador y proporcionado al consumidor/cliente.

• ✓La divulgación escrita de la agencia designada debe realizarse a más tardar al comenzar a trabajar como agente designado
• ✓La divulgación debe incluir el nombre o los nombres del agente o agentes designados y una copia debe conservarse y proporcionarse al consumidor

El licenciado debe discutir con el consumidor la política de compensación del corredor patrocinador, incluyendo los términos y montos ofrecidos a los corredores cooperadores. Un licenciado debe divulgar por escrito a un cliente que el licenciado no actúa como agente del cliente, en un momento destinado a prevenir la divulgación de información confidencial, pero a más tardar en la preparación de una oferta de compra o arrendamiento.

• ✓Debe discutir la política de compensación del corredor patrocinador, incluyendo los montos de los corredores cooperadores
• ✓Debe divulgar por escrito la no agencia a un cliente a más tardar en la preparación de una oferta de compra o arrendamiento

Trabajar o actuar como agente de corretaje administrador, corredor o agente de arrendamiento residencial, u ostentarse como licenciado, sin una licencia activa válida constituye un delito menor de clase A en la primera infracción y un delito grave de clase 4 en infracciones posteriores.

• ✓El ejercicio sin licencia u ostentarse como licenciado es un delito menor de clase A
• ✓Una segunda o subsecuente infracción es un delito grave de clase 4

El pago o la promesa de pago de compensación a un licenciatario no es determinante para establecer si se ha creado una relación de agencia entre un licenciatario y un consumidor. Quien paga no establece a quién se representa.

• ✓El pago o la promesa de compensación no determina una relación de agencia
• ✓La agencia se establece por la relación, no por quién paga la compensación

Toda la información recopilada durante un examen o investigación, incluidas las quejas, es confidencial y solo puede ser divulgada a las fuerzas de seguridad, agencias reguladoras con interés regulador, o en respuesta a una citación legal válida. Sin embargo, una queja formal presentada por el Departamento u cualquier orden emitida contra un titular de licencia es un registro público.

• ✓La información de investigación/examen y las quejas son confidenciales y generalmente no se divulgan
• ✓La divulgación se limita a las fuerzas de seguridad, agencias reguladoras con interés apropiado, o una citación legal válida
• ✓Una queja formal presentada por el Departamento u cualquier orden emitida contra un titular de licencia o solicitante es un registro público

Un agente licenciado puede actuar como agente dual (o un corredor puede permitir que agentes patrocinados lo hagan) en la misma transacción solo con el consentimiento informado por escrito de todos los clientes. Se presume consentimiento cuando un cliente firma un documento de divulgación estatutario. El formulario de divulgación debe presentarse al momento de celebrar el acuerdo de intermediación y puede firmarse en ese momento o antes de que el agente actúe como agente dual.

• ✓La agencia dual se permite únicamente con el consentimiento informado por escrito de todos los clientes
• ✓El formulario de divulgación de agencia dual debe presentarse al momento de celebrar el acuerdo de intermediación
• ✓Se presume consentimiento si el cliente firma el documento de divulgación estatutario de agencia dual

Un agente dual PUEDE tratar a todos los clientes con honestidad, proporcionar información sobre la propiedad a los compradores, divulgar defectos materiales latentes, divulgar las calificaciones financieras del comprador al vendedor, explicar términos y costos, y proporcionar datos de ventas comparables. Un agente dual NO PUEDE divulgar información confidencial sin permiso, el precio/términos que una parte aceptará más allá del precio de lista, ni recomendar el precio/términos que cualquiera de las partes debería ofrecer o contra-ofrecer.

• ✓Un agente dual no puede divulgar información confidencial de un cliente sin permiso
• ✓Un agente dual no puede divulgar el precio/términos que una parte aceptará más allá del precio de lista sin permiso
• ✓Un agente dual no puede recomendar un precio o términos que un cliente debería ofrecer o contra-ofrecer

Un agente licenciado que actúa como agente dual debe obtener confirmación escrita de los clientes de su consentimiento previo, obtenido cuando los clientes ejecutan una oferta o contrato. Esto puede estar en otro documento (como un contrato de compra), en cuyo caso el cliente debe tanto firmar como rubricar la disposición de confirmación de agencia dual utilizando el lenguaje de confirmación estatutario.

• ✓Debe obtener confirmación escrita del consentimiento previo de agencia dual al ejecutar una oferta o contrato
• ✓Si se incluye en otro documento, el cliente debe firmar y también rubricar la disposición de confirmación de agencia dual

No surge una causa de acción para un agente dual que realiza divulgaciones permitidas/requeridas, y tales divulgaciones no terminan la agencia. En la agencia dual no hay imputación de conocimiento entre clientes, corredores o licenciatarios. Un licenciatario puede retirarse sin responsabilidad de un cliente que no ha consentido. Un licenciatario NO PUEDE actuar como agente dual cuando el licenciatario, o una entidad en la que tiene interés de propiedad, es parte de la transacción.

• ✓No hay imputación de conocimiento entre clientes, corredores o licenciatarios afiliados en la agencia dual
• ✓Un licenciatario no puede ser un agente dual cuando el licenciatario o su entidad de propiedad es parte de la transacción
• ✓Un licenciatario puede retirarse sin responsabilidad de un cliente que no ha consentido a la agencia dual divulgada

Una persona cuyo cheque sea devuelto sin fondos o cuya tarjeta de crédito/débito sea rechazada debe una tarifa de $50 más la cantidad adeudada. El Departamento notifica a la persona que pague mediante cheque certificado o giro postal dentro de 30 días; el incumplimiento resulta en revocación o denegación automática sin audiencia.

• ✓Un cheque devuelto o un cargo de tarjeta de crédito/débito rechazado incurre en una tarifa de $50 además de la cantidad adeudada
• ✓El pago debe realizarse mediante cheque certificado o giro postal dentro de 30 días calendario a partir de la notificación
• ✓El incumplimiento en el pago dentro de 30 días resulta en revocación o denegación automática sin audiencia
• ✓El Secretario puede exonerar los cargos cuando serían irrazonables o innecesariamente onerosos

Un corredor patrocinador que entra en una relación de corretaje para listar o representar a una persona en la compra/venta/intercambio/alquiler/arrendamiento debe establecer los términos en un acuerdo de corretaje escrito, designando específicamente qué licenciatarios actúan como agentes legales con exclusión de todos los demás licenciatarios afiliados. Un corredor así no se considera que actúa para más de una parte si los licenciatarios designados no representan a más de una parte.

• ✓Las relaciones de corretaje deben establecerse en un acuerdo de corretaje escrito
• ✓El acuerdo debe designar específicamente a los licenciatarios como agentes legales con exclusión de todos los demás licenciatarios afiliados

Nada impide que un cliente ejecute un acuerdo oral; la ausencia de un acuerdo escrito no constituye una defensa afirmativa sobre la existencia de un acuerdo o si se realizó una actividad autorizada, y los tribunales pueden imponer recursos legales o equitativos. Los corredores patrocinadores deben tomar las precauciones ordinarias y necesarias para proteger la información confidencial. Un agente designado puede divulgar información confidencial al corredor patrocinador para obtener asesoramiento que beneficie al cliente, pero no puede ser divulgada más a menos que sea requerida o permitida por el cliente.

• ✓La ausencia de acuerdo escrito no constituye una defensa afirmativa; los acuerdos orales pueden ser ejecutados
• ✓El corredor patrocinador debe tomar las precauciones ordinarias y necesarias para proteger la información confidencial del cliente
• ✓La información confidencial divulgada al corredor patrocinador no puede ser divulgada más a menos que sea requerida o permitida por el cliente

Cuando una sentencia civil o penal (u orden administrativa) encuentra que un licenciatario discriminó ilegalmente en actividad licenciada, el Departamento debe, por recomendación de la Junta y después de notificación y audiencia, suspender/revocar la licencia o tomar medidas disciplinarias, a menos que esté en proceso de apelación. La sentencia es materia de registro y no puede ser impugnada nuevamente en la audiencia.

• ✓Una sentencia civil/penal de discriminación ilegal requiere suspensión o revocación por recomendación de la Junta, a menos que esté en proceso de apelación
• ✓Una orden administrativa que halle discriminación requiere acción disciplinaria por recomendación de la Junta
• ✓La sentencia de discriminación subyacente es materia de registro y sus méritos no pueden ser cuestionados en la solicitud de audiencia del licenciatario

Un corredor no se considera subagente del cliente de otro corredor únicamente por su membresía o afiliación a un servicio de listados múltiples o fuente de información similar, y una oferta de subagencia no se puede hacer a través de un MLS o fuente de información similar.

• ✓La membresía en MLS por sí sola no crea una relación de subagencia
• ✓Una oferta de subagencia no se puede hacer a través de un MLS o fuente de información similar

La Ley de Procedimiento Administrativo de Illinois se adopta expresamente en la Ley, excepto que se excluye la disposición que permite a un titular de licencia demostrar el cumplimiento de todos los requisitos legales para la retención/continuación/renovación. Se considera que el aviso es suficiente cuando se envía por correo a la última dirección conocida en el expediente.

• ✓La Ley de Procedimiento Administrativo de Illinois se adopta excepto el derecho de la Sección 10-65(d) de demostrar el cumplimiento para la retención de la licencia
• ✓Se considera que el aviso es suficiente cuando se envía por correo a la última dirección conocida en el expediente

Antes de imponer medidas disciplinarias, el Departamento debe, al menos 30 días antes de la audiencia, notificar por escrito a la persona acusada (y a su corredor gestor o patrocinador) de los cargos y detalles de la audiencia, exigir la presentación de una respuesta escrita bajo juramento dentro de 20 días, y advertir que la falta de respuesta resulta en sentencia en rebeldía. La Junta escucha los cargos; la falta de respuesta puede resultar en medidas disciplinarias sin audiencia.

• ✓El Departamento debe dar notificación escrita de los cargos y la audiencia al menos 30 días antes de la fecha de la audiencia
• ✓La persona debe presentar una respuesta escrita bajo juramento dentro de 20 días después de la notificación
• ✓La falta de presentación de una respuesta puede resultar en sentencia en rebeldía y medidas disciplinarias (incluyendo multa) sin audiencia
• ✓La notificación también debe enviarse al corredor gestor designado y al corredor patrocinador, y se debe entregar una copia de la orden final
• ✓La notificación puede ser entregada por correo o por medios electrónicos a la dirección o correo electrónico registrado