Sec. 15-5. Legislative intent +22Illinois · bất động sản · Tiếng Việt

Đại hội đồng phát hiện rằng việc áp dụng common law agency cho các mối quan hệ bất động sản gây ra những hiểu lầm trái với lợi ích công cộng. Article 15 quy định các mối quan hệ giữa những người có giấy phép và người tiêu dùng để cung cấp sự ổn định cho thị trường bất động sản. Nó áp dụng thay thế các khái niệm common law về principal/agent và fiduciary duties.

• ✓Article 15 thay thế các khái niệm common law agency và fiduciary duties cho những người có giấy phép
• ✓Article 15 điều chỉnh các mối quan hệ ngoại trừ khi có thỏa thuận bằng văn bản quy định khác, khi có mối quan hệ khác ngoài designated agency

Điều 15 có thể đóng vai trò là cơ sở để người bán, người mua, chủ nhà, người thuê, các nhà môi giới quản lý và các nhà môi giới có quyền khởi kiện tư nhân và quyền bảo vệ. Những quyền này không mở rộng đến bất kỳ Điều nào khác của Luật. Điều 15 không nhằm mục đích ảnh hưởng đến các mối quan hệ hợp đồng giữa các nhà môi giới quản lý/nhà môi giới và những người được cấp phép liên kết của họ.

• ✓Quyền khởi kiện tư nhân chỉ áp dụng cho Điều 15, không áp dụng cho các Điều khác của Luật
• ✓Điều 15 không ảnh hưởng đến các mối quan hệ hợp đồng giữa các nhà môi giới và những người được cấp phép liên kết của họ

Sở phải duy trì một chỉ mục công khai về tất cả các quyết định chính thức liên quan đến các hành động cấp phép bao gồm cấp phép, từ chối, gia hạn, thu hồi và tạm ngừng các giấy phép, cũng như các hành động kiểm tra và kỷ luật được thực hiện theo Luật.

• ✓Sở phải duy trì một chỉ mục các quyết định chính thức về cấp phép, từ chối, gia hạn, thu hồi và tạm ngừng các giấy phép
• ✓Chỉ mục phải có sẵn cho công chúng trong giờ làm việc thông thường

Các người có giấy phép được coi là đại diện cho người tiêu dùng mà họ đang làm việc với tư cách là designated agent, trừ khi có thỏa thuận bằng văn bản giữa nhà môi giới chủ yếu và người tiêu dùng cung cấp một mối quan hệ khác. Điều này thiết lập designated agency như mối quan hệ mặc định ở Illinois.

• ✓Designated agency là mối quan hệ mặc định khi không có thỏa thuận bằng văn bản
• ✓Một mối quan hệ khác nhau yêu cầu thỏa thuận bằng văn bản giữa nhà môi giới chủ yếu và người tiêu dùng

Bất kỳ người nào hành động, đề nghị, cố gắng, hoặc tự xưng là managing broker, broker, hoặc residential leasing agent mà không có giấy phép sẽ phải đối mặt với hình phạt dân sự lên tới $25,000 cho mỗi lần vi phạm, ngoài các hình phạt pháp lý khác. Hình phạt được áp dụng sau một buổi nghe.

• ✓Hình phạt dân sự vì hoạt động không có giấy phép không được vượt quá $25,000 cho mỗi lần vi phạm
• ✓Hình phạt chỉ được áp dụng bởi Bộ sau khi có một buổi nghe phù hợp với các quy định về nghe xét kỷ luật
• ✓Bộ có thẩm quyền điều tra mọi hoạt động không có giấy phép
• ✓Hình phạt dân sự phải được thanh toán trong vòng 60 ngày kể từ ngày có hiệu lực của quyết định và tạo thành một phán quyết có thể thi hành tại bất kỳ tòa án ghi chép nào

Một người được cấp phép đại diện cho khách hàng phải thực hiện các điều khoản của hợp đồng môi giới, thúc đẩy lợi ích tốt nhất của khách hàng, thực hiện kỹ năng và sự cẩn thận hợp lý, giữ bí mật các thông tin bảo mật, và tuân thủ Luật cũng như tất cả các quy định hiện hành bao gồm luật về nhà ở công bằng và quyền dân sự.

• ✓Phải thúc đẩy lợi ích tốt nhất của khách hàng hơn là lợi ích tự vụ của người được cấp phép hoặc bất kỳ người nào khác
• ✓Phải thực hiện kỹ năng hợp lý và sự cẩn thận trong việc cung cấp dịch vụ môi giới
• ✓Phải giữ bí mật tất cả thông tin bảo mật nhận được từ khách hàng
• ✓Phải tuân thủ các quy định về nhà ở công bằng và quyền dân sự

Bảo vệ lợi ích tốt nhất của khách hàng bao gồm tìm kiếm một giao dịch với giá/điều khoản trong hợp đồng hoặc được khách hàng chấp nhận, trình bày kịp thời tất cả các đề nghị trừ khi khách hàng miễn trừ, tiết lộ những sự thật có tính chất có kiến thức thực tế của người có giấy phép (trừ khi là bí mật), báo cáo kịp thời về tiền bạc và tài sản, và tuân thủ các chỉ thị cụ thể hợp pháp của khách hàng.

• ✓Phải trình bày kịp thời tất cả các đề nghị cho và từ khách hàng trừ khi khách hàng miễn trừ nhiệm vụ này
• ✓Phải tiết lộ những sự thật có tính chất mà người có giấy phép có kiến thức thực tế, trừ khi là bí mật
• ✓Phải tuân thủ các chỉ thị cụ thể của khách hàng không trái với các luật lệ, sắc lệnh hoặc quy tắc
• ✓Phải báo cáo kịp thời về tất cả tiền bạc và tài sản mà khách hàng có lợi ích

Sự kiện trọng yếu không bao gồm, khi nằm trên hoặc liên quan đến bất động sản KHÔNG phải là đối tượng của giao dịch: (i) các điều kiện vật lý mà không có tác động không lợi đáng kể đến giá trị, (ii) các tình huống thực tế, hoặc (iii) các sự cố và hành động tại tài sản.

• ✓Các điều kiện vật lý trên tài sản không phải là đối tượng mà không có tác động không lợi đáng kể đến giá trị không phải là sự kiện trọng yếu
• ✓Các tình huống thực tế và sự cố/hành động trên tài sản không phải là đối tượng không phải là sự kiện trọng yếu

Một người được cấp phép không vi phạm bổn phận bằng cách trình bày các tài sản thay thế, trình bày tài sản của khách hàng cho những người mua/thuê khác, hoặc chuẩn bị các ưu đãi đồng thời trên cùng một tài sản. Tuy nhiên, phải cung cấp thông báo bằng văn bản cho tất cả các khách hàng mà những ưu đãi đồng thời được chuẩn bị, và người được cấp phép phải giới thiệu cho một đại lý được chỉ định khác bất kỳ khách hàng nào yêu cầu điều đó.

• ✓Phải cung cấp thông báo bằng văn bản cho tất cả các khách hàng khi chuẩn bị các ưu đãi đồng thời trên cùng một tài sản
• ✓Phải giới thiệu cho một đại lý được chỉ định khác bất kỳ khách hàng nào yêu cầu giới thiệu như vậy

Một người có giấy phép không chịu trách nhiệm với khách hàng vì cung cấp thông tin sai lệch mà khách hàng đã cung cấp cho người có giấy phép, trừ khi người có giấy phép đã biết hoặc nên biết rằng nó là sai lệch. Các người có giấy phép là khách hàng người mua/thuê không được coi là đã vi phạm nhiệm vụ bằng cách làm việc với mức phí cao hơn dựa trên giá cao hơn. Các nhiệm vụ theo luật thông thường liên quan đến thông tin sai lệch do sơ suất/gian lận vẫn không thay đổi.

• ✓Không chịu trách nhiệm đối với thông tin sai lệch từ khách hàng trừ khi người có giấy phép đã biết hoặc nên biết rằng nó là sai lệch
• ✓Trách nhiệm theo luật thông thường liên quan đến thông tin sai lệch do sơ suất hoặc gian lận vẫn không thay đổi

Việc thực hiện bất kỳ hành động bị cấm nào, vi phạm quy tắc được áp dụng theo Luật, hoặc vi phạm lệnh kỷ luật đều tạo thành một vi phạm Luật. Không cần có mô hình hành vi nào.

• ✓Một hành động bị cấm tạo thành một vi phạm Luật
• ✓Vi phạm lệnh kỷ luật hoặc quy tắc được áp dụng cũng tạo thành một vi phạm

Không có lý do kiện nào phát sinh đối với người cấp phép vì không công khai: (i) rằng một cư dân có HIV hoặc bất kỳ tình trạng y tế nào khác; (ii) rằng tài sản là nơi xảy ra một hành động/sự kiện không có tác động vật lý đến tài sản; (iii) các tình huống thực tế trên tài sản không liên quan; hoặc (iv) các điều kiện vật lý trên tài sản không liên quan không ảnh hưởng đáng kể đến giá trị của tài sản liên quan.

• ✓Không có trách vụ công khai rằng một cư dân có HIV hoặc bất kỳ tình trạng y tế nào khác
• ✓Không có trách vụ công khai các hành động/sự kiện không có tác động đến tình trạng vật lý của tài sản

Sở có thể từ chối cấp/gia hạn, đặt vào thời gian thử việc, đình chỉ, thu hồi, nhắc nhở, hoặc thực hiện các hành động kỷ luật/không kỷ luật khác và phạt tối đa $25,000 cho mỗi lần vi phạm đối với bất kỳ người giữ giấy phép, ứng viên, hoặc người tự xưng là như vậy, bao gồm những người giữ giấy phép xử lý tài sản của riêng họ.

• ✓Sở có thể phạt không vượt quá $25,000 cho mỗi lần vi phạm
• ✓Kỷ luật có thể được áp dụng cho một hoặc bất kỳ sự kết hợp nào trong các nguyên nhân được liệt kê
• ✓Kỷ luật áp dụng cho những người giữ giấy phép, ứng viên, những người tự xưng là như vậy, và những người giữ giấy phép xử lý tài sản của riêng họ

Các cơ sở bao gồm gian lận/trình bày sai sự thật khi xin cấp giấy phép; bị kết tội hoặc nhận tội với các tội phạm nghiêm trọng, tội nhẹ, xử phạt hành chính, hoặc các tội phạm yêu cầu đăng ký tội phạm tình dục; và không có khả năng thực hành với phán đoán hợp lý, kỹ năng hoặc an toàn do bệnh tật thể chất/tâm thần hoặc khuyết tật.

• ✓Gian lận hoặc trình bày sai sự thật khi nộp đơn, xin cấp, hoặc gia hạn giấy phép là cơ sở để kỷ luật
• ✓Bị kết tội hoặc nhận tội/nolo contendere với tội phạm nghiêm trọng, tội nhẹ, hoặc tội phạm yêu cầu đăng ký tội phạm tình dục là cơ sở
• ✓Không có khả năng thực hành với phán đoán hợp lý, kỹ năng hoặc an toàn do bệnh tật thể chất/tâm thần hoặc khuyết tật là cơ sở

Những người được cấp phép phải gửi tất cả tiền ký quỹ vào một tài khoản đặc biệt riêng biệt với các tài khoản cá nhân/kinh doanh và duy trì chúng cho đến khi giao dịch hoàn tất hoặc chấm dứt, ngoại trừ các khoản chi trả được phép hoặc chuyển giao bỏ cuộc đến Thủ Quỹ Nhà Nước. Không tính toán hoặc chuyển tiền/tài liệu thuộc về người khác là cơ sở để bị kỷ luật.

• ✓Tiền ký quỹ phải được giữ trong một tài khoản đặc biệt riêng biệt và tách biệt với các tài khoản cá nhân và kinh doanh khác
• ✓Tiền ký quỹ phải vẫn gửi cho đến khi giao dịch hoàn tất hoặc chấm dứt, trừ khi chi trả theo hướng dẫn bằng văn bản, điều khoản hợp đồng hoặc lệnh của tòa án
• ✓Tài khoản ký quỹ không được tính lãi trừ khi luật pháp yêu cầu hoặc các chủ thể yêu cầu bằng văn bản
• ✓Tiền ký quỹ chỉ có thể được coi là bỏ cuộc sau 6 tháng từ yêu cầu bằng văn bản và chuyển cho Thủ Quỹ Nhà Nước làm tài sản không được yêu cầu
• ✓Các bản ghi ký quỹ phải được cung cấp cho Bộ Phận trong vòng 24 giờ kể từ một yêu cầu

Trộn lẫn tiền hoặc tài sản của người khác với tiền hoặc tài sản riêng của người có giấy phép là một vi phạm. Yêu cầu một bên không phải là khách hàng cho phép người có giấy phép giữ lại tiền ký quỹ để trả hoa hồng/chi phí như một điều kiện của việc phát hành bị cấm.

• ✓Trộn lẫn tiền hoặc tài sản của người khác với tiền hoặc tài sản riêng của người có giấy phép là cơ sở để kỷ luật
• ✓Người có giấy phép không được yêu cầu một bên không phải là khách hàng cho phép giữ lại tiền ký quỹ để trả hoa hồng/chi phí của người có giấy phép như một điều kiện của việc phát hành

Hành động cho nhiều hơn một bên mà không có thông báo bằng văn bản, đại diện cho một nhà môi giới khác ngoài nhà môi giới tài trợ, không có hợp đồng môi giới bằng văn bản, đàm phán với một bên được biết là có hợp đồng độc quyền, và không cung cấp dịch vụ tối thiểu theo hợp đồng độc quyền là cơ sở để kỷ luật.

• ✓Hành động cho nhiều hơn một bên trong một giao dịch mà không có thông báo bằng văn bản cho tất cả các bên bị cấm
• ✓Người có giấy phép không được thực hiện các hoạt động có giấy phép cho nhà môi giới khác ngoài nhà môi giới tài trợ
• ✓Không có hợp đồng môi giới bằng văn bản giữa nhà môi giới tài trợ và khách hàng là một vi phạm
• ✓Đàm phán trực tiếp với một người được biết là có hợp đồng môi giới độc quyền với nhà môi giới khác (không có sự ủy quyền) bị cấm
• ✓Không cung cấp dịch vụ tối thiểu theo yêu cầu của Phần 15-75 theo hợp đồng môi giới độc quyền là một vi phạm

Ảnh hưởng đến các giao dịch để thúc đẩy nhà ở bị phân tách theo chủng tộc/tôn giáo hoặc không khuyến khích nhà ở hòa nhập, và thực hiện các hành động vi phạm Điều 3 của Luật Nhân Quyền Illinois, là căn cứ để kỷ luật bất kể có hay không có khiếu nại được nộp cho Ủy ban Nhân Quyền.

• ✓Thúc đẩy nhà ở bị phân tách theo chủng tộc và tôn giáo hoặc không khuyến khích nhà ở hòa nhập (blockbusting/steering) là căn cứ để kỷ luật
• ✓Vi phạm bất kỳ quy định nào của Điều 3 của Luật Nhân Quyền Illinois là căn cứ, bất kể có hay không có khiếu nại được nộp cho Ủy ban Nhân Quyền

Quảng cáo không chính xác, gây hiểu lầm hoặc trái ngược; trình bày sai lệch đáng kể; quảng cáo không trung thực; lời hứa giả tạo có khả năng ảnh hưởng; trình bày sai lệch kiên quyết liên tục; sử dụng tên thương mại/huy hiệu không được phép; quảng cáo mù; và các ưu đãi 'miễn phí' gây hiểu lầm là tất cả những lý do để bị kỷ luật.

• ✓Quảng cáo không chính xác, gây hiểu lầm hoặc giả tạo và quảng cáo không trung thực là lý do để bị kỷ luật
• ✓Việc đưa ra những lời hứa giả tạo có khả năng ảnh hưởng, thuyết phục hoặc cám dỗ bị cấm
• ✓Quảng cáo thông qua quảng cáo mù bị cấm ngoại trừ khi được phép trong Mục 10-30
• ✓Quảng cáo hàng hóa/dịch vụ dưới dạng 'miễn phí' mà không công bố các điều kiện/nghĩa vụ là một vi phạm

Hiển thị biển hiệu 'cho thuê' hoặc 'bán' hoặc quảng cáo bất động sản để bán/cho thuê mà không có sự đồng ý bằng văn bản của chủ sở hữu hoặc đại lý được uỷ quyền của chủ sở hữu là căn cứ để kỷ luật.

• ✓Hiển thị biển hiệu 'cho thuê' hoặc 'bán' mà không có sự đồng ý bằng văn bản của chủ sở hữu là bị cấm
• ✓Quảng cáo bất động sản để bán hoặc cho thuê mà không có sự đồng ý bằng văn bản của chủ sở hữu là một hành vi vi phạm

Hành vi vô danh dự/không đạo đức/không chuyên nghiệp có khả năng lừa dối hoặc gây hại cho công chúng, bất kỳ hành vi nào cấu thành giao dịch không trung thực, và (khi người cấp phép cũng là luật sư) hành động như một luật sư cho một bên trong cùng một giao dịch nơi người cấp phép hoạt động như một người môi giới là lý do để bị kỷ luật.

• ✓Hành vi vô danh dự, không đạo đức hoặc không chuyên nghiệp có khả năng lừa dối, gian lận hoặc gây hại cho công chúng là lý do
• ✓Bất kỳ hành vi nào cấu thành giao dịch không trung thực là lý do bị kỷ luật
• ✓Một người cấp phép là luật sư không được hành động như một luật sư cho người mua hoặc người bán trong cùng một giao dịch nơi họ hoạt động như một người môi giới quản lý hoặc người môi giới

Không cung cấp kịp thời thông tin về tài trợ/chấm dứt, không phản hồi các yêu cầu của Bộ trong vòng 30 ngày, không thông báo trong vòng 30 ngày về thông tin theo Điều 5-25, và việc người quản lý công ty được chỉ định không cung cấp chính sách công ty hoặc thực hiện các nhiệm vụ theo Điều 10-55 đều là lý do.

• ✓Không cung cấp kịp thời thông tin về tài trợ hoặc chấm dứt cho Bộ là một vi phạm
• ✓Không cung cấp thông tin được yêu cầu hoặc không phản hồi trong vòng 30 ngày kể từ yêu cầu của Bộ là lý do
• ✓Không thông báo cho Bộ trong vòng 30 ngày về thông tin cần thiết trong Điều 5-25 là một vi phạm
• ✓Người quản lý công ty được chỉ định phải cung cấp chính sách công ty bằng văn bản và thực hiện các nhiệm vụ theo Điều 10-55

Sở có thể từ chối, không gia hạn hoặc tạm ngừng giấy phép do không nộp tờ khai hoặc không thanh toán thuế/phạt/lãi suất, và có thể thực hiện hành động dựa trên chứng chỉ về trách nhiệm hỗ trợ con em quá hạn (quá 30 ngày) từ Bộ Phục Vụ Chăm Sóc Sức Khỏe và Gia Đình.

• ✓Sở có thể từ chối, không gia hạn hoặc tạm ngừng giấy phép do không nộp tờ khai thuế hoặc không thanh toán thuế cho đến khi đáp ứng các yêu cầu
• ✓Sở có thể thực hiện hành động chống lại giấy phép dựa solely trên chứng chỉ về trách nhiệm hỗ trợ con em quá hạn hơn 30 ngày

Ghi nhận quyền phục vụ bảo đảm hoặc ghi lại các công cụ viết trên tài sản bất động sản dân cư không phải thương mại trong bất kỳ quận nào của Illinois liên quan đến bồi thường của broker cho hoạt động được cấp phép là căn cứ để kỷ luật.

• ✓Cấm ghi nhận quyền phục vụ bảo đảm trên tài sản bất động sản dân cư không phải thương mại liên quan đến bồi thường của broker
• ✓Điều này áp dụng cho bất kỳ quận nào trong Tiểu bang đối với hoạt động được cấp phép theo Luật

Những người có giấy phép phải đối xử với tất cả khách hàng một cách trung thực và không được vô ý hay cố ý cung cấp cho họ thông tin sai lệch. Một người có giấy phép được tuyển dụng bởi khách hàng là người bán phải kịp thời tiết lộ cho những khách hàng mua hàng tiềm năng tất cả các sự thật bất lợi vật chất tiềm ẩn về tình trạng vật lý của tài sản mà người có giấy phép thực sự biết và không thể phát hiện được bằng cách kiểm tra cẩn thận.

• ✓Phải đối xử với tất cả khách hàng một cách trung thực và không được cung cấp thông tin sai lệch một cách vô ý hay cố ý
• ✓Phải kịp thời tiết lộ các khuyết tật vật chất bất lợi tiềm ẩn mà thực sự biết và không thể phát hiện được bằng cách kiểm tra cẩn thận

Một người được cấp phép không chịu trách nhiệm đối với khách hàng vì cung cấp thông tin sai lệch nếu khách hàng của người được cấp phép đã cung cấp thông tin sai lệch đó cho người được cấp phép và người được cấp phép không có kiến thức thực tế rằng nó sai lệch. Không có lý do hành động nào phát sinh chống lại một người được cấp phép vì tiết lộ thông tin tuân thủ Mục này.

• ✓Không có trách nhiệm đối với khách hàng về thông tin sai lệch từ khách hàng nếu người được cấp phép không có kiến thức thực tế rằng nó sai lệch
• ✓Không có lý do hành động vì tiết lộ thông tin tuân thủ Mục

Bộ Phận có thể phát hành các trích dẫn cho những người có giấy phép vì không đáp ứng các yêu cầu về giáo dục liên tục hoặc giáo dục sau khi cấp giấy phép. Trích dẫn nêu tên, địa chỉ, số giấy phép, số giờ thiếu và hình phạt (tối đa $2,000). Trích dẫn không miễn trừ hoàn thành giáo dục bắt buộc.

• ✓Mức phạt trích dẫn cho các thiếu hụt giáo dục CE/sau cấp giấy phép không được vượt quá $2,000
• ✓Trích dẫn không miễn trừ người có giấy phép khỏi hoàn thành toàn bộ giáo dục liên tục/sau cấp giấy phép bắt buộc
• ✓Người có giấy phép bị trích dẫn có 30 ngày kể từ khi nhận được để yêu cầu họp; không yêu cầu dẫn đến lệnh cuối cùng không mang tính kỷ luật
• ✓Bất kỳ khoản phạt nào phải được thanh toán trong vòng 30 ngày kể từ lệnh cuối cùng hoặc lệnh của Thư ký
• ✓Thanh toán khoản phạt trích dẫn không được báo cáo là kỷ luật trừ khi người có giấy phép đã nhận 2 hoặc nhiều trích dẫn và 2 hoặc nhiều khoản phạt

Ngoại trừ những quy định trong một thỏa thuận bằng văn bản, cả công ty môi giới tài trợ và các người có giấy phép liên kết không có bất kỳ nghĩa vụ nào khác sau khi kết thúc, hết hạn hoặc hoàn thành hợp đồng môi giới, ngoại trừ: (1) để báo cáo tất cả tiền bạc và tài sản liên quan đến giao dịch; và (2) để giữ bí mật tất cả thông tin bí mật nhận được trong suốt thời kỳ hợp đồng.

• ✓Nghĩa vụ báo cáo tất cả tiền bạc và tài sản vẫn tồn tại sau khi kết thúc
• ✓Nghĩa vụ giữ bí mật thông tin bí mật vẫn tồn tại sau khi kết thúc

Bộ trưởng có thể tìm kiếm các lệnh cấm thông qua Tổng Chưởng Lý hoặc Chưởng Lý Tiểu Bang để ngăn chặn các vi phạm. Bộ có thể ban hành một quy tắc để chỉ ra lý do tại sao không nên có lệnh dừng và không tiếp tục, yêu cầu trả lời trong ít nhất 7 ngày. Các bên tư nhân bị tổn hại bởi hoạt động không có giấy phép cũng có thể yêu cầu cứu trợ.

• ✓Bộ trưởng có thể yêu cầu một lệnh cấm tạm thời (không cần thông báo) và các lệnh cấm sơ bộ/vĩnh viễn chống lại các vi phạm
• ✓Một quy tắc dừng và không tiếp tục phải cho phép ít nhất 7 ngày để nộp một câu trả lời thỏa đáng
• ✓Không trả lời thỏa đáng sẽ dẫn đến lệnh dừng và không tiếp tục ngay lập tức
• ✓Những người có giấy phép, các bên liên quan hoặc những người bị tổn hại có thể yêu cầu cứu trợ theo pháp lệnh chống lại các thực hành không có giấy phép

Một người có giấy phép hoạt động như một đại lý được chỉ định phải thông báo cho người tiêu dùng bằng văn bản, không muộn hơn khi bắt đầu làm việc như một đại lý được chỉ định, rằng tồn tại mối quan hệ đại lý được chỉ định (trừ khi một thỏa thuận bằng văn bản cung cấp một mối quan hệ khác) và tên (các tên) của (các) đại lý được chỉ định. Tiết lộ này có thể là một phần của thỏa thuận môi giới hoặc một tài liệu riêng biệt, được giữ bởi nhà môi giới tài trợ và cung cấp cho người tiêu dùng/khách hàng.

• ✓Tiết lộ bằng văn bản về đại lý được chỉ định phải được thực hiện không muộn hơn khi bắt đầu làm việc như một đại lý được chỉ định
• ✓Tiết lộ phải bao gồm tên (các tên) của (các) đại lý được chỉ định và một bản sao được giữ và cung cấp cho người tiêu dùng

Người được cấp phép phải thảo luận với người tiêu dùng về chính sách bồi thường của broker tài trợ, bao gồm các điều khoản và số tiền được cung cấp cho các broker hợp tác. Người được cấp phép phải tiết lộ bằng văn bản cho khách hàng rằng người được cấp phép không hoạt động như đại lý của khách hàng, vào thời điểm nhằm mục đích ngăn chặn tiết lộ thông tin bảo mật, nhưng không muộn hơn lúc chuẩn bị hợp đồng mua hoặc thuê.

• ✓Phải thảo luận chính sách bồi thường của broker tài trợ bao gồm số tiền cho các broker hợp tác
• ✓Phải tiết lộ bằng văn bản tình trạng không phải là đại lý cho khách hàng không muộn hơn lúc chuẩn bị hợp đồng mua hoặc thuê

Làm việc hoặc hoạt động như một managing broker, broker, hoặc residential leasing agent, hoặc tự giới thiệu mình là người có giấy phép, mà không có giấy phép hoạt động hợp lệ là một Class A misdemeanor đối với lần vi phạm đầu tiên và một Class 4 felony đối với lần vi phạm thứ hai hoặc tiếp theo.

• ✓Hoạt động không có giấy phép hoặc tự giới thiệu mình là người có giấy phép là một Class A misdemeanor
• ✓Lần vi phạm thứ hai hoặc tiếp theo là một Class 4 felony

Việc thanh toán hoặc hứa hẹn thanh toán tiền bù cho một người được cấp giấy phép không xác định liệu một mối quan hệ đại lý có được tạo lập giữa người được cấp giấy phép và người tiêu dùng hay không. Người thanh toán không xác lập ai được đại diện.

• ✓Thanh toán hoặc hứa hẹn tiền bù không xác định mối quan hệ đại lý
• ✓Mối quan hệ đại lý được thiết lập bằng mối quan hệ, không phải bởi người thanh toán tiền bù

Tất cả thông tin thu thập trong quá trình kiểm tra hoặc điều tra, bao gồm các khiếu nại, được giữ bảo mật và chỉ có thể được tiết lộ cho cơ quan thực thi pháp luật, các cơ quan quản lý có quyền lợi quản lý, hoặc để đáp ứng một trát tòa hợp pháp. Tuy nhiên, một khiếu nại chính thức được nộp bởi Bộ phận hoặc bất kỳ lệnh nào được phát hành chống lại người có giấy phép là một hồ sơ công khai.

• ✓Thông tin điều tra/kiểm tra và các khiếu nại được giữ bảo mật và thường không được tiết lộ
• ✓Việc tiết lộ được giới hạn trong các cơ quan thực thi pháp luật, các cơ quan quản lý có quyền lợi thích hợp, hoặc một trát tòa hợp pháp
• ✓Một khiếu nại chính thức được nộp bởi Bộ phận hoặc bất kỳ lệnh nào được phát hành chống lại người có giấy phép/ứng viên là một hồ sơ công khai

Một người có giấy phép có thể hoạt động như đại lý kép (hoặc một môi giới có thể cho phép các người có giấy phép được tài trợ) trong cùng một giao dịch chỉ khi được sự đồng ý bằng văn bản được thông báo của tất cả các khách hàng. Sự đồng ý được coi là có khi khách hàng ký vào tài liệu công khai theo luật định. Mẫu công khai phải được trình bày khi hợp đồng môi giới được ký kết và có thể được ký lúc đó hoặc trước khi người có giấy phép hoạt động như đại lý kép.

• ✓Đại lý kép chỉ được phép khi có sự đồng ý bằng văn bản được thông báo của tất cả các khách hàng
• ✓Mẫu công khai về đại lý kép phải được trình bày tại thời điểm hợp đồng môi giới được ký kết
• ✓Sự đồng ý được coi là có nếu khách hàng ký vào tài liệu công khai về đại lý kép theo luật định

Một đại lý kép CÓ THỂ đối xử với tất cả khách hàng một cách trung thực, cung cấp thông tin về bất động sản cho người mua, công bố những khiếm khuyết vật chất tiềm ẩn, công bố các tiêu chuẩn tài chính của người mua cho người bán, giải thích các điều khoản và chi phí, và cung cấp dữ liệu bán hàng so sánh. Một đại lý kép KHÔNG THỂ công bố thông tin bí mật mà không có sự cho phép, giá cả hoặc điều khoản mà một bên sẽ chấp nhận ngoài giá niêm yết, hoặc khuyến nghị giá cả hoặc điều khoản mà bất kỳ bên nào nên đưa ra hoặc phản đối.

• ✓Một đại lý kép không thể công bố thông tin bí mật về khách hàng mà không có sự cho phép
• ✓Một đại lý kép không thể công bố giá cả hoặc điều khoản mà một bên sẽ chấp nhận ngoài giá niêm yết mà không có sự cho phép
• ✓Một đại lý kép không thể khuyến nghị giá cả hoặc điều khoản mà khách hàng nên đưa ra hoặc phản đối

Một người được cấp phép hoạt động như một đại lý kép phải lấy được xác nhận bằng văn bản từ các khách hàng về sự đồng ý trước đó của họ, được lấy khi các khách hàng thực hiện một đề xuất hoặc hợp đồng. Điều này có thể nằm trong một tài liệu khác (chẳng hạn như hợp đồng mua), trong trường hợp khách hàng phải ký và cũng phải ký lại điều khoản xác nhận dual agency bằng ngôn ngữ xác nhận theo luật định.

• ✓Phải lấy được xác nhận bằng văn bản về sự đồng ý dual agency trước đó khi thực hiện đề xuất hoặc hợp đồng
• ✓Nếu bao gồm trong tài liệu khác, khách hàng phải ký và cũng phải ký lại điều khoản xác nhận dual agency

Không có lý do nào để khởi kiện khi một đại lý kép đưa ra những tiết lộ được phép/cần thiết, và những tiết lộ như vậy không kết thúc mối quan hệ đại lý. Trong đại lý kép, không có sự quy kết kiến thức giữa các khách hàng, nhà môi giới hoặc những người có giấy phép. Một người có giấy phép có thể rút khỏi mà không phải chịu trách nhiệm đối với khách hàng không đồng ý. Một người có giấy phép KHÔNG THỂ đóng vai trò là đại lý kép khi người đó có giấy phép, hoặc một thực thể mà họ có quyền sở hữu, là một bên trong giao dịch.

• ✓Không có sự quy kết kiến thức giữa các khách hàng, nhà môi giới hoặc những người có giấy phép liên kết trong đại lý kép
• ✓Một người có giấy phép không thể là đại lý kép khi người đó có giấy phép hoặc thực thể do họ sở hữu là một bên trong giao dịch
• ✓Một người có giấy phép có thể rút khỏi mà không phải chịu trách nhiệm đối với khách hàng không đồng ý với đại lý kép được tiết lộ

Một người có séc bị trả lại hoặc thẻ tín dụng/ghi nợ bị từ chối phải nợ phí $50 cộng với số tiền phải trả. Bộ phận thông báo cho người đó thanh toán bằng séc được chứng thực hoặc lệnh chuyển tiền trong vòng 30 ngày; nếu không tuân thủ sẽ dẫn đến việc hủy bỏ hoặc từ chối tự động mà không cần họp.

• ✓Séc bị trả lại hoặc khoản phí thẻ bị từ chối phát sinh phí $50 bổ sung ngoài số tiền phải trả
• ✓Thanh toán phải được thực hiện bằng séc được chứng thực hoặc lệnh chuyển tiền trong vòng 30 ngày dương lịch kể từ khi được thông báo
• ✓Nếu không gửi tiền trong vòng 30 ngày sẽ dẫn đến việc hủy bỏ hoặc từ chối tự động mà không cần họp
• ✓Thư ký có thể miễn các khoản phí khi chúng sẽ không hợp lý hoặc quá nặng nề

Một công ty môi giới bảo trợ nhập vào quan hệ môi giới để niêm yết hoặc đại diện cho một người mua/bán/trao đổi/thuê nhà/cho thuê phải nêu rõ các điều khoản trong một thỏa thuận môi giới viết, cụ thể chỉ định những người có giấy phép nào hoạt động như đại lý pháp lý để loại trừ tất cả những người có giấy phép liên kết khác. Công ty môi giới như vậy không được coi là hoạt động cho nhiều hơn một bên nếu những người được chỉ định có giấy phép không đại diện cho nhiều hơn một bên.

• ✓Các quan hệ môi giới phải được nêu rõ trong một thỏa thuận môi giới viết
• ✓Thỏa thuận phải cụ thể chỉ định những người có giấy phép là các đại lý pháp lý để loại trừ tất cả những người có giấy phép liên kết khác

Không có gì cản trở khách hàng thực thi một thỏa thuận miệng; sự vắng mặt của thỏa thuận bằng văn bản không tạo ra một phòng chống khẳng định để chứng minh sự tồn tại của thỏa thuận hoặc liệu hoạt động được cấp phép có được thực hiện, và các tòa án có thể áp dụng các biện pháp khắc phục pháp lý/công bằng. Các nhà môi giới tài trợ phải thực hiện chăm sóc thông thường và cần thiết để bảo vệ thông tin bảo mật. Một đại lý được chỉ định có thể tiết lộ thông tin bảo mật cho nhà môi giới tài trợ để nhận lời khuyên có lợi cho khách hàng, nhưng không được tiết lộ thêm trừ khi được yêu cầu hoặc cho phép bởi khách hàng.

• ✓Sự vắng mặt của thỏa thuận bằng văn bản không tạo ra một phòng chống khẳng định; các thỏa thuận miệng có thể được thực thi
• ✓Nhà môi giới tài trợ phải thực hiện chăm sóc thông thường và cần thiết để bảo vệ thông tin bảo mật của khách hàng
• ✓Thông tin bảo mật được tiết lộ cho nhà môi giới tài trợ không được tiết lộ thêm trừ khi được yêu cầu hoặc cho phép bởi khách hàng

Khi một phán quyết dân sự hoặc hình sự (hoặc lệnh hành chính) xác định rằng người cấp giấy phép đã phân biệt đối xử một cách bất hợp pháp trong hoạt động được cấp phép, Sở phải, theo khuyến nghị của Hội đồng và sau thông báo và tòa án, tạm ngừng/thu hồi giấy phép hoặc thực hiện hành động kỷ luật, trừ khi đang trong quá trình kháng cáo. Kết luận này là vấn đề có ghi chép và không thể bị thách thức lại trong buổi họp.

• ✓Phán quyết dân sự/hình sự về phân biệt đối xử bất hợp pháp yêu cầu tạm ngừng hoặc thu hồi theo khuyến nghị của Hội đồng, trừ khi đang trong quá trình kháng cáo
• ✓Lệnh hành chính xác định phân biệt đối xử yêu cầu hành động kỷ luật theo khuyến nghị của Hội đồng
• ✓Kết luận phân biệt đối xử cơ bản là vấn đề có ghi chép và các nội dung của nó không thể bị thách thức trong yêu cầu họp của người cấp giấy phép

Một người môi giới không được coi là phụ đại lý của khách hàng của một người môi giới khác chỉ do tư cách thành viên hoặc liên kết với dịch vụ niêm yết đa danh sách hoặc nguồn thông tin tương tự, và lời đề nghị về phụ đại lý không được thực hiện thông qua MLS hoặc nguồn thông tin tương tự.

• ✓Tư cách thành viên MLS một mình không tạo ra mối quan hệ phụ đại lý
• ✓Lời đề nghị về phụ đại lý không được thực hiện thông qua MLS hoặc nguồn thông tin tương tự

Luật Thủ tục Hành chính Illinois được áp dụng rõ ràng vào Luật này, ngoại trừ quy định cho phép người có giấy phép chứng minh sự tuân thủ tất cả các yêu cầu hợp pháp để giữ lại/tiếp tục/gia hạn bị loại trừ. Thông báo được coi là đủ khi được gửi qua thư đến địa chỉ lần cuối cùng được ghi nhận.

• ✓Luật Thủ tục Hành chính Illinois được áp dụng ngoại trừ quyền Điều 10-65(d) để chứng minh tuân thủ để giữ lại giấy phép
• ✓Thông báo được coi là đủ khi được gửi qua thư đến địa chỉ lần cuối cùng được ghi nhận

Trước khi kỷ luật, Bộ phải, ít nhất 30 ngày trước cuộc điều trần, thông báo bằng văn bản cho người bị buộc tội (và broker quản lý/tài trợ của họ) về các cáo buộc và chi tiết cuộc điều trần, yêu cầu nộp đơn trả lời bằng văn bản dưới lời thề trong vòng 20 ngày, và cảnh báo rằng không trả lời sẽ dẫn đến tình trạng mặc định. Hội đồng nghe các cáo buộc; không trả lời có thể dẫn đến kỷ luật mà không cần điều trần.

• ✓Bộ phải cung cấp thông báo bằng văn bản về các cáo buộc và cuộc điều trần ít nhất 30 ngày trước ngày điều trần
• ✓Người đó phải nộp đơn trả lời bằng văn bản dưới lời thề trong vòng 20 ngày sau khi được phục vụ thông báo
• ✓Không nộp đơn trả lời có thể dẫn đến tình trạng mặc định và kỷ luật (kể cả tiền phạt) mà không cần điều trần
• ✓Thông báo cũng phải được gửi đến broker quản lý được chỉ định và broker tài trợ, và bản sao lệnh cuối cùng được giao cho họ
• ✓Thông báo có thể được phục vụ qua thư hoặc các phương tiện điện tử tới địa chỉ/email được ghi lại