Sec. 15-5. Legislative intent +22Illinois · 房地产 · 中文

州议会认定，将普通法代理适用于房地产关系会造成与公共利益相悖的误解。第15条将许可证持有人与消费者之间的关系法律化，以提供房地产市场的稳定性。它取代普通法中关于委托人/代理人的概念和受信责任。

• ✓第15条取代许可证持有人的普通法代理概念和受信责任
• ✓第15条管辖各种关系，除非书面协议另有规定，或存在非指定代理的关系

第15条可作为卖方、买方、房东、租户、管理经纪人和经纪人的私人诉讼权和抗辩理由的基础。这些权利不适用于本法的任何其他条款。第15条无意影响管理经纪人/经纪人与其附属被许可人之间的合同关系。

• ✓私人诉讼权仅适用于第15条，不适用于本法的其他条款
• ✓第15条不影响经纪人与其附属被许可人之间的合同关系

部门必须维护一份公开索引，其中包含与执照行为相关的所有正式决定，包括执照的颁发、拒绝、续期、撤销和暂停，以及根据该法采取的试用期和纪律处分行为。

• ✓部门应维护一份正式决定索引，涉及执照的颁发、拒绝、续期、撤销和暂停
• ✓该索引必须在正常营业时间内向公众开放

除非赞助经纪人与消费者之间存在规定不同关系的书面协议，否则持证人被视为以指定代理身份代表其所从事的消费者。这在伊利诺伊州确立了指定代理作为默认关系。

• ✓在没有书面协议的情况下，指定代理是默认关系
• ✓不同的关系需要赞助经纪人与消费者之间的书面协议

任何未获许可而从事、提供、尝试或自称为管理经纪人、经纪人或住宅租赁代理人的人，将面临每次违规罚款最高 25,000 美元，加上其他法律处罚。罚款在听证会后评定。

• ✓无执照执业的民事罚款每次违规不得超过 25,000 美元
• ✓罚款仅由部门在符合纪律听证会规定的听证会后评定
• ✓部门有权调查所有无执照执业活动
• ✓民事罚款必须在命令生效日期后 60 天内支付，并构成在任何记录法院可强制执行的判决

代理客户的持牌人必须履行经纪协议条款，维护客户的最佳利益，行使合理的技能和谨慎态度，对保密信息保密，并遵守《法案》及所有适用的法规，包括公平住房和民权法律。

• ✓必须将客户的最佳利益置于持牌人或任何其他人的自身利益之上
• ✓在提供经纪服务时必须行使合理的技能和谨慎态度
• ✓必须对从客户处收到的所有保密信息保密
• ✓必须遵守公平住房和民权法规

促進客户最佳利益包括尋求按照協議中的價格/條款進行交易或客户接受的價格/條款、及時呈交所有要約除非客户放棄、披露持證人實際知道的重要事實（除非機密）、及時對客户有利益的金錢和財產進行會計核算，以及遵守客户的合法具體指示。

• ✓必須及時向客户呈交所有要約並從客户接收所有要約，除非客户放棄此義務
• ✓必須披露持證人實際知道的重要事實，除非該事實機密
• ✓必須遵守客户的具體指示，但不得違反法規、條例或規則
• ✓必須及時對客户有利益的所有金錢和財產進行會計核算

重大事实不包括位于或与非本交易主体的不动产相关的以下情况：(i) 对价值无重大不利影响的物理状况，(ii) 事实情形，或 (iii) 发生在该房产上的事件和行为。

• ✓非交易主体房产上对价值无重大不利影响的物理状况不属于重大事实
• ✓非交易主体房产上的事实情形和事件/行为不属于重大事实

持证人展示替代房产、向其他买方/租户展示委托人的房产，或针对同一房产准备同时提交的要约，不构成职责违反。但是，当针对同一房产准备同时提交的要约时，必须向所有相关委托人提供书面披露，且持证人必须将任何要求转介的委托人转介给另一位指定代理人。

• ✓针对同一房产准备同时提交要约时，必须向所有委托人提供书面披露
• ✓必须将任何要求转介的委托人转介给另一位指定代理人

除非执照持有人知道或应该知道客户提供的信息是虚假的，否则执照持有人对客户不承担因提供虚假信息而产生的责任。代表购买方/租户客户的执照持有人不应因基于更高价格而要求更高费用而被推定违反了义务。关于过失性或欺诈性陈述的普通法义务保持不变。

• ✓除非执照持有人知道或应该知道信息是虚假的，否则对客户提供的虚假信息不承担责任
• ✓关于过失性或欺诈性陈述的普通法义务保持不变

即使是单一的禁止行为、违反根据该法制定的规则或违反纪律令都构成对该法的违反。不需要行为模式。

• ✓单一禁止行为构成对该法的违反
• ✓违反纪律令或采纳的规则也构成违反

对持证人因未披露以下事项而产生的诉讼理由不成立：(i) 住户患有艾滋病病毒或任何其他医学条件；(ii) 该房产是没有对房产产生物理影响的行为/事件发生地；(iii) 非涉及房产上的事实情况；或 (iv) 非涉及房产上的物理条件，且不会实质性地不利影响涉及房产的价值。

• ✓无义务披露住户患有艾滋病病毒或任何其他医学条件
• ✓无义务披露对房产物理状况无影响的行为/事件

部门可拒绝颁发/更新、将其置于缓刑、暂停、撤销、谴责或采取其他纪律/非纪律行动，并对任何持证人、申请人或自称为持证人的人（包括管理自己财产的持证人）处以每次违规最高25,000美元的罚款。

• ✓部门可对每次违规处以不超过25,000美元的罚款
• ✓可因任何一个或多个列举的原因实施纪律处分
• ✓纪律处分适用于持证人、申请人、自称为持证人的人以及管理自己财产的持证人

事由包括在获取执照时的欺诈或虚假陈述；对重罪、轻罪、行政处罚或性侵犯人员登记法规定的犯罪的定罪或认罪；以及由于身体或精神疾病或残疾而无法以合理的判断、技能或安全方式执业。

• ✓在申请、获取或更新执照时的欺诈或虚假陈述是处罚的事由
• ✓对重罪、轻罪或需要性侵犯人员登记的犯罪的定罪或认罪是事由
• ✓由于身体或精神疾病或残疾而无法以合理的判断、技能或安全方式执业是事由

执业者必须将所有托管资金存入与个人/业务账户分开的专用账户，并保持存放直至交易成交或终止，除非根据授权支付或放弃转账至州财政司。未能核算或交付属于他人的资金/文件是受纪律处分的理由。

• ✓托管资金必须存放在与个人和其他业务账户分开且独立的专用账户中
• ✓托管资金必须保持存放直至交易成交或终止，除非根据书面指示、合同条款或法院命令支付
• ✓托管账户应为无息账户，除非法律要求或委托人书面要求
• ✓托管资金仅在自书面要求之日起6个月后方可视为放弃，并作为未领取财产转账至州财政司
• ✓托管记录必须在部门提出请求后24小时内提供

将他人的金钱或财产与持证人自己的资金混合是违规行为。要求非客户一方允许持证人以扣留代理费/费用作为释放条件而保留代管资金是禁止的。

• ✓将他人的金钱或财产与持证人的自有资金或财产混合是受到纪律处分的理由
• ✓持证人不能要求非客户一方允许以扣留代理费/费用作为释放条件而保留代管资金

在未书面通知的情况下代理多方、代表赞助经纪人以外的经纪人、未签订书面经纪协议、与已知具有专属协议的一方进行谈判，以及未按专属协议提供最低服务，均属违纪理由。

• ✓在交易中未经书面通知所有当事人而代理多方是禁止的
• ✓持证人不得为赞助经纪人以外的经纪人从事持证活动
• ✓赞助经纪人与客户之间未签订书面经纪协议属于违规
• ✓未经授权而与已知与另一经纪人有专属经纪协议的人直接谈判是禁止的
• ✓按照专属经纪协议未提供第15-75条规定的最低服务属于违规

为促进按种族/宗教划分的隔离住房或阻止融合型住房而影响交易，以及实施违反《伊利诺伊州人权法》第3条的行为，无论是否向人权委员会提出投诉，均构成受纪律处分的理由。

• ✓促进按种族和宗教划分的隔离住房或阻止融合型住房（破坏稳定/引导歧视）构成受纪律处分的理由
• ✓违反《伊利诺伊州人权法》第3条的任何条款构成理由，无论是否向人权委员会提出投诉

不准确、误导性或相反的广告；重大虚假陈述；虚假广告；可能产生影响的虚假承诺；持续明显的虚假陈述；使用未授权的商号/标志；盲目广告；以及误导性的「免费」优惠均为受纪律处分的理由。

• ✓不准确、误导性、虚假或虚假广告是受纪律处分的理由
• ✓禁止做出性质上可能影响、说服或诱导的虚假承诺
• ✓禁止通过盲目广告进行广告宣传，除非第10-30条允许的情况
• ✓将商品/服务宣传为「免费」而不披露条件/义务是违规行为

未经业主或业主授权代理人的书面同意，张贴「待租」或「待售」标牌或宣传房产待售/待租，均属违规行为。

• ✓未经业主书面同意张贴「待租」或「待售」标牌是被禁止的
• ✓未经业主书面同意宣传房产待售或待租属于违规

可能欺骗或伤害公众的不光彩、不道德或不专业行为，任何构成不诚实交易的行为，以及（当持证人同时是律师时）在同一交易中既作为经纪人又代表一方当事人充当律师的行为，都是受纪律处分的理由。

• ✓可能欺骗、欺诈或伤害公众的不光彩、不道德或不专业行为是受纪律处分的理由
• ✓任何构成不诚实交易的行为是受纪律处分的理由
• ✓律师持证人不得在同一交易中既作为主管经纪人或经纪人，又代表买方或卖方充当律师

未能及时向部门提供赞助/终止信息、未能在 30 天内回应部门请求、未能在 30 天内通知第 5-25 条信息，以及指定管理经纪人未能提供公司政策或履行第 10-55 条义务都是理由。

• ✓未能及时向部门提供赞助或终止信息是违规行为
• ✓未能提供所请求的信息或未能在收到部门请求后的 30 天内回应是理由
• ✓未能在 30 天内向部门通知第 5-25 条所需的信息是违规行为
• ✓指定管理经纪人必须提供书面公司政策并履行第 10-55 条义务

部门可以因未申报纳税申报表或未支付税款/罚款/利息而拒绝、更新或暂停执照，并可根据卫生保健和家庭服务部对子女抚养费逾期不缴（逾期超过30天）的证明采取行动。

• ✓部门可以因未申报纳税申报表或未支付税款而拒绝、更新或暂停执照，直到满足要求为止
• ✓部门可以仅根据子女抚养费逾期不缴超过30天的证明对执照采取行动

在伊利诺伊州任何县对非商业住宅房地产申请或记录与持证经纪人因许可活动获得的报酬相关的书面工具构成纪律处分的理由。

• ✓禁止对非商业住宅房地产申请与经纪人报酬相关的留置权
• ✓这适用于该州任何县根据《法案》进行的许可活动

持证人必须诚实对待所有客户，不得过失地或故意向其提供虚假信息。由卖方客户聘请的持证人必须及时向潜在买方客户披露持证人实际知道的、通过合理勤勉检查无法发现的该房产物理状况的所有潜在重大不利事实。

• ✓必须诚实对待所有客户，不得过失地或故意提供虚假信息
• ✓必须及时披露实际知道的、合理检查无法发现的潜在重大物理缺陷

如果持证人的委托人向持证人提供了虚假信息，且持证人对该信息为虚假的事实没有实际知识，则持证人对因提供虚假信息而对客户造成的任何损害不承担责任。对于按照本条规定披露信息的持证人，不产生任何诉讼请求。

• ✓如果持证人对信息来自委托人且为虚假的事实没有实际知识，则持证人不对客户因虚假信息承担责任
• ✓对于按照本条规定披露信息的行为，不产生任何诉讼请求

部门可以对未能满足继续教育或持证后教育要求的持证人签发罚单。罚单应注明姓名、地址、执照号码、不足小时数和罚款金额（最高2,000美元）。罚单不能免除完成所需教育的义务。

• ✓继续教育/持证后教育不符要求的罚单罚款不得超过2,000美元
• ✓罚单不能免除持证人完成所有必需的继续教育/持证后教育的义务
• ✓被罚单的持证人在收到罚单后有30天时间提出听证会申请；未提出申请将导致最终的非纪律处分令
• ✓任何罚款应在最终令或秘书令发布后30天内支付
• ✓罚单罚款的支付不属于可报告的纪律处分，除非持证人之前已收到2份或更多罚单和2次或更多罚款

除书面协议另有规定外，赞助经纪人和关联持证人在经纪协议终止、期满或完成后不承担进一步义务，除外以下情况：（1）对与交易有关的所有资金和财产进行清算；以及（2）对协议期间收到的所有机密信息保持保密。

• ✓对所有资金和财产进行清算的义务在终止后存续
• ✓对机密信息保密的义务在终止后存续

秘书可以通过总检察长或州检察官寻求禁制令以禁止违规行为。部门可以发布理由说明令，要求在至少7天内提交答辩。因无证执业而受伤害的私人当事人也可以请求救济。

• ✓秘书可以申请临时限制令（无需通知）以及对违规行为的初步或永久禁制令
• ✓停止理由说明令必须允许至少7天时间提交令人满意的答辩
• ✓未能令人满意地答辩即导致立即发布停止令
• ✓持证人、利益相关方或受伤害人员可以对无证执业者请求禁制令救济

作为指定代理人的持证人必须在书面上通知消费者，最迟不超过开始作为指定代理人工作时，存在指定代理关系（除非书面协议规定了不同的关系），并提供指定代理人的姓名。此披露可以是经纪协议的一部分或单独文件，由赞助经纪人保留并提供给消费者/客户。

• ✓指定代理的书面披露必须最迟在开始作为指定代理人工作时进行
• ✓披露必须包括指定代理人的姓名，并保留副本提供给消费者

持证人必须与消费者讨论赞助经纪人的薪酬政策，包括提供给合作经纪人的条款和金额。持证人必须以书面形式向客户披露持证人不作为客户的代理，该披露应在防止泄露机密信息的时间进行，但最迟不得晚于购买或租赁要约的准备阶段。

• ✓必须讨论赞助经纪人的薪酬政策，包括合作经纪人金额
• ✓必须在不晚于购买或租赁要约准备阶段时向客户以书面形式披露非代理身份

未持有有效的活跃执照而从事或担任管理经纪人、经纪人或住宅租赁代理人，或自称持有执照，首次违法构成A类轻罪，第二次或后续违法构成第4级重罪。

• ✓无执照执业或自称持有执照构成A类轻罪
• ✓第二次或后续违法构成第4级重罪

向持证人支付或承诺支付的补偿金不是确定持证人与消费者之间是否已建立代理关系的决定因素。谁支付补偿金并不能确定谁被代表。

• ✓支付或承诺支付补偿金不能确定代理关系
• ✓代理关系由相互关系建立，而非由谁支付补偿金决定

在检查或调查期间收集的所有信息，包括投诉，均为机密信息，仅可向执法机构、具有监管权益的监管机构或根据合法传票披露。但是，由部门提交的正式投诉或针对执照持有人签发的任何命令是公开记录。

• ✓调查/检查信息和投诉为机密信息，通常不予披露
• ✓披露仅限于执法机构、具有适当权益的监管机构或合法传票
• ✓由部门提交的正式投诉或针对执照持有人/申请人签发的任何命令是公开记录

执业人员只能在获得所有客户的知情书面同意的情况下，在同一交易中充当双重代理（或经纪人可允许其指定的执业人员）。当客户签署法定披露文件时，视为已获得同意。披露表必须在签订经纪协议时出示，可以在签订协议时或执业人员充当双重代理前签署。

• ✓双重代理仅在获得所有客户的知情书面同意的情况下才被允许
• ✓双重代理披露表必须在签订经纪协议时出示
• ✓当客户签署法定双重代理披露文件时，视为已获得同意

双方代理人可以诚实对待所有客户、向买家提供房产信息、披露潜在的重大缺陷、向卖家披露买家的财务资格、解释条款和费用，以及提供可比销售数据。双方代理人不能在未获得许可的情况下披露机密信息、一方愿意接受的价格/条款（超出挂牌价格以外）、或建议任何一方应该出价或反价的价格或条款。

• ✓双方代理人不能在未获得许可的情况下披露客户的机密信息
• ✓双方代理人不能在未获得许可的情况下披露一方愿意接受的价格/条款（超出挂牌价格以外）
• ✓双方代理人不能建议客户应该出价或反价的价格或条款

作为双重代理人的执业人员必须获得客户的书面确认，该确认应证明客户在执行要约或合同时已提前同意。该确认可以包含在另一份文件中（如购买合同），在这种情况下，客户必须同时签署并在双重代理确认条款上签名，并使用法定确认措辞。

• ✓在执行要约或合同时，必须获得客户对双重代理事前同意的书面确认
• ✓如果包含在另一份文件中，客户必须同时签署并在双重代理确认条款上签名

双重代理人进行允许/必需的披露不会引起诉讼原因，此类披露不会终止代理关系。在双重代理中，客户、经纪人或执证人之间没有知识推定。执证人可以无责任地从未同意的客户处退出。当执证人或其拥有的实体是交易一方时，执证人不能担任双重代理。

• ✓在双重代理中，客户、经纪人或从属执证人之间没有知识推定
• ✓当执证人或其拥有的实体是交易一方时，执证人不能担任双重代理
• ✓执证人可以无责任地从未同意披露的双重代理的客户处退出

支票被退回或信用卡/借记卡被拒绝的人应支付50美元费用加上所欠金额。部门通知该人在30天内以认证支票或汇票支付；逾期未付将导致自动撤销或驳回，无需听证会。

• ✓退票或信用卡/借记卡被拒绝将产生50美元费用加上所欠金额
• ✓必须在收到通知后的30个日历日内以认证支票或汇票方式支付
• ✓在30天内未支付导致自动撤销或驳回，无需听证会
• ✓当费用不合理或造成过度负担时，秘书可豁免这些费用

进入经纪关系以进行房产挂牌或代理个人进行购买/销售/交换/出租/租赁的赞助经纪人必须在书面经纪协议中明确阐述条款，特别指定哪些持证人作为法律代理人，排除所有其他关联持证人。如果指定的持证人不代理超过一方，则该经纪人不被视为代理多于一方。

• ✓经纪关系必须在书面经纪协议中明确阐述
• ✓协议必须特别指定持证人作为法律代理人，排除所有其他关联持证人

没有任何规定禁止委托人执行口头协议；缺少书面协议不构成对协议存在或执行获许活动的肯定性抗辩，法院可以施加法律或衡平救济。赞助经纪人必须采取常规必要措施保护机密信息。指定代理人可向赞助经纪人披露机密信息以获得有利于委托人的建议，但除非经委托人要求或允许，否则不能进一步披露。

• ✓缺少书面协议不构成肯定性抗辩；口头协议可以被执行
• ✓赞助经纪人必须采取常规必要措施保护委托人的机密信息
• ✓向赞助经纪人披露的机密信息除非经委托人要求或允许，否则不能进一步披露

当民事或刑事裁决（或行政令）认定被许可人在许可活动中非法歧视时，部门必须在委员会建议、经过通知和听证会后，暂停/撤销许可证或采取纪律处分，除非处于上诉程序中。该裁决是正式记录的一部分，不能在听证会中再次受到质疑。

• ✓民事/刑事非法歧视裁决在委员会建议下须暂停或撤销许可证，除非处于上诉程序中
• ✓行政令认定歧视的决定在委员会建议下须采取纪律处分
• ✓基础歧视裁决是正式记录的一部分，其实质内容不能在被许可人的听证申请中被质疑

仅因为加入或联属于多重挂牌服务或类似信息源，经纪人不被视为另一经纪人客户的代理代理。代理代理的要约不能通过MLS或类似信息源进行。

• ✓单独的MLS会员资格不会产生代理代理关系
• ✓代理代理的要约不能通过MLS或类似信息源进行

《伊利诺伊州行政程序法》明确被采纳到该法中，但允许许可证持有人证明符合执照保留/继续/更新的所有合法要求的条款除外。当通知寄至记录中的最后已知地址时，该通知视为充分。

• ✓《伊利诺伊州行政程序法》被采纳，但第10-65(d)条关于证明执照保留符合性的权利除外
• ✓当通知寄至记录中的最后已知地址时，该通知视为充分

在进行纪律处分之前，部门必须在听证会前至少30天，以书面形式通知被控人（及其管理/赞助经纪人）有关指控和听证会详情，要求在20天内提交宣誓书面答辩，并警告不提交答辩可能导致缺席。委员会审理指控；不提交答辩可能导致不经听证会的纪律处分。

• ✓部门必须在听证会日期前至少30天发出关于指控和听证会的书面通知
• ✓被控人必须在收到通知后20天内提交宣誓书面答辩
• ✓不提交答辩可能导致缺席和纪律处分（包括罚款），无需听证会
• ✓通知还必须发送给指定的管理经纪人和赞助经纪人，最终命令副本必须交付给他们
• ✓通知可以通过邮件或电子方式发送至记录中的地址/电子邮件