Sec. 15-5. Legislative intent +22Illinois · املاک · فارسی

مجمع عمومی دریافت کرد که اعمال نمایندگی حقوق عام بر روابط املاک و مستغلات باعث سوء تفاهم‌هایی شده است که مخالف منافع عمومی است. ماده 15 روابط بین دارندگان مجوز و مصرف‌کنندگان را برای تأمین ثبات در بازار املاک و مستغلات کدیفای می‌کند. این ماده به استثنای مفاهیم حقوق عام نمایندگی اصیل/نماینده و وظایف عهده‌دار اعمال می‌شود.

• ✓ماده 15 مفاهیم نمایندگی حقوق عام و وظایف عهده‌دار را برای دارندگان مجوز جایگزین می‌کند
• ✓ماده 15 روابط را کنترل می‌کند مگر جایی که توافق نامه کتبی غیر این را مقرر می‌کند، هنگامی که روابطی غیر از نمایندگی تعیین شده وجود دارد

ماده 15 می‌تواند به عنوان مبنایی برای حقوق اقدام خصوصی و دفاع‌های فروشندگان، خریداران، صاحبان ملک، مستاجران، کارگزاران مدیریت و کارگزاران عمل کند. این حقوق به هیچ ماده دیگری از قانون تعمیم نمی‌یابد. ماده 15 به منظور تأثیرگذاری بر روابط قراردادی بین کارگزاران مدیریت/کارگزاران و نمایندگان وابسته آنها نیست.

• ✓حقوق اقدام خصوصی تنها برای ماده 15 اعمال می‌شود، نه سایر مواد قانون
• ✓ماده 15 بر روابط قراردادی بین کارگزاران و نمایندگان وابسته آنها تأثیر نمی‌گذارد

بخش باید فهرستی عمومی از تمام تصمیمات رسمی مرتبط با اقدامات صدور مجوز، از جمله صدور، رد، تمدید، الغاء و توقیف مجوزها، و همچنین اقدامات آزمایشی و تنبیهی انجام شده بر اساس قانون را نگه دارد.

• ✓بخش باید فهرستی از تصمیمات رسمی درباره صدور، رد، تمدید، الغاء و توقیف مجوزها را نگه دارد
• ✓این فهرست باید در ساعات کاری عادی برای عموم مردم در دسترس باشد

نمایندگان مجاز در نظر گرفته می‌شوند که مصرف‌کننده‌ای را که با آن‌ها کار می‌کنند، به عنوان یک نمایندهٔ تعیین‌شده نمایندگی می‌کنند، مگر اینکه توافق نامهٔ کتبی بین دلال حامی و مصرف‌کننده وجود داشته باشد که رابطهٔ متفاوتی را تعیین کند. این موضوع آژانس تعیین‌شده را به عنوان رابطهٔ پیش‌فرض در ایلینوی تعیین می‌کند.

• ✓آژانس تعیین‌شده در غیاب توافق نامهٔ کتبی، رابطهٔ پیش‌فرض است
• ✓رابطهٔ متفاوت مستلزم توافق نامهٔ کتبی بین دلال حامی و مصرف‌کننده است

هر فردی که بدون مجوز به عنوان دلال مدیرت، دلال، یا نماینده اجاره مسکن فعالیت کند، تلاش کند، یا خود را به این نحو معرفی کند، با جریمه مدنی تا $25,000 برای هر تخلف روبرو خواهد شد، علاوه بر سایر مجازات های قانونی. جریمه پس از برگزاری جلسه تعیین می شود.

• ✓جریمه مدنی برای فعالیت بدون مجوز نمی تواند برای هر تخلف بیش از $25,000 باشد
• ✓جریمه توسط بخش تنها پس از برگزاری جلسه منطبق بر مقررات جلسه انضباطی تعیین می شود
• ✓بخش دارای اختیار تحقیق در مورد هر گونه فعالیت بدون مجوز است
• ✓جریمه مدنی باید ظرف 60 روز پس از تاریخ اعتبار دستور پرداخت شود و یک حکم قابل اجرا در هر دادگاه رسمی تشکیل می دهد

نماینده‌ای که دارای مجوز است و یک مشتری را نمایندگی می‌کند، باید شرایط قرارداد میانجی‌گری را انجام دهد، منافع بهتر مشتری را ارتقا دهد، توانایی و مراقبت معقول را اعمال کند، اطلاعات محرمانه را محرمانه نگاه دارد، و با قانون و تمام قوانین مربوطه از جمله قوانین مسکن عادلانه و حقوق مدنی مطابقت داشته باشد.

• ✓باید منافع بهتر مشتری را بر منافع خود نماینده یا هر فرد دیگری ترجیح دهد
• ✓باید توانایی معقول و مراقبت را در اجرای خدمات میانجی‌گری اعمال کند
• ✓باید تمام اطلاعات محرمانه دریافت شده از مشتری را محرمانه نگاه دارد
• ✓باید با قوانین مسکن عادلانه و حقوق مدنی مطابقت داشته باشد

ترویج منافع بهترین برای مشتری شامل جستجو برای معاملهای با قیمت/شرایطی مطابق با موافقتنامه یا قابل قبول برای مشتری است، ارائه به موقع تمام پیشنهادات مگر اینکه مشتری این وظیفه را از بین برد، افشای حقایق موضوعی که نماینده دارای دانش واقعی در مورد آن است (مگر محرمانه)، حسابرسی به موقع پول و اموال، و اطاعت از دستورات خاص و قانونی مشتری.

• ✓الزامی است که تمام پیشنهادات به مشتری و از مشتری به موقع ارائه شوند، مگر اینکه مشتری این وظیفه را از بین برده باشد
• ✓الزامی است که حقایق موضوعی که نماینده دارای دانش واقعی در مورد آن است افشا شود، مگر محرمانه باشند
• ✓الزامی است که دستورات خاص مشتری که مخالف قوانین، مقررات یا دستورالعملها نیستند، اطاعت شود
• ✓الزامی است که تمام پول و اموالی که مشتری در آن دارای منفعت است به موقع حسابرسی شود

حقایق مادی شامل نمی‌شوند، هنگامی که در یا مربوط به ملک اموالی باشند که موضوع معاملهٔ نیستند: (i) شرایط فیزیکی بدون اثر منفی قابل توجه بر ارزش، (ii) موقعیت‌های واقعی، یا (iii) وقایع و اقدامات در ملک.

• ✓شرایط فیزیکی در ملک غیر موضوعی که اثر منفی قابل توجهی بر ارزش ندارد حقایق مادی نیستند
• ✓موقعیت‌های واقعی و وقایع/اقدامات در ملک غیر موضوعی حقایق مادی نیستند

نمایندهٔ مجاز با نشان دادن ملک‌های جایگزین، نشان دادن ملک کلاینت به خریداران/مستأجران دیگر، یا تهیهٔ پیشنهادهای همزمان برای یک ملک، وظیفهٔ خود را نقض نمی‌کند. با این حال، افشای کتبی باید برای تمام کلاینتهایی که پیشنهادهای همزمان برای آنها تهیه می‌شوند، ارائه شود، و نمایندهٔ مجاز باید هر کلاینتی که درخواست کند را به یک نمایندهٔ تعیین‌شدهٔ دیگر ارجاع دهد.

• ✓هنگام تهیهٔ پیشنهادهای همزمان برای یک ملک، باید افشای کتبی به تمام کلاینت‌ها ارائه شود
• ✓هر کلاینتی که درخواست ارجاع کند باید به یک نمایندهٔ تعیین‌شدهٔ دیگر ارجاع داده شود

دارنده مجوز مسئول ارائه اطلاعات نادرستی نیست که یک مشتری به دارنده مجوز داده است، مگر اینکه دارنده مجوز بدانست یا باید می‌دانست که نادرست است. دارندگان مجوز خریدار/مستأجر کلاینت بر اساس افزایش قیمت برای دریافت هزینه‌های بیشتر کار کردن از لحاظ نقض وظیفه فرض نمی‌شوند. وظایف حقوق عام در مورد نمایندگی غلط از سهل‌انگاری یا تقلب بدون تغییر باقی می‌ماند.

• ✓هیچ مسئولیتی برای اطلاعات نادرست از مشتری وجود ندارد مگر اینکه دارنده مجوز بدانست یا باید می‌دانست که نادرست است
• ✓وظیفه حقوق عام در مورد نمایندگی غلط از سهل‌انگاری یا تقلب بدون تغییر است

انجام حتی یک عمل ممنوع، نقض هر قاعده‌ای که طبق این قانون تصویب شده باشد، یا نقض یک دستور انضباطی، نقض این قانون را تشکیل می دهد. هیچ الگوی رفتاری لازم نیست.

• ✓انجام یک عمل ممنوع تنهایی نقض این قانون را تشکیل می دهد
• ✓نقض یک دستور انضباطی یا یک قاعده تصویب شده نیز نقض را تشکیل می دهد

هیچ دلیل قابل‌اقامه‌ای برای واکنش علیه دارنده گواهینامه در مورد عدم افشای موارد زیر وجود ندارد: (i) اینکه ساکن مبتلا به HIV یا هر شرایط پزشکی دیگری بوده است؛ (ii) اینکه ملک محل وقوع عملی/واقعه‌ای بوده که تأثیری بر وضعیت فیزیکی ملک نداشته است؛ (iii) وضعیت‌های واقعی در مالک غیرموضوع؛ یا (iv) شرایط فیزیکی در مالک غیرموضوع که تأثیر منفی قابل‌توجهی بر ارزش ملک موضوع نداشته باشند.

• ✓هیچ تکلیفی برای افشای اینکه ساکن مبتلا به HIV یا شرایط پزشکی دیگری است وجود ندارد
• ✓هیچ تکلیفی برای افشای اعمال/واقعه‌هایی که بر وضعیت فیزیکی ملک تأثیری نداشته‌اند وجود ندارد

بخش می‌تواند از صدور/تجدید مجوز خودداری کند، تحت تجدید نظر قرار دهد، تعلیق کند، لغو کند، توبیخ کند، یا اقدام انضباطی/غیرانضباطی دیگری انجام دهد و جریمه‌ای تا ۲۵٬۰۰۰ دلار برای هر نقض قانون علیه هر دارنده مجوز، متقاضی، یا شخصی که خود را چنین معرفی می‌کند، از جمله دارندگان مجوزی که اموال خود را مدیریت می‌کنند، تحمیل کند.

• ✓بخش می‌تواند برای هر نقض قانون جریمه‌ای تا ۲۵٬۰۰۰ دلار تحمیل کند
• ✓تنبیه می‌تواند برای هر یک یا ترکیبی از علل شامل شده اعمال شود
• ✓تنبیه برای دارندگان مجوز، متقاضیان، اشخاصی که خود را چنین معرفی می‌کنند، و دارندگان مجوزی که اموال خود را مدیریت می‌کنند، اعمال می‌شود

مبانی شامل تقلب یا بیان غلط در به دست آوردن، کسب یا تجدید مجوز است؛ محکومیت یا اعترافات به جرائم جنایی، جرائم خفیف، تحریمهای اداری، یا جرائم مرتبط با قانون ثبت نام متجاوزان جنسی است؛ و ناتوانی در عمل با قضاوت منطقی، مهارت یا ایمنی معقول به دلیل بیماری یا ناتوانی جسمانی/ذهنی است.

• ✓تقلب یا بیان غلط در درخواست، کسب یا تجدید مجوز مبنای انضباطی است
• ✓محکومیت یا اعتراف به جرم جنایی، جرم خفیف، یا جرمی که مستلزم ثبت نام متجاوزان جنسی است مبنای انضباطی است
• ✓ناتوانی در عمل با قضاوت منطقی، مهارت یا ایمنی معقول به دلیل بیماری یا ناتوانی جسمانی/ذهنی مبنای انضباطی است

نمایندگان دارای مجوز باید کلیه وجوه ضمانت را در حسابی جداگانه از حسابهای شخصی/تجاری سپرده گذاری کنند و آن را تا زمان تکمیل یا خاتمه معامله حفظ کنند، مگر برای توزیع های مجاز یا انتقال ترکی بر اساس دستور به خزانه دار ایالت. عدم حسابدهی یا عدم بازپرداخت وجوه یا اسناد متعلق به دیگران، مبنای تنبیه است.

• ✓وجوه ضمانت باید در حسابی جداگانه و مجزا از حسابهای شخصی و سایر حسابهای تجاری نگهداری شود
• ✓��جوه ضمانت باید تا زمان تکمیل یا خاتمه معامله، مگر اینکه بر اساس دستور کتبی، شرایط قرارداد یا دستور دادگاه توزیع شود، سپرده باقی بماند
• ✓حساب ضمانت بدون بهره خواهد بود مگر اینکه قانون الزامی کند یا اصحاب قضیه به صورت کتبی درخواست کنند
• ✓وجوه ضمانت تنها پس از 6 ماه از یک درخواست کتبی می توانند مترک تلقی شوند و به عنوان ملک بدون مالک به خزانه دار ایالت منتقل شوند
• ✓سوابق ضمانت باید ظرف 24 ساعت از دریافت درخواست به بخش قابل دسترسی باشند

اختلاط پول یا اموال دیگران با دارایی‌های خود دارنده پروانه نقض است. الزام یک طرف غیرمشتری برای اجازه‌دادن به دارنده پروانه برای نگهداری وجوه حساب تضمین برای کمیسیون/هزینه‌های خود به‌عنوان شرط آزادسازی ممنوع است.

• ✓اختلاط پول یا اموال دیگران با پول یا دارایی خود دارنده پروانه دلیل نظارت انضباطی است
• ✓دارنده پروانه نمی‌تواند از طرف غیرمشتری بخواهد که وجوه حساب تضمین را برای کمیسیون/هزینه‌های دارنده پروانه به‌عنوان شرط آزادسازی نگهداری کند

اقدام برای بیش از یک طرف بدون اطلاع کتبی، نمایندگی از سمسار دیگری غیر از سمسار حامی، عدم داشتن توافقنامه کتبی کارگزاری، مذاکره با شخصی که معاهده انحصاری معروف دارد، و عدم ارائه خدمات حداقل مطلوب تحت توافقنامه انحصاری، از علل انضباطی می‌باشند.

• ✓اقدام برای بیش از یک طرف در یک معاملة بدون اطلاع کتبی به تمام طرفین ممنوع است
• ✓دارنده پروانه نمی‌تواند فعالیت‌های مجاز را برای سمسار دیگری غیر از سمسار حامی انجام دهد
• ✓عدم داشتن توافقنامة کتبی کارگزاری بین سمسار حامی و کارفرما یک تخلف است
• ✓مذاکرة مستقیم با شخصی که معاهدة کارگزاری انحصاری معروف با سمسار دیگری دارد (بدون مج��ز) ممنوع است
• ✓عدم ارائة خدمات حداقل مورد نیاز طبق بخش 15-75 تحت توافقنامة کارگزاری انحصاری یک تخلف است

تأثیر بر معاملات برای تشویق مسکن منفصل نژادی/مذهبی یا دلسردی از مسکن یکپارچه، و انجام اعمال نقض ماده 3 قانون حقوق بشر ایلینویز، بدون توجه به اینکه شکایتی به کمیسیون حقوق بشر ارسال شده باشد یا نه، مبنایی برای انضباط است.

• ✓تشویق مسکن منفصل نژادی و مذهبی یا دلسردی از مسکن یکپارچه (بلوکباستینگ/هدایت‌کاری) مبنایی برای انضباط است
• ✓نقض هر گونه مقررات ماده 3 قانون حقوق بشر ایلینویز مبناست، خواه شکایتی با کمیسیون حقوق بشر ارسال شده باشد یا نه

تبلیغات نادقیق، گمراه‌کننده یا مخالف؛ سوء نمایندگی موضوعی؛ تبلیغات بی‌اساس؛ وعده‌های دروغین که احتمال تأثیرگذاری دارند؛ سوء نمایندگی صریح مستمر؛ استفاده از نام‌های تجاری/نشان‌های غیرمجاز؛ تبلیغات کور؛ و پیشنهادهای گمراه‌کننده «رایگان» همه اساس برای انضباط هستند.

• ✓تبلیغات نادقیق، گمراه‌کننده یا دروغین و تبلیغات بی‌اساس اساس انضباط هستند
• ✓دادن وعده‌های دروغین که احتمال تأثیر، قانع‌سازی یا ترغیب دارند ممنوع است
• ✓تبلیغ از طریق تبلیغات کور به جز آنطور که در بخش 10-30 مجاز است ممنوع است
• ✓تبلیغ کالاها/خدمات به عنوان «رایگان» بدون افشای شرایط/تعهدات یک نقض است

نمایش تابلوی «برای اجاره» یا «برای فروش» یا تبلیغ ملک برای فروش/اجاره بدون رضایت کتبی مالک یا نماینده مجاز مالک، دلیل انضباطی است.

• ✓نمایش تابلوی «برای اجاره» یا «برای فروش» بدون رضایت کتبی مالک ممنوع است
• ✓تبلیغ ملک برای فروش یا اجاره بدون رضایت کتبی مالک نقض قانون است

رفتار بی‌افتخار/غیراخلاقی/غیرحرفه‌ای که احتمال فریب یا صدمه به عموم را دارد، هر گونه رفتاری که شامل معاملات بی‌دریغ باشد، و (زمانی که دارنده مجوز نیز وکیل است) عمل کردن به عنوان وکیل برای یک طرف در همان معامله‌ای که دارنده مجوز به عنوان کارگزار عمل کرده است، مبنایی برای انضباط است.

• ✓رفتار بی‌افتخار، غیراخلاقی یا غیرحرفه‌ای که احتمال فریب، تقلب یا صدمه به عموم را دارد، مبنایی برای انضباط است
• ✓هر گونه رفتاری که شامل معاملات بی‌دریغ باشد، مبنایی برای انضباط است
• ✓یک وکیل دارنده مجوز نمی‌تواند به عنوان وکیل خریدار یا فروشنده در همان معامله‌ای عمل کند که در آن به عنوان کارگزار مدیریت‌کننده یا کارگزار عمل می‌کند

عدم ارائه به‌موقع اطلاعات حامی/پایان‌کار به بخش، عدم پاسخ به درخواست‌های بخش در مدت 30 روز، عدم اطلاع‌رسانی درون 30 روز از اطلاعات بخش 5-25، و ناتوانی دلال مدیر تعیین‌شده در ارائه سیاست شرکتی یا انجام وظایف بخش 10-55 همگی دلایل هستند.

• ✓عدم ارائه به‌موقع اطلاعات حامی یا پایان‌کار به بخش یک نقض است
• ✓عدم ارائه اطلاعات درخواست‌شده یا عدم پاسخ درون 30 روز از درخواست بخش یک دلیل است
• ✓عدم اطلاع‌رسانی به بخش درون 30 روز از اطلاعات مورد نیاز در بخش 5-25 یک نقض است
• ✓دلال مدیر تعیین‌شده باید سیاست شرکتی کتبی را ارائه دهد و وظایف بخش 10-55 را انجام دهد

بخش می‌تواند از طریق عدم ارائه اظهارنامه یا عدم پرداخت مالیات/جریمه/سود، مجوز را رد کند، تجدید کند یا تعلیق کند، و می‌تواند بر اساس تصدیق بدهی نفقه فرزندان (بیش از 30 روز معوق) از بخش خدمات بهداشتی و خانوادگی اقدام کند.

• ✓بخش می‌تواند بر دلیل عدم ارائه اظهارنامه مالیاتی یا عدم پرداخت مالیات تا زمان تأمین الزامات، مجوز را رد کند، تجدید کند یا تعلیق کند
• ✓بخش می‌تواند صرفاً بر اساس تصدیق بدهی نفقه فرزندان بیش از 30 روز، علیه مجوز اقدام کند

ثبت دعاوی یا ثبت اسناد کتبی در هر شهرستان ایلینوی برای اموال مسکونی غیرتجاری که مربوط به جبران خسارت کارگزار برای فعالیت های مجاز تحت قانون باشد، موجب انضباطی است.

• ✓ثبت دعاوی برای اموال مسکونی غیرتجاری مربوط به جبران خسارت کارگزار ممنوع است
• ✓این امر برای تمام شهرستان های ایالت برای فعالیت های مجاز تحت قانون اعمال می شود

دارندگان پروانه باید با تمام مشتریان صادقانه رفتار کنند و نباید به طور غفلتآمیز یا عمداً اطلاعات کاذب به آنها بدهند. دارندگان پروانهای که توسط خریدار درخواست شده است باید به طور به موقع تمام حقایق مادی نهفته منفی درباره شرایط فیزیکی ملک را که دارندگان پروانه واقعاً می‌دانند و که نمی‌تواند توسط بازرسی معقول کشف شود، برای خریداران بالقوه فاش کند.

• ✓باید با تمام مشتریان صادقانه رفتار کنند و نباید به طور غفلتآمیز یا عمداً اطلاعات کاذب بدهند
• ✓باید به طور به موقع نقایص فیزیکی مادی نهفته ای را که واقعاً شناخته شده است و بازرسی معقول نمی‌تواند آن را افشا کند، فاش کنند

دارندهٔ مجوز نسبت به مشتری برای ارائهٔ اطلاعات نادرست مسئول نیست اگر کلاینت دارندهٔ مجوز اطلاعات نادرست را به او دهد و دارندهٔ مجوز دانش واقعی نداشته باشد که آن نادرست است. هیچ دعوایی علیه دارندهٔ مجوز برای افشای اطلاعات در انطباق با این بند پیش نمی‌آید.

• ✓عدم مسئولیت نسبت به مشتری برای اطلاعات نادرست از کلاینت اگر دارندهٔ مجوز دانش واقعی نداشته باشد که نادرست است
• ✓عدم وجود دعوا برای افشای اطلاعات در انطباق با بند

بخش می‌تواند استنادهایی برای دارندگان مجوز صادر کند که نیازهای آموزش مستمر یا آموزش پس از دریافت مجوز را برآورده نکنند. استناد شامل نام، آدرس، شماره مجوز، ساعات کمبود و جریمه (حداکثر $2,000) است. استناد عذر برای تکمیل آموزش مورد نیاز نیست.

• ✓جریمه استناد برای کمبودهای آموزش مستمر/پس از دریافت مجوز نباید از $2,000 تجاوز کند
• ✓استناد دارنده مجوز را از تکمیل تمام آموزش‌های مستمر/پس از دریافت مجوز مورد نیاز معاف نمی‌کند
• ✓دارنده مجوز استناد شده حق دارد در مدت 30 روز پس از اطلاع درخواست جلسه رسیدگی کند؛ عدم درخواست منجر به دستور نهایی غیر تأدیبی می‌شود
• ✓هر جریمه‌ای در مدت 30 روز پس از دستور نهایی یا دستور دبیر قابل پرداخت است
• ✓پرداخت جریمه استناد تا زمانی که دارنده مجوز قبلاً 2 یا بیشتر استناد و 2 یا بیشتر جریمه دریافت نکرده باشد، انضباطی قابل گزارش نیست

به استثنای مواردی که در یک توافق نوشتاری پیش‌بینی شده است، دلال حامی و نمایندگان مجاز پس از خاتمه، انقضا یا تکمیل توافق کارگزاری، وظایف بیشتری ندارند، به جز: (1) جواب‌دهی برای تمام پول‌ها و دارایی‌های مرتبط با معامله؛ و (2) نگهداری محرمانه تمام اطلاعات محرمانه دریافت‌شده در طول توافق.

• ✓وظیفه جواب‌دهی برای تمام پول‌ها و دارایی‌ها پس از خاتمه باقی می‌ماند
• ✓وظیفه نگهداری اطلاعات محرمانه پس از خاتمه باقی می‌ماند

دبیر میتواند از طریق دادستان کل یا دادستان ایالت برای جلوگیری از نقض قوانین درخواست دستور منع کند. بخش میتواند قانونی را صادر کند که نشان دهد چرا دستور توقف فعالیت صادر نشود، که حداقل 7 روز برای پاسخ دادن لازم است. افراد خصوصی آسیبدیده از فعالیت بدون مجوز نیز میتوانند برای کمک درخواست کنند.

• ✓دبیر میتواند دستور منع موقتی (بدون اطلاع) و دستورات منع ابتدایی/دائمی علیه نقض قوانین درخواست کند
• ✓قانون توقف فعالیت باید حداقل 7 روز برای تقدیم پاسخ رضایتبخش فرصت دهد
• ✓عدم پاسخ رضایتبخش منجر به دستور توقف فعالیت فوری میشود
• ✓دارندگان مجوز، طرفهای مرتبط، یا افراد آسیبدیده میتوانند برای کمک حقوقی علیه پزشکان بدون مجوز درخواست کنند

مجاز‌کنندۀ عمل‌کننده به عنوان نماینده منتصب شده باید در صورت کتبی، نه دیرتر از شروع کار به عنوان نماینده منتصب شده، مصرف‌کننده را مطلع کند که رابطۀ نمایندگی منتصب شده وجود دارد (مگر اینکه توافق کتبی رابطۀ متفاوتی در نظر گرفته باشد) و نام‌های نماینده/نمایندگان منتصب شده. این افشا می‌تواند بخشی از توافق کارگزاری یا سند جداگانه‌ای باشد که توسط دلال حامی نگهداری شده و برای مصرف‌کننده/کارفرما فراهم شود.

• ✓افشای کتبی نمایندگی منتصب شده باید نه دیرتر از شروع کار به عنوان نماینده منتصب شده انجام شود
• ✓افشا باید شامل نام‌های نماینده/نمایندگان منتصب شده و یک نسخۀ نگهداری‌شده و فراهم‌شده برای مصرف‌کننده باشد

دارندۀ مجوز باید با مصرف‌کننده درباره سیاست جبران خسارت دلال حامی، شامل شرایط و مبالغ ارائه‌شده به دلالان همکار، بحث کند. دارندۀ مجوز باید به صورت کتبی به مشتری افشا کند که دارندۀ مجوز به‌عنوان نماینده مشتری عمل نمی‌کند، در زمانی که هدف آن جلوگیری از افشای اطلاعات محرمانه است، اما نه دیرتر از تهیۀ پیشنهاد خرید یا اجاره.

• ✓باید درباره سیاست جبران خسارت دلال حامی شامل مبالغ دلالان همکار بحث کند
• ✓باید به صورت کتبی افشای عدم نمایندگی را به مشتری نه دیرتر از تهیۀ پیشنهاد خرید یا اجاره اطلاع دهد

انجام کار یا عمل به عنوان کارگزار مدیریت، کارگزار، یا نماینده اجاره‌ی مسکونی، یا معرفی خود به عنوان دارای مجوز، بدون مجوز فعال معتبر، برای اولین تخلف جنحه درجه A و برای تخلفات دوم یا بعدی جنایت درجه 4 است.

• ✓انجام فعالیت بدون مجوز یا معرفی خود به عنوان دارای مجوز، جنحه درجه A است
• ✓تخلف دوم یا بعدی جنایت درجه 4 است

پرداخت یا وعده پرداخت پاداش به دارنده مجوز، تعیین‌کننده این نیست که آیا رابطه نمایندگی بین دارنده مجوز و مصرف‌کننده برقرار شده است یا خیر. اینکه چه کسی پرداخت می‌کند، تعیین نمی‌کند که چه کسی نماینده‌داری می‌شود.

• ✓پرداخت یا وعده پرداخت پاداش رابطه نمایندگی را تعیین نمی‌کند
• ✓رابطه نمایندگی نه توسط کسی که پرداخت می‌کند، بلکه توسط ماهیت رابطه برقرار می‌شود

تمام اطلاعات جمع‌آوری شده در طول معاینه یا تحقیق، شامل شکایات، محرمانه است و فقط می‌تواند برای نیروهای اجرای قانون، سازمان‌های نظارتی با منفعت نظارتی، یا در پاسخ به یک دادخواست قانونی فاش شود. با این حال، شکایت رسمی ثبت شده توسط بخش یا هر گزینشی صادر شده علیه دارندۀ پروانه یک سند عمومی است.

• ✓اطلاعات تحقیق/معاینه و شکایات محرمانه هستند و عموماً فاش نمی‌شوند
• ✓فاش کردن محدود به نیروهای اجرای قانون، سازمان‌های نظارتی با منفعت مناسب، یا دادخواست قانونی است
• ✓شکایت رسمی ثبت شده توسط بخش یا هر گزینشی صادر شده علیه دارندۀ پروانه/متقاضی یک سند عمومی است

یک دارنده مجوز می‌تواند به‌عنوان نماینده دوگانه (یا یک کارگزار می‌تواند به نمایندگان حمایت‌شده اجازه دهد) در یک معامله یکسان تنها با رضایت آگاهانه و کتبی تمام مشتریان عمل کند. رضایت در صورتی که مشتری سند افشاگری قانونی را امضا کند، فرض می‌شود. فرم افشاگری باید هنگام انعقاد قرارداد کارگزاری ارائه شود و می‌تواند در آن زمان یا قبل از اینکه نماینده به‌عنوان نماینده دوگانه عمل کند امضا شود.

• ✓نمایندگی دوگانه تنها با رضایت آگاهانه و کتبی تمام مشتریان مجاز است
• ✓فرم افشاگری نمایندگی دوگانه باید هنگام انعقاد قرارداد کارگزاری ارائه شود
• ✓رضایت در صورتی که مشتری سند افشاگری نمایندگی دوگانه قانونی را امضا کند، فرض می‌شود

یک نماینده دوگانه می‌تواند با تمام مشتریان صادقانه رفتار کند، اطلاعات ملک را به خریداران ارائه کند، عیوب نهفته مادی را افشاء کند، صلاحیت های مالی خریدار را برای فروشنده افشاء کند، شرایط و هزینه‌ها را توضیح دهد، و داده‌های فروش قابل مقایسه را ارائه کند. یک نماینده دوگانه نمی‌تواند بدون اجازه اطلاعات محرمانه را افشاء کند، قیمت/شرایطی که یک طرف بیشتر از قیمت فهرستی می‌پذیرد را بدون اجازه افشاء کند، یا به هیچ طرفی توصیه کند که چه قیمت یا شرایطی را برای پیشنهاد یا پاسخ استفاده کند.

• ✓یک نماینده دوگانه نمی‌تواند بدون اجازه اطلاعات محرمانه یک مشتری را افشاء کند
• ✓یک نماینده دوگانه نمی‌تواند بدون اجازه قیمت/شرایطی که یک طرف بیشتر از قیمت فهرستی می‌پذیرد را افشاء کند
• ✓یک نماینده دوگانه نمی‌تواند به مشتری توصیه کند که چه قیمت یا شرایطی را برای پیشنهاد یا پاسخ استفاده کند

دارنده مجوز که به عنوان نمایندۀ دوگانه عمل می‌کند باید تایید کتبی رضایت قبلی مشتریان را که هنگام اجرای پیشنهاد یا قرارداد بدست آمده است، دریافت کند. این ممکن است در سند دیگری (مانند قرارداد خرید) موجود باشد، در این صورت مشتری باید بر بند تایید نمایندگی دوگانه امضا کرده و آن را نیز مختوم کند و از زبان تایید قانونی استفاده کند.

• ✓هنگام اجرای پیشنهاد یا قرارداد باید تایید کتبی رضایت قبلی نمایندگی دوگانه دریافت شود
• ✓اگر در سند دیگری گنجانیده شود، مشتری باید بر بند تایید نمایندگی دوگانه امضا و مختوم کند

هیچ دعوای قانونی برای نماینده دوگانه‌ای که افشاگری‌های مجاز/لازمی انجام می‌دهد وجود ندارد، و چنین افشاگری‌ها نمایندگی را خاتمه نمی‌دهند. در نمایندگی دوگانه هیچ نسبت دادن دانش میان مشتریان، کارگزاران یا نماینده‌های دارای مجوز وجود ندارد. یک نماینده دارای مجوز می‌تواند بدون مسئولیت از مشتری غیرموافق خود را پس بکشد. یک نماینده دارای مجوز نمی‌تواند به عنوان نماینده دوگانه عمل کند زمانی که نماینده یا نهادی که او در آن سهام دارد طرفی در معامله باشد.

• ✓در نمایندگی دوگانه هیچ نسبت دادن دانش میان مشتریان، کارگزاران یا نماینده‌های وابسته دارای مجوز وجود ندارد
• ✓نماینده دارای مجوز نمی‌تواند نماینده دوگانه باشد هنگامی که نماینده یا نهادی مالکانه‌اش طرفی در معامله باشد
• ✓نماینده دارای مجوز می‌تواند بدون مسئولیت از مشتری‌ای که به نمایندگی دوگانه افشاشده موافقت نکرده است خود را پس بکشد

فردی که چک آن برگشت داده شده است یا کارت اعتباری/نقدی او رد شده است، مبلغ $50 به علاوه مبلغ مقروض را مدیون است. بخش این فرد را در جریان می‌گذارد تا در عرض 30 روز با چک تأیید شده یا حواله‌ی پستی پرداخت کند؛ عدم پرداخت منجر به لغو یا رد خودکار بدون جلسه شنیداری می‌شود.

• ✓چک برگشتی یا شارژ کارت رد شده هزینه $50 را علاوه بر مبلغ مقروض تحمیل می‌کند
• ✓پرداخت باید در عرض 30 روز تقویمی از آگاهی با چک تأیید شده یا حواله‌ی پستی انجام شود
• ✓عدم پرداخت در عرض 30 روز منجر به لغو یا رد خودکار بدون جلسه شنیداری می‌شود
• ✓دبیر می‌تواند هزینه‌هایی را ببخشد که در آنها غیرمعقول یا فشار غیرضروری خواهند بود

کارگزار حامی که وارد یک رابطه کارگزاری برای فهرست کردن یا نمایندگی از فردی در خریداری/فروش/تبادل/اجاره/استیجار می‌شود، باید شرایط را در یک توافق‌نامه کتبی بیان کند، به‌طور خاص تعیین کند که کدام دارندگان مجوز به‌عنوان نمایندگان قانونی و به استثنای تمام دارندگان مجوز وابسته دیگر عمل می‌کنند. چنین کارگزاری زمانی که نمایندگان تعیین‌شده بیش از یک طرف را نمایندگی نکنند، برای بیش از یک طرف عمل کردن تلقی نمی‌شود.

• ✓روابط کارگزاری باید در یک توافق‌نامه درون‌افزاری کتبی بیان شوند
• ✓توافق‌نامه باید به‌طور خاص دارندگان مجوز را به‌عنوان نمایندگان قانونی و به استثنای تمام دارندگان مجوز وابسته دیگر تعیین کند

هیچ چیز مانع از اجرای توافق شفاهی توسط کارفرما نمی‌شود؛ عدم وجود توافق نوشتاری دفاع قاطعی علیه وجود توافق یا انجام فعالیت‌های مجاز نیست، و دادگاه‌ها می‌توانند درمان‌های حقوقی و منصفانه اعمال کنند. کارگزاران حامی باید مراقبت معمول و ضروری را برای حفاظت از اطلاعات محرمانه انجام دهند. نماینده منصوب می‌تواند اطلاعات محرمانه را برای مشاوره‌ای که به کارفرما سود رساند به کارگزار حامی افشا کند، اما نمی‌تواند بیشتر افشا شود مگر اینکه کارفرما آن را الزام یا مجاز کند.

• ✓عدم وجود توافق نوشتاری دفاع قاطع نیست؛ توافق‌های شفاهی قابل اجرا هستند
• ✓کارگزار حامی باید مراقبت معمول و ضروری را برای حفاظت از اطلاعات محرمانه کارفرما انجام دهد
• ✓اطلاعات محرمانه افشا‌شده به کارگزار حامی نمی‌تواند بیشتر افشا شود مگر اینکه توسط کارفرما الزام یا مجاز باشد

هنگامی که یک حکم حقوقی یا کیفری (یا دستور اداری) نشان دهد که دارنده پروانه در فعالیت دارای پروانه تبعیض غیرقانونی کرده است، دپارتمان باید پس از توصیه هیئت و پس از اطلاع رسانی و جلسه رسیدگی، پروانه را تعلیق یا لغو کند یا اقدام انضباطی انجام دهد، مگر اینکه در فرایند تجدیدنظر باشد. این حکم مورد ثبت است و نمی‌تواند در جلسه رسیدگی دوباره به چالش کشیده شود.

• ✓حکم حقوقی یا کیفری تبعیض غیرقانونی نیازمند تعلیق یا لغو پروانه پس از توصیه هیئت است، مگر اینکه در فرایند تجدیدنظر باشد
• ✓دستور اداری اثبات‌کننده تبعیض نیازمند اقدام انضباطی پس از توصیه هیئت است
• ✓حکم تبعیض پایه‌ای مورد ثبت است و شایستگی آن را نمی‌توان در درخواست جلسه رسیدگی دارنده پروانه به چالش کشید

یک دلال صرفاً با عضویت یا وابستگی در سیستم لیست چندگانه یا منابع اطلاعاتی مشابه، نمایندهٔ فرعی مشتری دلال دیگری محسوب نمی‌شود، و پیشنهاد نمایندگی فرعی نمی‌تواند از طریق MLS یا منابع اطلاعاتی مشابه انجام شود.

• ✓عضویت در MLS به تنهایی رابطهٔ نمایندگی فرعی ایجاد نمی‌کند
• ✓پیشنهاد نمایندگی فرعی نمی‌تواند از طریق MLS یا منابع اطلاعاتی مشابه انجام شود

قانون رویه‌های اداری ایلینویز به صراحت تصویب شده است، به‌ استثنای اینکه مفادی که به دارندگان پروانه اجازه می‌دهد تمام الزامات قانونی برای حفظ/ادامه/تجدید را نشان دهند حذف شده است. اگر به آخرین آدرس ثبت‌شده فرد ارسال شود، اطلاع کافی تلقی می‌شود.

• ✓قانون رویه‌های اداری ایلینویز تصویب شده است به‌ استثنای حق بخش 10-65(d) نشان دادن انطباق برای حفظ پروانه
• ✓اگر به آخرین آدرس ثبت‌شده فرد ارسال شود، اطلاع کافی تلقی می‌شود

قبل از اعمال انضباط، بخش باید حداقل 30 روز قبل از جلسه، شخص متهم شده (و کارگزار مدیریت‌کننده/حامی آن‌ها) را از طریق نامه نویسی در مورد اتهامات و جزئیات جلسه مطلع کند، دستور دهد که پاسخ کتبی تحت سوگند در مدت 20 روز ارائه شود، و هشدار دهد که عدم پاسخ ممکن است منجر به تخلف شود. هیئت اتهامات را رسیدگی می‌کند؛ عدم پاسخ ممکن است منجر به انضباط بدون جلسه شود.

• ✓بخش باید حداقل 30 روز قبل از تاریخ جلسه، اطلاع‌نامه کتبی اتهامات و جلسه ارائه ده��
• ✓شخص باید ظرف 20 روز پس از ابلاغ اطلاع‌نامه، پاسخ کتبی تحت سوگند ارائه دهد
• ✓عدم ارائه پاسخ ممکن است منجر به تخلف و انضباط (شامل جریمه نقدی) بدون جلسه شود
• ✓اطلاع‌نامه باید به کارگزار مدیریت‌کننده مسئول و کارگزار حامی نیز ارسال شود، و نسخه‌ای از دستور نهایی به آن‌ها تحویل داده شود
• ✓اطلاع‌نامه می‌تواند از طریق پست یا وسایل الکترونیکی به آدرس/ایمیل ثبت‌شده ابلاغ شود