주제 45개 · 2026-09-17 업데이트
일반의회는 부동산 관계에 관습법 중개인 개념을 적용하면 공공의 이익에 어긋나는 오해를 야기한다는 점을 발견했습니다. 제15조는 중개인과 소비자 간의 관계를 법제화하여 부동산 시장의 안정성을 제공합니다. 이는 주인/중개인 및 신인 의무의 관습법 개념을 배제하고 적용됩니다.
제15조는 판매자, 구매자, 임대인, 임차인, 관리 중개인 및 중개인의 사적 청구권 및 방어권의 기초로 작용할 수 있습니다. 이러한 권리는 법령의 다른 조항으로 확대되지 않습니다. 제15조는 관리 중개인/중개인과 그들의 소속 면허소유자 간의 계약 관계에 영향을 미치지 않습니다.
부서는 면허 발급, 거부, 갱신, 취소 및 정지는 물론 법에 따른 시험적 조치 및 징계 조치를 포함한 면허 관련 모든 공식 결정에 대한 공개 색인을 유지해야 합니다.
라이선스 소유자는 스폰서 브로커와 소비자 간의 서면 합의로 다른 관계를 규정하지 않는 한, 자신이 함께 일하고 있는 소비자를 지정 대리인으로 대표하는 것으로 간주됩니다. 이는 일리노이 주에서 지정 대리 관계를 기본 관계로 설정합니다.
면허 없이 관리 중개인, 중개인 또는 주거용 임차인 중개인으로 행위하거나, 행위를 제공하거나, 시도하거나, 자신을 그렇게 표현하는 모든 사람은 다른 법적 벌칙에 추가로 위반당 최대 $25,000의 민사 벌금에 직면합니다. 벌금은 청문회 후에 부과됩니다.
고객을 대리하는 인허가 소유자는 부동산중개 계약 조건을 이행하고, 고객의 최선의 이익을 증진하며, 합리적인 기술과 주의를 행사하고, 기밀 정보를 비밀로 유지하며, 주택공급법(Act) 및 공정주택법과 시민권법을 포함한 모든 적용 가능한 법령을 준수해야 한다.
의뢰인의 최선의 이익을 증진하는 것은 계약서의 가격/조건으로 거래를 추구하거나 의뢰인이 수락할 수 있는 조건으로 거래를 추구하고, 의뢰인이 포기하지 않은 경우 적시에 모든 제안을 제시하고, 면허 소유자가 실제로 알고 있는 중요한 사실을 공개하고(기밀 정보 제외), 금전 및 재산을 적시에 정산하고, 의뢰인의 합법적인 구체적 지시를 따르는 것을 포함한다.
중요 사실에는 거래 대상이 아닌 부동산에 위치하거나 관련된 다음 항목들이 포함되지 않습니다: (i) 재산가치에 실질적인 부정적 영향을 미치지 않는 물리적 상태, (ii) 사실 상황, (iii) 부동산에서의 발생 사항 및 행위.
공인중개사는 대체 부동산을 보여주거나, 고객의 부동산을 다른 구매자/임차인에게 보여주거나, 동일한 부동산에 대한 동시 제안을 준비함으로써 의무를 위반하지 않습니다. 그러나 동일한 부동산에 대한 동시 제안을 준비할 때는 모든 고객에게 서면 공개가 이루어져야 하며, 공인중개사는 이러한 의뢰를 요청하는 고객을 다른 지정 중개인에게 소개해야 합니다.
계약 담당자는 고객이 제공한 거짓 정보에 대해 그 정보가 거짓임을 알았거나 알아야 했던 경우를 제외하고는 책임을 지지 않습니다. 매수인/임차인 의뢰인으로서 일하는 계약 담당자는 더 높은 가격에 기반한 더 높은 수수료로 일한다는 이유만으로 의무 위반으로 간주되지 않습니다. 과실 또는 사기적 표현 오도에 관한 관습법상 의무는 변경되지 않습니다.
단 하나의 금지된 행위, 법에 따라 채택된 규칙의 위반, 또는 징계 명령의 위반도 법의 위반을 구성합니다. 행위의 패턴이 필요하지 않습니다.
부동산 중개인이 다음 사항을 공개하지 않았다는 이유로 소송을 제기할 수 없습니다: (i) 점유자가 HIV 또는 기타 의료 질환이 있었다는 사실; (ii) 부동산에 물리적 영향을 미치지 않는 행위/사건; (iii) 대상 부동산이 아닌 다른 부동산에 관한 사실; 또는 (iv) 대상 부동산의 가치에 실질적으로 부정적인 영향을 미치지 않는 대상 부동산이 아닌 다른 부동산의 물리적 상태.
부서는 라이선스 발급/갱신 거부, 보호관찰 처분, 정지, 취소, 견책, 또는 기타 징계/비징계 조치를 취할 수 있으며, 자신의 부동산을 취급하는 라이선스 소유자를 포함하여 라이선스 소유자, 신청자, 또는 이러한 자격으로 활동하는 자에 대해 위반 1건당 최대 $25,000의 벌금을 부과할 수 있습니다.
사유에는 면허 취득 시 사기/허위 진술; 중범죄, 경범죄, 행정 제재 또는 성범죄인 등록법 범죄에 대한 유죄 판결 또는 항변; 신체적/정신적 질병 또는 장애로 인해 합리적인 판단, 기술 또는 안전으로 업무를 수행할 수 없음이 포함됩니다.
라이센스 소유자는 모든 에스크로 자금을 개인/사업 계좌와 별도의 특별 계좌에 입금하고 거래가 완료되거나 종료될 때까지 유지해야 하며, 허가된 지급 또는 주 재무부로의 포기 이전을 제외합니다. 타인의 자금이나 문서를 기록하거나 송금하지 못하는 것은 징계 사유입니다.
면허 소유자의 자금 또는 재산과 타인의 금전 또는 재산을 혼합하는 것은 위반입니다. 면허 소유자가 비의뢰인 당사자에게 보증금 해제의 조건으로 수수료/비용을 위해 에스크로우 금액을 보유하도록 요구하는 것은 금지되어 있습니다.
서면 통지 없이 둘 이상의 당사자를 대리하는 행위, 후원 중개인이 아닌 다른 중개인을 대리하는 행위, 서면 중개 계약서를 미작성하는 행위, 배타적 계약을 체결한 당사자와 협상하는 행위, 배타적 계약에 따른 최소 서비스 미제공은 징계 사유입니다.
인종적/종교적으로 분리된 주택을 조성하거나 통합 주택을 저해하도록 거래에 영향을 미치는 행위, 및 일리노이 인권법 제3조를 위반하는 행위는 인권위원회에 민원이 제기되었는지 여부와 관계없이 징계의 사유가 된다.
부정확하거나 오해의 소지가 있거나 반대되는 광고, 중대한 허위 표시, 거짓 광고, 영향을 미칠 가능성이 있는 거짓 약속, 계속된 노골적인 허위 표시, 무단 상호명/로고 사용, 무기명 광고, 그리고 오해의 소지가 있는 '무료' 제안은 모두 징계 사유이다.
소유자 또는 소유자의 authorized agent의 서면 동의 없이 「임대용」또는 「판매용」간판을 게시하거나 부동산을 판매/임대용으로 광고하는 것은 징계의 대상입니다.
대중을 기만하거나 해칠 가능성이 있는 수치스럽거나 비윤리적이거나 비전문적인 행위, 부정직한 거래를 구성하는 모든 행위, 그리고 (면허소유자가 변호사이기도 한 경우) 면허소유자가 중개인으로 행동한 동일한 거래에서 당사자의 변호사로 행동하는 것은 징계의 사유입니다.
스폰서십/종료 정보를 적시에 제공하지 못함, 부서 요청에 30일 내에 응하지 못함, Section 5-25 정보에 대해 30일 내에 통지하지 못함, 지정된 관리 중개인의 회사 정책 제공 또는 Section 10-55 의무 이행 실패는 모두 위반 사유입니다.
부서는 세금 신고 또는 세금/페널티/이자 납부 불이행으로 인해 라이센스 발급 거부, 갱신 거부 또는 정지할 수 있으며, 보건가족서비스부로부터의 자녀양육비 체납 인증(30일 이상 체납)을 기초로 조치를 취할 수 있습니다.
일리노이 주의 모든 카운티에서 주택성 비상업용 부동산에 관련하여 허가된 활동에 대한 중개인의 보상금과 관련된 선취특권이나 서면 문서를 등기하는 것은 징계 사유가 된다.
면허 소유자는 모든 고객을 정직하게 대해야 하며, 고의 또는 과실로 거짓 정보를 제공해서는 안 됩니다. 판매인 의뢰인과 계약한 면허 소유자는 합리적인 검사로는 발견할 수 없는 물리적 결함 중 실제로 알고 있는 모든 중대한 부정적 사실을 잠재적 구매인 고객에게 적시에 공시해야 합니다.
라이선시가 라이선시의 클라이언트로부터 받은 허위정보를 고객에게 제공한 경우, 라이선시가 그것이 허위임을 실제로 알지 못했다면 라이선시는 고객에 대해 책임이 없습니다. 본 조항을 준수하여 정보를 공개한 것에 대해 라이선시를 상대로 소송이 제기될 수 없습니다.
부서는 계속교육 또는 면허 후 교육 요건을 충족하지 못한 면허인에게 인용장을 발급할 수 있습니다. 인용장에는 성명, 주소, 면허번호, 부족한 시간, 그리고 처벌(최대 $2,000)이 기재됩니다. 인용장은 필수 교육 이수를 면제하지 않습니다.
서면 합의에서 달리 규정하지 않는 한, 중개업자 또는 소속 공인중개사는 중개 계약의 종료, 만료 또는 완료 후 추가 의무를 지지 않습니다. 단, 다음의 경우는 예외입니다: (1) 거래와 관련된 모든 금전 및 재산을 정산할 의무; (2) 계약 기간 중 받은 모든 비공개 정보를 기밀로 유지할 의무.
장관은 검찰총장 또는 주 검사를 통해 위반 행위를 금지하기 위한 금지 명령을 구할 수 있습니다. 부서는 중단 명령이 내려져서는 안 되는 이유를 보이기 위한 규칙을 발행할 수 있으며, 최소 7일 이내에 답변을 제출하도록 요구합니다. 무면허 관행으로 피해를 입은 개인도 구제를 청원할 수 있습니다.
지정 에이전트로 활동하는 라이선스 소유자는 지정 에이전트로 일하기 시작하기 전까지 소비자에게 서면으로 지정 에이전트 관계가 존재함을 (서면 계약이 다른 관계를 명시하지 않는 한) 알려야 하며, 지정 에이전트의 이름을 공시해야 합니다. 이 공시는 중개 계약서의 일부이거나 별도 문서로 제공될 수 있으며, 후원 중개인이 보관하고 소비자/의뢰인에게 제공합니다.
라이선스 보유자는 소비자와 후원 중개인의 보상 정책(협력 중개인에게 제시되는 조건 및 금액 포함)에 대해 논의해야 합니다. 라이선스 보유자는 라이선스 보유자가 고객의 대리인으로 행동하지 않음을 서면으로 고객에게 공개해야 하며, 기밀 정보 공개를 방지하기 위한 시기에 공개해야 하지만, 구매 또는 임차 제안 준비보다 늦지 않아야 합니다.
유효한 활성 면허 없이 관리 중개인, 중개인 또는 주거용 임차인으로 근무하거나 행동하거나, 자신을 면허 보유자로 표현하는 것은 첫 번째 위반에 대해 A급 경범죄이며, 두 번째 또는 이후 위반에 대해 4급 중죄입니다.
면허 소유자에게 지급되거나 약속된 보상의 지급은 면허 소유자와 소비자 간의 에이전시 관계가 성립했는지 여부를 결정하는 근거가 되지 않습니다. 누가 지급했는지는 누가 대리되었는지를 확립하지 않습니다.
시험이나 조사 중에 수집된 모든 정보(불만 사항 포함)는 기밀이며, 법 집행 기관, 규제 이익을 가진 규제 기관, 또는 적법한 소환장에 대응하는 경우에만 공개될 수 있습니다. 그러나 부서에서 제출한 정식 불만이나 면허 소유자에게 발부된 명령은 공개 기록입니다.
인허가자는 모든 클라이언트의 informed written consent가 있을 때만 같은 거래에서 이중대리인으로 행동할 수 있습니다(또는 중개인이 스폰서 인허가자들이 그렇게 하도록 허용할 수 있습니다). 클라이언트가 법정공시 문서에 서명할 때 consent가 추정됩니다. 공시 양식은 중개인 계약이 체결될 때 제시되어야 하며 그때 또는 인허가자가 이중대리인으로 행동하기 전에 서명할 수 있습니다.
이중대리인은 모든 의뢰인을 정직하게 대우하고, 구매자에게 부동산 정보를 제공하며, 잠재적 중대 결함을 공개하고, 구매자의 재정 자격을 판매자에게 공개하며, 용어/비용을 설명하고 비교 판매 데이터를 제공할 수 있습니다. 이중대리인은 허가 없이 기밀 정보를 공개할 수 없으며, 목록 가격 이상으로 일방이 수용할 가격/용어를 공개할 수 없으며, 어느 일방이 제시하거나 반박해야 할 가격/용어를 추천할 수 없습니다.
이중대리인으로 활동하는 면허 소유자는 제의 또는 계약을 체결할 때 고객의 사전 동의를 서면으로 확인받아야 합니다. 이는 구매 계약서와 같은 다른 문서에 포함될 수 있으며, 이 경우 고객은 법정 확인 양식을 사용하여 이중대리 확인 조항에 서명하고 초기화해야 합니다.
이중대리인이 허용되거나 요구되는 공시를 할 경우 소송 원인이 발생하지 않으며, 이러한 공시는 대리 관계를 종료하지 않습니다. 이중대리에서는 의뢰인, 중개인, 또는 라이선시 간에 지식의 귀속이 없습니다. 라이선시는 동의하지 않은 의뢰인으로부터 책임 없이 철회할 수 있습니다. 라이선시 또는 그들이 소유 지분을 가진 기관이 거래의 당사자인 경우 라이선시는 이중대리인으로서 근무할 수 없습니다.
수표가 반환되었거나 신용/직불카드가 거절된 사람은 $50 수수료와 미납금액을 납부해야 합니다. 부서는 그 사람에게 공증 수표 또는 우편환으로 30일 이내에 납부하도록 통지하며, 미납 시 청문회 없이 자동으로 면허가 취소되거나 신청이 거절됩니다.
후원 중개인이 부동산 매매, 교환, 임차, 임대의 목적으로 중개 관계를 형성할 때는 서면 중개 계약서에 조건을 명시해야 하며, 특히 어떤 면허인이 법적 대리인으로서 역할하고 다른 모든 계열 면허인을 배제하는지를 구체적으로 지정해야 한다. 지정된 면허인들이 한 당사자 이상을 대리하지 않는 경우, 그러한 중개인은 한 당사자 이상을 대리하는 것으로 간주되지 않는다.
의뢰인이 구두 합의를 집행하는 것을 막을 수 있는 것은 없습니다. 서면 합의의 부재가 합의의 존재 또는 허가된 활동 수행 여부에 대한 긍정적 항변을 만들지 않으며, 법원은 법적/형평법적 구제를 부과할 수 있습니다. 스폰서 중개인은 기밀 정보를 보호하기 위해 통상적이고 필요한 주의를 기울여야 합니다. 지정 대리인은 의뢰인에게 이익이 되는 조언을 위해 기밀 정보를 스폰서 중개인에게 공개할 수 있지만, 의뢰인이 요구하거나 허용하지 않는 한 추가로 공개할 수 없습니다.
민사 또는 형사 판정(또는 행정명령)이 면허자가 면허 활동에서 불법적으로 차별했다고 판단할 경우, 부서는 위원회의 권고와 공고 및 청문 후 항소 절차 중이 아닌 한 면허를 정지/취소하거나 징계 조치를 취해야 합니다. 이 판정은 공식 기록이며 청문에서 재차 이의를 제기할 수 없습니다.
중개인은 다중 상장 서비스(MLS) 또는 유사한 정보 출처의 회원 또는 가입만으로 다른 중개인의 고객에 대한 부중개인으로 간주되지 않으며, MLS 또는 유사한 정보 출처를 통해 부중개인 관계의 제안이 이루어질 수 없습니다.
일리노이주 행정절차법은 본 법에 명시적으로 채택되며, 다만 라이센스 보유/계속/갱신을 위한 모든 적법한 요건 준수를 보여줄 수 있는 라이센시의 권리를 규정한 조항은 제외됩니다. 통지는 기록상 마지막으로 알려진 주소로 우송될 때 충분한 것으로 간주됩니다.
징계 전에 부서는 청문 최소 30일 전에 피고소인(및 그들의 관리/후원 중개인)에게 혐의 및 청문 세부사항을 서면으로 통지하고, 20일 이내에 선서하의 서면 답변 제출을 지시하며, 답변 미제출 시 기본판정 결과를 경고해야 합니다. 위원회가 혐의를 심리하며, 답변 미제출은 청문 없이 징계를 초래할 수 있습니다.
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