45 トピック · 2026-09-17 更新
一般議会は、不動産関係に判例法上の仲介人概念を適用すると、公共の利益に反する誤解が生じることを認めました。第15条は、仲介人と消費者間の関係を法定化し、不動産市場に安定性をもたらします。これは、本人・仲介人および信認義務の判例法概念を除いて適用されます。
第15条は、売り手、買い手、家主、賃借人、管理ブローカー、およびブローカーの私的請求権および防御権の基礎となることができます。これらの権利は、法律の他の条項に拡張されません。第15条は、管理ブローカー/ブローカーとその関連ライセンス保有者間の契約関係に影響を与えることを意図していません。
部門は、ライセンスの発行、拒否、更新、取消、および停止、ならびに法律に基づいて取られた試験的措置および懲戒措置を含む、ライセンス関連のすべての公式決定の公開索引を維持しなければなりません。
ライセンス所有者が従事している消費者は、スポンサーブローカーと消費者間の書面による合意で異なる関係が定められていない限り、指定代理人として消費者を代表していると見なされます。これはイリノイ州で指定代理関係をデフォルト関係として確立します。
免許なしで管理ブローカー、ブローカー、または住宅賃貸仲介人として実践し、申し出、試み、または自らをそのように表現する者は、その他の法的罰則に加えて、違反ごとに最大$25,000の民事罰金に直面します。罰金は聴聞会後に課されます。
顧客を代理するライセンス保有者は、仲介契約の条件を履行し、顧客の最善の利益を促進し、合理的な技術と注意を行使し、機密情報を機密に保ち、本法および公正住宅法と市民権法を含むすべての適用法規を遵守しなければならない。
依頼人の最善の利益を促進することには、契約書の価格/条件での取引またはクライアントが受け入れられる価格/条件での取引を追求すること、クライアントが放棄しない限り適時にすべての申し出を提示すること、ライセンス保有者が実際に知っている重要な事実を開示すること（機密情報を除く）、金銭および財産を適時に計算すること、およびクライアントの合法的な具体的指示に従うことが含まれます。
重要事項には、取引対象となっていない不動産に位置するまたは関連する以下のものは含まれません: (i) 物件価値に実質的な悪影響を及ぼさない物理的状態、(ii) 事実状況、(iii) 物件における発生事項および行為。
ライセンシーは、代替物件を提示する、クライアントの物件を他の購入者/テナントに提示する、または同じ物件に対する同時申し込みを準備することによって義務に違反しません。ただし、同じ物件に対する同時申し込みを準備する場合、すべてのクライアントに書面による開示を提供する必要があり、ライセンシーはそのような紹介を要求するクライアントを別の指定エージェントに紹介する必要があります。
ライセンシーは、顧客から受け取った虚偽情報について、ライセンシーがそれが虚偽であることを知っていた、または知るべきであった場合を除き、クライアントに対して責任を負いません。買い手/借主のクライアントとして機能するライセンシーは、より高い価格に基づくより高い報酬で業務を行うことだけを理由として、契約上の義務違反と推定されません。過失的または詐欺的な不実表示に関する一般法上の義務は変更されません。
たとえ単一の禁止行為、法律に基づいて採択された規則の違反、または懲戒命令の違反でも、法律の違反を構成します。行為のパターンは必要ありません。
ライセンシーが以下の事項を開示しなかったことについて、訴因は生じません：(i) 占有者がHIVまたは他の医学的状態を有していたこと、(ii) 不動産に物理的影響を与えなかった行為/発生、(iii) 対象不動産以外の不動産に関する事実、または(iv) 対象不動産の価値に実質的に悪影響を与えない対象不動産以外の不動産の物理的状態。
部局は、ライセンスの発行・更新の拒否、試用期間の設定、停止、取消、訓告、またはその他の懲戒・非懲戒措置を取ることができ、自己所有の不動産を扱うライセンス所有者を含む、ライセンス所有者、申請者、または当該資格で営業する者に対して、違反1件につき最大$25,000の罰金を科することができます。
根拠には、ライセンス取得時の詐欺/虚偽表示、重罪・軽罪・行政的制裁または性的加害者登録法犯罪への有罪判決または無争点抗弁、および身体的・精神的疾病または障害により合理的な判断・技能・安全で業務を遂行できないことが含まれます。
ライセンス所有者は、すべてのエスクロー資金を個人用/事業用口座とは別の特別口座に預金し、取引が完了または終了するまで維持する必要があります。ただし、認可された支払いまたは州財務官への放棄譲渡は除きます。他人の資金または書類について記録または送金できない場合は、懲戒事由となります。
ライセンス所有者自身の金銭または財産と他者の金銭または財産を混合することは違反です。ライセンス所有者が非依頼人当事者に対し、エスクロー金の返還条件として、自身の手数料/経費の保持を許可することを要求することは禁止されています。
書面通知なしで複数の当事者に代理すること、スポンサーブローカー以外のブローカーを代理すること、書面による仲介契約書の作成失敗、専有契約を有することが既知の当事者との交渉、および専有仲介契約に基づく最小限のサービス提供失敗は懲戒事由です。
人種的または宗教的に分離された住宅を促進し、または統合住宅を阻害するための取引への影響、およびイリノイ州人権法第3条に違反する行為は、人権委員会に苦情が申し立てられたかどうかに関わらず、懲戒の根拠となる。
不正確な、誤解を招く、または矛盾する広告、重大な虚偽表示、虚偽の広告、影響を与える可能性がある虚偽の約束、継続的な明白な虚偽表示、無許可の商号・記号の使用、ブラインド広告、および誤解を招く『無料』提供はすべて懲戒事由である。
所有者または所有者の authorized agent の書面同意なしに、「賃貸」または「売却」看板を表示したり、不動産を売却/賃貸用として広告することは、懲戒の対象となります。
一般公衆を欺いたり害する可能性のある不名誉な、非倫理的な、または非専門的な行為、不正取引を構成するあらゆる行為、および（ライセンシーが弁護士でもある場合）ライセンシーがブローカーとして行動した同一取引において当事者の弁護士として行動することは、懲戒の根拠です。
スポンサーシップ/終了情報を適時に提供しないこと、部門からの要求に30日以内に応じないこと、Section 5-25情報について30日以内に通知しないこと、および指定管理ブローカーが会社方針を提供するか、Section 10-55義務を実行しない場合はすべて違反事由です。
部門は、税務申告の提出または税金・ペナルティ・利息の支払い不履行について、ライセンスの発行拒否、更新拒否または停止を行うことができ、保健家族サービス部からの児童養育費滞納認証（30日以上の滞納）に基づいて措置を講じることができます。
イリノイ州内の全カウンティにおいて、住宅用非商業用不動産に関連するブローカーの許認可活動に対する報酬に関する先取特権または書面による書類の登記は、懲戒の対象となる。
ライセンス保有者はすべての顧客を誠実に扱う必要があり、過失または故意に虚偽の情報を提供してはなりません。売主の依頼者と契約したライセンス保有者は、合理的な検査では発見できない物理的状態に関する重大な不利事実のうち、実際に知っている事実すべてを、見込み買主の顧客に対して適切に開示する必要があります。
ライセンシーがライセンシーのクライアントから虚偽情報を受け取り、ライセンシーがそれが虚偽であることを実際に知らなかった場合、ライセンシーは顧客に対して責任を負いません。本条項に準拠して情報を開示したことに対して、ライセンシーに対する訴訟原因は発生しません。
部門は、継続教育またはライセンス後教育の要件を満たさないライセンシーに対して通知を発行することができます。通知には、氏名、住所、ライセンス番号、不足時間、および罰金(最大$2,000)が記載されます。通知は、必須教育の完了を免除しません。
書面による合意で別途規定されている場合を除き、媒介業者および所属する認可された仲介業者は、媒介契約の終了、満了、または完了後に追加の義務を負いません。ただし、次の場合は除きます: (1) 取引に関連するすべての金銭および財産について報告する義務; (2) 契約期間中に受け取ったすべての機密情報を機密に保つ義務。
長官は司法長官または州検事を通じて違反行為を差し止めるための差止命令を求めることができます。部局は業務停止命令が発せられるべきではない理由を示すための規則を発行でき、少なくとも7日以内に回答を提出することを要求します。無免許経営により被害を受けた個人も救済を請願することができます。
指定エージェントとして行動するライセンス保有者は、指定エージェントとして働き始める前までに、指定エージェント関係が存在すること（書面契約が異なる関係を定めない限り）および指定エージェントの名前を消費者に書面で通知する必要があります。この開示は仲介契約書の一部であるか別個の文書とすることができ、スポンサーブローカーによって保管され、消費者/依頼人に提供されます。
ライセンス保有者は、消費者と提携ブローカーの報酬方針(協力ブローカーに提供される条件および金額を含む)について協議する必要があります。ライセンス保有者は、ライセンス保有者が顧客の代理人として行動していないことを書面で顧客に開示する必要があり、機密情報の開示を防ぐ目的で行われるべきですが、購入または賃借の申し出準備以前に行われなければなりません。
有効でアクティブなライセンスなしに、管理ブローカー、ブローカー、または住宅賃貸借代理人として働いたり行動したり、または自分自身をライセンス保有者として表示することは、初回違反ではクラスA軽罪であり、2回目以降の違反ではクラス4重罪です。
ライセンス保有者への報酬の支払いまたは支払いの約束は、ライセンス保有者と消費者の間にエージェンシー関係が成立したかどうかを決定する要因ではありません。誰が支払ったかは、誰が代理されたかを確定しません。
試験または調査中に収集されたすべての情報(苦情を含む)は機密であり、法執行機関、規制上の利益を有する規制機関、または適法な召喚状への対応の場合にのみ開示される可能性があります。ただし、部門が提出した正式な苦情またはライセンス所有者に対して発行された命令は公開記録です。
ライセンシーは、すべてのクライアントの書面による合意がある場合にのみ、同一の取引でデュアルエージェント（またはブローカーが後援ライセンシーが同様に行うことを許可する場合）として行動することができます。クライアントが法定公開文書に署名した場合、合意が推定されます。公開フォームは仲介契約が成立する時点で提示される必要があり、その時点でまたはライセンシーがデュアルエージェントとして行動する前に署名することができます。
デュアルエージェントは、すべてのクライアントを誠実に扱い、購入者に物件情報を提供し、潜在的な重大欠陥を開示し、購入者の財務適格性を売却者に開示し、条件/費用を説明し、同等売上データを提供できます。デュアルエージェントは、許可なしに機密情報を開示することはできず、リスティング価格を超えて一方が受け入れる価格/条件を開示することはできず、いずれかの当事者が提示または反論すべき価格/条件を推奨することはできません。
二重代理人として行動する免許所有者は、申し込みまたは契約を実行する際に、クライアントの事前同意の書面確認を取得する必要があります。これは購入契約書などの別の文書に含まれる場合があり、その場合、クライアントは法定確認言語を使用して二重代理確認条項に署名し、かつ頭文字を入れる必要があります。
デュアルエージェントが許可された、または要求される開示を行った場合、訴訟原因は発生せず、そのような開示は代理関係を終了させません。デュアルエージェンシーでは、クライアント、ブローカー、またはライセンシー間に知識の帰属はありません。ライセンシーは同意していないクライアントから責任なく撤退することができます。ライセンシー、またはライセンシーが所有権益を持つ事業体が取引の当事者である場合、ライセンシーはデュアルエージェントとして機能することはできません。
小切手が不払いで返却されたか、クレジット/デビットカードが拒否された者は、$50の手数料と未払い金を支払う義務があります。部門は本人に対し、30日以内に認定小切手または郵便為替で支払うよう通知し、30日以内に支払わなかった場合は聴聞会なしで自動的に免許が取消されるか申請が却下されます。
不動産の売買、交換、賃借、賃貸を目的とした仲介関係を形成するスポンサーブローカーは、書面仲介契約に条件を記載し、特にどのライセンシーが法的代理人として行動し、他のすべての関連ライセンシーを除外するかを具体的に指定する必要があります。指定されたライセンシーが複数の当事者を代理しない場合、そのようなブローカーは複数の当事者を代理することとみなされません。
依頼人が口頭契約を強制することを防ぐものは何もありません。書面による合意がないことは、合意の存在またはライセンス活動が実行されたかどうかについての積極的な抗弁を作成せず、裁判所は法的/衡平法的救済を課すことができます。スポンサー仲介業者は、機密情報を保護するために通常および必要なケアを講じなければなりません。指定代理人は、依頼人に利益をもたらすアドバイスのためにスポンサー仲介業者に機密情報を開示することができますが、依頼人が要求または許可しない限り、さらに開示することはできません。
民事または刑事判定（または行政命令）が、ライセンシーが認可活動における違法な差別を行ったと判断した場合、部門は委員会の推奨および告知と公聴会を経て、上訴手続中でない限り、ライセンスの停止/取消または懲戒処分を行わなければなりません。この判定は記録の一部であり、公聴会で再度異議を唱えることはできません。
仲介人は、複数上場サービス(MLS)または類似の情報源への加盟または提携のみにより、他の仲介人の依頼人に対する副仲介人と見なされず、MLSまたは類似の情報源を通じて副仲介人関係の提案は行うことができません。
イリノイ州行政手続法は本法に明示的に採用されますが、ライセンス保有・継続・更新に関するすべての適法要件の遵守を示すことができるライセンシーの権利を規定する条項は除外されます。通知は記録上の最後の既知住所に郵送された場合、十分なものと見なされます。
懲戒前に、部門は聴聞日の少なくとも30日前に、被告人（およびその管理仲介業者または後援仲介業者）に対して、告発事項および聴聞の詳細を書面で通知し、通知送達後20日以内に宣誓の下での書面回答の提出を指示し、回答未提出の場合は既定判決が結果として生じることを警告しなければなりません。委員会は告発事項を審理します。回答未提出は聴聞なしに懲戒をもたらす可能性があります。
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