Sec. 15-5. Legislative intent +22Illinois · العقارات · العربية

وجدت الجمعية العامة أن تطبيق وكالة القانون العام على علاقات العقارات تسبب في سوء فهم يتعارض مع المصلحة العامة. تقنن المادة 15 العلاقات بين الأشخاص الحاصلين على الترخيص والمستهلكين لتوفير الاستقرار في سوق العقارات. وتطبق بما يستبعد مفاهيم القانون العام عن الموكل/الوكيل والواجبات الائتمانية.

• ✓تحل المادة 15 محل مفاهيم وكالة القانون العام والواجبات الائتمانية للأشخاص الحاصلين على الترخيص
• ✓تحكم المادة 15 العلاقات ما لم تنص اتفاقية مكتوبة على خلاف ذلك، عندما تكون هناك علاقة بخلاف الوكالة المحددة

قد تكون المادة 15 بمثابة أساس للحقوق الخاصة في الدعوى والدفاع عن البائعين والمشترين والملاك والمستأجرين والسماسرة المديرين والسماسرة. هذه الحقوق لا تمتد إلى أي مواد أخرى من القانون. لا يُقصد من المادة 15 أن تؤثر على العلاقات التعاقدية بين السماسرة المديرين/السماسرة والمرخصين المرتبطين بهم.

• ✓الحقوق الخاصة في الدعوى تنطبق فقط على المادة 15 وليس على مواد أخرى من القانون
• ✓المادة 15 لا تؤثر على العلاقات التعاقدية بين السماسرة والمرخصين المرتبطين بهم

يجب على الإدارة الحفاظ على فهرس عام لجميع القرارات الرسمية المتعلقة بإجراءات الترخيص بما في ذلك إصدار الرخص أو رفضها أو تجديدها أو إلغاؤها أو إيقافها، وكذلك الإجراءات التجريبية والتأديبية المتخذة بموجب القانون.

• ✓يجب على الإدارة الحفاظ على فهرس القرارات الرسمية بشأن إصدار الرخص أو رفضها أو تجديدها أو إلغاؤها أو إيقافها
• ✓يجب أن يكون الفهرس متاحاً للجمهور خلال ساعات العمل العادية

يُعتبر حاملو الرخص أنهم يمثلون المستهلك الذي يعملون معه بصفة وكيل معين، ما لم تكن هناك اتفاقية مكتوبة بين الوسيط الراعي والمستهلك توفر علاقة مختلفة. وهذا يؤسس الوكالة المعينة كعلاقة افتراضية في إلينوي.

• ✓الوكالة المعينة هي العلاقة الافتراضية في غياب اتفاقية مكتوبة
• ✓العلاقة المختلفة تتطلب اتفاقية مكتوبة بين الوسيط الراعي والمستهلك

أي شخص يمارس أو يعرض أو يحاول أو يمثل نفسه بأنه يمارس كمدير وسيط أو وسيط أو وكيل تأجير سكني بدون ترخيص يواجه عقوبة مدنية تصل إلى 25,000 دولار لكل انتهاك، بالإضافة إلى عقوبات قانونية أخرى. يتم فرض العقوبة بعد جلسة استماع.

• ✓العقوبة المدنية للممارسة غير المرخصة لا يمكن أن تتجاوز 25,000 دولار لكل انتهاك
• ✓يتم فرض العقوبة من قبل الإدارة فقط بعد جلسة استماع متسقة مع أحكام جلسة الاستماع التأديبية
• ✓للإدارة سلطة التحقيق في أي وجميع الأنشطة غير المرخصة
• ✓يجب دفع العقوبة المدنية في غضون 60 يوماً بعد تاريخ نفاذ الأمر وتشكل حكماً قابلاً للتنفيذ في أي محكمة للسجلات

يجب على الوسيط الحاصل على الرخصة والذي يمثل عميلاً أن ينفذ شروط اتفاقية الوساطة، ويعزز المصلحة الفضلى للعميل، ويمارس مهارة واجتهاداً معقولين، ويحافظ على سرية جميع المعلومات السرية، ويامتثل للقانون وجميع القوانين الساري المفعول بما في ذلك قوانين الإسكان العادل والحقوق المدنية.

• ✓يجب أن يعزز المصلحة الفضلى للعميل على حساب مصلحة الوسيط الخاصة أو مصلحة أي شخص آخر
• ✓يجب أن يمارس مهارة واجتهاداً معقولين في أداء خدمات الوساطة
• ✓يجب أن يحافظ على سرية جميع المعلومات السرية المتلقاة من العميل
• ✓يجب أن يمتثل لقوانين الإسكان العادل والحقوق المدنية

يتضمن تعزيز مصالح العميل الفضلى السعي للحصول على معاملة بسعر/شروط في الاتفاق أو مقبول للعميل، وتقديم جميع العروض في الوقت المناسب ما لم يتنازل العميل عن ذلك، والإفصاح عن الحقائق الجوهرية التي يمتلك الوكيل المرخص معرفة فعلية بها (ما لم تكن سرية)، والمحاسبة في الوقت المناسب عن جميع الأموال والممتلكات، والامتثال لتوجيهات العميل المحددة القانونية.

• ✓يجب تقديم جميع العروض المقدمة من وإلى العميل في الوقت المناسب ما لم يتنازل العميل عن هذا الالتزام
• ✓يجب الإفصاح عن الحقائق الجوهرية التي يمتلك الوكيل المرخص معرفة فعلية بها، ما لم تكن سرية
• ✓يجب الامتثال لتوجيهات العميل المحددة التي لا تتعارض مع القوانين أو الأوامر أو القواعس
• ✓يجب المحاسبة في الوقت المناسب عن جميع الأموال والممتلكات التي يمتلك العميل مصلحة فيها

الحقائق الجوهرية لا تشمل، عندما تكون موجودة في أو تتعلق بالعقار الذي ليس موضوع المعاملة: (i) الحالات الفيزيائية بدون تأثير سلبي جوهري على القيمة، (ii) الحالات الواقعية، أو (iii) الحوادث والأفعال في الممتلكات.

• ✓الحالات الفيزيائية على العقار الذي ليس موضوع المعاملة بدون تأثير سلبي جوهري على القيمة ليست حقائق جوهرية
• ✓الحالات الواقعية والحوادث/الأفعال على العقار الذي ليس موضوع المعاملة ليست حقائق جوهرية

لا يخل صاحب الترخيص بواجبه بعرض عقارات بديلة أو عرض عقار العميل على مشترين أو مستأجرين آخرين أو تحضير عروض متزامنة على نفس العقار. ومع ذلك، يجب تقديم إفصاح مكتوب لجميع العملاء الذين يتم تحضير عروض متزامنة لهم، ويجب على صاحب الترخيص أن يحيل إلى وكيل معين آخر أي عميل يطلب ذلك.

• ✓يجب تقديم إفصاح مكتوب لجميع العملاء عند تحضير عروض متزامنة على نفس العقار
• ✓يجب إحالة أي عميل يطلب ذلك إلى وكيل معين آخر

صاحب الرخصة غير مسؤول أمام العميل عن تقديم معلومات كاذبة قدمها العميل لصاحب الرخصة، إلا إذا كان صاحب الرخصة يعلم أو يجب أن يعلم أنها كاذبة. لا يُفترض أن أصحاب الرخص من عملاء المشترين/المستأجرين قد انتهكوا الواجب بالعمل برسوم أعلى بناءً على سعر أعلى. تظل الواجبات بموجب القانون العام فيما يتعلق بالتمثيل الخاطئ الإهمالي/الاحتيالي دون تغيير.

• ✓لا توجد مسؤولية عن المعلومات الكاذبة من عميل إلا إذا كان صاحب الرخصة يعلم أو يجب أن يعلم أنها كاذبة
• ✓يظل الواجب بموجب القانون العام فيما يتعلق بالتمثيل الخاطئ الإهمالي أو الاحتيالي دون تغيير

إن ارتكاب أي عمل محظور واحد، أو انتهاك قاعدة تم اعتمادها بموجب القانون، أو انتهاك أمر تأديبي يشكل انتهاكاً للقانون. لا يلزم وجود نمط من السلوك.

• ✓عمل محظور واحد يشكل انتهاكاً للقانون
• ✓انتهاك أمر تأديبي أو قاعدة معتمدة يشكل أيضاً انتهاكاً

لا ينشأ سبب للدعوى ضد صاحب الرخصة لعدم الإفصاح عن: (i) أن المقيم يعاني من فيروس نقص المناعة البشرية أو أي حالة طبية أخرى؛ (ii) أن الممتلكات كانت موقع فعل/حدث بدون تأثير مادي على الممتلكات؛ (iii) الوقائع المتعلقة بممتلكات غير المعنية؛ أو (iv) الحالات المادية على ممتلكات غير المعنية والتي لا تؤثر سلباً بشكل جوهري على قيمة الممتلكات المعنية.

• ✓لا يوجد واجب للإفصاح عن أن المقيم يعاني من فيروس نقص المناعة البشرية أو أي حالة طبية أخرى
• ✓لا يوجد واجب للإفصاح عن الأفعال/الأحداث التي ليس لها تأثير على الحالة المادية للممتلكات

قد تمتنع الإدارة عن الإصدار/التجديد أو تضع تحت الاختبار أو توقف أو تسحب أو توبخ أو تتخذ إجراءات انضباطية/غير انضباطية أخرى وتفرض غرامة تصل إلى 25,000 دولار لكل انتهاك ضد أي ترخيص أو متقدم أو شخص يتظاهر بأنه كذلك، بما في ذلك المرخصون الذين يتعاملون مع ممتلكاتهم الخاصة.

• ✓قد تفرض الإدارة غرامة لا تتجاوز 25,000 دولار لكل انتهاك
• ✓يجوز فرض الانضباط لأي سبب واحد أو أي مزيج من الأسباب المدرجة
• ✓ينطبق الانضباط على حاملي التراخيص والمتقدمين والأشخاص الذين يتظاهرون بأنهم كذلك وحاملي التراخيص الذين يتعاملون مع ممتلكاتهم الخاصة

تشمل الأسس الاحتيال أو التمثيل الخاطئ في الحصول على الترخيص؛ الإدانة أو الاعتراف بالذنب في الجنايات أو المخالفات أو العقوبات الإدارية أو جرائم قانون تسجيل مرتكبي الجرائم الجنسية؛ وعدم القدرة على ممارسة المهنة بحكم معقول أو مهارة أو سلامة بسبب مرض جسدي أو عقلي أو إعاقة.

• ✓الاحتيال أو التمثيل الخاطئ في التقديم أو الحصول على أو تجديد الترخيص يشكل أساسًا للتأديب
• ✓الإدانة أو الاعتراف بالذنب أو عدم الاعتراض في جناية أو مخالفة أو جريمة تتطلب تسجيل مرتكبي الجرائم الجنسية يشكل أساسًا
• ✓عدم القدرة على ممارسة المهنة بحكم معقول أو مهارة أو سلامة بسبب مرض جسدي أو عقلي أو إعاقة يشكل أساسًا

يجب على حاملي الترخيص إيداع جميع أموال الضمان في حساب خاص منفصل عن الحسابات الشخصية/التجارية والحفاظ عليها حتى يتم إتمام المعاملة أو إنهاؤها، باستثناء المدفوعات المصرحة أو تحويلات الاستسلام إلى أمين الخزانة بالولاية. عدم الإبلاغ عن الأموال/المستندات التي تخص الآخرين أو عدم تحويلها يش��ل أساساً للمساءلة.

• ✓يجب الاحتفاظ بأموال الضمان في حساب خاص منفصل وبعيد عن الحسابات الشخصية والتجارية الأخرى
• ✓يجب أن تبقى أموال الضمان في الإيداع حتى يتم إتمام المعاملة أو إنهاؤها، ما لم يتم الدفع وفقاً لتوجيهات مكتوبة أو شروط العقد أو أمر قضائي
• ✓يكون حساب الضمان خالياً من الفائدة إلا إذا كان مطلوباً بموجب القانون أو طلبه الأطراف كتابياً
• ✓قد تُعتبر أموال الضمان مهجورة فقط بعد 6 أشهر من طلب مكتوب وتحويلها إلى أمين الخزانة بالولاية كممتلكات غير مطالب بها
• ✓يجب أن تكون سجلات الضمان متاحة للقسم في غضون 24 ساعة من الطلب

إن خلط أموال أو ممتلكات الآخرين مع أموال أو ممتلكات صاحب الرخصة الخاصة به يعتبر انتهاكاً. يُحظر على صاحب الرخصة من أن يطلب من طرف غير عميل السماح باحتفاظ صاحب الرخصة بأموال الضمان للعمولة/المصاريف كشرط لتحرير هذه الأموال.

• ✓إن خلط أموال أو ممتلكات الآخرين مع أموال أو ممتلكات صاحب الرخصة الخاصة به يعتبر أساساً للانضباط
• ✓لا يجوز لصاحب الرخصة أن يطلب من طرف غير عميل السماح بالاحتفاظ بأموال الضمان لعمولة صاحب الرخصة/مصاريفه كشرط لتحرير هذه الأموال

التصرف نيابة عن أكثر من طرف واحد دون إشعار مكتوب، تمثيل وسيط آخر غير الوسيط الراعي، عدم وجود اتفاقية سمسرة مكتوبة، التفاوض مع طرف معروف أن لديه اتفاقية حصرية، وعدم توفير الحد الأدنى من الخدمات بموجب اتفاقية حصرية هي أسباب للانضباط.

• ✓يُحظر التصرف نيابة عن أكثر من طرف واحد في معاملة دون إشعار مكتوب لجميع الأطراف
• ✓لا يجوز لصاحب الترخيص أن يؤدي أنشطة مرخصة لوسيط آخر غير الوسيط الراعي
• ✓عدم وجود اتفاقية سمسرة مكتوبة بين الوسيط الراعي والعميل يعتبر انتهاكًا
• ✓يُحظر التفاوض المباشر مع شخص معروف أن لديه اتفاقية سمسرة حصرية مع وسيط آخر (بدون تفويض)
• ✓عدم توفير الحد الأدنى من الخدمات المطلوبة بموجب القسم 15-75 في إطار اتفاقية سمسرة حصرية يعتبر انتهاكًا

التأثير على المعاملات لتعزيز الإسكان المنفصل عنصريًا/دينيًا أو لثني الإسكان المتكامل، والقيام بأعمال تنتهك المادة 3 من قانون حقوق الإنسان في إلينوي، تشكل أسسًا للتأديب بغض النظر عما إذا تم تقديم شكوى إلى لجنة حقوق الإنسان.

• ✓تعزيز الإسكان المنفصل عنصريًا ودينيًا أو ثني الإسكان المتكامل (blockbusting/steering) يشكل أساسًا للتأديب
• ✓انتهاك أي حكم من أحكام المادة 3 من قانون حقوق الإنسان في إلينوي يشكل أساسًا، بغض النظر عما إذا تم تقديم شكوى إلى لجنة حقوق الإنسان أم لا

الإعلان غير الدقيق أو المضلل أو المخالف؛ والتمثيل الخاطئ الجوهري؛ والإعلان غير الصادق؛ والوعود الكاذبة التي قد تؤثر؛ والتمثيل الخاطئ الصريح المستمر؛ واستخدام أسماء تجارية/شعارات غير مصرح بها؛ والإعلانات العمياء؛ والعروض المضللة بـ 'مجاني' كلها أسباب للتأديب.

• ✓الإعلان غير الدقيق أو المضلل أو الكاذب والإعلان غير الصادق هي أسباب للتأديب
• ✓يُحظر الإدلاء بوعود كاذبة من المحتمل أن تؤثر أو تقنع أو تحتال
• ✓يُحظر الإعلان من خلال الإعلان الأعمى باستثناء ما يُسمح به في القسم 10-30
• ✓الإعلان عن السلع/الخدمات على أنها 'مجانية' دون الكشف عن الشروط/الالتزامات انتهاك

عرض لافتة 'للإيجار' أو 'للبيع' أو الإعلان عن العقار للبيع/الإيجار دون موافقة مكتوبة من المالك أو الوكيل المصرح به للمالك هو سبب للعقوبة الانضباطية.

• ✓عرض لافتة 'للإيجار' أو 'للبيع' دون موافقة مكتوبة من المالك محظور
• ✓الإعلان عن العقار للبيع أو الإيجار دون موافقة مكتوبة من المالك يشكل انتهاكاً

السلوك غير الشريف/غير الأخلاقي/غير المهني الذي يحتمل أن يخدع أو يضر الجمهور، وأي سلوك يشكل تعاملاً غير أمين، و(عندما يكون صاحب الترخيص محامياً أيضاً) التصرف كمحام لأحد الأطراف في نفس المعاملة التي تصرف فيها صاحب الترخيص كوسيط هي أسباب للعقوبة التأديبية.

• ✓السلوك غير الشريف أو غير الأخلاقي أو غير المهني الذي يحتمل أن يخدع أو يحتال أو يضر الجمهور يعتبر سبباً للعقوبة
• ✓أي سلوك يشكل تعاملاً غير أمين يعتبر سبباً للعقوبة التأديبية
• ✓لا يجوز لصاحب ترخيص محام أن يتصرف كمحام لمشتر أو بائع في نفس المعاملة التي تصرف فيها كوسيط إدارة أو وسيط

عدم تقديم معلومات الرعاية/الإنهاء في الوقت المناسب، والفشل في الرد على طلبات الإدارة في غضون 30 يومًا، والفشل في الإخطار في غضون 30 يومًا بمعلومات القسم 5-25، وفشل مدير الوسيط المعين في تقديم سياسة الشركة أو أداء واجبات القسم 10-55 كلها أسباب.

• ✓عدم تقديم معلومات الرعاية أو الإنهاء للإدارة في الوقت المناسب هو انتهاك
• ✓عدم تقديم المعلومات المطلوبة أو الرد في غضون 30 يومًا من طلب الإدارة هو سبب
• ✓عدم إخطار الإدارة في غضون 30 يومًا بالمعلومات المطلوبة في القسم 5-25 هو انتهاك
• ✓يجب على مدير الوسيط المعين تقديم سياسة الشركة المكتوبة وأداء واجبات القسم 10-55

قد تقوم الإدارة برفض أو عدم تجديد أو إيقاف الترخيص لعدم تقديم الإقرارات أو عدم دفع الضرائب/الغرامات/الفوائد، وقد تتخذ إجراءات بناءً على شهادة تأخر النفقة (أكثر من 30 يوماً متأخراً) من وزارة الرعاية الصحية والخدمات الأسرية.

• ✓قد تقوم الإدارة برفض أو عدم تجديد أو إيقاف الترخيص لعدم تقديم الإقرارات الضريبية أو عدم دفع الضرائب حتى يتم استيفاء المتطلبات
• ✓قد تتخذ الإدارة إجراءات ضد الترخيص استناداً فقط على شهادة تأخر النفقة لمدة تزيد عن 30 يوماً

تسجيل الامتيازات أو تسجيل الصكوك المكتوبة في أي مقاطعة في إلينوي على الممتلكات السكنية غير التجارية المتعلقة بتعويض الوسيط للأنشطة المرخصة يشكل أساساً للانضباط.

• ✓منع تسجيل الامتيازات على الممتلكات السكنية غير التجارية المتعلقة بتعويض الوسيط
• ✓ينطبق هذا على أي مقاطعة في الولاية للأنشطة المرخصة بموجب القانون

يجب على حاملي الرخص التعامل مع جميع العملاء بصدق وعدم إعطاؤهم معلومات كاذبة بإهمال أو عن قصد. يجب على حامل الرخصة الذي تم تعيينه من قبل عميل البائع الإفصاح في الوقت المناسب لعملاء المشترين المحتملين عن جميع الحقائق المادية السلبية الكامنة والجوهرية المتعلقة بالحالة المادية للعقار التي يعرفها حامل الرخصة بالفعل والتي لا يمكن اكتشافها من خلال فحص دقيق معقول.

• ✓يجب التعامل مع جميع العملاء بصدق وعدم إعطاء معلومات كاذبة بإهمال أو عن قصد
• ✓يجب الإفصاح في الوقت المناسب عن العيوب الفيزيائية السلبية الكامنة المعروفة بالفعل والتي لا يمكن اكتشافها من خلال فحص دقيق

صاحب الترخيص غير مسؤول أمام العميل عن تقديم معلومات كاذبة إذا أعطى عميل صاحب الترخيص لصاحب الترخيص المعلومات الكاذبة وليس لدى صاحب الترخيص معرفة فعلية بأنها كاذبة. لا توجد دعوى قضائية ضد صاحب الترخيص بسبب الكشف عن المعلومات بما يتوافق مع هذا القسم.

• ✓عدم المسؤولية أمام العميل عن المعلومات الكاذبة من العميل إذا كان صاحب الترخيص ليس لديه معرفة فعلية بأنها كاذبة
• ✓عدم وجود دعوى قضائية بسبب الكشف عن المعلومات بما يتوافق مع القسم

قد تصدر الإدارة استشهادات للمرخصين الذين فشلوا في تلبية متطلبات التعليم المستمر أو التعليم بعد الترخيص. يتضمن الاستشهاد الاسم والعنوان ورقم الترخيص والساعات الناقصة والعقوبة (بحد أقصى 2000 دولار). الاستشهاد لا يعفي من إكمال التعليم المطلوب.

• ✓لا يجب أن تتجاوز عقوبة الاستشهاد لأوجه القصور في التعليم المستمر/بعد الترخيص 2000 دولار
• ✓الاستشهاد لا يعفي المرخص من إكمال جميع متطلبات التعليم المستمر/بعد الترخيص المطلوبة
• ✓للمرخص المستشهد به 30 يومًا بعد الخدمة لطلب جلسة استماع؛ الفشل في الطلب يؤدي إلى أمر نهائي غير تأديبي
• ✓يجب دفع أي غرامة خلال 30 يومًا من الأمر النهائي أو أمر الأمين
• ✓دفع غرامة الاستشهاد غير قابل للإبلاغ عنه كإجراء تأديبي إلا إذا كان المرخص قد تلقى 2 أو أكثر من الاستشهادات و 2 أو أكثر من الغرامات

ما لم ينص على خلاف ذلك في اتفاقية مكتوبة، لا يتحمل الوسيط الراعي أو الوكلاء المنتسبون أي واجبات إضافية بعد إنهاء أو انتهاء أو استكمال اتفاقية الوساطة، إلا: (1) حساب جميع الأموال والممتلكات المتعلقة بالمعاملة؛ و (2) الحفاظ على سرية جميع المعلومات السرية المستلمة خلال الاتفاقية.

• ✓يستمر الواجب بحساب جميع الأموال والممتلكات بعد الإنهاء
• ✓يستمر الواجب بالحفاظ على سرية المعلومات السرية بعد الإنهاء

يجوز للسكرتير أن يسعى للحصول على أوامر قضائية من خلال المدعي العام أو محامي الدولة لمنع الانتهاكات. قد تصدر الإدارة قاعدة لإظهار السبب الذي لا ينبغي بموجبه إصدار أمر بالتوقف والامتناع، مما يتطلب ردًا في غضون سبعة أيام على الأقل. يجوز للأطراف الخاصة المتضررة من الممارسة غير المرخصة أيضًا تقديم التماس للحصول على الإنصاف.

• ✓يجوز للسكرتير تقديم التماس للحصول على أمر قضائي مؤقت (بدون إشعار) وأوامر قضائية أولية/نهائية ضد الانتهاكات
• ✓يجب أن تسمح قاعدة التوقف والامتناع بفتر�� لا تقل عن 7 أيام لتقديم رد مرضٍ
• ✓يؤدي الفشل في تقديم رد مرضٍ إلى صدور أمر بالتوقف والامتناع فوري
• ✓يجوز للمرخص لهم والأطراف المعنية أو الأشخاص المتضررين تقديم التماس للحصول على إنصاف قضائي ضد الممارسين غير المرخصين

يجب على صاحب رخصة يعمل كوكيل معين أن ينصح المستهلك كتابيًا، في موعد لا يتجاوز بدء العمل كوكيل معين، بأن علاقة وكيل معين موجودة (ما لم تنص اتفاقية مكتوبة على علاقة مختلفة) وأسماء الوكيل (الوكلاء) المعينين. يمكن أن يكون هذا الإفصاح جزءًا من اتفاقية سمسرة أو وثيقة منفصلة، يحتفظ بها الوسيط الراعي ويتم تقديمها للمستهلك/العميل.

• ✓يجب أن يتم الإفصاح المكتوب عن وكالة معينة في موعد لا يتجاوز بدء العمل كوكيل معين
• ✓يجب أن يتضمن الإفصاح أسماء الوكيل (الوكلاء) المعينين ونسخة يحتفظ بها ويتم تقديمها للمستهلك

يجب على المرخص أن يناقش مع المستهلك سياسة التعويض الخاصة بالوسيط الراعي، بما في ذلك الشروط والمبالغ المعروضة على الوسطاء المتعاونين. يجب على المرخص أن يفصح كتابيًا للعميل بأنه لا يتصرف بصفته وكيلاً للعميل، في وقت يقصد به منع الإفصاح عن المعلومات السرية، ولكن لا يتجاوز إعداد عرض الشراء أو الإيجار.

• ✓يجب مناقشة سياسة التعويض الخاصة بالوسيط الراعي بما في ذلك المبالغ المعروضة على الوسطاء المتعاونين
• ✓يجب الإفصاح كتابيًا للعميل بعدم تمثيله كوكيل لا يتجاوز إعداد عرض الشراء أو الإيجار

العمل أو التصرف كمدير وساطة أو وسيط أو وكيل إيجار سكني، أو تمثيل النفس كمرخص، بدون ترخيص نشط صحيح هو جنحة من الفئة الأولى بالنسبة للمخالفة الأولى وجناية من الفئة الرابعة بالنسبة للمخالفات اللاحقة أو الثانية.

• ✓العمل بدون ترخيص أو تمثيل النفس كمرخص هو جنحة من الفئة الأولى
• ✓المخالفة الثانية أو اللاحقة هي جناية من الفئة الرابعة

دفع أو وعد بدفع التعويض للعامل بترخيص ليس حاسماً فيما يتعلق بإنشاء علاقة وكالة بين العامل بترخيص والمستهلك. من يدفع لا يحدد من يتم تمثيله.

• ✓الدفع أو الوعد بدفع التعويض لا يحدد علاقة الوكالة
• ✓تتم إقامة علاقة الوكالة من خلال العلاقة وليس من خلال من يدفع التعويض

جميع المعلومات المجمعة أثناء الفحص أو التحقيق، بما في ذلك الشكاوى، سرية ولا يمكن الكشف عنها إلا لجهات إنفاذ القانون أو الوكالات التنظيمية ذات المصلحة التنظيمية، أو ردا على أمر استدعاء قانوني. ومع ذلك، فإن الشكوى الرسمية التي يقدمها القسم أو أي أمر يصدر ضد صاحب الترخيص تعتبر من السجلات العامة.

• ✓معلومات التحقيق / الفحص والشكاوى سرية وعموما لا يتم الكشف عنها
• ✓يقتصر الكشف على جهات إنفاذ القانون أو الوكالات التنظيمية ذات المصلحة المناسبة، أو أمر استدعاء قانوني
• ✓الشكوى الرسمية التي يقدمها القسم أو أي أمر يصدر ضد صاحب الترخيص / مقدم الطلب تعتبر من السجلات العامة

يجوز لحامل الترخيص أن يعمل كوكيل ثنائي (أو قد تسمح شركة الوساطة للمرخصين برعاية) في نفس المعاملة فقط بموافقة مكتوبة مستنيرة من جميع العملاء. تُفترض الموافقة عندما يوقع العميل وثيقة الكشف القانونية. يجب تقديم نموذج الكشف عند إبرام اتفاقية الوساطة وقد يتم التوقيع عليه في ذلك الحين أو قبل أن يعمل حامل الترخيص كوكيل ثنائي.

• ✓الوكالة الثنائية مسموحة فقط بموافقة مكتوبة مستنيرة من جميع العملاء
• ✓يجب تقديم نموذج الكشف عن الوكالة الثنائية في الوقت الذي يتم فيه إبرام اتفاقية الوساطة
• ✓تُفترض الموافقة إذا وقع العميل على وثيقة الكشف القانونية عن الوكالة الثنائية

يمكن للوكيل المزدوج التعامل مع جميع العملاء بصدق وتقديم معلومات الممتلكات للمشترين والإفصاح عن العيوب المادية الكامنة والإفصاح عن المؤهلات المالية للمشتري للبائع وشرح الشروط والتكاليف وتقديم بيانات المبيعات المقارنة. لا يمكن للوكيل المزدوج الإفصاح عن المعلومات السرية بدون إذن أو السعر أو الشروط التي ستقبلها جهة ما بعيداً عن سعر القائمة أو التوصية بسعر أو شروط يجب على أي طرف تقديمها أو الرد عليها.

• ✓لا يمكن للوكيل المزدوج الإفصاح عن المعلومات السرية حول العميل بدون إذن
• ✓لا يمكن للوكيل المزدوج الإفصاح عن السعر أو الشروط التي ستقبلها جهة ما بعيداً عن سعر القائمة بدون إذن
• ✓لا يمكن للوكيل المزدوج التوصية بسعر أو شروط يجب على العميل تقديمها أو الرد عليها

يجب على حامل الترخيص الذي يعمل كوكيل مزدوج الحصول على تأكيد مكتوب من العملاء بموافقتهم السابقة، والتي تم الحصول عليها عندما يقوم العملاء بتنفيذ عرض أو عقد. قد يكون هذا في وثيقة أخرى (مثل عقد الشراء)، وفي هذه الحالة يجب على العميل التوقيع وكذلك التوقيع على بند تأكيد الوكالة المزدوجة باستخدام لغة التأكيد القانونية.

• ✓يجب الحصول على تأكيد مكتوب بالموافقة على الوكالة المزدوجة السابقة عند تنفيذ عرض أو عقد
• ✓إذا كانت مدرجة في وثيقة أخرى، يجب على العميل التوقيع والتوقيع أيضاً على بند تأكيد الوكالة المزدوجة

لا ينشأ سبب للدعوى من وكيل مزدوج يقدم إفصاحات مسموحة/مطلوبة، وهذه الإفصاحات لا تنهي الوكالة. في الوكالة المزدوجة، لا يوجد نسب للمعرفة بين العملاء أو الوسطاء أو الأشخاص المرخصين. يجوز للشخص المرخص الانسحاب بدون مسؤولية من عميل لم يوافق. لا يجوز للشخص المرخص أن يعمل كوكيل مزدوج عندما يكون الشخص المرخص، أو كيان له مصلحة ملكية فيه، طرفاً في المعاملة.

• ✓لا يوجد نسب للمعرفة بين العملاء أو الوسطاء أو الأشخاص المرخصين التابعين في الوكالة المزدوجة
• ✓لا يجوز للشخص المرخص أن يكون وكيلاً ��زدوجاً عندما يكون الشخص المرخص أو كيانه المملوك طرفاً في المعاملة
• ✓يجوز للشخص المرخص الانسحاب بدون مسؤولية من عميل لم يوافق على الوكالة المزدوجة المفصح عنها

يدين الشخص الذي تم رفع شيكه أو الذي تم رفض بطاقته الائتمانية/الخصم برسم قدره 50 دولار بالإضافة إلى المبلغ المستحق. تخطر الإدارة الشخص بالدفع بواسطة شيك معتمد أو حوالة بريدية في غضون 30 يوماً؛ وإذا لم يتم الدفع يؤدي إلى إلغاء أو رفض تلقائي بدون جلسة استماع.

• ✓الشيك المرفوع أو رسم البطاقة المرفوضة يترتب عليه رسم إضافي قدره 50 دولار بالإضافة إلى المبلغ المستحق
• ✓يجب الدفع بواسطة شيك معتمد أو حوالة بريدية في غضون 30 يوم تقويمي من التبليغ
• ✓يؤدي عدم التحويل في غضون 30 يوم إلى إلغاء أو رفض تلقائي بدون جلسة استماع
• ✓قد يعفي الأمين من الرسوم في الحالات التي تكون فيها الرسوم غير معقولة أو مرهقة بلا داع

يجب على وسيط الرعاية الذي يدخل في علاقة وساطة للتسجيل أو تمثيل شخص في الشراء/البيع/المبادلة/الإيجار/التأجير أن يحدد الشروط في اتفاقية وساطة مكتوبة، مع تعيين محدد للرخصة التي تعمل كوكلاء قانونيين لاستثناء جميع حاملي الرخص الآخرين المنتسبين. لا يعتبر هذا الوسيط أنه يعمل لصالح أكثر من طرف واحد إذا لم يمثل حاملو الرخص المعينون أكثر من طرف واحد.

• ✓يجب تحديد علاقات الوساطة في اتفاقية وساطة مكتوبة
• ✓يجب أن توضح الاتفاقية بشكل محدد تعيين حاملي الرخص كوكلاء قانونيين لاستثناء جميع حاملي الرخص الآخرين المنتسبين

لا شيء يمنع العميل من تنفيذ اتفاق شفوي؛ عدم وجود اتفاقية مكتوبة لا ينشئ دفاعاً إيجابياً لوجود اتفاقية أو ما إذا تم تنفيذ نشاط مرخص، وقد تفرض المحاكم تعويضات قانونية/عادلة. يجب على السماسرة الراعين اتخاذ رعاية عادية وضرورية لحماية المعلومات السرية. قد يكشف الوكيل المعين عن المعلومات السرية للسمسار الراعي للحصول على نصيحة تفيد العميل، لكن لا يمكن الكشف عنها بشكل أكبر إلا إذا كان مطلوباً أو مسموحاً به من قبل العميل.

• ✓عدم وجود اتفاقية مكتوبة لا ينشئ دفاعاً إيجابياً؛ يمكن تنفيذ الاتفاقيات الشفوية
• ✓يجب على السمسار الراعي اتخاذ رعاية عادية وضرورية لحماية المعلومات السرية للعميل
• ✓لا يمكن الكشف عن المعلومات السرية المكشوفة للسمسار الراعي بشكل أكبر إلا إذا كان مطلوباً أو مسموحاً به من قبل العميل

عندما تجد حكم مدني أو جنائي (أو أمر إداري) أن مرخصًا قد ميز بشكل غير قانوني في النشاط المرخص، يجب على الإدارة، بناءً على توصية المجلس وبعد إشعار وجلسة استماع، إيقاف/إلغاء الترخيص أو اتخاذ إجراء تأديبي، ما لم تكن قيد عملية الاستئناف. الحكم الصادر هو مسألة مسجلة ولا يمكن إعادة طعنه في جلسة الاستماع.

• ✓يتطلب البت القضائي المدني/الجنائي في التمييز غير القانوني إيقافًا أو إلغاءً بناءً على توصية المجلس، ما لم تكن قيد عملية الاستئناف
• ✓يتطلب الأمر الإداري الذي يجد التمييز اتخاذ إجراء تأديبي بناءً على توصية المجلس
• ✓الحكم الأساسي في التمييز هو مسألة مسجلة ولا يمك�� طعن جدارته في طلب الجلسة من قبل المرخص

لا يعتبر الوسيط وكيلاً فرعياً لعميل وسيط آخر فقط بسبب العضوية أو الانتساب في خدمة الإدراج المتعدد أو مصدر معلومات مماثل، ولا يجوز تقديم عرض الوكالة الفرعية من خلال خدمة الإدراج المتعدد أو مصدر معلومات مماثل.

• ✓العضوية في خدمة الإدراج المتعدد وحدها لا تنشئ علاقة وكيل فرعي
• ✓لا يجوز تقديم عرض الوكالة الفرعية من خلال خدمة الإدراج المتعدد أو مصدر معلومات مماثل

يتم اعتماد قانون الإجراءات الإدارية بولاية إلينويس بشكل صريح في القانون، باستثناء الحكم الذي يسمح لصاحب الترخيص بإثبات الامتثال لجميع المتطلبات القانونية لاحتفاظ/استمرار/تجديد الترخيص، والذي تم استثناؤه. تعتبر الإشعارات كافية عند إرسالها بالبريد إلى آخر عنوان معروف في السجل.

• ✓يتم اعتماد قانون الإجراءات الإدارية بولاية إلينويس باستثناء حق القسم 10-65(د) في إثبات الامتثال لاحتفاظ الترخيص
• ✓تعتبر الإشعارات كافية عند إرسالها بالبريد إلى آخر عنوان معروف في السجل

قبل فرض الانضباط، يجب على الإدارة، قبل 30 يومًا على الأقل من الجلسة، إشعار الشخص المتهم (والوسيط المسؤول/الراعي الخاص به) كتابةً بالاتهامات وتفاصيل الجلسة، وتوجيه تقديم إجابة مكتوبة تحت القسم في غضون 20 يومًا، وتحذير من أن الفشل في الإجابة يؤدي إلى التقصير. تستمع اللجنة إلى الاتهامات؛ قد يؤدي الفشل في الإجابة إلى فرض الانضباط دون جلسة.

• ✓يجب على الإدارة تقديم إشعار مكتوب بالاتهامات والجلسة قبل 30 يومًا على الأقل من تاريخ الجلسة
• ✓يجب على الشخص تقديم إجابة مكتوبة تحت القسم في غضون 20 يومًا من تقديم الإشعار
• ✓قد يؤدي الفشل في تقديم إجابة إلى التقصير والانضباط (بما في ذلك الغرامة) دون جلسة
• ✓يجب أن يذهب الإشعار أيضًا إلى الوسيط المسؤول المعين والوسيط الراعي، وتسليم نسخة من الأمر النهائي لهم
• ✓قد يتم تقديم الإشعار بالبريد أو بالوسائل الإلكترونية إلى العنوان/البريد الإلكتروني المسجل